Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.246.2026.1.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 11 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, iż planowana sprzedaż działki niezabudowanej nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, współwłaścicielem (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) niezabudowanej nieruchomości gruntowej działka ewidencyjna nr 1, o powierzchni 0,4000 ha, położonej w miejscowości (…), Gmina (…), powiat (…), którą nabył na podstawie aktu notarialnego Rep A nr (…) z dnia 17.03.2022 r., poprzedzonego zawarciem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego Rep A nr ... z dnia 28.10.2021 r. – dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Zakup przedmiotowej działki był realizowany wyłącznie do majątku prywatnego – wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Wnioskodawcy i małżonka Wnioskodawcy, która to wspólność pozostaje aktualna do dnia złożenia przedmiotowego wniosku. Wyłącznym celem zakupu nieruchomości była planowana budowa domu dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych rodziny wnioskodawcy.

Zakup nieruchomości nastąpił w cenie (…) zł (słownie (…) złotych), sfinansowany został w części z oszczędności własnych współmałżonków ((…) złotych) a w części z kredytu hipotecznego ((…) złotych) udzielonego małżonkom przez (…) S.A. na realizację własnych celów mieszkaniowych, okres kredytu 300 m-cy, waluta kredytu PLN, oprocentowanie kredytu oparte na zmiennym oprocentowaniu (…) plus marża banku – umowa nr (…) zawarta w dniu 10.03.2022 r.

Transakcja nabycia nieruchomości nie była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie była w związku z tym udokumentowana fakturą – zakup nastąpił od osoby fizycznej z jej majątku prywatnego.

Działka nie została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – ani Wnioskodawca ani małżonek Wnioskodawcy nie byli i nie są czynnymi podatnikami VAT, jak również nie prowadzili i nie prowadzą żadnego rodzaju działalności gospodarczej, nie posiadają też żadnych udziałów w takowej działalności.

Zgodnie z miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) (Uchwała nr (….) Rady Gminy (…) z dnia 13.06.2005 r.), teren, na którym znajduje się

przedmiotowa działka nr 1 położona w miejscowości i obrębie geodezyjnym (…), gmina (…), położony jest w rejonie oznaczonym jako 1.MN.44 – podstawowe przeznaczenie terenu jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Po zakupie działki, małżonkowie podjęli działania w celu przyłączenia do nieruchomości mediów: energii elektrycznej i sieci wodociągowej – w 04-05/2022 r. wystąpiono o warunki techniczne przyłączenia, a następnie gestorzy sieci zrealizowali przyłącza wg ww. warunków odpowiednio w 12/2022 r. w zakresie przyłącza wody i 03/2023 r. w zakresie przyłącza energii elektrycznej – przedmiotowe przyłączenia zostały wykonane wyłącznie z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych małżonków i planowanej budowie budynku mieszkalnego.

W 05/2023 r. uzupełniono ogrodzenie terenu (w momencie zakupu istniało ogrodzenie na jednej z granic nieruchomości) poprzez montaż paneli z drutu – wynikało to z konieczności skoordynowania wykonania ogrodzenia z właścicielami sąsiedniej nieruchomości, którzy te prace realizowali we wskazanym okresie (wspólna granica z 2 stron przedmiotowej działki).

Gospodarcze konsekwencje pandemii COVID19 jak również sytuacja geopolityczna (wybuch wojny w Ukrainie w 02/2022 r.) wpłynęły na to, że w latach 2021-2023 nastąpiły nieprzewidywalne znaczące wzrosty oprocentowania kredytów hipotecznych opartych na zmiennej stopie procentowej (stopa referencyjna NBP wzrosła od 0,10% w 09/2021 r. do 6,75% w 09/2023 r.), wysokie kilkunastoprocentowe poziomy inflacji, jak również skokowe wzrosty cen materiałów i usług budowlanych – w konsekwencji średni koszt budowy domu (wg ogólnie dostępnych publikacji w branżowych portalach internetowych) w okresie od 2021 r. do 2026 r. wzrósł o ponad 50%.

Z uwagi na powyższe czynniki gospodarcze, jak również z uwagi na prywatne ograniczenia finansowe (w tym wzrost wydatków na utrzymanie rodziny, wzrost rat kredytu hipotecznego czy wzrost wydatków związanych z rozpoczęciem edukacji na wyższej uczelni poza miejscem zamieszkania przez jedno z dzieci wnioskodawcy) w okresie 2023-2026 małżonkowie nie realizowali innych działań związanych z planowaną budową budynku mieszkalnego, w tym m.in. nie przygotowywano nieruchomości do rozpoczęcia budowy, nie występowano o wydanie pozwolenia na budowę, nie występowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe okoliczności wpłynęły również na konieczność weryfikacji planów życiowych przez małżonków, w tym planowanej budowy domu na terenie przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości gruntowej, czego finalnie skutkiem było podjęcie decyzji o rezygnacji z planów budowy domu z uwagi na niedysponowanie niezbędnymi środkami finansowymi, jak również w konsekwencji podjęcie decyzji o sprzedaży tej nieruchomości. W 2026 r. nieruchomość została wystawiona do sprzedaży poprzez publikację ogłoszenia na ogólnopolskim serwisie ogłoszeniowym ..., poza publikacją ogłoszenia w tym serwisie nie prowadzono innych czynności marketingowych promujących nieruchomość do sprzedaży w żadnych innych środkach przekazu, nie podejmowano aktywnego poszukiwania nabywcy czy reklamowania nieruchomości w celu jej sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą nie zawarto i nie jest planowane zawarcie w przyszłości umów z agentami nieruchomości, pośrednikami, agencjami ani innymi podmiotami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomościami, nie jest również planowane udzielanie pełnomocnictw związanych z realizacją jakichkolwiek etapów związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży przez małżonków będzie nieruchomość, która na moment sprzedaży będzie stanowiła nadal teren niezabudowany.

Na dzień złożenia wniosku nie została zawarta ani umowa przedwstępna sprzedaży ani finalna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca w przypadku konieczności zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie będzie zobowiązywał się do jakichkolwiek czynności bądź działań, które wpływałyby na zwiększenie wartości bądź atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości, a umowa przedwstępna będzie mogła być zawarta wyłącznie w przypadku gdy będzie wymagana dla uzyskania finansowania bankowego przez ewentualnych nabywców nieruchomości.

Nieruchomość od momentu jej zakupu była wykorzystywana przez małżonków wyłącznie na cele prywatne.

Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej nie była wynajmowana ani dzierżawiona.

Ani Wnioskodawca, ani małżonek Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, poza wskazaną w przedmiotowym wniosku.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż opisanej niezabudowanej nieruchomości gruntowej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podatnikami, według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu m.in. o działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dyrektor KIS niejednokrotnie wskazywał, że wystąpienie pojedynczych okoliczności, na które wskazuje TSUE, nie przesądza z góry o działaniu jak profesjonalny podmiot. Pogląd taki został wyrażony m.in. w interpretacji z 9 maja 2025 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.50.2025.3.ALN, w której to wnioskodawca nabył nieruchomość i dokonał jej podziału na mniejsze działki. Zdaniem Dyrektora KIS, w świetle wskazanych okoliczności „nie wystąpił ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowych nieruchomości”. Organ podatkowy wskazuje, że o kwestii działania jak profesjonalny podmiot świadczy ogół okoliczności, a więc wszystkie elementy stanu faktycznego, które spełniają wymagania prowadzonej działalności. Zatem to nie liczba czynności podejmowanych przez sprzedawcę, na które w swoich orzeczeniach wskazywał TSUE, przesądza o tym, czy dana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT. Dodatkowo, zdaniem organu „działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej”, na co wskazywał m.in. Dyrektor KIS w interpretacji z 23 lipca 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.397.2025.2.MKW.

Wnioskować należy więc, że sama sprzedaż poprzedzona konkretnymi czynnościami, lecz nie cechująca się stałością, powtarzalnością i innymi wyżej wskazanymi cechami nie powinna być uznana za działalność gospodarczą. Odmienny pogląd, uzależniający opodatkowanie sprzedaży nieruchomości jedynie od podejmowania katalogu konkretnych czynności, mógłby prowadzić do wniosków, że osoba posiadająca nieruchomość nie powinna dążyć do uzyskania jak najlepszej ceny jej sprzedaży, do czego ma prawo również podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej, lecz zarządzający swoim prywatnym majątkiem we właściwy sposób, co także potwierdzał Dyrektor KIS (interpretacja indywidualna z 20 czerwca 2025 r., nr 0113-KDIPT2-3.4011.324.2025.2.PR).

W ocenie Wnioskodawcy dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (będącej we współwłasności małżeńskiej) będzie realizować przysługujące prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Niniejsze stanowisko jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.) stanowi, że:

Z kolei jak stanowi art. art. 33 pkt 1 i 2 ww. Kodeksu:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W oparciu o art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielem działki niezabudowanej nr 1. W 2022 r. nastąpił zakup działki do majątku prywatnego – wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Pani i Pani. Wyłącznym celem zakupu nieruchomości była planowana budowa domu dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny. Zakup nieruchomości został sfinansowany w części z oszczędności własnych współmałżonków a w części z kredytu hipotecznego udzielonego małżonkom. Działka nie została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie była i nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT, jak również nie prowadziła i nie prowadzi Pani żadnego rodzaju działalności gospodarczej. Po zakupie działki, małżonkowie podjęli działania w celu przyłączenia do nieruchomości mediów: energii elektrycznej i sieci wodociągowej. Przyłącza wody i energii elektrycznej zostały wykonane wyłącznie z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych małżonków i planowanej budowie budynku mieszkalnego. Z uwagi na czynniki gospodarcze tj. pandemię COVID19, sytuację geopolityczną oraz znaczący wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, jak również z uwagi na prywatne ograniczenia finansowe w okresie 2023-2026 małżonkowie nie realizowali innych działań związanych z planowaną budową budynku mieszkalnego. Nie przygotowywano nieruchomości do rozpoczęcia budowy, nie występowano o wydanie pozwolenia na budowę, nie występowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe okoliczności wpłynęły na podjęcie decyzji o rezygnacji z planów budowy domu z uwagi na niedysponowanie niezbędnymi środkami finansowymi, jak również w konsekwencji podjęcie decyzji o sprzedaży tej nieruchomości. W 2026 r. nieruchomość została wystawiona do sprzedaży poprzez publikację ogłoszenia na ogólnopolskim serwisie ogłoszeniowym. Poza publikacją ogłoszenia w tym serwisie nie prowadzono innych czynności marketingowych promujących nieruchomość do sprzedaży w żadnych innych środkach przekazu, nie podejmowano aktywnego poszukiwania nabywcy czy reklamowania nieruchomości w celu jej sprzedaży. Nie jest planowane udzielanie pełnomocnictw związanych z realizacją jakichkolwiek etapów związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku nie została zawarta ani umowa przedwstępna sprzedaży ani finalna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W przypadku konieczności zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie będzie Pani zobowiązywała się do jakichkolwiek czynności bądź działań, które wpływałyby na zwiększenie wartości bądź atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości. Umowa przedwstępna będzie mogła być zawarta wyłącznie w przypadku, gdy będzie wymagana dla uzyskania finansowania bankowego przez ewentualnych nabywców nieruchomości. Nieruchomość od momentu jej zakupu była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej nie była wynajmowana ani dzierżawiona.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jakkolwiek podjęła Pani działania w celu przyłączenia do nieruchomości mediów: energii elektrycznej i sieci wodociągowej, uzupełniła Pani ogrodzenie terenu poprzez montaż paneli z drutu to czynności te wykonywane były wyłącznie z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych i planowanej budowie budynku mieszkalnego. Niemniej z uwagi na zmianę planów życiowych oraz zmianę sytuacji finansowej podjęła Pani decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując planowanej sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej,  będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Panią działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. W konsekwencji powołane interpretacje nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Panią w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Zauważyć należy, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pani.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.