Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.1220.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług:

-    jest nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr 1, uznanej za grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę, a tym samym niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT,

-    jest prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działki nr 1 oraz rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT,

-    jest prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego w związku z nabyciem działki nr 1.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-        opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr 1, uznanej za grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę, a tym samym niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT,

-        zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działki nr 1 oraz rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT,

-        prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego w związku z nabyciem działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lutego 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwana także „Kupującym”), zamierza nabyć od (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwanej „Sprzedającym”) prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w (…), oznaczonej jako działka nr 1, obszaru 3,1798 ha, objętej księgą wieczystą Kw Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) (zwanej dalej „Nieruchomością”).

W dniu 18 listopada 2025 r. Wnioskodawcy zawarli Umowę przedwstępną sprzedaży (zawartą pod warunkiem, nadto Sprzedający złożył oświadczenie o ustanowieniu hipoteki), której przedmiotem było m.in. zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie do dnia 30 czerwca 2028 r. (dalej zwaną „Umową Przedwstępną”).

Na podstawie wskazanej Umowy Przedwstępnej Kupujący zapłacił Sprzedającemu zadatek i zaliczkę na poczet ceny sprzedaży. Sprzedający udokumentował otrzymane płatności fakturą.

Przeznaczenie Nieruchomości

Nieruchomość położona jest w granicach terenu, dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej (…), uchwalonego uchwałą Rady Miasta (…) i w tymże planie Nieruchomość oznaczona jest symbolem A.181.P2.U1, dla którego ustalono następujące przeznaczenie terenu: tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, magazyny, składy, bazy, parkingi, garaże, handel hurtowy a także zabudowa usługowa komercyjna:

a)    dopuszcza się obiekty i urządzenia służące do produkcji energii ze źródeł odnawianych,

b)    dopuszcza się sytuowanie obiektów i urządzeń związanych z gospodarką odpadami, ich recyklingiem,

c)    wyklucza się zabudowę mieszkaniową oraz usługi o charakterze publicznym.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 2 kwietnia 2021 r. oraz umowy przeniesienia własności z dnia 5 maja 2021 r. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, albowiem uprzedni właściciel nie był podatnikiem tego podatku.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Sprzedający nabył Nieruchomość w związku z zamiarem realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego - budowy instalacji związanej z gospodarką odpadami. Od wskazanego zamiaru Sprzedający jednakże odstąpił i podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości.

Zagospodarowanie Nieruchomości

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym budynkami. Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego (tj. dnia 5 maja 2021 r.), stan faktyczny w tym zakresie nie uległ zmianie - grunt był i pozostaje wolny od zabudowy budynkowej.

Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zabudowy terenu. Nie została również wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, a Sprzedający (ani inne podmioty działające na jego zlecenie) nie dokonywał zgłoszenia budowy ani wykonywania żadnych robót budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Aktualnie w obszarze Nieruchomości znajduje się jedynie podpowierzchniowy rurociąg przesyłowy wód burzowych DN 500 o łącznej powierzchni ok. 144 m² wraz z 4 szt. wystających ponad powierzchnię gruntu studni rewizyjnych DN 800 o łącznej powierzchni ok. 16 m². Przedmiotowy rurociąg funkcjonuje zarówno jako działający samodzielnie kolektor DN 500 odprowadzający wody opadowe i roztopowe jak i samodzielne urządzenie melioracji wodnych.

Opisane elementy infrastruktury zostały uznane za część składową Nieruchomości, stanowiące przedmiot własności. Postanowieniem z dnia 16 lipca 2020 r. Sąd Okręgowy w (…) (w sprawie za sygn. akt (…)) prawomocnie oddalił wniosek poprzednich właścicieli o ustanowienie służebności przesyłu na rzecz Gminy Miejskiej (…). Sąd nie podzielił oceny poprzednich właścicieli Nieruchomości, iż rurociąg przesyłowy wód burzowych wraz ze studniami rewizyjnymi stanowią urządzenia komunalne - w ocenie Sądu ww. urządzenia nie stanowią urządzeń kanalizacji deszczowej odprowadzającej wody odpadowej, będącej częścią instalacji kanalizacyjnej należącej do przedsiębiorcy przesyłowego.

W ocenie Sądu ww. elementy stanowią składowe systemu kanalizacyjnego odprowadzającego ścieki i należą do właściciela gruntu.

Planowana transakcja

(…) Sp. z o.o. zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną w zakresie przetwarzania i zbierania odpadów. Po nabyciu Nieruchomości (…) Sp. z o.o. zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budowy instalacji gospodarki odpadami i następnie wykorzystywać tak zabudowaną Nieruchomość w celach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie przetwarzania i zbierania odpadów.

Planowana działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. (…) Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działalność gospodarcza prowadzona przez Kupującego wiąże się z obowiązkiem uzyskania przewidzianych prawem decyzji administracyjnych.

W związku z tym Umowa Przedwstępna sprzedaży Nieruchomości została zawarta pod warunkiem zawieszającym - Sprzedaż Nieruchomości nastąpi jeżeli dojdzie do uzyskania przez Kupującego, w terminie do dnia 30 czerwca 2028 roku, ostatecznego i prawomocnego pozwolenia zintegrowanego niezbędnego do realizacji, tj. pozwolenia zintegrowanego dla instalacji przetwarzania w procesie odzysku odpadów niebezpiecznych oraz magazynowania odpadów niebezpiecznych, zgodnie z art. 181 ust. 1 pkt 1) Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska oraz rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 27 sierpnia 2014 roku w sprawie rodzajów instalacji mogących powodować znaczne zanieczyszczenie poszczególnych elementów przyrodniczych albo środowiska jako całości.

Uzyskanie pozwolenia zintegrowanego wymaga wcześniejszego uzyskania innych decyzji, w tym decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 72 ust. 1 pkt 21 Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. W przypadku nieuzyskania tych decyzji w określonym terminie Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia umowy (umowne prawo odstąpienia).

Intencją wnioskodawców jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawcy z najdalej posuniętej ostrożności zamierzają złożyć w akcie notarialnym zawierającym przyrzeczoną umowy sprzedaży Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) oraz ust. 11 ustawy o VAT, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy budynków i budowli (wraz z gruntem) wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania w odniesieniu do budynków i budowli, jak i w odniesieniu do zadatku i zaliczki wpłaconych na poczet ceny należnej Sprzedającemu, zostało złożone także w Umowie Przedwstępnej. Oświadczenie zostało złożone przez wnioskodawców z ostrożności, na wypadek odmiennej oceny przez organ stanu prawnego Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1.    Od kiedy oraz w jakim zakresie Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (…) Sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą?

(…) Sp. z o.o. została wpisana do Rejestru przedsiębiorców KRS i prowadzi działalność gospodarczą od 7 listopada 2012 roku.

(…) Sp. z o.o. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży artykułów, urządzeń i sprzętu biurowego, w zakresie wdrożeń systemów teleinformatycznych oraz sprzedaży urządzeń IT i kas fiskalnych, a ponadto w zakresie sprzedaży, serwisu i wypożyczania urządzeń czyszcząco-myjących.

Aktualnie działalność gospodarcza (…) Sp. z o.o. koncentruje się na sprzedaży, serwisie, wypożyczalni i doradztwie technicznym w obszarze urządzeń czyszcząco - myjących oraz ogrodowych.

2.    Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – nr NIP (…). (…) Sp. z o.o. został zarejestrowany jako podatnik czynny 1 grudnia 2012 r.

3.    W jaki konkretnie sposób działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana w całym okresie posiadania przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu planowanej sprzedaży?

(…) Sp. z o.o. nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 2 kwietnia 2021 roku oraz umowy przeniesienia własności z dnia 5 maja 2021 roku.

(…) Sp. z o.o. nabył Nieruchomość w związku z zamiarem realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego – budowy instalacji związanej z gospodarką odpadami. Od wskazanego zamiaru (…) Sp. z o.o. jednakże odstąpił z przyczyn ekonomicznych i podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość była i do dnia planowanej sprzedaży będzie utrzymywana w stanie dotychczasowym (niezagospodarowanym), bez prowadzenia na niej działalności gospodarczej, rolniczej czy jakichkolwiek procesów inwestycyjnych.

4.    Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie wykorzystywał działkę nr 1 wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku?

(…) Sp. z o.o. nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał działki nr 1 do żadnej bieżącej działalności operacyjnej.

Jedyną czynnością, jaka zostanie podjęta w odniesieniu do tej nieruchomości, będzie jej sprzedaż, która – w przypadku uznania przez organ, iż stanowisko Wnioskodawcy dot. skutków podatkowych sprzedaży jest prawidłowe - zostanie objęta podatkiem od towarów i usług (VAT) według właściwej stawki, bez korzystania ze zwolnienia z tego podatku.

5.  Do jakich czynności Zainteresowany będący stroną postępowania / nabywca działki będzie wykorzystywał działkę nabytą w ramach transakcji tj. czy do czynności:

a)    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać, jakie to czynności),

b)    zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać, jakie to czynności),

c)    niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać, jakie to czynności)?

Zainteresowany będący stroną postępowania (nabywca działki) będzie wykorzystywał działkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Po uzyskaniu wskazanych we wniosku pozwoleń oraz nabyciu nieruchomości, zostanie na niej wybudowany zakład - instalacja przetwarzania w procesie odzysku odpadów niebezpiecznych oraz magazynowania odpadów niebezpiecznych. Zainteresowany będący stroną postępowania (nabywca działki) będzie świadczył usługi zagospodarowania odpadów oraz dokonywał będzie sprzedaży towarów powstałych w wyniku procesów recyklingu – olejów i innych surowców wtórnych.

6.    Z opisu sprawy wynika, iż:

Proszę wskazać przyczyny odstąpienia przez Sprzedającego od zamiaru realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie instalacji związanej z gospodarką odpadami na przedmiotowej Nieruchomości.

Odstąpienie od zamiaru realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na działce nr 1 było podyktowane drastyczną zmianą uwarunkowań rynkowych oraz utratą rentowności sektora odpadów tworzyw sztucznych (produkcja recyklatów – surowców wtórnych), co nastąpiło na skutek wybuchu wojny na Ukrainie oraz jej następstw makroekonomicznych (w szczególności obniżenia ceny surowca pierwotnego, tj. substytutu dla recyklatu, a także wzrostu kosztów operacyjnych i ograniczeniem rynku odbiorców recyklatów).

Nieruchomość pierwotnie nabyto z zamiarem realizacji własnych celów inwestycyjnych (…) Sp. z o.o. oraz z intencją wynajmu części gruntu podmiotowi powiązanemu (osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą), specjalizującemu się w działalności odpadowej – recyklingu tworzyw sztucznych.

W obliczu braku rentowności w obszarach, w których specjalizował się zakład prowadzony przez podmiot powiązany i konieczności zaniechania planowanych inwestycji na działce nr 1 procesów recyklingu, realizacja inwestycji przez (…) Sp. z o.o. stała się ekonomicznie nieuzasadniona.

W konsekwencji podjęto decyzję o rezygnacji z planów rozwoju działalności (…) Sp. z o.o. i budowy instalacji oraz o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży jako składnika majątku zbędnego dla dalszej działalności (…) Sp. z o.o.

7.    Czy na moment sprzedaży nieruchomości podpowierzchniowy rurociąg przesyłowy wraz ze studniami rewizyjnymi, o których mowa we wniosku, będzie stanowił własność Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania i tym samym będzie stanowił część składową nieruchomości, czy też będzie stanowił własność przedsiębiorstwa przesyłowego jako urządzenie przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)?

W ocenie Wnioskodawcy podpowierzchniowy rurociąg przesyłowy wraz ze studniami rewizyjnymi, o których mowa we wniosku, będzie stanowił na moment sprzedaży nieruchomości własność Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania i tym samym będzie stanowił część składową nieruchomości.

Zgodnie z prawomocnym postanowieniem z dnia 16 lipca 2020 r. Sądu Okręgowego w (…) (w sprawie za sygn. akt (…)) rurociąg przesyłowy wód burzowych wraz ze studniami rewizyjnymi zostały uznane za części składowe Nieruchomości i nie stanowią urządzeń przesyłowych.

Urządzenia mogłyby być przedmiotem rozporządzenia na rzecz Gminy (…), jednakże Gmina nie wyraża zainteresowania nabyciem urządzeń i według aktualnego stanu sprawy nie ma widoków na przeniesienie własności urządzeń na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

8.    Czy przebiegający przez działkę ww. rurociąg oraz studnie rewizyjne stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Przebiegający przez działkę rurociąg oraz ze studnie rewizyjne stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane.

9.    Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to proszę wskazać, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem wskazanej sieci, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Rurociąg oraz studnie rewizyjne są wykorzystywane i doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem urządzeń sieci a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

10. Z opisu sprawy wynika, iż:

Proszę wskazać:

a)    czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje całą działkę nr 1, czy też jego ustalenia obowiązują jedynie na jej części?

b)    w przypadku gdy ww. plan obowiązuje jedynie dla części działki – to czy będzie dla części nieobjętej ww. planem wydany na moment sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie dla tej części ww. działki będzie wynikać z tego planu?

c)    czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki na moment sprzedaży będzie wynikać, że jest to działka obejmująca teren o różnym przeznaczeniu (jakim dokładnie)?

Jeżeli tak, to czy w ww. planie będą wyznaczone linie rozgraniczające ww. tereny o różnym przeznaczeniu.

Proszę podać symbole wraz z ich objaśnieniami (czy plan ten będzie dopuszczał zabudowę działki budynkami lub budowlami).

Proszę podać przeznaczenie podstawowe terenu oraz przeznaczenie uzupełniające, wynikające z zapisów ww. planu wraz ze wskazaniem dopuszczalnych form zagospodarowania oraz sposobów użytkowania terenu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej (…), uchwalony uchwałą Rady Miasta (…) z dnia 30 listopada 2022 roku, Nr (…) obejmuje całą działkę nr 1.

W planie nie są wyznaczone linie rozgraniczające ww. tereny o różnym przeznaczeniu.

Nieruchomość w całości oznaczona jest symbolem A.181.P2,U1, dla którego ustalono następujące przeznaczenie terenu: tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, magazyny, składy, bazy, parkingi, garaże, handel hurtowy a także zabudowa usługowa komercyjna:

a)    dopuszcza się obiekty i urządzenia służące do produkcji energii ze źródeł odnawianych,

b)    dopuszcza się sytuowanie obiektów i urządzeń związanych z gospodarką odpadami, ich recyklingiem,

c)    wyklucza się zabudowę mieszkaniową oraz usługi o charakterze publicznym.

Zgodnie z postanowieniami planu ustalone zostały następujące zasady kształtowania zabudowy, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy:

a)    linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu,

b)    powierzchnia zabudowy - nie większa niż 70%,

c)    intensywność zabudowy - minimalna - 0, maksymalna - 1,80,

d)    maksymalna wysokość zabudowy - dla budynków głównych do 16 m, maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne, dopuszcza się zwiększenie wysokości dla części budynków lub dla towarzyszących budowli, uzasadnione potrzebami technologicznymi, dla budowli nie wyżej jak 50 m, a dla obiektów towarzyszących - wysokość do 6 m, maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne,

e)    geometria dachów - formy dowolne,

f)     minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej - 10%.

Pytania

1)    Czy sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i nie będzie zwolniona z tego podatku?

2)    Jeśli odpowiedź na pytanie ad. 1 będzie negatywna, to czy sprzedaż Nieruchomości wraz z prawem własności budynków będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10-11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (przy założeniu, że Sprzedający i Kupujący złożą wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT)?

 

3)    Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwot podatku VAT należnego o kwoty podatku VAT naliczonego (bądź zwrotu podatku VAT naliczonego) wynikającego z transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zgodnie z odpowiednio art. 86 ust. 1 oraz art. 87 Ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz na ewentualny obowiązek zapłaty podatku PCC.

Ad. pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwanej „Ustawą o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w ww. przepisie rozumie się zgodnie z art. 7 ust. 1 przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem sprzedaż nieruchomości należy traktować w kategorii towaru, która podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku natomiast gruntów zabudowanych, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona, o ile nie następuje:

a)    w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, iż zasadą jest opodatkowanie dostawy gruntów niezabudowanych, które stanowią tereny budowlane, a ponadto opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części.

W niniejszej sprawie znaczenie kluczowe ma ocena stanu zabudowy Nieruchomości.

Zważywszy na okoliczność przeznaczenia Nieruchomości pod zabudowę zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku uznania, że stanowi ona grunt niezabudowany, należało będzie ją zakwalifikować jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, a tym samym jej dostawa przez Sprzedającego na rzecz Kupującego podlegała będzie opodatkowaniu.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na terenie Nieruchomości znajduje się aktualnie jedynie podpowierzchniowy rurociąg przesyłowy wód burzowych DN 500 o łącznej powierzchni ok. 144 m² wraz z 4 szt. wystających ponad powierzchnię gruntu studni rewizyjnych DN 800 o łącznej powierzchni ok. 16 m². Rurociąg stanowi obiekt - budowlę. Zgodnie z przytoczonym ww. orzeczeniem Sądu Okręgowego w (…) z dnia 16 lipca 2020 r., sygn. akt (…) rurociąg wraz ze studniami rewizyjnymi stanowi część składową Nieruchomości i będzie przedmiotem sprzedaży (ww. elementy nie stanowię infrastruktury należącej do przedsiębiorcy przesyłowego). Mimo, to w ocenie wnioskodawcy przy kwalifikacji podatkowej transakcji nieruchomościowej kluczowy jest jej rzeczywisty sens ekonomiczny i cel gospodarczy, a nie jedynie techniczne występowanie naniesień na gruncie.

Dla Kupującego rurociąg i studnie rewizyjne infrastrukturę techniczną niebędącą głównym celem nabycia - stanowią jedynie podziemne uzbrojenie terenu. Celem zamierzonej transakcji jest nabycie Nieruchomości w celu budowy ww. instalacji oraz prowadzenie działalności w zakresie gospodarowania odpadami.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie wnioskodawców Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany zgodnie z Ustawą o VAT i jest terenem budowlanym, a tym samym jego dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość nie była wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT, do dostawy nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT.

Ad. pytanie 2

W przypadku natomiast odmiennej oceny organu, tj. w razie uznania, że istniejący na Nieruchomości rurociąg wraz ze studniami stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Ustawy o VAT, ich dostawa w ramach sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego powinna korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Powyższe zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania z uwagi na okoliczność rezygnacji przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia i dokonanie wyboru jej opodatkowania podatkiem VAT.

Sprzedający i Kupujący, będący zarejestrowanymi podatnikami czynnymi VAT, złożą w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. W tych okolicznościach spełnione będą warunki skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, a tym samym dostawa podlegała będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej.

W stosunku do zadatku i zaliczki otrzymanych przez Sprzedającego, powyższe warunki były spełnione z uwagi na właściwe oświadczenie zawarte w Umowie Przedwstępnej.

Ad. pytanie 3

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną tj. działalnością w zakresie gospodarowania odpadami. Planowana działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-   w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr 1, uznanej za grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę, a tym samym niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT – jest nieprawidłowe,

-    w części dotyczącej zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działki nr 1 oraz rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT  – jest prawidłowe,

-   w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego w związku z nabyciem działki nr 1 – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, (…) Sp. z o.o. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz posiada prawo własności działki nr 1. Nabycie Nieruchomości przez (…) Sp. z o.o./Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, albowiem uprzedni właściciel nie był podatnikiem tego podatku. Sprzedająca nabyła Nieruchomość w związku z zamiarem realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego - budowy instalacji związanej z gospodarką odpadami. Od wskazanego zamiaru (…) Sp. z o.o. jednakże odstąpiła z przyczyn ekonomicznych i podjęła decyzję o sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość pierwotnie nabyto z zamiarem realizacji własnych celów inwestycyjnych (…) Sp. z o.o. oraz z intencją wynajmu części gruntu podmiotowi powiązanemu (osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą), specjalizującemu się w działalności odpadowej – recyklingu tworzyw sztucznych). W obliczu braku rentowności w obszarach, w których specjalizował się zakład prowadzony przez podmiot powiązany i konieczności zaniechania planowanych inwestycji na działce nr 1 procesów recyklingu, realizacja inwestycji przez (…) Sp. z o.o. stała się ekonomicznie nieuzasadniona. W konsekwencji podjęto decyzję o rezygnacji z planów rozwoju działalności (…) Sp. z o.o. i budowy instalacji oraz o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży jako składnika majątku zbędnego dla dalszej działalności (…) Sp. z o.o. W dniu 18 listopada 2025 r. (…) Sp. z o.o. zawarła z (…) Sp. z o.o./Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży ww. działki. (…) Sp. z o.o. zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną w zakresie przetwarzania i zbierania odpadów.

Należy wskazać, że skoro nabycia ww. nieruchomości (…) Sp. z o.o. dokonała na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, to dojdzie do zbycia nieruchomości majątku nabytego na potrzeby prowadzanego przez ww. Spółkę przedsiębiorstwa.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy intencją (…) Sp. z o.o. był wynajem części gruntu podmiotowi powiązanemu osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, specjalizującemu się w działalności odpadowej – recyklingu tworzyw sztucznych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1, (…) Sp. z o.o. spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, ponieważ ww. działka została zakupiona przez (…) Sp. z o.o. do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej, zatem Spółka będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy dla dostawy tej działki.

W konsekwencji powyższego, sprzedaż działki nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie  art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z całokształtu okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 1, dla której obowiązuje miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego. W tymże planie Nieruchomość oznaczona jest symbolem A.181.P2.U1, dla którego ustalono następujące przeznaczenie terenu: tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, magazyny, składy, bazy, parkingi, garaże, handel hurtowy a także zabudowa usługowa komercyjna. Nieruchomość jest terenem niezabudowanym budynkami. Aktualnie w obszarze Nieruchomości znajduje się jedynie podpowierzchniowy rurociąg przesyłowy wód burzowych wraz z 4 szt. wystających ponad powierzchnię gruntu studni rewizyjnych. Opisane elementy infrastruktury zostały uznane za część składową Nieruchomości, stanowiące przedmiot własności. W ocenie Zainteresowanych podpowierzchniowy rurociąg przesyłowy wraz ze studniami rewizyjnymi, o których mowa we wniosku, będzie stanowił na moment sprzedaży nieruchomości własność Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania i tym samym będzie stanowił część składową nieruchomości.

Zgodnie z prawomocnym postanowieniem z dnia 16 lipca 2020 r. Sądu Okręgowego w (…) (w sprawie za sygn. akt (…)) rurociąg przesyłowy wód burzowych wraz ze studniami rewizyjnymi zostały uznane za części składowe Nieruchomości i nie stanowią urządzeń przesyłowych. Przebiegający przez działkę rurociąg oraz ze studnie rewizyjne stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane. Rurociąg oraz studnie rewizyjne są wykorzystywane i doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem urządzeń sieci a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, w opisanej sytuacji przedmiotem dostawy nie będzie wyłącznie grunt, ponieważ nie tylko grunt należy do sprzedawcy (…) Sp. z o.o., ale również rurociąg przesyłowy wraz ze studniami rewizyjnymi będzie stanowił na moment sprzedaży nieruchomości własność (…) Sp. z o.o. (własność Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania).

Tym samym nie sposób zgodzić się z Państwem, iż działka nr 1 stanowi niezabudowaną nieruchomość, skoro znajdują się na niej ww. budowle. Wobec powyższego przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 1 będąca nieruchomością zabudowaną.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji działka nr 1 jest już zabudowana rurociągiem oraz studniami rewizyjnymi stanowiącymi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym działka stanowi grunt niezabudowany zgodnie z ustawą o VAT i jest terenem budowlanym, a tym samym jego dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku oceniając całościowo należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytanie nr 2 wskazania wymaga, że zakres i zasady zwolnienia dostawy budynków/budowli lub ich części zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, budowli lub ich części, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż  budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że rurociąg oraz studnie rewizyjne są wykorzystywane i doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem urządzeń sieci a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Z całokształtu sprawy wynika, iż ww. budowle nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Tym samym, dostawa budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do budowli doszło już do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dwóch lat.

Zatem w odniesieniu do budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiona na nim budowla. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu nr 1, na którym posadowione są budowle, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 wraz z posadowionymi na niej budowlami będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jak podano wcześniej, zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno (…) Sp. z o.o. jaki i (…) Sp. z o.o. są czynnym podatnikiem podatku VAT.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Strony (Kupujący i Sprzedający) mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budowli znajdującej się na działce nr 1 pod warunkiem, że Zainteresowani jako czynni podatnicy VAT złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budowli.

Podsumowując, dostawa działki nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowany będący stroną postępowania (nabywca działki) będzie wykorzystywał działkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabywca działki będzie świadczył usługi zagospodarowania odpadów oraz dokonywał będzie sprzedaży towarów powstałych w wyniku procesów recyklingu – olejów i innych surowców wtórnych.

Jednocześnie, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2, Strony transakcji będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy.

Jeżeli zrezygnują Państwo ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa działki nr 1 będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług niekorzystającą ze zwolnienia z podatku VAT. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że Kupujący na moment zawarcia umowy sprzedaży będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywał działkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzam, że Kupujący będzie uprawniony - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego faktury dokumentującej dostawę działki nr 1. Prawo to będzie przysługiwało Kupującemu, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.