Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.200.2026.2.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, jak również z faktury końcowej dotyczącej zakupu nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismami z 10 lutego 2026 r. oraz 2 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 28 listopada 2025 r. Gminne Przedsiębiorstwo Komunalne sp. z o.o. z siedzibą w ... („GPK”), reprezentowane przez Prezesa Zarządu, zawarło z A.A. (zwanym dalej Wnioskodawcą), działającym przez pełnomocnika, przedwstępną umowę wzajemnych transakcji dotyczących nieruchomości położonych w miejscowości .... Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza (...).

Strony potwierdziły swój status podatników VAT czynnych, przy czym zarówno GPK, jak i Wnioskodawca nabywają i zbywają wskazane nieruchomości jako czynni podatnicy VAT. GPK oświadczyło dodatkowo, że transakcja sprzedaży nieruchomości ma podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Przedmiotem planowanej transakcji jest sprzedaż przez GPK na rzecz Wnioskodawcy dwóch niezabudowanych działek: działki nr 1 o powierzchni 0,4073 ha oraz działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2 i będzie obejmowała powierzchnię około 0,5453 ha. Obie działki położone są w obrębie ewidencyjnym ..., a ich stan prawny ujawniono w księdze wieczystej .... GPK oświadczyło, że działki te są niezabudowane, posiadają dostęp do drogi publicznej i nie mają podłączonych mediów, a zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są przede wszystkim pod tereny produkcyjne, składowe i magazynowe oraz usługi sportu i rekreacji. Jednocześnie w dziale III księgi wieczystej ujawniono ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego, a w dziale IV ustanowiono hipotekę umowną łączną na kwotę ... zł na rzecz Banku ....

W ramach tej samej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży na rzecz GPK części niezabudowanej działki nr 3 o powierzchni około 0,2159 ha. Działka ta znajduje się w miejscowości ..., a jej stan prawny ujawniono w księdze wieczystej .... Kupujący oświadczył, że działka ta także nie posiada zabudowy ani dostępu do mediów, ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę usługową o charakterze turystycznym.

Strony zobowiązały się, że przed zawarciem umów przyrzeczonych każda z nich przeprowadzi na własny koszt niezbędne podziały geodezyjne swoich działek. GPK ma obowiązek wydzielić działkę o powierzchni około 0,5453 ha z działki nr 2, natomiast Wnioskodawca zobowiązał się do wydzielenia z działki nr 3 działki o powierzchni około 0,2159 ha. Ponadto po stronie GPK leży obowiązek wykreślenia ostrzeżenia z działu III księgi wieczystej ... oraz uzyskania zgody banku na bezciężarowe odłączenie działek przeznaczonych do sprzedaży.

Strony ustaliły również zasady rozliczeń finansowych. Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty na rzecz GPK dwóch zaliczek ujmowanych jako zadatek, których łączna wartość wynosi ... zł brutto. Pozostała część ceny, obejmująca kwotę ... zł brutto, ma zostać zapłacona przy podpisaniu umowy przyrzeczonej. Z kolei cena sprzedaży części działki nr 3 na rzecz GPK, wynosząca ... zł brutto, ma zostać zapłacona w całości w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony uregulowały zasady wydania nieruchomości, wskazując, że każda ze stron wyda drugiej właściwą część terenu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, a obowiązek wydania zostanie zabezpieczony oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.

Wnioskodawca po nabyciu planuje zawrzeć umowę dzierżawy nieruchomości, a w przyszłości nie wyklucza dalszej odsprzedaży.

W odpowiedzi na sformułowane w wezwaniu pytania Organu Wnioskodawca wskazał:

1)  Od kiedy i w jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Odp. Od 17 września 2018 r. prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży samochodów, wynajmu i doradztwa – koordynacji projektów. Od 1 listopada 2018 r. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

2)  Czy zapłacił Pan na rzecz Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego sp. z o.o. (dalej „Spółka”) zaliczki/zadatki, o których mowa we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać dzień, miesiąc i rok.

Odp. Tak, w dniu 31 stycznia 2026 r.

3)  Kiedy planuje Pan podpisać ze Spółką umowę przyrzeczoną?

Odp. Transakcja planowana jest na ostatni kwartał tego roku, dokładna data nie jest jeszcze znana.

4)  W jaki sposób Spółka nabyła działki, które planuje Panu sprzedać? Czy nabycie działek przez Spółkę było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 2 i 1.

Odp. Wnioskodawca nie posiada takiej wiedzy. W akcie notarialnym osoba działająca na rzecz i w imieniu Spółki oświadczyła, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu VAT 23%. Z informacji uzyskanych od nabywcy, wynikało, że w przeszłości właściciel sieci zainteresowany był nabyciem działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2 celem wybudowania Sklepu.

5)  Czy z tytułu nabycia ww. działek przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 2 i 1.

Odp. Wnioskodawca nie posiada takiej wiedzy. W akcie notarialnym osoba działająca na rzecz i w imieniu Spółki oświadczyła, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu VAT 23%.

6)  Czy Spółka do momentu sprzedaży na Pana rzecz działek będzie je wykorzystywać do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Wnioskodawca nie posiada takiej wiedzy. W akcie notarialnym osoba działająca na rzecz i w imieniu Spółki oświadczyła, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu VAT 23%.

7)  Czy działki, które planuje Pan nabyć, były u Spółki przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Wnioskodawca nie posiada takiej wiedzy. W akcie notarialnym osoba działająca na rzecz i w imieniu Spółki oświadczyła, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu VAT 23%.

8)  Czy w związku z planowaną przez Spółkę sprzedażą działek, Spółka wystawi na Pana rzecz faktury dokumentujące zaliczkę/zadatek oraz fakturę końcową z wykazanymi kwotami podatku VAT? Proszę wskazać odrębnie dla tych faktur oraz odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Tak, wystawiła fakturę zaliczkową nr ... w dniu 16.01.2026 r. z terminem płatności do 31.01.2026 r. nie wyodrębniając na niej poszczególnych działek tzn. faktura dotyczy zarówno działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

9)  W jakim celu nabędzie Pan działki, o których mowa we wniosku, od Spółki? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Wnioskodawca nabywa działki nr 1 i działkę, która zostanie wydzielona z działki nr 2 celem oddania ich w dzierżawę, w przyszłości nie wyklucza dalszej odsprzedaży.

10)  Do jakich czynności będą wykorzystywane przez Pana ww. działki, tj. czy do czynności:

a)  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać jakich);

b)  zwolnionych od podatku VAT (proszę wskazać jakich oraz na jakiej podstawie prawnej czynności te korzystają ze zwolnienia);

c)  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (proszę wskazać jakich)?

Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2 będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tj. dzierżawy.

11)  Czy ww. działki będą wykorzystywane przez Pana zarówno do celów prowadzonej działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2. (…)

Odp. Działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2 będą wykorzystywane wyłącznie do działalności gospodarczej.

12)  W sytuacji, gdy ww. działki będą wykorzystywane przez Pana zarówno do celów prowadzonej działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, to czy będzie istniała możliwość przyporządkowania wydatków w całości do celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2 będą wykorzystywane wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

13)  W przypadku, gdy nabyte przez Pana ww. działki będą wykorzystywane przez Pana w ramach działalności gospodarczej zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz do czynności zwolnionych od podatku VAT, to należy wskazać czy będzie miał Pan obiektywną możliwość odrębnego przyporządkowania kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT i z czynnościami zwolnionymi od podatku VAT? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2 będą wykorzystywane wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych VAT.

14)  Czy działki, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – jak Pan wskazał – przeznaczone są przede wszystkim pod tereny produkcyjne, składowe i magazynowe oraz usługi sportu i rekreacji, stanowią – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – grunty przeznaczone pod zabudowę oraz czy dopuszcza się na tych działkach jakąkolwiek zabudowę budowlami lub budynkami? Proszę wskazać odrębnie dla działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

Odp. Tak, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2 są przeznaczone pod zabudowę i dopuszcza się na działce nr 1 i działce, która zostanie wydzielona z działki nr 2 zabudowę budowlami i budynkami.

Pytanie

Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionych przez faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek jak i z końcowej faktury dotyczącej zakupu nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W przedmiotowej sytuacji, nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku, a w konsekwencji Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w opisanych okolicznościach.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w opisanej sytuacji będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu nieruchomości.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy w odniesieniu do dostawy wskazanych nieruchomości nie zaistnieją przesłanki negatywne, określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy pozbawiające Pana prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, tzn. czy transakcja udokumentowana fakturą będzie podlegać opodatkowaniu, a jeśli tak, to czy nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z okoliczności sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Zarówno Spółka, jak i Pan nabywacie i zbywacie wskazane nieruchomości jako czynni podatnicy VAT. Przedmiotowe niezabudowane działki, tj. działka nr 1 oraz działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2, zostaną sprzedana przez Spółkę z Jej majątku związanego z prowadzoną przez Nią działalnością gospodarczą i z tego tytułu Spółka będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 oraz działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Spółka będzie działać dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek przez Spółkę na rzecz Pana będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazał Pan we wniosku, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2 są przeznaczone pod zabudowę i dopuszcza się na nich zabudowę budowlami i budynkami.

Tym samym, działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2, będą stanowiły tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby działka nr 1 i działka, która zostanie wydzielona z działki nr 2, były wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do działalności zwolnionej. Zatem należy stwierdzić, że w stosunku do tych działek nie znajdzie również zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego, dostawa działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2, na Pana rzecz nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie będzie spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie. W związku z tym sprzedaż ww. działek będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak zostało wywiedzione powyżej sprzedający w odniesieniu do dostawy nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a sprzedaż działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Zgodnie z Pana wskazaniem, jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nabywa Pan działkę nr 1 i działkę, która zostanie wydzielona z działki nr 2, celem oddania ich w dzierżawę, w przyszłości nie wyklucza Pan dalszej odsprzedaży. Działka te będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Działki te będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tj. dzierżawy.

Zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy, wobec tego będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na kupno działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2.

W związku z powyższym odpowiadając na Pana pytanie należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji, będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, jak również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 1 i działki, która zostanie wydzielona z działki nr 2, wystawionej przez sprzedawcę. Przy czym prawo to będzie przysługiwać, o ile nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.