Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.132.2025.2.JSZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie pytań nr 1, 7, 8 i 9 wniosku.
• nieprawidłowe w zakresie pytań nr 2, 3, 4, 5, 6 wniosku.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski oraz posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca wraz ze swoim bratem, … założyli jako fundatorzy fundację rodzinną w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz. U. poz. 326 z późn. zm.) („Fundacja Rodzinna”). Fundacja Rodzinna została utworzona przede wszystkim w celu zabezpieczenia sukcesji majątku należącego do Wnioskodawcy i jego rodziny. Fundusz założycielski Fundacji Rodzinnej został pokryty wyłącznie środkami pieniężnymi.

A.A. jest jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako następujące działki:

a) działka nr A o pow. 0.0201 ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 1”);

b) działka nr B o pow. 0.6221 ha, działka C o pow. 0.4007 ha oraz działka D o pow. 0.1352 ha, położone w obrębie ewidencyjnym …, objęte księgą wieczystą … - sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 2”);

c) działka nr E o pow. 4.1260 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 3”);

d) działka nr F o pow. 4.5913 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 4”);

e) działka nr G o pow. 4.1716 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 5”);

f) działka nr H o pow. 4.6870 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 6”);

g) działka nr I o pow. 1.3733 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 7”);

h) działka nr J o powierzchni 155 m² położona w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe (działka rolna w użytkowaniu wieczystym przez M. M.) - prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Wnioskodawcę w 2012 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 8”);

i) działka nr K o pow. 0.0148 ha położonej w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe, (działka w użytkowaniu wieczystym przez A.A) - prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Wnioskodawcę w 2016 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 9”)

(dalej łącznie: „Działki”, „Nieruchomość”) wraz z naniesieniami w postaci budynków szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy, które szerzej zostaną przedstawione w dalszej części Wniosku (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT od 1 stycznia 2006 roku z tytułu prowadzenia gospodarstwa ogrodniczego. A.A. posiada NIP ...

• W latach 2006 - 2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej; Wnioskodawca w tym okresie otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej. Wnioskodawca posiadał gospodarstwo rolne.
• Od 2021 roku do chwili obecnej Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.

Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nieruchomość do 2020 r. była wykorzystywana osobiście przez Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na niej szklarni. Działki były wykorzystywane osobiście przez Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na nich szklarni.

W latach 2006-2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej. Każda działka wskazana we Wniosku wchodziła w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca od 2006 r. do 4 lutego 2020 r. otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej. W latach 2006-2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej. Działki nie były nieodpłatnie udostępniane innym osobom trzecim przez Wnioskodawcę.

Nabycie przez Wnioskodawcę działek będących przedmiotem Wniosku, nie nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. A.A. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. Działek.

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 Ustawy o VAT.

Od 1 czerwca 2021 roku do 30 września 2023 roku wszystkie Działki wskazane powyżej były wydzierżawiane przez Wnioskodawcę odpłatnie, przy czym od 1 października 2023 r. przedmiotem dzierżawy są tylko działki:

a) Działka A

b) Działka D oraz C

c) Działka I.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działek. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawca od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawca nie ponosił nakładów modernizacyjnych oraz inwestycyjnych. Na Nieruchomość nie były ponoszone nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości nieruchomości.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie przejawiał dotychczas chęci zbycia Nieruchomości, w szczególności nie zamieszczał ofert, ogłoszeń, nie zawierał umów z pośrednikami.

Wnioskodawca nigdy nie podejmował w stosunku do Nieruchomości czynności, które kojarzone są z działaniami przedsiębiorców, w szczególności nie dokonywał zmian prowadzących do podwyższenia atrakcyjności bądź wartości Nieruchomości (podział na działki, uzbrajanie, wytyczanie dróg itp.).

Wnioskodawca nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości czy też podniesienia jej wartości. Nieruchomość przez cały czas własności Wnioskodawcy (przysługiwania mu prawa użytkowania wieczystego) nie zmieniła swojego podstawowego przeznaczenia.

Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości, które planowałby sprzedać.

Na rzecz Wnioskodawcy wydana została równolegle interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, potwierdzająca, że sprzedaż Nieruchomości będzie wolna od opodatkowania PIT, znak pisma 0113-KDIPT2-2.4011.450.2024.2.MK.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej. Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.

Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w latach 2012, 2013 i 2016. Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej, a także na budynki i budowle w trakcie ostatnich 2 lat przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej nie ponoszono nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Przy nabyciu powyższych Nieruchomości Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego.

Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Wnioskodawca nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów. Powyższa Nieruchomość stanowi majątek prywatny. Potencjalna sprzedaż jest czynnością okazjonalną (potencjalna sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

Dla każdej z Działek jest obowiązujący dotychczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziana jest funkcja produkcji rolniczej. Na dzień sprzedaży, dla żadnej z Działek nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Działki dotychczas były zabudowane szklarniami, przy czym trwa obecnie proces ich rozbiórki od 2023 roku. Przedmiotowa Nieruchomość położona w miejscowości … stanowiła gospodarstwo szklarniowe. Zabudowę stanowił kompleks szklarniowy oraz budynki biurowo-socjalno-produkcyjno-magazynowe.

Na Działkach znajdują się obecnie następujące obiekty biurowe, magazynowe, serwisowe i produkcyjne, które są wpisane w ewidencji budynków.

Działka 1 (działka nr A):

- stacja transformatorowa (budynek wolnostojący parterowy, wykonany w technologii tradycyjnej).

Działka 2 (działka nr B, działka nr C oraz działka D):

- budynek magazynowy (w całości na działce C);

- część magazynu 1 (położony na działce I i C);

- brama wjazdowa (w całości na działce C).

Działka 3 (działka nr E):

- brak

- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty …

Działka 4 (działka nr F):

- brak

- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty …

Działka 5 (działka nr G):

- brak

- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty …

Działka 6 (działka nr H):

- brak

- rozbiórka szklarni zgodnie z Prawem budowlanym, zgoda Starosty …

Działka 7 (działka nr I):

- budynek sortowni - budynek jednokondygnacyjny bez podpiwniczenia, wykonany w technologii stalowej;

- budynek biurowy - dobudowany do budynku sortowni, dwukondygnacyjny, wykonany w technologii tradycyjnej, w 2006 r. rozbudowany o część biurowo-socjalną. W części nowszej budynek trzykondygnacyjny.

- część magazynu 1 (położony na działce I i C);

- budynek nawozowni i hydroforni (budynek wbudowany w szklarnię, jednokondygnacyjny);

- budynek techniczny (warsztat) - budynek wbudowany w szklarnię, jednokondygnacyjny;

- magazyn 2 - budynek zlokalizowany pomiędzy szklarniami, 1 kondygnacyjny;

- budynek łącznikowy - budynek zlokalizowany pomiędzy szklarniami, 1 kondygnacyjny;

- budynek socjalny - budynek wolnostojący połączony z kompleksem za pomocą budynku łącznikowego, 1 kondygnacyjny.

Działka 8 (działka nr J):

- budynek wolnostojący parterowy, wykonany w technologii tradycyjnej

Działka 9 (działka K):

- budynek wolnostojący parterowy, wykonany w technologii tradycyjnej.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1. „Czy zawarł/planuje Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą (Fundacją Rodzinną) przedwstępną umowę sprzedaży działek objętych zakresem postawionego we wniosku pytania?”

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazał we wniosku o wydanie interpretacji, iż planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej. Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.

Wnioskodawca nie zawierał/ nie planuje zawierać z przyszłym nabywcą (Fundacją Rodzinną) przedwstępnej umowy sprzedaży działek objętych zakresem pytania postawionego we wniosku.

Wnioskodawca nie udzielał i nie planuje udzielać nabywcy pełnomocnictwa w przedmiocie ww. Działek.

Kupujący nie jest zobowiązany do podejmowania żadnych konkretnych działań w celu realizacji sprzedaży działek. Transakcja może zostać sfinalizowana, gdy Kupujący (Fundacja Rodzinna) zgromadzi wystarczające środki finansowe.

Ostateczna umowa sprzedaży działek będzie zawarta w formie aktu notarialnego.

2. „W związku z informacją, iż:

należy doprecyzować czy zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na działkach, o których mowa we wniosku, dopuszcza się jakąkolwiek zabudowę budowlami lub budynkami?”

Odpowiedź: Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego obowiązującym dla wszystkich Działek, ustala się podstawowe przeznaczenie terenu dla intensywnej produkcji obejmującej istniejące gospodarstwa rolnicze prowadzące działalność rolniczą np. hodowlaną, pieczarkarnię, fermy itp.

Zgodnie z MPZP ustalono na Działkach możliwość lokalizacji:

a. Urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu,

b. Dojazdów niewydzielonych i zatok postojowych, oraz małych parkingów (do 8 stanowisk),

c. Zieleni urządzonej.

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu należy do zadań Gminy wyrażonych w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stanowi akt prawa miejscowego. Procedurę sporządzenia planu rozpoczyna uchwała Rady Miejskiej o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miejska podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Dotychczas teren był zabudowany szklarniami i instalacjami / budowlami związanymi z rolnictwem.

Obecnie na ukończeniu jest proces rozbiórki szklarni.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6 korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Sprzedaż gruntu rolnego niezabudowanego przez podatnika podatku VAT korzysta z całkowitego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Przedmiotowe Działki są niezbudowane, w roku 2023 rozpoczęto likwidację szklarni.

Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną, która od 2021 roku nie jest wykorzystywana w działalności rolniczej stanowiącą majątek prywatny.

3. „Mając na uwadze okoliczność, iż:

należy wyjaśnić czy proces rozbiórki szklarni zostanie zakończony do dnia sprzedaży działek, o których mowa we wniosku?”

Odpowiedź: Proces rozbiórki szklarni zostanie zakończony do dnia sprzedaży działek, o których mowa we Wniosku.

4. „Mając na uwadze, iż „Działka 2”, o której mowa w opisie sprawy, składa się z działek nr B, nr C oraz nr D oraz Pana wskazanie, że:

należy w stosunku do działek nr B oraz D wyjaśnić odrębnie dla każdej z tych działek:

a) czy działki nr B oraz D stanowią teren niezabudowany czy zabudowany?”

Odpowiedź: Jest to teren niezabudowany.

„Jeżeli któraś z ww. działek nr B oraz D jest zabudowana, to proszę udzielić odpowiedzi na następujące pytania. Przy czym odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli będących przedmiotem wniosku:

b) Jakimi obiektami zabudowana jest ww. działka/działki, tj. czy są to budynki/budowle/urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.)?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

c) „Jaka jest data nabycia/wybudowania ww. poszczególnych obiektów znajdujących się na ww. działce/działkach?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

d) „Czy z tytułu nabycia/wybudowania poszczególnych obiektów znajdujących się na działce/działkach przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie lub wydatki poniesione na jego budowę?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

e) „Czy budynki/budowle znajdujące się na ww. działce/działkach są trwale związane z gruntem?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

f) „Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to kiedy nastąpiło?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

g) „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

h) „Czy ponosił Pan nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

i. Które budynki/budowle były ulepszane?

ii. W jakim okresie ponosił Pan wydatki na ulepszenie budynków/budowli?

iii. Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynków/budowli po ulepszeniu?

iv. Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków/budowli?

v. Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

vi. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

Odpowiedź: Nie dotyczy.

Pytania

Pytanie 1:

Czy sprzedaż Działki 1 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 2:

Czy sprzedaż Działki 2 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 3:

Czy sprzedaż Działki 3 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 4:

Czy sprzedaż Działki 4 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 5:

Czy sprzedaż Działki 5 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 6:

Czy sprzedaż Działki 6 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 7:

Czy sprzedaż Działki 7 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 8:

Czy sprzedaż Działki 8 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pytanie 9:

Czy sprzedaż Działki 9 dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Fundacji Rodzinnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy:

Pytanie 1:

Sprzedaż Działki nr 1 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytanie 2:

Sprzedaż Działki nr 2 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytanie 3:

Sprzedaż Działki nr 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Pytanie 4:

Sprzedaż Działki nr 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Pytanie 5:

Sprzedaż Działki nr 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Pytanie 6:

Sprzedaż Działki nr 6 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Pytanie 7:

Sprzedaż Działki nr 7 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytanie 8:

Sprzedaż Działki nr 8 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytanie 9:

Sprzedaż Działki nr 9 zabudowanej budynkiem biurowo-socjalno-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

A) Zasady ogólne podatek VAT. Sprzedaż działek zabudowanych

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy: Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "budynku". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków biurowo-socjalno-usługowych znajdujących się na poszczególnych Działkach nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co najmniej 2 lata. Ponadto, z przedstawionych okoliczności sprawy nie wynika, aby Wnioskodawca dokonywał nakładów na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku biurowo-socjalno-usługowego zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 7, Działki nr 8, Działki nr 9 na której ww. budynki są posadowione, będzie zwolniona od podatku.

Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż Działek zabudowanych budynkiem biurowo-socjalno- usługowym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku uznania przez Organ podatkowy, iż transakcja sprzedaży Działek jest opodatkowana VAT zastosowanie będzie miał art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej. Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w 2013 roku. Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej, a także na budynki i budowle w trakcie ostatnich 2 lat przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej nie ponoszono nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Od 1 października 2023 roku Wnioskodawca na podstawie kontynuacji umowy dzierżawy odpłatnie wydzierżawia działki gruntu o numerze ewidencyjnym na czas nieoznaczony temu samemu nabywcy od 1 czerwca 2021 roku (każda ze Stron może rozwiązać Umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia) - numery działek A, D oraz C,I.

Jak zostało przedstawione w zdarzeniu przyszłym:

Nieruchomość nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Każda z działek składających się na Nieruchomość wchodziła w skład prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca od roku 2006 do lutego 2020 otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej.

W latach 2006 - 2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej; Wnioskodawca w tym okresie otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej.

Wnioskodawca posiadał gospodarstwo rolne. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej. Nieruchomość nie była nieodpłatnie udostępniana osobom trzecim przez Wnioskodawcę. Nieruchomość do 2020 r. była wykorzystywana osobiście przez Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na niej szklarni. Na Nieruchomość nie były ponoszone nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości nieruchomości. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie przejawiał dotychczas chęci zbycia Nieruchomości, w szczególności nie zamieszczał ofert, ogłoszeń, nie zawierał umów z pośrednikami.

Wnioskodawca nigdy nie podejmował w stosunku do Nieruchomości czynności, które kojarzone są z działaniami przedsiębiorców, w szczególności nie dokonywał zmian prowadzących do podwyższenia atrakcyjności bądź wartości Nieruchomości (podział na działki, uzbrajanie, wytyczanie dróg itp.).

Wnioskodawca nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości czy też podniesienia jej wartości. Nieruchomość przez cały czas własności Wnioskodawcy (przysługiwania mu prawa użytkowania wieczystego) nie zmieniła swojego podstawowego przeznaczenia. Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości, które planowałby sprzedać.

Na rzecz Wnioskodawcy wydana została równolegle interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, potwierdzająca, że sprzedaż Nieruchomości będzie wolna od opodatkowania PIT, znak pisma 0113-KDIPT2-2.4011.450.2024.2.MK.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji Rodzinnej. Cena sprzedaży zostanie ustalona na warunkach rynkowych.

Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w latach 2012, 2013 i 2016. Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej, a także na budynki i budowle w trakcie ostatnich 2 lat przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej nie ponoszono nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Przy nabyciu powyższych Nieruchomości Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego.

Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Wnioskodawca nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów. Powyższa Nieruchomość stanowi majątek prywatny. Potencjalna sprzedaż jest czynnością okazjonalną (potencjalna sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

B) Sprzedaż działek niezabudowanych

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6 korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Sprzedaż gruntu rolnego niezabudowanego przez podatnika podatku VAT korzysta z całkowitego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Przedmiotowe Działki są niezabudowane, w roku 2023 rozpoczęto likwidację szklarni. Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną, która od 2021 roku nie jest wykorzystywana w działalności rolniczej stanowiącą majątek prywatny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

- prawidłowe w zakresie pytań nr 1, 7, 8 i 9 wniosku.

- nieprawidłowe w zakresie pytań nr 2, 3, 4, 5, 6 wniosku.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo wskazuję, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podkreślenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie stwierdzam, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, w szczególności nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT. W latach 2006-2020 działalność rolnicza prowadzona przez Pana klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej. Od 2021 roku do chwili obecnej nie prowadzi Pan działalności rolniczej. Pan wraz ze swoim bratem, … założyli jako fundatorzy fundację rodzinną w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej („Fundacja Rodzinna”). Fundacja Rodzinna została utworzona przede wszystkim w celu zabezpieczenia sukcesji majątku należącego do Pana i Pana rodziny. Fundusz założycielski Fundacji Rodzinnej został pokryty wyłącznie środkami pieniężnymi.

Jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako następujące działki:

a) działka nr A o pow. 0.0201 ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 1”);

b) działka nr B o pow. 0.6221 ha, działka C o pow. 0.4007 ha oraz działka D o pow. 0.1352 ha, położone w obrębie ewidencyjnym …, objęte księgą wieczystą … - sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r. cel nabycia: majątek prywatny („Działka 2”);

c) działka nr E o pow. 4.1260 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 3”);

d) działka nr F o pow. 4.5913 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 4”);

e) działka nr G o pow. 4.1716 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 5”);

f) działka nr H o pow. 4.6870 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 6”);

g) działka nr I o pow. 1.3733 ha położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane - nabyta przez Pana w 2013 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 7”);

h) działka nr J o powierzchni 155 m² położona w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe (działka rolna w użytkowaniu wieczystym przez M. M.) - prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Pana w 2012 r., cel nabycia: majątek prywatny („Działka 8”);

i) działka nr K o pow. 0.0148 ha położonej w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe, (działka w użytkowaniu wieczystym przez Pana) - prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Pana w 2016 r, cel nabycia: majątek prywatny („Działka 9”)

wraz z naniesieniami w postaci budynków szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy. Nieruchomości zostały nabyte do Pana majątku prywatnego. Nieruchomość do 2020 r. była wykorzystywana osobiście przez Pana do eksploatacji posadowionych na niej szklarni. Działki były wykorzystywane osobiście przez Pana do eksploatacji posadowionych na nich szklarni.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem postawionych we wniosku pytań należy podkreślić, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że od 1 czerwca 2021 r. do 30 września 2023 r. wszystkie Działki wskazane we wniosku były wydzierżawiane przez Pana odpłatnie, przy czym od 1 października 2023 r. przedmiotem dzierżawy są tylko działki:

a) Działka A

b) Działka D oraz C

c) Działka I.

W tym kontekście zauważyć należy, że dzierżawa nieruchomości, objętej wnioskiem, spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana nieruchomości, objętej wnioskiem, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w związku ze sprzedażą nieruchomości, objętej wnioskiem wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży nieruchomości, objętej wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z zapisów wyżej cytowanego przepisu wynika, że przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu należy rozumieć zarówno decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak i decyzję o warunkach zabudowy.

Ponadto, zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po wypełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla terenów niezabudowanych oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Odnośnie kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanych działek nr A, C, I, J oraz K zauważyć należy, że – jak wynika z opisu sprawy – na działkach znajdują się obecnie następujące obiekty biurowe, magazynowe, serwisowe i produkcyjne, które są wpisane w ewidencji budynków:

• działka nr A: stacja transformatorowa,
• działka nr C: budynek magazynowy (w całości na działce C); część magazynu 1 (położony na działce I i C); brama wjazdowa (w całości na działce C),
• działka nr I: budynek sortowni; budynek biurowy, w 2006 r. rozbudowany o część biurowo-socjalną; w części nowszej budynek trzykondygnacyjny; cześć magazynu 1 (położony na działce I i C); budynek nawozowni i hydroforni; budynek techniczny (warsztat); magazyn 2 - budynek zlokalizowany pomiędzy szklarniami; budynek łącznikowy; budynek socjalny.
• Działka 8 (działka nr J): budynek wolnostojący parterowy,
• Działka 9 (działka K): budynek wolnostojący parterowy.

Ponadto – jak Pan wskazał – w niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło wcześniej niż 2 lata przed planowanym zbyciem Nieruchomości do Fundacji Rodzinnej. Od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

A zatem, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na działkach nr A, C, I, J oraz K, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki i budowle będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana, działającego w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, działek nr A, C, I, J oraz K wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Przechodząc z kolei do niezabudowanych działek nr B, D, E, F, G, H należy zauważyć, że – jak wynika z okoliczności sprawy – dla każdej z działek jest obowiązujący dotychczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziana jest funkcja produkcji rolniczej. Na dzień sprzedaży, dla żadnej z Działek nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego obowiązującym dla wszystkich Działek, ustala się podstawowe przeznaczenie terenu dla intensywnej produkcji obejmującej istniejące gospodarstwa rolnicze prowadzące działalność rolniczą np. hodowlaną, pieczarkarnię, fermy itp.

Zgodnie z MPZP ustalono na Działkach możliwość lokalizacji:

a. Urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu,

b. Dojazdów niewydzielonych i zatok postojowych, oraz małych parkingów (do 8 stanowisk),

c. Zieleni urządzonej.

Działki dotychczas były zabudowane szklarniami, przy czym trwa obecnie proces ich rozbiórki od 2023 roku. Proces rozbiórki szklarni zostanie zakończony do dnia sprzedaży działek, o których mowa we Wniosku.

W świetle powyższego wskazuję, że ww. niezabudowane działki nr B, D, E, F, G, H będące przedmiotem sprzedaży, będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. działek przewiduje bowiem możliwość lokalizacji na tych działkach m.in. budowli w postaci urządzeń infrastruktury technicznej. Zatem dostawa ww. działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że transakcja nabycia przez Pana działek będących przedmiotem wniosku nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Zatem, nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Jednocześnie z okoliczności sprawy nie wynika, aby przedmiotowe działki w całym okresie posiadania były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem w omawianej sprawie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży działek nr B, D, E, F, G, H nie będzie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanych działek nr B, D, E, F, G, H będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1, 7, 8 i 9 wniosku należało uznać za prawidłowe, natomiast w zakresie pytań nr 2, 3, 4, 5, 6 wniosku uznałem za nieprawidłowe.

W kwestii pytania nr 2 wniosku wskazuję, iż Pana zdaniem sprzedaż Działki nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym – jak wynika z okoliczności sprawy – Działka nr 2 składa się z działek nr B, nr C oraz nr D, z których działki nr B oraz D stanowią teren niezabudowany niekorzystający – jak wyżej stwierdziłem – ze zwolnienia od podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Podkreślam ponadto, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na kwestie opodatkowania sprzedaży w podatku od towarów i usług nie ma wpływu obowiązek (lub brak obowiązku) zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. sprzedaży. Kwestie związane z podatkiem dochodowym od osób fizycznych są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.