Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.164.2025.2.JS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ... wraz z domkami – jest nieprawidłowe;
• nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży w całości działki nr ... wraz z domkami – jest nieprawidłowe;
• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ... wraz z domkami i w całości działki nr ... wraz z domkami, a także ewentualnego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2025 r. (wpływ 13 maja 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rolnikiem, a całkowita powierzchnia jego gospodarstwa wynosi 4,6441 ha. Ziemia w jego gospodarstwie nie jest uprawiana od kilku lat. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie jest i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT. Aktualnie nie osiąga żadnych dochodów, ponieważ od 28.02.2023 r. Wnioskodawca jest opiekunem osoby niepełnosprawnej (tj. matki ...). Posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP.

Od dnia 17.02.2003 r. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem działki nr ... w miejscowości ... o powierzchni 2,1295 ha wchodzącej w skład jego gospodarstwa, co poświadcza akt notarialny (Repertorium ...) - umowa darowizny. Darowiznę Wnioskodawca otrzymał od rodziców .... Działka nr ... objęta jest księgą wieczystą nr ... prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ..., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w której określono sposób korzystania jako: BI - inne tereny zabudowane. Działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego - w miejscowości ... takowy nie obowiązuje.

W roku 2010 Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy na ww. działkę. Decyzję w tym zakresie otrzymał na budowę 8 domków rekreacji indywidualnej (Decyzja nr ...). Decyzja ta została wydana przez Wójta Gminy ....

W roku 2013 Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę 6 domków (Decyzja nr ... z dnia 31.12.2013 r. wydana przez Starostę ...), teren wyznaczony pod zabudowę wynosił 20a. Całkowita powierzchnia działki wynosi 2,1295 ha.

Prace przy budowie pierwszego domku Wnioskodawca rozpoczął 15.06.2016 r. a zakończył 18.06.2018 r. Domek ten nie był wykorzystywany pod wynajem, ponieważ przez cały okres do ukończenia budowy drugiego domku na działce trwały prace wykończeniowe. Obydwa domki stanowią budynek w rozumieniu Prawa budowlanego, tj. są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach.

Prace przy budowie drugiego domku Wnioskodawca rozpoczął 4.04.2021 r. a zakończył 18.01.2023 r. W dniu 27.02.2023 r. Wnioskodawca zgłosił zakończenie budowy dwóch budynków rekreacji indywidualnej (...). Obydwa domki stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, tj. są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Budynki te służą okresowemu wypoczynkowi i nie są przeznaczone do stałego zamieszkania, od którego zależy zaliczenie budynku do obiektów budownictwa mieszkaniowego. Budynki te nie są objęte społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z Wypisem z Rejestru gruntów wydanym przez Starostę ... w dniu 21.01.2025 r. sposób użytkowania działki nr ... opisany jest jako:

1. Inne tereny zabudowane (Bi) o pow. 0,0414 ha

2. Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-PsV) o pow. 0,9385 ha

3. Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-PsVI) o pow. 0,0827 ha

4. Pastwiska trwałe (PsV) o pow. 0,0727 ha

5. Grunty orne (RV) o pow. 0,4328 ha

6. Grunty orne (RVI) o pow. 0,5614 ha

Ponadto zgodnie z tym Wypisem na działce znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki niestanowiące odrębnego od gruntu prawa własności o pow. zabudowy po 33 m² - rodzaj KŚT: Pozostałe budynki niemieszkalne.

Od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r. oraz od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r. żona Wnioskodawcy ... prowadziła indywidualną działalność gospodarczą na opodatkowaną podatkiem dochodowym wg zryczałtowanego podatku 8,5% od uzyskanych przychodów (NIP ...), jest podmiotowo zwolniona z VAT i nie figuruje w rejestrze czynnych podatników VAT. Zgodnie z wpisem do CEIDG przeważająca działalność gospodarcza małżonki to kod PKD - 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Wnioskodawca nie posiada z małżonką rozdzielności majątkowej. W okresie prowadzenia działalności Wnioskodawca podpisywał z żoną umowy o użyczenie (Umowa od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r., Umowa od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r.). Przedmiotem tych umów było użyczenie przez męża ... żonie ... dwóch domków rekreacji indywidualnej pod wynajem. Poza tymi okresami działalność małżonki jest zawieszona. Tym samym pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków tych dwóch domków) nastąpiło 01.07.2023 r. Po tej dacie domki nie były ulepszane w żaden sposób. Wnioskodawca budował przedmiotowe domki prywatnie i nie prowadził działalności gospodarczej i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, a co za tym idzie nie odliczał podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową domków. 31.01.2025 r. Wnioskodawca złożył dwa wnioski „Na ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunków zabudowy” na część działki nr .... W obydwu wnioskach nazwa inwestycji brzmi: „Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego do 35 m² oraz 2 budynki rekreacji indywidualnej”. Wnioskodawca zakłada, że wnioskowane warunki zabudowy uzyska przed 31.08.2025 r.

W pierwszym wniosku powierzchnia terenu inwestycji dotyczy 2200 m², w drugim wniosku powierzchnia terenu inwestycji dotyczy 2700 m². Obydwa wnioski składane były w Urzędzie Gminy ... z/s w ....

Wnioskodawca informuje, że ani on, ani małżonka nie podejmowali w przeszłości czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym wzrostem wartości przedmiotowej działki poza opisanymi we wniosku czynnościami uzyskania WZ i pozwoleń na budowę, a także czynnościami związanymi z przyłączaniem mediów na potrzeby wybudowanych 2 domków.

Wnioskodawca również przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości).

Wnioskodawca nie udostępniał też działki nr ... osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa). Czyniła to natomiast jego małżonka w związku z wynajmowaniem domków w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Wnioskodawca jedynie użyczał małżonce na potrzeby jej działalności 2 domki.

Wnioskodawca zamierza sprzedać po 31.08.2025 r. przedmiotową działkę w następujących wariantach:

1. Wariant nr 1 - wydzielić z działki nr ... nową działkę, na której znajdują się 2 wspomniane domki i sprzedać taką działkę z domkami, przy czym Wnioskodawca wyrazi nieodpłatnie zgodę na przeniesienie na nabywcę nieruchomości uzyskanych warunków zabudowy i pozwolenia na budowę;

2. Wariant nr 2 - sprzedać w całości działkę nr ... wraz z dwoma domkami, przy czym Wnioskodawca wyrazi nieodpłatnie zgodę na przeniesienie na nabywcę nieruchomości uzyskanych warunków zabudowy na „Budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego do 35 m² oraz 2 budynki rekreacji indywidualnej” dotyczącej powierzchni 2700 m² oraz powierzchni 2700 m².

W celu sprzedaży działki Wnioskodawca podpisze umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i nie będzie prowadził żadnych czynności marketingowych. Przedmiot przyszłej sprzedaży w wariancie 1 i wariancie 2 objętej niniejszym wnioskiem nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przed sprzedażą nie będą już ponoszone żadne inne dodatkowe nakłady na działkę. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości będą stanowiły zabezpieczenie na starość Wnioskodawcy i jego małżonki. Wnioskodawca zamierza z tytułu sprzedaży działki w wariancie 1 lub 2 uzyskać przychód powyżej 200.000 zł.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

1. Pojęcia „domki” oraz „jednokondygnacyjne budynki” oznaczają te same obiekty i używane są zamiennie. Doprecyzowując chodzi o obiekty, które w pozwoleniu na budowę z dnia 21.12.2013 r. określone zostały jako budynki rekreacji indywidualnej. Na działkach opisanych we wniosku znajdują się dwa domki/jednokondygnacyjne budynki, które są położone na działce nr ....

2. Pierwsze zasiedlenie domków/jednokondygnacyjnych budynków nastąpiło 1 lipca 2023 r. tj. z datą zawarcia z żoną Wnioskodawcy opisanych we wniosku umów użyczenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi.

Powyższe dotyczy wszystkich domków będących przedmiotem wniosku, tj. dwóch jednokondygnacyjnych budynków położonych na działce nr ....

3. W związku z pytaniem Organu o treści: „Czy od pierwszego zasiedlenia poszczególnego domku/budynku do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat?” Wnioskodawca podał: tak, od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat - dotyczy to każdego domku/budynku, który jest przedmiotem wniosku.

4. Na pytanie Organu o treści: „Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie poszczególnych domków/budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych domków/budynków? (...)” Wnioskodawca wskazał, że nie ponosił tego typu wydatków na ulepszenie żadnego z domków/budynków jednokondygnacyjnych.

5. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości. Nie planował też sprzedaży działek objętych wnioskiem, natomiast sytuacja ta spowodowana jest wykryciem u niego ciężkiej nieuleczalnej choroby i związaną z tym potrzebą uzyskania środków finansowych.

6. Wnioskodawca posiada nieruchomości, tj. dom mieszkalny z działką o powierzchni 0,3858 ha (nr działki 1), działkę o powierzchni 0,0373 ha (las; nr działki 2), działkę o powierzchni 0,1777 ha (las; nr działki 3), działkę o powierzchni 0,2709 ha (nr działki 4) oraz działkę o powierzchni 1,6843 ha (nr działki 5), które Wnioskodawca otrzymał od rodziców ... umową darowizny Repertorium .... Powyższe nieruchomości nie są i nie będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży. Wnioskodawca planuje sporządzić testament i ww. nieruchomości zapisać żonie i dzieciom.

7. Na pytanie Organu o treści: „Czy umowy użyczenia, o których mowa we wniosku, były umowami odpłatnymi?” Wnioskodawca podał: nie - te umowy nie były umowami odpłatnymi.

Pytania

1. Czy z tytułu sprzedaży po 31.08.2025 r. nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ..., na której znajdują się 2 domki Wnioskodawcę uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż takiej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy z tytułu sprzedaży po 31.08.2025 r. w całości działki nr ... wraz z dwoma domkami Wnioskodawcę uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż takiej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3. W przypadku nieuznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2 za prawidłowe - czy sprzedaż nieruchomości po 31.08.2025 r. w wariancie 1 i 2 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko 1

W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż nowej wydzielonej działki z 2 domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko 2

W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż całej działki z 2 domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko 3

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości zarówno w wariancie nr 1 jak i nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż od pierwszego zasiedlenia domków upłynie okres 2 lat i po oddaniu do użytkowania tych domków nie były one ulepszane.

Uzasadnienie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww. wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek stałego i zorganizowanego charakteru działalności).

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż opisanej we wniosku nowej działki, która powstanie z wydzielenia działki nr ..., na której znajdować się będą 2 domki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że sprzedający z tytułu tej transakcji nie będą działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Uzasadnienie 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww. wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek stałego i zorganizowanego charakteru działalności).

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie planowaną sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż opisanych we wniosku w całości działki nr ... wraz z dwoma domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Sprzedający z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Uzasadnienie 3

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przedstawionym stanie przyszłym sprzedaż domków zarówno w wariancie 1 jak i wariancie nr 2 nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia domków. Stawka 8% będzie miała zastosowanie do całości transakcji. Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że przy sprzedaży budynku lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynku w zakresie opodatkowania VAT. Do dostawy gruntu stosuje się tę samą stawkę podatku, jaka ma zastosowanie do dostawy budynku (lub budowli) trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli więc, jak wskazano powyżej, dostawa domków będzie zwolniona z VAT to dostawa gruntu, na którym obiekty te są posadowione, będzie również korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ponadto Wnioskodawca doprecyzował stanowisko w zakresie pytania nr 3 wskazując, że dostawa domków wraz z gruntem, na którym są one posadowione będzie korzystała ze zwolnienia z VAT (Wnioskodawca nie twierdzi, że zastosowanie będzie miała stawka VAT 8%).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ... wraz z domkami – jest nieprawidłowe;
• nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży w całości działki nr ... wraz z domkami – jest nieprawidłowe;
• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.) – zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-5/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi i nie prowadził Pan pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie jest i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT. Od dnia 17.02.2003 r. jest Pan jedynym właścicielem działki nr ... wchodzącej w skład Pana gospodarstwa. Działkę otrzymał Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny. Na działce znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki niestanowiące odrębnego od gruntu prawa własności. Prace przy budowie pierwszego domku rozpoczął Pan 15.06.2016 r. a zakończył 18.06.2018 r. Domek ten nie był wykorzystywany pod wynajem. Prace przy budowie drugiego domku rozpoczął Pan 4.04.2021 r. a zakończył 18.01.2023 r. W dniu 27.02.2023 r. zgłosił Pan zakończenie budowy dwóch budynków rekreacji indywidualnej. Obydwa domki stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r. oraz od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r. Pana żona prowadziła działalność gospodarczą. Nie posiada Pan z małżonką rozdzielności majątkowej. W okresie prowadzenia działalności podpisywał Pan z żoną umowy o użyczenie (Umowa od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r., Umowa od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r.). Przedmiotem tych umów było użyczenie przez Pana żonie dwóch domków rekreacji indywidualnej pod wynajem. Poza tymi okresami działalność małżonki jest zawieszona. Domki budował Pan prywatnie i nie prowadził działalności gospodarczej i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, a co za tym idzie nie odliczał podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową domków.

Nie udostępniał Pan działki nr ... osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa). Czyniła to natomiast Pana małżonka w związku z wynajmowaniem domków w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Pan jedynie użyczał małżonce na potrzeby jej działalności 2 domki.

Zamierza Pan sprzedać po 31.08.2025 r. przedmiotową działkę w następujących wariantach:

1. Wariant nr 1 - wydzielić z działki nr ... nową działkę, na której znajdują się 2 domki i sprzedać taką działkę z domkami;

2. Wariant nr 2 - sprzedać w całości działkę nr ... wraz z dwoma domkami.

W celu sprzedaży działki podpisze Pan umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Przed sprzedażą nie będą już ponoszone żadne inne dodatkowe nakłady na działkę.

Pierwsze zasiedleniu domków/jednokondygnacyjnych budynków nastąpiło 1 lipca 2023 r. tj. z datą zawarcia z Pana żoną umów użyczenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży domków upłynie okres co najmniej dwóch lat. Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie żadnego z domków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży wydzielonej z działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z domkami spełni Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że w związku z udostępnieniem budynków (domków) małżonce, która wynajmowała je w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej budynki te utraciły charakter majątku osobistego. Mimo, że ww. budynki stanowią Pana majątek prywatny, to nie macie Państwo rozdzielności majątkowej, zatem korzyści majątkowe uzyskiwane przez Pana żonę stanowią również Pana korzyści. Takie działanie powoduje, że przedmiotem sprzedaży nie będzie majątek osobisty, ale budynki (domki) wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Wykorzystywanie dla celów zarobkowych przedmiotowych budynków przez Pana żonę, z którą posiada Pan współwłasność majątkową, spowodowało, że budynki te nie były wykorzystywane wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W świetle przedstawionych okoliczności nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie składnik majątku prywatnego, a sprzedaż wydzielonej z działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z domkami będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży wydzielonej z działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z domkami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznałem za nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do kwestii objętej zakresem pytania nr 3 wskazać należy:

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że – jak wynika z okoliczności sprawy - sprzedaż budynków (domków) znajdujących się na działce nr ... nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży budynków upłynie okres co najmniej dwóch lat oraz nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie żadnego z domków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem w odniesieniu do ww. budynków (domków), znajdujących się na działce nr ... lub nowej działce powstałej z wydzielenia działki nr ..., zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – sprzedaż działki nr ... lub nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ..., na której znajdują się ww. budynki (domki), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że strony nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z tym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• ·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.