Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.116.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, zabudowanej Budynkami oraz Drogą, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT,
• rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, poprzez złożenie w umowie przyrzeczonej oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wraz ze wszystkimi wymaganymi przepisami elementami, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT,
• obowiązku dokonania korekty faktury dokumentującej zapłaconą przez Kupującą kwotę zadatku i obliczenia podatku VAT od wartości netto uiszczonego zadatku metodą „w stu”, w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych, w umowie przyrzeczonej skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT,
• prawa do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury korygującej fakturę dokumentującą uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą oraz naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tej Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 marca 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:A.A.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:B.B.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

  I. Zainteresowani

 

1)    Zainteresowany będący Stroną postępowania (dalej jako: Kupująca), działając za zgodą swojego męża, planuje nabyć do majątku wspólnego od Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania (dalej jako: Sprzedający) Nieruchomość położoną (…), przy ul. (…) nr (…) wraz z drogą dojazdową.

 

II. Nieruchomość (opis stanu prawnego i faktycznego)

 

2)    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji stanowi:

a)    prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 1 i nr 2, obręb (…), o łącznej powierzchni 0,2352 ha, położonych (…), przy ul. (…) nr (…) oraz własność usytuowanych na tej działce gruntu budynku handlowo-usługowego (dalej: „Budynek 1”) oraz budynku niemieszkalnego (dalej: „Budynek 2”), stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych;

b)    prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 3, obręb (…), o powierzchni 0,0949 ha, położonej (…), przy ul. (…), oraz własność usytuowanego na tej działce gruntu budynku niemieszkalnego (dalej: „Budynek 3”), stanowiącego odrębną nieruchomość, objętej księgą wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych;

c)    udział wynoszący (…) w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 4, obręb (…), o powierzchni 0,0692 ha, położonej (…), stanowiącej utwardzoną kostką granitową, wewnętrzną drogę dojazdową (dalej: „Droga”), objętej księgą wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, funkcjonalnie związaną z opisanymi wyżej prawami do nieruchomości, (dalej: „Nieruchomość”) (łącznie Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 dalej jako: „Budynki”).

 

3)    W dziale I-Sp księgi wieczystej:

a)    (…) - wpisane jest prawo związane z własnością nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 1 i nr 2, w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności na okres do 05.12.2089 r.

b)    (…) - wpisane jest prawo związane z własnością nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 3, w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na okres do 05.12.2089 r.

c)    (…) - wpisane jest prawo związane z własnością nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 4, w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod drogę wewnętrzną oraz urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności na okres do 05.12.2089 r.

 

4)    W dziale II księgi wieczystej:

a)    (…) - jako właściciel Nieruchomości wpisany jest Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty Nieruchomości i właściciel Budynku wpisana jest (…) SPÓŁKA JAWNA z siedzibą (…) (czyli Sprzedający) na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek zawartej w dniu 31.03.2003 r., w formie aktu notarialnego nr rep. (…), przed notariuszem (…) oraz warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 14.01.2003 r., w formie aktu notarialnego nr rep. (…), przed notariuszem (…).

b)    (…) - jako właściciel Nieruchomości wpisany jest Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty Nieruchomości i właściciel Budynku wpisana jest (…) SPÓŁKA JAWNA z siedzibą (…) (czyli Sprzedający) na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zawartej w dniu 14.06.2005 r., w formie aktu notarialnego nr rep. (…) przed notariuszem (…) oraz warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 27.04.2005 r., w formie aktu notarialnego nr rep. (…), przed notariuszem (…).

c)    (…) - jako właściciel Nieruchomości wpisany jest Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty Nieruchomości i właściciel urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności wpisana jest m.in. (…) SPÓŁKA JAWNA z siedzibą (…) (czyli Sprzedający) na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zawartej w dniu 14.06.2005 r., w formie aktu notarialnego nr rep. (…) przed notariuszem (…) oraz warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 27.04.2005 r., w formie aktu notarialnego nr rep. (…), przed notariuszem (…).

 

5)    Ponadto w dziale III księgi wieczystej nr (…) wpisane są następujące uprawnienia:

                  i.  nieodpłatna, bezterminowa służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości, polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę objętą tą KW, pasem gruntu wydzielonym wzdłuż wodociągu i kanału sanitarnego celem umożliwienia dojazdu do wodociągu i kanału sanitarnego i prac ciężkiego sprzętu;

 

6)     Nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym oraz dwoma budynkami niemieszkalnymi (biurowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą i instalacją teletechniczną i elektroenergetyczną), tj. Budynki. Przedmiotowa Nieruchomość zabudowana jest również Drogą (droga wewnętrzna dojazdowa), która to droga w świetle obowiązujących przepisów stanowi budowlę. Od momentu oddania Budynków oraz Drogi do użytkowania upłynął okres przekraczający 2 lata.

 

7)  Jednocześnie Sprzedający wskazuje, iż po oddaniu Budynków oraz Drogi do użytkowania nie ponosił nakładów na te Budynki ani Drogę, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

 

8)  Aktualnie powierzchnie Budynków są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi. Celem planowanej transakcji jest nabycie przez Kupującą Nieruchomości. Aktualnie zawartych jest 6 umów najmu pomiędzy Sprzedającym a podmiotami trzecimi zawartych na czas nieokreślony. Nie przewiduje się, iż zawarte przez Sprzedającego umowy najmu co zostaną rozwiązane do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. W dacie przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującą zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Kupująca wstąpi w stosunek najmu w miejsce Sprzedającego. Dodatkowo Sprzedający przekaże Kupującej uiszczone kaucje związane z umowami najmu po zawarciu umowy przyrzeczonej.

9)  Po nabyciu Nieruchomości będzie ona wykorzystywana przez Kupującą do działalności opodatkowanej (wynajem pomieszczeń). Kupująca zamierza wynajmować powierzchnie Nieruchomości (pomieszczenia), za zgodą małżonka, w ramach najmu prywatnego, przy czym stroną umów najmu będzie Kupująca. Nabycie Nieruchomości dokonane zostanie ze środków prywatnych Kupującej oraz małżonka i nastąpi do majątku wspólnego małżonków.

10)   Zarówno Kupująca, jak i Sprzedający są oraz na moment zawarcia umowy przyrzeczonej będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

    III.      Przedwstępna umowa sprzedaży oraz oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego i wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części

 

11)   W dniu 23 grudnia 2025 r. Sprzedający i Kupująca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa” lub „Umowa Przedwstępna”), w której to umowie Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży, a Kupująca (małżonkowie) do nabycia ww. Nieruchomości.

12)   Strony ustaliły, iż przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie, jeżeli Nieruchomość i Droga będą wolne od innych obciążeń i roszczeń poza wskazanymi w Umowie Przedwstępnej. Jednocześnie Strony ustaliły, że ww. warunek zastrzeżony zostaje na korzyść Kupującej, co oznacza, Kupująca może domagać się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nawet jeżeli ten warunek nie ziści się, a Sprzedający nie może odmówić zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

13)   Dodatkowo w zawartej Umowie Przedwstępnej, Strony oświadczyły, że:

a)    sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

b)    na podstawie art. 43 ust. 10 cytowanej ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług istnieje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania dostawy towaru tym podatkiem,

c)    sprzedaż udziału w prawach do Drogi jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

14)   Ponadto Strony wskazały w Umowie Przedwstępnej, iż wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług i zobowiązują się złożyć w przyrzeczonej umowie sprzedaży oświadczenie o tym, że są czynnymi podatnikami VAT oraz o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Poza oświadczeniem o treści wskazanej powyżej, złożonym do Umowy Przedwstępnej Strony nie składały innych oświadczeń.

15)   Strony ustaliły cenę Nieruchomości i Drogi łącznie na (…) zł netto to jest (…) zł brutto, w tym podatek od towarów i usług według stawki 23%, którą to Kupująca zobowiązała się zapłacić w następujący sposób:

1)    Kwota (…) zł, w tym podatek od towarów i usług według stawki 23%, po przedłożeniu uchwały wspólników Sprzedającego w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie niniejszej umowy w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r. na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego,

2)    Kwota (…) zł, w tym podatek od towarów i usług według stawki 23%, przelana zostanie w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, niezwłocznie po jej podpisaniu przez Sprzedającego, ze środków złożonych uprzednio przez Kupującą na przechowanie do depozytu w kancelarii notarialnej.

16)   Jednocześnie Strony ustaliły, iż do kwoty (…), zł będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o zadatku.

17)   Zadatek został uiszczony przez Kupującą w dniu 29.12.2025 r. zaś w dniu 31.12.2025 r. Sprzedający wystawił fakturę potwierdzającą otrzymanie zadatku zgodnie z umową, przy czym z uwagi na to, iż Strony nie złożyły skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w przedmiotowej Umowie Przedwstępnej, jak również nie dokonały tego w sposób pisemny poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia do organu podatkowego właściwego dla Kupującej do dnia uiszczenia, uznane zostało, iż cała uiszczona kwota zadatku tj. w wysokości 1.107.000 zł na moment jego otrzymania podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, iż:

1)    Czy nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, objętych zakresem wniosku nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zwolnionej od tego podatku czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, objętych zakresem wniosku nastąpiło na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) w dniu 15 stycznia 2002 r.

Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi) została nabyta przez Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania, do majątku wspólnego wspólników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej pod firmą (…) Spółka Cywilna (…), która to następnie została przekształcona w spółkę jawną (data wpisu do Rejestru Przedsiębiorców spółki jawnej – 14.01.2022 r.). Spółka jawna jest następcą prawnym ww. spółki cywilnej.

W wyniku przekształcenia dokonano zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności – do stanu wskazanego w opisie niniejszego wniosku.

Nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – z tytułu nabycia pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

2)     Czy nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, zostało udokumentowane fakturą? Jeżeli tak, to czy był wykazany podatek należny?

Nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, nie zostało udokumentowane fakturą – nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego. Notariusz działając w charakterze płatnika pobrał od nabywcy podatek od czynności cywilnoprawnych.

3)     Czy z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – z tytułu nabycia pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

4)    Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 były od dnia nabycia i będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? (należy podać podstawę prawną zwolnienia)?

Poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 nie były od dnia nabycia i nie będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Ww. nieruchomości były i są wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

5)    Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 są trwale związane z gruntem?

Poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 są trwale związane z gruntem.

6)    Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 są budynkami/budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2, pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Budynki oraz budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 stanowią odpowiednio budynki albo budowle w rozumieniu ww. przepisów Prawa budowlanego.

7) Jakie budynki są zlokalizowane na działce ewidencyjnej nr 1?

Na działce ewidencyjnej nr 1 znajduje się Budynek 2 (budynek niemieszkalny) stanowiący budynek portierni.

Z kolei Budynek 1 stanowiący budynek handlowo-usługowy znajduje się na działce numerze ewidencyjnym 1 oraz 2, przy czym w przeważającej części na działce ewidencyjnej nr 1.

8) Jakie budynki są zlokalizowane na działce ewidencyjnej nr 2?

Na działce ewidencyjnej nr 2 znajduje się budynek handlowo-usługowy oznaczony we wniosku jako Budynek 1 przy czym budynek ten znajduje się zarówno na działce ewidencyjnej nr 2, jak również nr 1 - w przeważającej części na działce ewidencyjnej nr 1.

      9)  Czy złożą Państwo czy też zamierzają Państwo złożyć w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży ww.  nieruchomości zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT? Proszę doprecyzować?

Zainteresowani zamierzają złożyć w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży ww. nieruchomości zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy VAT.

10) Z opisu sprawy wynika, iż: „aktualnie powierzchnie Budynków są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi (…) Aktualnie zawartych jest 6 umów najmu pomiędzy Sprzedającym a podmiotami trzecimi zawartych na czas nieokreślony”.

Proszę o konkretne wskazanie:

a) czy udostępnienie budynków jest czynnością odpłatną czy bezpłatną?Udostępnienie budynków jest czynnością odpłatną.

b) kto dokonuje rozliczeń z tytułu zawartych umów najmu? Rozliczeń z tytułu zawartych umów najmu, dotychczas dokonuje Zainteresowany niebędący Stroną postępowania.

Pytania

1)    Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, zabudowanej Budynkami oraz Drogą, korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT?

 

2)    Czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, Zainteresowani mogą skutecznie wybrać rezygnację ze zwolnienie i opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, poprzez złożenie w umowie przyrzeczonej oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wraz ze wszystkimi wymaganymi przepisami elementami, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT?

 

3)    Czy złożenie przez Zainteresowanych, w umowie przyrzeczonej skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, implikuje konieczność dokonania na bieżąco korekty zapłaconej przez Kupującą kwoty zadatku i obliczenia podatku VAT metodą „w stu”?

 

4)    Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury korygującej fakturę dokumentującą uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą oraz naliczonego podatku VAT w wysokości 23% wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tej Nieruchomości, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący złożą skutecznie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT w umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości?

 

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy

Ad 1.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości, zabudowanej Budynkami oraz Drogą, korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Ad 2.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, Zainteresowani mogą skutecznie wybrać rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, poprzez złożenie w umowie przyrzeczonej oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wraz ze wszystkimi wymaganymi przepisami elementami, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Ad 3.

Złożenie przez Zainteresowanych, w umowie przyrzeczonej skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, implikuje konieczność dokonania na bieżąco korekty faktury dokumentującej zapłaconą przez Kupującą kwotę zadatku i obliczenia podatku VAT od wartości netto uiszczonego zadatku metodą „w stu”.

Ad 4.

Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury korygującej fakturę dokumentującą uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą oraz naliczonego podatku VAT w wysokości 23% wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tej Nieruchomości, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupująca złożą skutecznie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT w umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości.

Uzasadnienie przyjętego stanowiska.

Ad 1.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatek VAT) jest odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT).

Przez „towar” w rozumieniu przepisów ustawy VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT), przy czym do rzeczy zalicza się również nieruchomości (zarówno niezabudowane jak i zabudowane).

W ocenie Zainteresowanych zasady opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości uzależnione są od kilku czynników:

1. czy nieruchomość jest zabudowana,

2. w przypadku nieruchomości niezabudowanej - czy grunt spełnia kryteria terenu budowlanego.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy VAT) – co oznacza, iż o stawce VAT bądź zwolnieniu z podatku decyduje status budynku lub budowli wzniesionej na gruncie będącego przedmiotem dostawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zasadą jest podleganie zwolnieniu z podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

Wyjątkiem od zasady ww. zasady są sytuacje, w których dostawa jest dokonywana w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy VAT) albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy VAT).

Jak jednak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem zarówno Budynków, jak i Drogi, a planowaną sprzedażą Nieruchomości (tj. dostawą) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Zainteresowanych, zastosowania nie znajdzie w tym przypadku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały warunki implikujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Reasumując, zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W konsekwencji powyższego stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT Sprzedający jako podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W świetle art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych, transakcja dostawy budynków będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, mają oni możliwość, jako Strony transakcji, dokonania rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości w całości podatkiem VAT według stawki 23%.

Zatem w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej tj. 23% VAT.

Ad 2.

Jak wskazano powyżej, stosownie do art. art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W świetle art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stany faktycznego, zarówno na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej, jak również na moment zawarcia umowy przyrzeczonej, Zainteresowani są/będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Co więcej, oświadczenie, złożą w umowie przyrzeczonej, która sporządzona będzie w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to będzie zawierało wszelkie niezbędne elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy VAT.

Wobec powyższego Zainteresowani stoją na stanowisku, iż w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, Zainteresowani mogą skutecznie wybrać rezygnację ze zwolnienie i opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, poprzez złożenie w umowie przyrzeczonej oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wraz ze wszystkimi wymaganymi przepisami elementami, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Ad 3.

Stosownie do art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania budynku czy budowli może zostać złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem nie sposób uznać, aby oświadczenie zawarte w umowie przedwstępnej, nawet jeśli zawierałoby wszelkie niezbędne elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy VAT było skuteczne, gdyż jak wskazuje przepis art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy VAT oświadczenie to należy złożyć nie w jakimkolwiek akcie notarialnym dotyczącym obiektów będących przedmiotem transakcji, ale w takim akcie notarialnym, który stanowi podstawę do dostawy tych obiektów, a więc przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel.

W ocenie Zainteresowanych aktem takim nie będzie natomiast Umowa Przedwstępna, a dopiero umowa przyrzeczona, na mocy której dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości, a więc dostawy w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

Wobec powyższego nie sposób uznać za skuteczne złożenie oświadczenie o rezygnacji w umowie przedwstępnej i na tej podstawie opodatkowanie zadatku, który uiszczany jest w związku z taką transakcją.

Przepis art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy VAT jednoznacznie bowiem wskazuje, na formy determinujące skuteczne złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, tj. akt notarialny stanowiący podstawę do dostawy obiektów albo oświadczenie złożone przed dokonaniem dostawy naczelnikowi urzędu skarbowego.

W ocenie Zainteresowanych złożenie oświadczenia w akcie notarialnym stanowiącym Umowę Przedwstępną nie wypełnia przesłanki wskazanej w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy VAT (umowa ta nie jest podstawą przeniesienia własności budynków lub budowli), a zatem na moment uiszczenia zadatku nie spełniono przesłanek do opodatkowania zapłaconego zadatku podatkiem VAT w wysokości 23%. Sam bowiem fakt zawarcia umowy przedwstępnej nie gwarantuje, iż dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności budynku czy budowli. Może bowiem wystąpić sytuacja, w której jedna ze stron zrezygnuje z transakcji i odstąpi od zawarcie umowy przyrzeczonej.

Powyższe potwierdza również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany w dniu 24 czerwca 2025 r., sygn. I FSK 540/22, w którym wskazano, iż „Składania zgodnych oświadczeń w zakresie opodatkowania tej dostawy w momencie zawierania umowy przedwstępnej nie sposób wyinterpretować z art. 43 ust. 10 u.p.t.u.”

Jak wskazano w opisie zdarzenia (pkt 17), Zadatek został uiszczony przez Kupującą w dniu 29.12.2025 r. zaś w dniu 31.12.2025 r. Sprzedający wystawił fakturę potwierdzającą otrzymanie zadatku zgodnie z umową, przy czym z uwagi na to, iż Strony nie złożyły skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w przedmiotowej Umowie Przedwstępnej, jak również nie dokonały tego w sposób pisemny poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia do organu podatkowego właściwego dla Kupującej do dnia uiszczenia, uznane zostało, iż cała uiszczona kwota zadatku tj. w wysokości 1.107.000 zł na moment jego otrzymania podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Jednakże w ocenie Zainteresowanych złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia oraz wyboru opodatkowania dostawy Budynków oraz Drogi w umowie przyrzeczonej sporządzonej w formie aktu notarialnego, w sytuacji gdy oświadczenie to zawierać będzie wszelkie niezbędne elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy VAT, będzie skuteczne, a więc wywoła skutek w postaci opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w wysokości 23% podstawy opodatkowania.

Powyższe wywoła natomiast skutek, w postaci konieczności dokonania korekty uiszczonego zadatku na poczet zakupu Nieruchomości przez Kupującą, z uwagi na fakt, iż zadatek ten jest nierozerwalnie związany z transakcją właściwą, tj. dostawą Nieruchomości która w ocenie Zainteresowanych będzie w takim przypadku podlegała opodatkowaniu.

Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 czerwca 2024 r. , sygn. I FSK 1769/21, „Skoro w dniu wypłaty zaliczki spełnione były warunki dla opodatkowania nabywanej nieruchomości, gdyż w tym dniu, a przed dniem dokonania dostawy nieruchomości, strony złożyły skuteczne oświadczenie o wyborze opodatkowania, to nie sposób przyjąć, że zaliczka winna być zwolniona z opodatkowania, skoro opodatkowaniu - zgodnie z wolą stron transakcji - podlegać będzie dostawa nieruchomości. W rezultacie bez znaczenia pozostaje fakt, że strony złożyły oświadczenie w dniu wpłaty zaliczki. Istotne jest bowiem to, że oświadczenie zostało złożone przed dokonaniem dostawy nieruchomości. Tym samym brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania zaliczki, którą jednoznacznie można powiązać z transakcją, co do której strony wyraziły zgodną wolę co do jej opodatkowania podatkiem VAT.”

Wobec powyższego skuteczne złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wykazanie woli opodatkowania transakcji w umowie przyrzeczonej wywoła skutek dokonania korekty wobec zadatku, który:

a)    stanowi nierozerwalną część transakcji, a więc można go jednoznacznie powiązać z transakcją dostawy Nieruchomości która podlegać będzie opodatkowaniu, oraz

b)    stanowi w części zapłatę z tytułu dostawy Nieruchomości (część składowa ceny Nieruchomości).

Skoro zatem sama dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, to w ocenie Zainteresowanych irracjonalnym byłoby pozostawienie zadatku bez korekty jako podlegającemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Wobec powyższego, w ocenie Zainteresowanych, złożenie przez Zainteresowanych, w umowie przyrzeczonej skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT, implikuje konieczność wystawienia faktury korygującej do faktury dokumentującej zapłacony przez Kupującą zadatek i obliczenia podatku VAT metodą „w stu” oraz rozliczenia tego podatku na bieżąco.

Zgodnie z art. 106j ust. 1 ww. ustawy - w przypadku gdy po wystawieniu faktury:

1.    udzielono obniżki ceny w formie rabatu, o której mowa w art. 29a ust. 7 pkt 1,

2.    udzielono opustów i obniżek cen, o których mowa w art. 29a ust. 10 pkt 1,

3.    dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4.    dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4

5.    podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury podatnik wystawia fakturę korygującą.

Istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych. Faktury korygujące wystawia się w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym.

Należy zauważyć, że wykonanie przez podatnika czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług powoduje obowiązek rozliczenia podatku według stawek obowiązujących w dniu wykonania tej czynności. Określony w przepisach moment powstania obowiązku podatkowego wskazuje na termin rozliczenia przez podatnika podatku z tytułu wykonanej czynności.

Sposób rozliczenia przez wystawcę faktur korygujących zwiększających podstawę opodatkowania i kwotę podatku należnego uzależniony jest od okoliczności powodujących konieczność dokonania korekty faktur pierwotnych.

Jeśli faktura pierwotna jest nieprawidłowa już w momencie jej wystawiania, a faktura korygująca została wystawiona w związku z zaniżoną kwotą podatku, to korektę należy rozliczyć w tym okresie, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do faktury pierwotnej. Jeżeli bowiem podwyższenie ceny towaru lub usługi podyktowane jest okolicznościami zaistniałymi już w dacie wystawienia faktury pierwotnej, to należy uznać, że faktura pierwotna była nieprawidłowa już w momencie jej wystawienia, co powoduje konieczność ujęcia faktury korygującej w deklaracji za okres, w którym została rozliczona faktura pierwotna.

W przypadku natomiast, gdy faktura pierwotna dokumentująca dostawę towarów lub świadczenie usługi została wystawiona prawidłowo, tzn. w momencie wystawienia faktury pierwotnej nie istniały żadne przesłanki świadczące o ewentualnych pomyłkach (w cenie, stawce lub kwocie podatku, bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury), to oznacza iż zdarzenie tworzące obowiązek podatkowy zostało w sposób prawidłowy ujęte i rozliczone przez podatnika. Wówczas zdarzenie następujące po wystawieniu faktury pierwotnej, które ma wpływ na zwiększenie podstawy opodatkowania i podatku należnego, nie powoduje powstania obowiązku korygowania wcześniejszego rozliczenia. Zatem faktura korygująca powinna zostać rozliczona na bieżąco w deklaracji podatkowej za okres zaistnienia ww. zdarzenia skutkującego zwiększeniem podstawy opodatkowania i kwoty podatku. (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2019 r. znak: 0115-KDIT1-3.4012.863.2018.2.EB).

Tym samym korekta faktury dokumentującej otrzymanie zadatku powinna zostać rozliczona na bieżąco stosownie do art. 29a ust. 17 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem w przypadku gdy podstawa opodatkowania uległa zwiększeniu, korekty tej podstawy dokonuje się w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym zaistniała przyczyna zwiększenia podstawy opodatkowania. W tym przypadku ma miejsce zwiększenie podstawy opodatkowania według stawki 23%.

Jednocześnie podatek należny powinien zostać obliczony według wzoru wynikającego z art. 106f ust. 1 ustawy VAT:

W myśl art. 106f ust. 1 ustawy - faktura, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, powinna zawierać:

1.    dane, o których mowa w art. 106e ust. 1 pkt 1-6;

2.    otrzymaną kwotę zapłaty;

3.    kwotę podatku wyliczoną według wzoru:

k.p. = ZB x SP/100 + SP

gdzie:

k.p. - oznacza kwotę podatku,

ZB - oznacza kwotę otrzymanej całości lub części zapłaty,

SP - oznacza stawkę podatku;

4.    dane dotyczące zamówienia lub umowy, a w szczególności: nazwę (rodzaj) towaru lub usługi, cenę jednostkową netto, ilość zamówionych towarów, wartość zamówionych towarów lub usług bez kwoty podatku, stawki podatku, kwoty podatku oraz wartość zamówienia lub umowy z uwzględnieniem kwoty podatku.

Ad 4.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Kupująca, zamierza natomiast nabyć przedmiotową Nieruchomość, w celu wykorzystania jej do czynności dokonywanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującej.

W konsekwencji w przypadku złożenia skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT w umowie przyrzeczonej Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Kupującemu będzie przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury korygującej wystawionej do faktury dokumentującej uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Zapłata przez Kupującą zadatku zgodnie z Umową Przedwstępną związana jest bowiem z dostawą Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą która wskutek złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

Jak bowiem wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych złożenie w umowie przyrzeczonej skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, implikuje konieczność wystawienia faktury korygującej do faktury dokumentującej zapłacony przez Kupującą zadatek i opodatkowania tego zadatku podatkiem od towarów i usług (wg zasad wskazanych w Ad 3).

Powyższe zaś w ocenie Zainteresowanych implikuje skutek w postaci opodatkowania zarówno zadatku, jak i pozostałej części zapłaty za dostawę Nieruchomości.

Tym samym cała transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT a Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury korygującej fakturę dokumentującą uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą oraz naliczonego podatku VAT w wysokości 23% wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tej Nieruchomości (faktury końcowej).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowany niebędący Stroną postępowania - Sprzedający planuje sprzedaż nieruchomości, która stanowi:

a)    prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 1 i nr 2, oraz własność usytuowanych na tej działce gruntu budynku handlowo-usługowego „Budynek 1” oraz budynku niemieszkalnego „Budynek 2”;

b)    prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 3, oraz własność usytuowanego na tej działce gruntu budynku niemieszkalnego „Budynek 3”,

c)    udział wynoszący 9/24 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 4, stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, funkcjonalnie związaną z prawami do nieruchomości tj.  Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3.

Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi) została nabyta przez Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania, do majątku wspólnego wspólników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej pod firmą (…) Spółka Cywilna (…), która to następnie została przekształcona w spółkę jawną. Spółka jawna jest następcą prawnym ww. spółki cywilnej. Aktualnie powierzchnie Budynków są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi. Zawartych jest 6 umów najmu pomiędzy Sprzedającym a podmiotami trzecimi zawartych na czas nieokreślony. Udostępnienie budynków jest czynnością odpłatną. Rozliczeń z tytułu zawartych umów najmu, dotychczas dokonuje Zainteresowany niebędący Stroną postępowania. W dacie przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującą zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Kupująca wstąpi w stosunek najmu w miejsce Sprzedającego. Dodatkowo Sprzedający przekaże Kupującej uiszczone kaucje związane z umowami najmu po zawarciu umowy przyrzeczonej. Sprzedający i Kupująca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, w której to umowie Strony oświadczyły, że sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT oraz że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług i zobowiązują się złożyć w przyrzeczonej umowie sprzedaży oświadczenie o tym, że są czynnymi podatnikami VAT oraz o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Strony oświadczyły, że sprzedaż udziału w prawach do Drogi jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że skoro nabycia ww. nieruchomości (…) Spółka Jawna dokonała na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, to dojdzie do zbycia nieruchomości majątku nabytego na potrzeby prowadzanego przez ww. Spółkę przedsiębiorstwa.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy aktualnie powierzchnie Budynków są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, (…) Spółka Jawna spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy pozwalające na uznanie Spółki za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie  art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytanie nr 2 wskazania wymaga, że zakres i zasady zwolnienia dostawy budynków/budowli lub ich części zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, budowli lub ich części, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, iż poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 są trwale związane z gruntem. Budynki oraz budowle znajdujące się na działce gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 stanowią odpowiednio budynki albo budowle w rozumieniu ww. przepisów Prawa budowlanego. Na działce ewidencyjnej nr 1 znajduje się Budynek 2 (budynek niemieszkalny) stanowiący budynek portierni. Z kolei Budynek 1 stanowiący budynek handlowo-usługowy znajduje się na działce numerze ewidencyjnym 1 oraz 2, przy czym w przeważającej części na działce ewidencyjnej nr 1. Na działce ewidencyjnej nr 2 znajduje się budynek handlowo-usługowy oznaczony we wniosku jako Budynek 1 przy czym budynek ten znajduje się zarówno na działce ewidencyjnej nr 2, jak również nr 1 - w przeważającej części na działce ewidencyjnej nr 1. Działka nr 4 zabudowana jest Drogą (droga wewnętrzna dojazdowa), która to droga w świetle obowiązujących przepisów stanowi budowlę. Od momentu oddania Budynków oraz Drogi do użytkowania upłynął okres przekraczający 2 lata. Po oddaniu Budynków oraz Drogi do użytkowania nie były ponoszone nakłady na te Budynki ani Drogę, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż  Budynków oraz Drogi nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków oraz Drogi a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Z całokształtu sprawy wynika, iż ww. budynki oraz budowla nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zatem w odniesieniu do Budynków oraz Drogi/budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

 W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek/budowla. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4, na którym posadowione są budynki/budowla, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jak podano wcześniej, zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Kupująca, jak i Sprzedający są oraz na moment zawarcia umowy przyrzeczonej będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Strony (Kupująca i Sprzedający) mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 pod warunkiem, że Zainteresowani jako czynni podatnicy VAT złożą – w okolicznościach niniejszej sprawy - zgodne oświadczenie w umowie przyrzeczonej zawieranej w formie aktu notarialnego, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynków/budowli.

Podsumowując, dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Należy podkreślić, iż Organ w ramach postępowania interpretacyjnego nie rozstrzyga o wysokości stawki dla opisanej dostawy. Określenie właściwej stawki podatku VAT dla przedmiotowej czynności pozostaje poza zakresem niniejszej interpretacji.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, zabudowanej Budynkami oraz Drogą i korzystania ze zwolnienia z podatku VAT  dla ww. sprzedaży oraz w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dla przedmiotowej sprzedaży należało uznać za prawidłowe.

W następnej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy w związku ze skutecznym złożeniem w umowie przyrzeczonej oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, istnieje obowiązek dokonania korekty faktury dokumentującej otrzymanie zadatku.

W odniesieniu do tych wątpliwości wskazać należy, że na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy,

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zadatku.

Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe: sjp.pwn.pl) –„zadatek” to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku są uregulowane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do § 3 ww. artykułu:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją.  Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

W kwestii wystawiania faktur należy wskazać na przepis art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym:

Artykuł 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Ze wskazanych przepisów wynika, że faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też np. otrzymania zadatku). Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, gdy po wystawieniu faktury następują zdarzenia gospodarcze mające wpływ na treść pierwotnej faktury lub faktura zawiera błędy. W takiej sytuacji ustawodawca wskazuje na możliwość skorygowania takiej faktury poprzez wystawienie faktury korygującej.

Stosownie do art. 106j ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości. Wystawia się je w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym. Zatem, co do zasady, korygowanie pierwotnie wystawionej faktury, powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Kupująca w dniu 29.12.2025 r. uiściła zadatek zaś w dniu 31.12.2025 r. Sprzedający wystawił fakturę potwierdzającą otrzymanie zadatku zgodnie z umową, przy czym z uwagi na to, iż Strony nie złożyły skutecznie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w przedmiotowej Umowie Przedwstępnej, jak również nie dokonały tego w sposób pisemny poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia do organu podatkowego właściwego dla Kupującej do dnia uiszczenia, uznane zostało, iż cała uiszczona kwota zadatku na moment jego otrzymania podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Należy wskazać, że otrzymany przez Sprzedającego/Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, mieścił się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodził u Sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe było określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci Nieruchomości. Z  wniosku nie wynika także aby kwota zadatku mogła być zaliczona na poczet sprzedaży innej nieruchomości (innego towaru).

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że do zadatku, do którego zapłaty zobowiązała się Kupująca, na moment wypłaty nie zostały spełnione warunki do opodatkowania transakcji, gdyż transakcja korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przedmiotem dostawy na moment wypłaty zadatku są bowiem działki zabudowane budynkami oraz budowlą, w stosunku do których znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia nastąpi później). Skoro z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika ustawowe zwolnienie od podatku, które wyłącznie decyzją podatnika może być zmienione na opodatkowanie ww. dostawy działek, należy uznać, że w niniejszej sprawie dopiero w momencie złożenia w umowie przyrzeczonej skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT (złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy) powstanie nowa okoliczność, w wyniku której dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku. Przedmiotowa transakcja nie będzie więc korzystała ze zwolnienia dopiero gdy Sprzedający i Kupująca złożą skutecznie, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji w umowie przyrzeczonej.

Należy bowiem zauważyć, że umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości i nie dokumentuje dostawy nieruchomości.

Zatem, skoro w momencie otrzymania zadatku strony transakcji Sprzedający oraz Kupująca nie złożyli oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy uznać, że dopiero w momencie złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy, powstanie obowiązek uwzględnienia podatku należnego od kwoty zadatku w deklaracji za bieżący okres rozliczeniowy, w którym zaistniało zdarzenie powodujące zmianę opodatkowania.

Tym samym, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zapłata części ceny sprzedaży (zadatku) za Nieruchomości, przed złożeniem oświadczenia Sprzedającego oraz Kupującej o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej  korzysta ze zwolnienia od podatku do czasu złożenia przez Sprzedającego oraz Kupującą oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Rozliczenia należnego podatku VAT od otrzymanego zadatku należy dokonać dopiero w ramach rozliczenia za okres, w którym Sprzedający oraz Kupująca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Dokonując korekty Sprzedający będzie zobowiązany do obliczenia kwoty podatku od otrzymanej zaliczki stosując metodę „w stu”.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Odnosząc się do wątpliwości przedstawionych przez Państwa w pytaniu nr 4 należy wskazać:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, po nabyciu Nieruchomości będzie ona wykorzystywana przez Kupującą do działalności opodatkowanej (wynajem pomieszczeń). Kupująca zamierza wynajmować powierzchnie Nieruchomości (pomieszczenia), za zgodą małżonka, w ramach najmu prywatnego, przy czym stroną umów najmu będzie Kupująca.

Jednocześnie, jak wskazano, Strony transakcji będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

Jeżeli zrezygnują Państwo ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług niekorzystającą ze zwolnienia z podatku VAT. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że Kupująca na moment zawarcia umowy sprzedaży będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywała Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, iż Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury korygującej fakturę dokumentującą uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą oraz naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tej Nieruchomości - jeżeli Sprzedający oraz Kupujący zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzam, że Kupująca będzie uprawniona - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury korygującej fakturę dokumentującą uiszczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami oraz Drogą oraz naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tej Nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało Kupującej, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.