Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.293.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, nabytych przez Zainteresowanych w okresie pomiędzy rokiem 1991 a 1996, składających się obecnie z trzech zabudowanych działek nr 1, nr 2 oraz nr 3.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 kwietnia 2026 r. (data wpływu 8 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie: A.A. (dalej także „Małżonek 1”) oraz B.B. (dalej także „Małżonek 2”), zwani dalej łącznie także „Małżonkami”, pomiędzy którymi cały czas istnieje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w dniu 12 września 1994 roku zawarli Umowę Spółki Cywilnej w celu prowadzenia wspólnej działalności gospodarczej pod firmą (…) S.C. (…). Od samego początku spółka cywilna była podatnikiem podatku VAT, posiadającym NIP (…). Jako przedmiot działalności, którą spółka miała realizować małżonkowie wskazali prowadzenie działalności w zakresie handlu paliwami, olejami, akcesoriami samochodowymi, artykułami spożywczymi i przemysłowymi oraz działalności gastronomicznej.

Działalność tę wspólnicy zamierzali prowadzić w (…) przy ul. (…) i rzeczywiście ta działalność wiele lat temu została podjęta oraz jest prowadzona do dnia dzisiejszego, przy czym dziś, po dwukrotnych przekształceniach, w formie spółki komandytowej działającej pod firmą (…) spółka komandytowa z siedzibą w (…), w tym samym miejscu, przy ul. (…), gdzie obecnie znajduje się i jest prowadzona: stacja paliw oraz hotel z restauracją. Dodatkowo spółka prowadzi jeszcze jedną stację paliw w miejscowości (…), przy ul. (…). Spółka komandytowa wpisana jest do KRS pod numerem (…) oraz posiada nr NIP (…) i REGON (…).

W (…) działalność spółki była i jest prowadzona na nieruchomości dzierżawionej od osoby trzeciej. W (…), a tej lokalizacji dot. niniejszy wniosek, działalność spółki (poprzednio - spółki cywilnej, następnie - spółki jawnej, a obecnie - spółki komandytowej) prowadzona jest na nieruchomościach należących do Małżonków, nabytych przez nich jako osoby fizyczne, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą, jako grunty niezabudowane, w okresie od 03 października 1991 roku (od Gminy (…)) do 16 grudnia 1996 roku (od osób fizycznych). W dniu dzisiejszym cały teren stanowi jedną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).

Nabycie przez Małżonków wszystkich tych nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nabyte przez Małżonków nieruchomości nigdy nie zostały wniesione na majątek spółki cywilnej. Spółka Cywilna uzyskała jedynie prawo do nieodpłatnego korzystania z tych nieruchomości albowiem Aneksem do Umowy Spółki Cywilnej, zawartym przez Małżonków dnia 30 grudnia 1996 roku, małżonkowie postanowili, że ich dodatkowym wkładem jest udzielenie Spółce Cywilnej prawa do nieodpłatnego używania w/w nieruchomości na okres 25 lat, z obowiązkiem ponoszenia związanych z tym kosztów i nakładów.

Prawną podstawą tego wkładu był przepis art. 861 § 1 KC, obowiązujący do dziś, z treści którego wynika, że wkład wspólnika może polegać m.in. na wniesieniu do spółki „innych praw”. W zawartym Aneksie wspólnicy (Małżonkowie) postanowili również, że spółka cywilna ma prawo do wykorzystywania nieruchomości na cele budowlane, tj. budowy stacji paliw z zapleczem handlowo - gastronomicznym oraz budowy myjni samochodowej oraz placu parkingowego. W Aneksie również postanowiono, że z upływem okresu, na który spółka cywilna uzyskała prawo do nieodpłatnego używania nieruchomości i w braku wprowadzenia jakichkolwiek zmian w poczynionych ustaleniach, spółka cywilna ma obowiązek zwrócenia nieruchomości Małżonkom, a Małżonkowie nie będą zobowiązani do zwrócenia Spółce Cywilnej wartości poniesionych nakładów na wybudowanie stacji paliw, obiektów oraz urządzeń z nią związanych.

Na wykorzystywanej przez Spółkę Cywilną nieruchomości Małżonków około połowy lat dziewięćdziesiątych ub. wieku została wybudowana i uruchomiona stacja paliw, funkcjonująca do dziś, następnie powstał plac parkingowy, także funkcjonujący do dziś, natomiast nie powstała nigdy myjnia samochodowa. 26 lutego 2002 roku w KRS zarejestrowane zostało przekształcenie Spółki Cywilnej w spółkę jawną, a to w związku z wejściem w życie z dniem 01 stycznia 2001 roku przepisów KSH i obowiązującym wówczas art. 26 § 4 tego kodeksu, zgodnie z którym wspólników spółki cywilnej obciążał rygor zmiany formy prawnej prowadzonej spółki, o ile przychody netto spółki cywilnej ze sprzedaży towarów lub świadczenia usług w każdym z kolejnych lat obrotowych osiągnęły równowartość w walucie polskiej co najmniej (…) EUR, a Spółka Cywilna Małżonków ten warunek spełniała. Pomimo przekształcenia Spółki Cywilnej w spółkę jawną, wkład wspólników w postaci prawa do nieodpłatnego używania nieruchomości na okres 25 lat (opisany powyżej) nie uległ zmianie i został utrzymany. Spółka jawna została zarejestrowana w KRS pod numerem (...) pod firmą Spółka Jawna (…).

Około roku 2008 wspólnicy już spółki jawnej podjęli decyzję o rozszerzeniu działalności spółki o działalność hotelarską i restauracyjną oraz o wybudowaniu na nieruchomości kolejnego obiektu. W tym celu w dniu 30 czerwca 2008 roku do Aneksu z dnia 30 grudnia 1996 roku do poprzedniej Umowy Spółki Cywilnej sporządzili kolejny Aneks na podstawie którego postanowiono, że brak obowiązku zwrotu poniesionych przez spółkę nakładów, z upływem 25 lat od dnia przekazania nieruchomości spółce, nie obejmuje przyszłych nakładów poniesionych przez spółkę na wybudowanie obiektu hotelowo-restauracyjnego, a zatem, w tej części, gdyby doszło do zwrotu nieruchomości wspólnikom z upływem 25 lat i nic innego strony w tym zakresie by nie postanowiły, w części dot. obiektu hotelarsko-restauracyjnego Małżonkowie musieliby zwrócić spółce poniesione na ten obiekt nakłady. W roku 2013 budowa obiektu hotelarsko-restauracyjnego została przez spółkę jawną ukończona i od tego czasu do dziś w wybudowanym obiekcie spółka cały czas prowadzi tę działalność. 30 grudnia 2021 roku Małżonkowie zawarli ze spółką Aneks, wydłużający prawo do nieodpłatnego używania Nieruchomości o 5 lat.

Około połowy roku 2023 Małżonkowie, uwzględniając ich wiek oraz stan zdrowia, a także uwzględniając fakt, że od pewnego czasu w prowadzonej działalności pomaga im córka, C.C., wraz z wymienioną córką postanowili, że córka przystąpi do spółki w charakterze nowego wspólnika oraz że przekształcą formę prawną spółki w spółkę komandytową, a to dlatego, że córka uznała, że nie jest jeszcze gotowa całkowicie poświęcić się prowadzeniu spraw spółki. Działania takie podjęto i w dniu 30 czerwca 2023 roku w KRS zarejestrowano przekształcenie spółki jawnej w spółkę komandytową, która od tego czasu działa pod firmą (…) spółka komandytowa, wpisana jest do KRS pod numerem (…) oraz posiada ten sam nr NIP i REGON, tj. NIP (…) i REGON (…)

Z uwagi na to, że spółki komandytowe od roku 2021 są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, w związku z czym w roku 2023 także były takimi podatnikami, niemożliwe było utrzymanie w dalszym ciągu, bez negatywnych konsekwencji podatkowych dla stron umowy o oddanie nieruchomości Małżonków do nieodpłatnego używania przez spółkę, zawartej dnia 30 grudnia 1996 roku umowy przekazania do nieodpłatnego użytkowania.

Z tych przyczyn w dniu 03 lipca 2023 roku, z mocą od 30 czerwca 2023 roku, Małżonkowie zawarli ze spółką komandytową umowę najmu, na podstawie której umowa najmu zastąpiła umowę obowiązującą poprzednio. W umowie najmu, na jej wstępie zaznaczono, że stanowi ona w pewnym sensie kontynuację umowy poprzedniej oraz postanowiono, że umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony, przy czym wynajmujący nie wypowiedzą jej przed dniem 31 grudnia 2033 roku oraz że:

1)    od momentu wejścia jej w życie spółka za wynajęte jej przez Małżonków nieruchomości, przy czym części tych nieruchomości, obejmujące wyłącznie grunt, spółka płacić będzie Małżonkom czynsz, przy czym pierwszy czynsz, jak postanowiono, ma zostać zapłacony do dnia 31 grudnia 2026 roku, z dodatkową premią dla Małżonków w wysokości (...) (...) złotych, a kolejne corocznie, z dołu, także do 31 grudnia każdego kończącego się kolejnego roku kalendarzowego, a ponadto postanowiono, że

2)    pozostają w mocy poprzednie ustalenia, że od 30.12.2021 r. Małżonkowie nie są zobowiązani do zwrotu spółce poniesionych nakładów na wybudowanie stacji paliw i obiektów i urządzeń z nią związanych, w przypadku rozwiązania umowy.

 

W bież. roku do sp. komandytowej oraz jej wspólników zgłosił się inwestor, który zaoferował „przejęcie” biznesu sp. komandytowej, obejmującego prowadzenie wyłącznie stacji paliw oraz parkingu dla samochodów, z wyłączeniem działalności hotelarskiej i restauracyjnej. Wnioskodawcy jako komplementariusze spółki i jej wspólnicy uznali, że taką transakcją są zainteresowani. Po przeprowadzonych analizach oraz badaniu dokumentacji nieruchomości i spółki, inwestor uznał, że dla powodzenia dalszej działalności, którą chce kontynuować, dla posiadanych przez spółkę koncesji i zezwoleń, dla zachowania rynku klientów, dla których przyzwyczajenia są kluczowe, najbardziej korzystnym rozwiązaniem będzie, aby obecni wspólnicy spółki do nowego podmiotu całkowicie wydzielili najpierw zorganizowaną część przedsiębiorstwa, obejmującą prowadzenie działalności hotelarskiej i restauracyjnej wraz z częścią nieruchomości, na której obiekt hotelarsko-restauracyjny jest posadowiony, a następnie inwestor od wspólników spółki komandytowej nabędzie przysługujący im ogół praw i obowiązków w spółce komandytowej, po czym, acz prawie jednocześnie, przeprowadzona zostanie jedna z dwóch transakcji:

a)    sp. komandytowa wyposażona w środki finansowe przez inwestora nabędzie od Małżonków, w odr. transakcji, prawo własności nieruchomości obecnie wynajętej spółce lecz z którego to najmu Małżonkowie nie uzyskali jeszcze żadnego przychodu, a poprzednio udostępnionej sp. jawnej i spółce cywilnej do nieodpłatnego używania, przy czym nabycie obejmować będzie część nieruchomości, bez fragmentu zajętego na obiekt hotelarsko-restauracyjny, którego już w sp. komandytowej nie będzie lub

b)    podmiot powiązany z inwestorem nabędzie od Małżonków, w odrębnej transakcji, wymienione prawo własności nieruchomości i w dalszym ciągu kontynuował będzie najem spółce.

 

W uzupełnieniu wniosku:

Na pytanie o treści:

W jakim konkretnie celu dokonali Państwo nabycia nieruchomości w okresie od 1991 r. do 1996 r., objętych zakresem wniosku?

Udzielili Zainteresowani następującej odpowiedzi:

Po ponad 30 latach trudno jest przypomnieć sobie jaki był cel nabycia nieruchomości w (…), w okresie od 1991 do 1996 roku. W owym czasie Zainteresowani zajmowali się produkcją rolniczą i ogrodniczą w dwóch lokalizacjach: w (…) - przy ul. (…), na nieruchomości należącej do brata Pana D.D., uzupełnieniem czego było nabycie - także wraz z bratem Pana D.D. (…) kolejnego gruntu rolnego poł. w (…) gmina (…), tj. działki nr 348 o powierzchni 2,4791 ha, czego dokonali dnia 28 października 1999 roku przed notariuszem w (…), (…) (akt rep. A nr (…)). Ten cel przyświecał im pierwotnie przy nabywaniu nieruchomości położonych w (…), przy czym formalnie:

a)    w dniu 03 października 1991 roku Zainteresowani nabyli, w efekcie przetargu, od Gminy (…), własność działki rolnej nr (…) o pow. 0,4472 ha, gdzie w warunkach przetargu zapisane było, iż teren związany z tą działką, zgodnie z planami Gminy, acz Gmina nie miała wówczas uchwalonego planu miejscowego, przeznaczony jest pod budowę stacji paliw i myjni samochodowej,

b)    w dniu 30 września 1993 roku Zainteresowani nabyli od osób fizycznych - rolników, nieruchomość rolną, tj. działkę nr (…) o powierzchni 704 m.kw., oraz

c)    w dniu 16 października 1996 roku Zainteresowani nabyli, także od tych samych osób fizycznych - rolników (….) kolejną nieruchomość rolną, tj. działkę nr (…) o powierzchni 0,5657 ha.

 

Na pytanie o treści:

Kiedy zamierzają Państwo sprzedać opisaną we wniosku Nieruchomość? Proszę podać przybliżoną datę.

Udzielili Zainteresowani następującej odpowiedzi:

Sprzedaż najprawdopodobniej ma zostać zrealizowana w okresie pomiędzy miesiącem czerwcem a sierpniem tego roku.

Na pytanie o treści:

Proszę o doprecyzowanie, co rozumieją Państwo pod pojęciami „na nieruchomościach należących do Małżonków”, „stanowi jedną nieruchomość” użytych w niniejszym wniosku? W szczególności proszę o wskazanie, czy przez „nieruchomości” należy rozumieć: pojedyncze działki ewidencyjne, zespoły działek stanowiących jedną nieruchomość w rozumieniu księgi wieczystej, nieruchomości gruntowe wraz z posadowionymi na nich obiektami budowalnymi, czy również inne prawa itp. (np. udział w nieruchomości, użytkowanie wieczyste, inne ograniczone prawa rzeczowe).

Udzielili Zainteresowani następującej odpowiedzi:

W dniu dzisiejszym, formalnie, cały w/w teren, poprzednio nabyty w trzech transakcjach, stanowi jedną nieruchomość, objętą KW nr (…), w związku z czym sformułowanie zawarte w pierwotnym wniosku „na nieruchomościach” odnosiło się tylko i omyłkowo, do tego poprzedniego, „starego” stanu.

Na pytanie o treści:

 

Proszę o szczegółowe wskazanie charakteru wszystkich nabytych nieruchomości w okresie od 1991 r. do 1996 r., objętych zakresem wniosku, w szczególności:

-        wskazanie numerów ewidencyjnych (geodezyjnych) działek,

-        podanie powierzchni każdej z działek,

-        wskazanie przeznaczenia działek według stanu na dzień nabycia, tj. czy były to grunty: rolne, budowlane, inwestycyjne, rekreacyjne, leśne, inne (jakie?),

-        wskazanie, która z działek wyodrębnionych geodezyjnie jest zabudowana, a która jest niezabudowana?

 

Udzielili Zainteresowani następującej odpowiedzi:

Jak podano już powyżej mocodawcy, w trzech transakcjach, nabyli niezabudowane nieruchomości rolne, tj.: działkę nr (…) o pow. 0,4472 ha, działkę nr (…) o powierzchni 704 m.kw. oraz działkę numer (…) o powierzchni 0,5657 ha.

Wraz z upływem lat, zmianami geodezyjnymi, które były wprowadzane także z urzędu, cały ten teren w (…), ta jedna nieruchomość, składa się z trzech działek geodezyjnych, tj. z (1) działki numer 1 o powierzchni 0,4122 ha, zabudowanej budynkiem stacji paliw i placem parkingowym, (2) działki numer 2 o powierzchni 0,3588 ha, zabudowanej budynkiem hotelu i restauracji oraz placem parkingowym oraz (3) działki numer 3 o powierzchni 0,3142 ha, zabudowanej placem parkingowym.

Na pytanie o treści:

 

Proszę o jednoznaczne wskazanie:

a.    przedmiotu najmu objętego zawartą umową najmu.

b.    kto dokonywał/dokonuje rozliczeń z tytułu zawartej umowy?

c.    kto i w jaki sposób dokumentował/dokumentuje czynność najmu?

 

Udzielili Zainteresowani następującej odpowiedzi:

Przedmiotem Umowy Najmu z dnia 03 lipca 2023 roku jest cała nieruchomość zabudowana, składająca się z wymienionych powyżej działek numer: 1, 2 oraz 3.

Niezrozumiałe lub nieprecyzyjne jest pytanie: kto dokonywał/dokonuje rozliczeń z tytułu zawartej umowy najmu, ponieważ jeśli chodzi o rozliczenia z tytułu PIT i przychodów z tyt. czynszu, to (póki co) nikt jeszcze nie dokonywał tych rozliczeń, gdyż pierwszy czynsz ma być opłacony do końca bieżącego roku, natomiast jeśli w pytaniu chodzi o rozliczenia z np. kosztów mediów to robi to najemca - spółka komandytowa, a podatek od nieruchomości obciąża właścicieli nieruchomości. Czynność najmu udokumentowana jest zawartą umową.

Na pytanie o treści:

Proszę o wyjaśnienie, z jakich przyczyn pomimo zawarcia umowy najmu nieruchomości w dniu 3 lipca 2023 r. nie uzyskali Państwo dotychczas żadnego przychodu z tego tytułu?

Udzielili Zainteresowani następującej odpowiedzi:

Brak uzyskania dotychczas przychodów z tyt. najmu spowodowany był ustaleniem zapisanym w zawartej umowie, a przyczyną tego, tj. zaakceptowaniem odłożenia momentu zapłaty do końca roku 2026 była przede wszystkim nagła zmiana dotychczasowego stanu prawnego, spowodowana przekształceniem spółki jawnej w spółkę komandytową i pojawieniem się podatnika podatku CIT, koniecznością przygotowania się przez najemcę do poniesienia nakładów na obiekcie stacji, uzasadnionych ponad 20-letnim użytkowaniem obiektu, zabezpieczeniem (w spółce) środków finansowych - obrotowych na bieżącą działalność w efekcie nadzwyczajnych zdarzeń, spowodowanych wybuchem wojny w Ukrainie i groźbą zmiany cen paliw, co przekazywane było na spotkaniach branżowych, w tym ze strony przedstawicieli (…) S.A. oraz zamiarem, gdyby zaszła taka potrzeba po stronie spółki komandytowej, zamiany wierzytelności z tytułu czynszu na podwyższenie wkładów wspólników do spółki.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości przez Małżonków na rzecz spółki komandytowej lub na rzecz podmiotu powiązanego z inwestorem, dokonana przez Małżonków, którą Małżonkowie nabyli w okresie pomiędzy rokiem 1991 a 16 grudnia 1996 roku (około 30 lat temu), nabycie której nie było opodatkowane podatkiem VAT, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż przez nich nieruchomości na rzecz spółki komandytowej, udziały w której posiadał już będzie inwestor lub na rzecz podmiotu powiązanego z inwestorem, nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ z tytułu tej sprzedaży Małżonkowie nie będą podatnikami wymienionego podatku. Małżonkowie nie są i nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT i sprzedawać będą składnik majątkowy nie wykorzystywany w działalności gospodarczej, tylko stanowiący składnik majątku osobistego.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT podatnikami są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie zaś z ust. 2 tego przepisu - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Ponadto działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Małżonkowie takiej działalności nigdy nie wykonywali i nie wykonują. Dla celów najmu nieruchomości można byłoby uznać, że z taką działalnością mamy do czynienia lecz z tego tytułu dotychczas nigdy nie uzyskali żadnych przychodów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do  art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy również zaznaczyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dla uznania, że dostawa towarów czy świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Zainteresowani podjęli/podejmą w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, składającej się z trzech działek, tj. z działki nr 1, nr 2 oraz nr 3.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz okoliczności niniejszej sprawy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
poz. 1071 ze zm.):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że zasada swobody umów (dowolność umów) uregulowana została w art. 353¹ ustawy Kodeks cywilny zgodnie z którym:

Z opisu sprawy wynika, że:

‒     w dniu 3 października 1991 roku Zainteresowani nabyli, w efekcie przetargu, od Gminy (…), własność działki rolnej nr (…) o pow. 0,4472 ha, gdzie w warunkach przetargu zapisane było, iż teren związany z tą działką, zgodnie z planami Gminy, acz Gmina nie miała wówczas uchwalonego planu miejscowego, przeznaczony jest pod budowę stacji paliw i myjni samochodowej,

‒     w dniu 30 września 1993 roku Zainteresowani nabyli od osób fizycznych - rolników, nieruchomość rolną, tj. działkę nr (…) oraz w dniu 16 października 1996 roku nabyli działkę nr (…),

‒     wraz z upływem lat, zmianami geodezyjnymi, które były wprowadzane także z urzędu, cały ten teren w (…), ta jedna nieruchomość, składa się z trzech działek geodezyjnych, tj. z działki numer 1 zabudowanej budynkiem stacji paliw i placem parkingowym, z działki numer 2 zabudowanej budynkiem hotelu i restauracji oraz placem parkingowym oraz z działki numer 3, zabudowanej placem parkingowym,

‒     Zainteresowani w dniu 12 września 1994 roku zawarli Umowę Spółki Cywilnej w celu prowadzenia wspólnej działalności gospodarczej pod firmą (…) S.C. (…),

‒     działalność Spółki prowadzona jest na nieruchomościach należących do Zainteresowanych, nabytych przez nich w okresie od 3 października 1991 roku (od Gminy (…)) do 16 grudnia 1996 roku (od osób fizycznych),

‒     nabyte przez Zainteresowanych nieruchomości nigdy nie zostały wniesione na majątek spółki cywilnej. Spółka Cywilna uzyskała jedynie prawo do nieodpłatnego korzystania z tych nieruchomości - Aneksem do Umowy Spółki Cywilnej, zawartym przez Zainteresowanych dnia 30 grudnia 1996 roku,

‒     w zawartym Aneksie wspólnicy (Zainteresowani) postanowili, że spółka cywilna ma prawo do wykorzystywania nieruchomości na cele budowlane, tj. budowy stacji paliw z zapleczem handlowo - gastronomicznym oraz budowy myjni samochodowej oraz placu parkingowego,

‒     w Aneksie postanowiono, że z upływem okresu, na który spółka cywilna uzyskała prawo do nieodpłatnego używania nieruchomości i w braku wprowadzenia jakichkolwiek zmian w poczynionych ustaleniach, spółka cywilna ma obowiązek zwrócenia nieruchomości Zainteresowanym, a Zainteresowani nie będą zobowiązani do zwrócenia Spółce Cywilnej wartości poniesionych nakładów na wybudowanie stacji paliw, obiektów oraz urządzeń z nią związanych,

‒     26 lutego 2002 roku w KRS zarejestrowane zostało przekształcenie Spółki Cywilnej w spółkę jawną,

‒     około roku 2008 wspólnicy spółki jawnej podjęli decyzję o rozszerzeniu działalności spółki o działalność hotelarską i restauracyjną oraz o wybudowaniu na nieruchomości kolejnego obiektu,

‒     w roku 2013 budowa obiektu hotelarsko-restauracyjnego została przez spółkę jawną ukończona i do dziś w wybudowanym obiekcie spółka cały czas prowadzi tę działalność,

‒     w dniu 30 czerwca 2023 roku w KRS zarejestrowano przekształcenie spółki jawnej w spółkę komandytową,

‒     w dniu 3 lipca 2023 roku, Zainteresowani zawarli ze spółką komandytową umowę najmu, na podstawie której umowa najmu zastąpiła umowę obowiązującą poprzednio. W umowie najmu zaznaczono, że stanowi ona w pewnym sensie kontynuację umowy poprzedniej oraz postanowiono, że umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony, przy czym wynajmujący nie wypowiedzą jej przed dniem 31 grudnia 2033 roku oraz że od momentu wejścia jej w życie spółka za wynajęte jej przez Zainteresowanych nieruchomości, przy czym części tych nieruchomości, obejmujące wyłącznie grunt, spółka płacić będzie Zainteresowanym czynsz, przy czym pierwszy czynsz, jak postanowiono, ma zostać zapłacony do dnia 31 grudnia 2026 roku, z dodatkową premią dla Zainteresowanych w wysokości (…) złotych, a kolejne corocznie, z dołu, także do 31 grudnia każdego kończącego się kolejnego roku kalendarzowego, a ponadto postanowiono, że pozostają w mocy poprzednie ustalenia, że od 30.12.2021 r. Zainteresowani nie są zobowiązani do zwrotu spółce poniesionych nakładów na wybudowanie stacji paliw i obiektów i urządzeń z nią związanych, w przypadku rozwiązania umowy.

‒     w bieżącym roku do spółki komandytowej oraz jej wspólników zgłosił się inwestor, który zaoferował „przejęcie” biznesu sp. komandytowej, obejmującego prowadzenie wyłącznie stacji paliw oraz parkingu dla samochodów, z wyłączeniem działalności hotelarskiej i restauracyjnej.

‒     spółka komandytowa wyposażona w środki finansowe przez inwestora nabędzie od Zainteresowanych, w odrębnej transakcji, prawo własności nieruchomości obecnie wynajętej spółce lecz z którego to najmu Zainteresowani nie uzyskali jeszcze żadnego przychodu, a poprzednio udostępnionej spółce jawnej i spółce cywilnej do nieodpłatnego używania, przy czym nabycie obejmować będzie część nieruchomości, bez fragmentu zajętego na obiekt hotelarsko-restauracyjny, którego już w spółce komandytowej nie będzie lub podmiot powiązany z inwestorem nabędzie od Zainteresowanych, w odrębnej transakcji, wymienione prawo własności nieruchomości i w dalszym ciągu kontynuował będzie najem spółce.

‒     przedmiotem Umowy Najmu z dnia 3 lipca 2023 roku jest cała nieruchomość zabudowana, składająca się z wymienionych powyżej działek numer: 1, 2 oraz 3. Czynność najmu udokumentowana jest zawartą umową.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Państwa Nieruchomości, nastąpiło z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej. Wskazali Państwo, iż zakup działki rolnej nr (…) nastąpił w drodze przetargu, gdzie w warunkach przetargu było zapisane, iż teren związany z tą działką, zgodnie z planami Gminy, przeznaczony jest pod budowę stacji paliw i myjni samochodowej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie Nieruchomości zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie jej do działalności gospodarczej.

Nabycie gruntu nastąpiło w drodze przetargu, którego warunki były ściśle określone i znane Państwu w momencie przystępowania do przetargu. Dokumentacja przetargowa jednoznacznie wskazywała, że teren ten – zgodnie z wiążącymi planami Gminy – jest przeznaczony pod konkretną zabudowę komercyjną (budowę stacji paliw oraz myjni samochodowej).

Akceptacja tych warunków i zakup Nieruchomości o tak sprecyzowanym przeznaczeniu dowodzą, że Państwa działania od samego początku były nakierowane na podjęcie profesjonalnej aktywności gospodarczej. Zamiar wykorzystania gruntu dla celów zarobkowych został powzięty już w momencie jego zakupu, co nierozerwalnie wiąże tę nieruchomość z sferą aktywności gospodarczej, a nie osobistej. Zatem, nabycie gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego zakupu. Sprzedaż tego gruntu  nie stanowi więc dostawy towarów należących do majątku prywatnego.

Należy podkreślić, że skoro nabycia Nieruchomości, dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miała ona być wykorzystywana w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. prywatnych, rodzinnych), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W rezultacie, zakres i charakter planowanych przez Państwa czynności w odniesieniu do Nieruchomości nie był typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Wobec tego, czynność sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa gruntów, jako związanych z działalnością gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że Nieruchomość od momentu nabycia nie jest i nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Państwa dla potrzeb osobistych. W dniu 12 września 1994 roku zawarli Państwo Umowę Spółki Cywilnej w celu prowadzenia wspólnej działalności gospodarczej pod firmą (…) S.C. (…). Spółka Cywilna uzyskała prawo do nieodpłatnego korzystania z tych nieruchomości. Postanowili Państwo, że dodatkowym wkładem będzie udzielenie Spółce Cywilnej prawa do nieodpłatnego używania w/w nieruchomości na okres 25 lat, z obowiązkiem ponoszenia związanych z tym kosztów i nakładów. W 2002 roku została przekształcona Spółka Cywilna w Spółkę Jawną. Około roku 2008 wspólnicy spółki jawnej podjęli decyzję o rozszerzeniu działalności spółki o działalność hotelarską i restauracyjną oraz o wybudowaniu na Nieruchomości kolejnego obiektu. 30 grudnia 2021 roku zawarli Państwo ze spółką Aneks, wydłużający prawo do nieodpłatnego używania Nieruchomości o 5 lat. W 2023 roku została przekształcona Spółka Jawnej w Spółkę komandytową.

Ponadto, w dniu 3 lipca 2023 roku, zawarli Państwo ze spółką komandytową umowę najmu, na podstawie której umowa najmu zastąpiła umowę obowiązującą poprzednio. W umowie najmu postanowiono, że umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony, przy czym wynajmujący nie wypowiedzą jej przed dniem 31 grudnia 2033 roku oraz że od momentu wejścia jej w życie spółka za wynajęte jej przez Państwa nieruchomości, przy czym części tych nieruchomości, obejmujące wyłącznie grunt, spółka płacić będzie Państwu czynsz, przy czym pierwszy czynsz, jak postanowiono, ma zostać zapłacony do dnia 31 grudnia 2026 roku, z dodatkową premią dla Państwa w wysokości (…) złotych, a kolejne corocznie, z dołu, także do 31 grudnia każdego kończącego się kolejnego roku kalendarzowego. Ponadto, nie są Państwo zobowiązani do zwrotu spółce poniesionych nakładów na wybudowanie stacji paliw i obiektów i urządzeń z nią związanych, w przypadku rozwiązania umowy.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia z dostawą majątku prywatnego. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że posiadana przez Państwa Nieruchomość będąca od momentu nabycia przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia) Spółce, w której są Państwo wspólnikami, na cele prowadzenia przez nią opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej, nie stanowi Państwa majątku osobistego, gdyż nie była i nie jest w całym okresie posiadania wykorzystywana jedynie w celu zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych. W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa posiadanej Nieruchomości będzie czynnością dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa Nieruchomości, która była i jest przedmiotem udostępnienia Spółce w celu wykorzystania do działalności, będzie dokonana z Państwa majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Należy wskazać, że w sytuacji opisanej we wniosku zostaną wypełnione wszystkie przesłanki pozwalające na uznanie, iż w stosunku do Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej dostawy, która obecnie jest przedmiotem najmu będziemy mieli do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Świadczona przez Państwa usługa najmu będzie polegała na wykorzystywaniu Nieruchomości będącej składnikiem Państwa majątku wspólnego w sposób ciągły dla celów zarobkowych i stałym czerpaniu korzyści z jej posiadania. Posiadana przez Państwa Nieruchomość nie stanowi Państwa „majątku prywatnego”, bowiem mając na uwadze sposób jej wykorzystywania (Nieruchomość jest wykorzystywana w Państwa działalności gospodarczej w zakresie usług najmu, za które to usługi będą Państwo otrzymywać wynagrodzenie), nie można powiedzieć, że Nieruchomość służy i będzie służyć wyłącznie do zaspokajania Państwa potrzeb osobistych (prywatnych). Fakt, że Nieruchomość ani żadna jej część, nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz, że najem będzie odbywał się poza działalnością gospodarczą nie jest wystarczający by uznać, iż opisana Nieruchomości to Państwa „majątek prywatny”.

Innymi słowy, wynajmowanie przez Państwa Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych, spowodowało, że wykorzystywali Państwo Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej), a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania ww. gruntu w prowadzonej odpowiednio przez Państwa do działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykazali Państwo w tym konkretnym przypadku zamiaru wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania. Nieruchomość nie służyła wyłącznie do zaspokajania Państwa potrzeb prywatnych.

Dla zachowania odpłatnego charakteru umowy kluczowe jest samo zobowiązanie najemcy do zapłaty, a nie techniczny moment fizycznego przepływu środków pieniężnych. Definicja najmu nie uzależnia bytu tej umowy od płatności z góry lub w okresach miesięcznych; dopuszczalne jest określenie terminu płatności w sposób odroczony, co mieści się w granicach swobody umów (art. 353¹ KC).

W analizowanym zdarzeniu przyszłym czynsz został precyzyjnie określony, a termin jego płatności (do 31 grudnia 2026 r.) wraz z dodatkową premią w wysokości (...) złotych potwierdza, że intencją stron nie było bezpłatne użyczenie Nieruchomości, lecz komercyjna transakcja gospodarcza. Skoro umowa nakłada na spółkę obowiązek zapłaty konkretnych kwot w przyszłości, nie może być ona zakwalifikowana jako umowa użyczenia.

Mając na uwadze brzmienie art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, fakt, iż nie otrzymali Państwo jeszcze fizycznie wynagrodzenia (czynszu), nie niweczy odpłatności najmu. Odpłatność ta jest cechą stałą zawartego stosunku prawnego, co determinuje konieczność uznania, że prowadzą Państwo w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, świadcząc usługę najmu w sposób ciągły i zorganizowany od momentu zawarcia umowy. Fakt, że strony ustaliły termin płatności pierwszego czynszu na dzień 31 grudnia 2026 roku, nie zmienia odpłatnego charakteru relacji. Zawarcie umowy najmu z określonym czynszem (nawet odroczonym) w sposób jednoznaczny potwierdza Państwa zarobkowy charakter działań.

Brak bieżących wpływów pieniężnych z tytułu najmu wynika wyłącznie z ustalonego harmonogramu płatności, a nie z nieodpłatnego charakteru umowy. Świadczenie usług najmu trwa nieprzerwanie od momentu wydania Nieruchomości najemcy. Skoro umowa przewiduje wynagrodzenie (czynsz oraz premia), to czynność ta stanowi działalność gospodarczą (odpłatne świadczenie usług). Zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony (z gwarancją trwania do 2033 r.) nie można uznać za incydentalne zarządzanie majątkiem prywatnym. Jest to profesjonalne wykorzystanie składników majątkowych w celu zarobkowym.

W konsekwencji, najem Nieruchomości wchodzącej w skład Państwa majątku wspólnego stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu posiadanej Nieruchomości na rzecz spółki każde z Państwa odrębnie będzie działało jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Potwierdzenie zajętego wyżej stanowiska można znaleźć np. w orzecznictwie TSUE, gdzie ugruntowało się stanowisko, iż czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy. Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność, czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.

Wobec powyższego, planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości nabytych w okresie pomiędzy rokiem 1991 a 1996, składających się obecnie z trzech zabudowanych działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo z tytułu tej sprzedaży będziecie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym zaplanowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej