Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.160.2025.2.SM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy niezabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2025 r. (wpływ 21 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jako osoba fizyczna nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest wraz z małżonką współwłaścicielem we wspólności ustawowej majątkowej nieruchomości gruntowej o powierzchni … położonej w …, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …, oznaczonej numerem działki 1. Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył do majątku wspólnego na podstawie warunkowej umowy sprzedaży sporządzonej dnia …, za numerem Repertorium A: … (…) - Notariusza w … oraz umowy o przeniesienie prawa własności sporządzonej dnia …, za numerem Repertorium A: … (…) – Notariusza w ....

Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przedmiotowa nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, nie obciążają jej żadne inne ograniczone prawa rzeczowe (poza służebnością gruntową o treści (…).

Przedmiotowa nieruchomość nie jest użytkowana rolniczo.

W niedalekiej przyszłości Wnioskodawca planuje dokonać dostawy przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki … z siedzibą w … - czynnego podatnika podatku VAT.

Kilka lat temu działka została uzbrojona tzn. jest przyłącze wody. Dla przedmiotowej nieruchomości w … r. wydano decyzję o warunkach zabudowy.

W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania udzielono następujących odpowiedzi:

1) Kiedy zamierza Pan sprzedać działkę nr 1, objętą zakresem postawionego we wniosku pytania? (proszę konkretnie podać miesiąc i rok).

Odpowiedź: Działkę nr 1 Wnioskodawca zamierza sprzedać w (…).

2) W jakim celu nabył Pan działkę nr 1, objętą zakresem postawionego we wniosku pytania?

Odpowiedź: Przedmiotową działkę Wnioskodawca nabył na własne cele mieszkaniowe.

3) W jaki dokładnie sposób działka nr 1 była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana w całym okresie jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka nie była przez Wnioskodawcę w ogóle wykorzystywana - czekała na realizację własnego celu mieszkalnego.

4) Czy ww. działka była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana przez cały okres jej posiadania na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pan zaspokajał i w jakim okresie?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka nie była przez Wnioskodawcę w ogóle wykorzystywana - czekała na realizację własnego celu mieszkalnego.

5) Czy Pana żona jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT? Jeśli tak, to czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Pana żonę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług [3]?

Odpowiedź: Nie.

6) W związku z informacją, zawartą w opisie sprawy, że:

Kilka lat temu działka została uzbrojona tzn. jest przyłącze wody.

proszę wskazać:

a) kiedy proszę podać miesiąc i rok ww. działka została uzbrojona?

Odpowiedź: ...

b) w jakim celu działka została uzbrojona?

Odpowiedź: Została uzbrojona na postawie porozumienia (…)

c) kto wystąpił z wnioskiem o dokonanie ww. przyłącza?

Odpowiedź: Nie było wniosku – porozumienie.

d) kto poniósł nakłady na wykonanie ww. przyłącza?

Odpowiedź: ....

7) Czy do dnia planowanej sprzedaży działki nr 1 ponosił/będzie ponosić Pan jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/są/będą nakłady oraz kiedy i w jakim celu zostały poniesione?

Odpowiedź: Nie.

8) W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:

Dla przedmiotowej nieruchomości w … wydano decyzję o warunkach zabudowy.

proszę o konkretne wskazanie:

a) dokładnej daty (dnia i miesiąca) wydania ww. decyzji o warunkach zabudowy.

Odpowiedź: Decyzja została wydana ....

b) kto i w jakim celu wystąpił o wydanie ww. warunków zabudowy dla tej działki?

Odpowiedź: O wydanie warunków zabudowy wystąpił Wnioskodawca.

c) jakie przeznaczenie działki określają wydane w … ww. warunki zabudowy?

Odpowiedź: Funkcja zabudowy i sposób zagospodarowania terenu zgodnie (…).

d) dlaczego nie dokonano zabudowy działki nr 1 wg wydanych … ww. warunków zabudowy?

Odpowiedź: Warunki były złożone w celu sprawdzenia możliwości zabudowy działki.

e) czy do dnia sprzedaży dla ww. działki wystąpiły/wystąpią (a jeśli tak, to jakie) okoliczności powodujące wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie wydanych w … ww. warunków zabudowy?

Odpowiedź: Nie.

f) czy na dzień planowanej sprzedaży działki nr 1 będą obowiązywały dla tej działki wydane … warunki zabudowy?

Odpowiedź: Tak.

9) W związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy, że:

(…)

Proszę konkretnie o podanie:

a) czy a jeśli tak to kiedy (proszę podać miesiąc i rok) i na jaki czas zawarto umowę o ustanowieniu służebności przesyłu sieci ciepłowniczej?

Odpowiedź: Służebność została ustanowiona na podstawie postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu wydanego przez Sąd … w … w dniu … o sygnaturze ….

b) kto był stroną ww. umowy, czy wyłącznie Pan czy Pan razem z żoną?

Odpowiedź: Nie było umowy.

c) czy ww. służebność przesyłu jest odpłatna czy jest nieodpłatna?

d) jeżeli ww. służebność przesyłu jest odpłatna, to proszę wskazać:

‒ kto odprowadza należne podatki z tytułu ustanowionej służebności przesyłu? Jeżeli rozliczeń dokonuje wyłącznie jeden z małżonków, to należy wskazać z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej podatek należny z tytułu ustanowionej służebności przesyłu faktycznie rozlicza tylko Pan lub tylko Pana żona?

‒ w przypadku, gdy podatek VAT należny z tytułu ustanowionej służebności przesyłu, nie był/nie jest rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?

‒ kto i w jaki sposób dokumentuje wynagrodzenie z tytułu ustanowionej służebności przesyłu? Jeżeli wynagrodzenie z ustanowienia służebności przesyłu dokumentuje wyłącznie jeden z małżonków, to należy wskazać z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej usługi przesyłu dokumentuje tylko Pan lub tylko Pana żona?

Odpowiedź: Służebność na podstawie postanowienia sądu była opłacona jednorazowo po postanowieniu.

10) Czy Pan zawarł/planuje zawrzeć z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiążę się Pan na rzecz kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej?

b) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał się kupujący aby doszło do sprzedaży przez Pana ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej?

c) jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na kupującym?

Odpowiedź: Tak, będzie to umowa przedwstępna warunkowa. Powodem tego jest prawo pierwokupu na rzecz ... Warunek będzie dotyczył wyłącznie prawa pierwokupu, żadna ze stron transakcji nie będzie zobowiązywała się do dokonywania żadnych czynności.

11) Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił Pan pełnomocnictw nabywcy ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, do występowania w Pana imieniu?

Odpowiedź: Tak, w celu wystąpienia o warunki zabudowy.

b) jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada takiej wiedzy.

12) W jaki sposób nawiązał Pan kontakt z nabywcą ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź: Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawcy.

13) Czy posiada Pan również inne nieruchomości (działki), oprócz ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, o której mowa w opisie sprawy? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

Odpowiedź: Repertorium A numer…, akt notarialny z dnia …, nr działki 2 o pow. …ha, ulokowanie oszczędności;

b) w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

Odpowiedź: Nie była i nie jest w żaden sposób wykorzystywana.

c) czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Nieruchomość zabudowana – budynek (…) – niezamieszkały.

d) czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działki)?

Odpowiedź: Na tę chwilę Wnioskodawca nie zamierza sprzedać.

14) Czy wcześniej oprócz ww. nieruchomości, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, o której mowa w opisie sprawy, sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a) jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

Odpowiedź: Repertorium A numer …, nr działki 3 o pow. …ha, nr działki 4 o pow. … ha, działka Repertorium A numer 5, nr działki 6, 7, 8, 9, 10 o pow. …ha ziemia rolna.

b) kiedy i w jaki sposób zostały nabyte te działki?

Odpowiedź: Akty notarialne, brak aktów zakupu.

c) w jakim celu nabyte zostały te działki?

Odpowiedź: Ulokowanie oszczędności.

d) w jaki sposób działki były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Nie była i nie jest w żaden sposób wykorzystywana.

e) kiedy dokonano ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Repertorium A numer … Akt notarialny .., Repertorium A numer … akt notarialny …, potrzeba odzyskania gotówki.

f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano (...) ....

g) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) nastąpiło zobowiązanie zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Nie nastąpiło zobowiązanie podatku VAT.

h) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Na potrzeby własne.

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku).

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112ME Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1. z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112 – podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą bez względu na cel, czy tez rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególność wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynność w ramach działalność gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynność.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wobec powyższego należy rozważyć czy w celu sprzedaży działek podjęto aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).

W uzupełnieniu wskazano: biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy – w związku ze sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedanie nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, a przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował działań informacyjno-reklamacyjnych związanych ze sprzedażą ww. działek. Co więcej, to sama strona Kupująca była inicjatorem ww. działań i pokryła wszelkie koszty związane z sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ( ).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 1, będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Pan wraz z małżonką są właścicielami nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki 1. Działka została nabyta do majątku wspólnego na podstawie warunkowej umowy sprzedaży sporządzonej 12 kwietnia 1999 roku oraz umowy o przeniesienie prawa własności sporządzonej 30 lipca 1999 roku. Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przedmiotowa nieruchomość nie jest użytkowana rolniczo. Nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, nie obciążają jej żadne inne ograniczone prawa rzeczowe (poza służebnością gruntową). Służebność została ustanowiona na podstawie postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu z … Służebność na podstawie postanowienia sądu była opłacona jednorazowo po postanowieniu. Jak Pan wskazał, we … działka została uzbrojona, tzn. jest przyłącze wody. Została uzbrojona na postawie porozumienia w związku z prowadzeniem prac w celu przebudowy uszkodzonego fragmentu kanalizacji sanitarnej. Nakłady na wykonanie ww. przyłącza poniosło …. Dla przedmiotowej nieruchomości w … wydano decyzję o warunkach zabudowy. Funkcja zabudowy i sposób zagospodarowania terenu zgodnie z WZ to: budowa (…). Warunki były złożone w celu sprawdzenia możliwości zabudowy działki. Podał Pan, że przedmiotowa działka nie była przez Pana w ogóle wykorzystywana – czekała na realizację własnego celu mieszkalnego. Działkę nr 1 zamierza Pan sprzedać w terminie (…). Początkowo będzie to umowa przedwstępna warunkowa, a w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez … w terminie kilku miesięcy, od otrzymania oświadczenia od … o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, nastąpi umowa docelowa – która przeniesie własność. Warunek będzie dotyczył wyłącznie prawa pierwokupu, żadna ze stron transakcji nie będzie zobowiązywała się do dokonywania żadnych czynności. Jak wynika z okoliczności sprawy udzielił Pan nabywcy zgody/pełnomocnictwa w celu wystąpienia o warunki zabudowy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do działki nr 1, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży, aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku ze sprzedażą tej działki uznać Pana za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działki będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w działce nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej.

Nie podjął Pan również ciągu zdarzeń, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, bowiem do tej pory Pan nie dokonywał i nie będzie - do dnia sprzedaży przedmiotowej działki - dokonywał żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości tej działki ani żadnych działań w celu jej uatrakcyjnienia (np. takich jak: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki). Działka nie była i nie jest przez Pana wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Przedmiotowa działka nie była przez Pana w ogóle wykorzystywana - czekała na realizację własnego celu mieszkalnego.

Z wniosku wynika wprawdzie, że na tej działce została ustanowiona na podstawie postanowienia sądu służebność przesyłu oraz że działka została uzbrojona na postawie porozumienia w związku z prowadzeniem prac w celu przebudowy uszkodzonego fragmentu kanalizacji sanitarnej. Jednakże, nakłady na wykonanie ww. przyłącza poniosło ... Zatem w przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że powyższe czynności nie były przez Pana podejmowane w celu pozyskania potencjalnego nabywcy, ani aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym, aby podnieść jego cenę. Ponadto, udzielenie nabywcy pełnomocnictwa/zgody w celu wystąpienia o warunki zabudowy, nie prowadzi do podwyższenia ceny sprzedaży działki w ostatecznej umowie sprzedaży, a nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Wszystko to oznacza, że sprzedawana przez Pana działka nr 1 nie była i nie jest dla Pana źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażował Pan środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazał Pan aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności nie podejmował Pan działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C 181/10.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi ww. wyrokami.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela nieruchomości (Pana żony), oraz dla Kupującego.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.