Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.30.2026.2.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie zakupionych lokali mieszkalnych,

-     nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od ceny zakupu lokali mieszkalnych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie zakupionych lokali mieszkalnych oraz podatku naliczonego od ceny zakupu ww. lokali. Uzupełnił go Pan pismem z 10 marca 2026 r. (wpływ 10 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawca X prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…). Wnioskodawca zamierza rozszerzyć profil swojej działalności o usługi związane z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD: 68.20.Z).

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca rozlicza się z zastosowaniem podatku liniowego.

Wnioskodawca w dniu (…) 2023 r. zawarł dwie umowy deweloperskie, których przedmiotem było wybudowanie przez dewelopera budynków na nieruchomości przy ul. (…) i następnie sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy lokali mieszkalnych położonych w tych budynkach. Budynki zostały wybudowane zgodnie z zamierzeniem dewelopera.

W dniu (…) 2025 r. Wnioskodawca zawarł dwie umowy w formie aktu notarialnego:

1)  umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowę przeniesienia w wykonaniu umowy deweloperskiej dotyczącą lokalu mieszkalnego nr (…) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,

2)  umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowę przeniesienia w wykonaniu umowy deweloperskiej dotyczącą lokalu mieszkalnego nr (…) wraz z przynależną komórką lokatorską nr (…) i z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Przedmiotowe lokale Wnioskodawca zamierza wprowadzić do swojej działalności gospodarczej i czerpać przychody z ich wynajmu w ramach prowadzonej działalności.

Wnioskodawca kupując lokale mieszkalne uiścił cenę powiększoną o podatek VAT z zastosowaniem stawki 23%. Przedmiotowe lokale zostały przez niego nabyte w stanie deweloperskim do samodzielnego wykończenia. Wnioskodawca zawarł ze Spółką Y Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej jako „Spółka”) umowy, na mocy których jako osoba, której przysługuje prawo do dysponowania lokalami mieszkalnymi powierza tej Spółce sporządzenie i realizację indywidualnego projektu wykończenia konkretnych lokali „pod klucz”, w ramach których Spółka (jako wykonawca) zobowiązana będzie do przygotowania wizualizacji lokali, projektu wykonawczego i kosztorysu, a po ich akceptacji przez Wnioskodawcę, do przystąpienia do remontu lokali zgodnie z przygotowaną wcześniej dokumentacją projektową i pozostałą dokumentacją lokalową. Gdy zajdzie możliwość przekazania danego lokalu celem rozpoczęcia realizacji prac remontowych pomiędzy Stronami spisywana jest umowa wykonawcza.

Wnioskodawca zobowiązany był/jest do uiszczenia wynagrodzenia na rzecz Spółki za realizację prac związanych z pracami projektowymi, wizualizacjami i przygotowanymi kosztorysami we wskazanych w danej umowie transzach. Wynagrodzenie za prace wykonawcze, realizację prac remontowych objęte będzie osobną umową wykonawczą. Natomiast przedmiotem umowy wykonawczej zawartej przez Wnioskodawcę z tą samą Spółką będzie przeprowadzenie prac remontowo-wykonawczych w danym lokalu mieszkalnym wraz z objęciem ich nadzorem Spółki – jako wykonawcy w celu zrealizowania wcześniej przygotowanego projektu przez Spółkę.

W zakres prac remontowo-budowlanych i wykończeniowych wchodzą:

a)  przeróbki instalacji elektrycznej i wodnokanalizacyjnej;

b)  gładzenie i malowanie ścian i sufitów;

c)  układanie podłóg i listew przypodłogowych i gresu;

d)  montaż ościeżnic, drzwi, klamek i oświetlenia;

e)  wykończenie łazienki;

f)   zamówienie, transport i montaż mebli oraz sprzętów;

g)  wystrój i aranżacja wnętrza.

Własność wyposażenia każdego lokalu przechodzi na Wnioskodawcę z chwilą uiszczenia ostatniej części wynagrodzenia przysługującego Spółce na mocy umowy wykonawczej. Wnioskodawca zgodnie z umową wykonawczą będzie miał obowiązek uiszczenia na rzecz Spółki – Wykonawcy wynagrodzenia wynikającego z kosztorysu. Wynagrodzenie będzie wypłacane w transzach. Z uiszczanego przez Wnioskodawcę wynagrodzenia, Spółka pokrywa wszelkie koszty zakupu materiałów i sprzętów niezbędnych do realizacji umowy, a także koszty nadzoru i usług wykonywanych. Wnioskodawca na własny rachunek będzie ponosił dodatkowe koszty w postaci opłat za korzystanie z kontenera na odpady, gruz i śmieci – odpady remontowo-budowlane. W tym miejscu wskazać również trzeba, iż ewentualne wprowadzenie zmian do projektu lub kosztorysów w zakresie prac, jak i wyposażenia lub zlecenie dodatkowych prac nieujętych w kosztorysie podlegać będzie dodatkowemu wynagrodzeniu ustalonemu w drodze odrębnych aneksów/porozumień. Dodatkowe wynagrodzenie może zostać również naliczone za wprowadzenie zmian w dokumentacji – obliczone według stawki określonej za roboczogodzinę.

Spółka wystawia/będzie wystawiała Wnioskodawcy faktury VAT, na których wynagrodzenie związane z pracami wykończeniowymi, jak i elementami trwale z nim związanymi opodatkowuje stawką 8% podatku VAT, natomiast w przypadku elementów ruchomych stosuje 23% stawki VAT.

W związku z koniecznością uiszczenia ceny za lokale powiększonej o określoną stawkę podatku VAT, jak również ponoszenia wydatków na prace projektowe i remontowe lokali mieszkalnych, a o których mowa powyżej wraz z naliczonym podatkiem VAT, Wnioskodawca chciałby skorzystać z prawa do odliczenia uiszczonej przez niego należności podatkowej VAT, a to z tego względu, że jego usługi/ czynności związane z wynajmem lokali również będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe jest o tyle istotne, że Wnioskodawca rozważa zawarcie z tą samą Spółką (Y Sp. z o.o. z siedzibą w (...)) umowy pośrednictwa w wynajmowaniu lokali mieszkalnych (nazwaną jako umowa najmu), co ma nastąpić po zakończeniu prac remontowo-budowlanych. Na mocy ww. umowy Wnioskodawca przekaże Spółce jako pośrednikowi dany lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu jego dalszego wynajmowania osobom trzecim na cele mieszkaniowe. Spółka jako pośrednik zobowiązuje się do wynajęcia przedmiotowych nieruchomości osobom trzecim na cele mieszkaniowe, przy czym czynsz najmu najemcy będą uiszczać na rzecz Spółki-pośrednika. Strony w umowie określają minimalną kwotę czynszu najmu.

Mając na uwadze powyższe, a przede wszystkim fakt, iż przedmiotowe lokale mieszkalne będą wynajmowane za pośrednictwem Spółki i w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, Wnioskodawca opodatkuje najem podatkiem VAT przy stawce 23%, niezależnie od faktu, iż końcowym beneficjentem będzie najemca wykorzystujący lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe. Powyższe jest bowiem zgodne z wydaną interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 8 października 2021 r. wydaną w sprawie znak PT1.8101.1.2021. Usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Wnioskodawca jednak w związku z opodatkowaniem usług podnajmu stawką VAT zamierza odliczyć ponoszony przez niego podatek VAT od zakupu nieruchomości i kosztów związanych z pracami wykończeniowymi, o których mowa powyżej.

W piśmie z 10 marca 2026 r. na pytania Organu Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

Pytanie: Od kiedy i w jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od (…) 2013 r. Przedmiotem prowadzonej przez niego działalności jest:

·      62.10.B - Pozostała działalność w zakresie programowania

·      68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

·      62.10.A - Działalność w zakresie programowania gier komputerowych

·      62.20.B - Pozostała działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki oraz zarządzaniem urządzeniami informatycznymi

·      62.90.Z - Pozostała działalność usługowa w zakresie technologii informatycznych i komputerowych.

Pytanie: Od kiedy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT od dnia (…) 2013 r. (od początku założenia działalności gospodarczej).

Pytanie: W jakim celu nabył Pan lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź: W celu wynajmu osobom trzecim i czerpania z tego tytułu dochodów.

Pytanie: Czy nabycie ww. lokali mieszkalnych zostało udokumentowane fakturą? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  na kogo została wystawiona?

b)  datę jej wystawienia,

c)  czy została na niej wykazana kwota podatku VAT?

Odpowiedź: Nabycie ww. lokali mieszkalnych nie zostało udokumentowane fakturą.

Pytanie: Czy przedmiotowe lokale mieszkalne stanowią/będą stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Będą stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Pytanie: Czy spółka Y, o której mowa w opisie sprawy, będzie wynajmowała lokale mieszkalne osobom trzecim:

a)  we własnym imieniu i na własny rachunek?

b)  na cele mieszkaniowe?

Odpowiedź:

a)  Tak, Spółka Y będzie wynajmowała lokale mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek jako pośrednik na mocy umowy zawartej z Wnioskodawcą. Opłaty czynszowe, jak i opłaty eksploatacyjne będą uiszczane na rachunek pośrednika.

b)  Tak.

Pytanie: Na jaki okres zostanie zawarta umowa najmu lokali mieszkalnych między Panem a spółką Y?

Odpowiedź: Umowa zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką Y na okres 5 lat.

Pytanie: Czy pomiędzy Panem a spółka Y występują jakkolwiek powiązania? Jeśli tak, to należy wskazać w szczególności czy są/będą to powiązania:

a)  kapitałowe i na czym one polegają?

b)  osobowe i na czym one polegają?

c)  organizacyjne i na czym one polegają?

d)  inne – jakie i na czym polegają?

Odpowiedź: Nie. Pomiędzy Wnioskodawcą, a Spółką Y nie występują żadne powiązania.

Pytanie: W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:

proszę wskazać:

a)  co oznacza sformułowanie „minimalna kwota czynszu”?

b)  czy „minimalna kwota czynszu” to ustalony czynsz wynajmu lokali między Panem i spółką Y czy między spółką a osobami trzecimi?

c)  jeśli jest to ustalona kwota czynszu między Panem i spółką Y, proszę wskazać:

 i.       jakie są powody określenia minimalnej kwoty czynszu?

ii.      jakimi przesłankami Pan się kierował dokonując ww. ustaleń odnoszących się do minimalnej kwoty czynszu?

iii.       czy ustalona wysokość czynszu została skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych?

Odpowiedź:

a)  Sformułowanie minimalna kwota czynszu oznacza, że Spółka Y nie może wynająć nieruchomości na rzecz najemców za czynsz niższy niż określona w umowie kwota miesięcznie. Zgodnie z umową Spółka Y, jako pośrednik, zobowiązana jest do uiszczania na rzecz Właściciela (Wnioskodawcy) miesięcznej opłaty w wysokości 88% czynszu najmu rzeczywiście uzyskanego przez Pośrednika w danym miesiącu od osób trzecich za najem Mieszkania.

b)  Wnioskodawca wraz ze Spółką Y w zawartej pomiędzy nimi umowie ustali, że czynsz najmu, jaki Najemcy winni uiszczać na rzecz Pośrednika (Spółki Y), nie może być niższy niż dana kwota miesięcznie. Jest to ustalenie pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką Y zawarte w umowie najmu.

 i.       Powodem określenia minimalnej kwoty czynszu jest wola zabezpieczenia interesów Wynajmującego – Wnioskodawcy, aby lokal mieszkalny nie był wynajmowany przez Spółkę osobom trzecim po kosztach i aby Wnioskodawca uzyskiwał z tego tytułu minimalny, z góry określony dochód.

ii.      Wnioskodawca kieruje się stawkami rynkowymi dotyczącymi pobieranego czynszu za wynajem podobnych lokali, a obowiązującymi w dniu zawarcia umowy.

iii.       Tak.

Pytanie

Czy Wnioskodawcy, jako osobie prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi w związku z uzyskiwaniem w przyszłości wynagrodzenia za najem opodatkowanego stawką podatku 23% VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w pełnej wysokości od faktur wystawionych przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie lokalu mieszkalnego, jak również od ceny zakupu opisanych we wniosku lokali?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, jako osobie prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi w związku z uzyskiwaniem w przyszłości wynagrodzenia za najem opodatkowanego stawką podatku 23% VAT, będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT w pełnej wysokości od faktur wystawionych przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie lokalu mieszkalnego, jak również od ceny zakupu opisanych we wniosku lokali. Wnioskodawca bowiem podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Do analizy powyższego zagadnienia niezbędne jest bowiem uwzględnienie art. 90 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w zakresie zakupów związanych z działalnością opodatkowaną VAT. Zakupy towarów czy usług, które związane są z czynnościami zwolnionym z tego podatku nie uprawniają do odliczenia VAT.

W uchwale Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał dotychczasową linię orzecznictwa w tej mierze (np. wyrok NSA z dnia 30.06.2009 r., sygn. akt: I FSK 903/08, oraz I FSK 904/08, wyrok z dnia 8.01.2010 r., sygn. akt: I FSK 1605/08), z której wynika, że zawarte w przepisach art. 90 ust. 1–3 VATU sformułowanie „czynności, w związku z którymi nie przysługuje prawo do odliczenia” należy rozumieć jako odnoszące się jedynie do czynności zwolnionych od podatku. Sąd przyjął bowiem, że skoro: „rzecz dotyczy odliczenia podatku, to pod uwagę można wziąć tylko takie transakcje, które w ogóle objęte są zakresem przedmiotowym VAT. W tej części są to tylko czynności zwolnione od podatku, gdyż czynności niepodlegające w ogóle podatkowi nie są objęte zakresem przedmiotowym VAT. Sformułowanie „czynności, w związku z którymi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku” należy zatem rozumieć jako „czynności zwolnione od podatku” oraz czynności opodatkowane na specjalnych zasadach, gdzie ustawa wprost stwierdza, że podatnik nie ma prawa do odliczenia”.

Przyjmując zatem, że Wnioskodawca nie jest uprawniony do skorzystania z prawa do zwolnienia tej usługi z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług i jego usługi będą opodatkowane podatkiem w podstawowej wysokości, to zdaniem Wnioskodawcy jest on uprawniony do odliczenia podatku VAT w związku z poniesionymi kosztami na wykończenie lokalu, a opisanymi w stanie faktycznym sprawy, jak również uiszczoną przez niego ceną za zakup lokali.

W przedmiotowym pytaniu kwestią do rozpatrzenia jest prawo do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego zawartego w fakturach związanych z wydatkami poniesionymi na prace projektowe, remont i wykończenie lokalu mieszkalnego, przeznaczonego na wynajem i wynajmowanego na cele mieszkalne za pośrednictwem Spółki.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy stanowi, iż kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że podatnik w momencie nabycia towarów oraz usług określa, czy nabywane przez niego towary i usługi będą wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej. W konsekwencji należy stwierdzić, iż podatnik może obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w sytuacji, gdy występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami, a wykonywanymi z tytułu prowadzonej działalności czynnościami opodatkowanymi. Powyższa zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tj. są np. wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku. Bowiem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego. Natomiast wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług - a przede wszystkim powołany wyżej art. 88 ustawy - nie przewidują ograniczenia prawa podatników do przeznaczenia lokali mieszkalnych na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Istotnym jest przede wszystkim związek zakupionych towarów i usług z rzeczywiście wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi oraz niezaistnienia negatywnych przesłanek zawartych w art. 88 ustawy (tak m.in. Interpretacja indywidualna z dnia 08.12.2011 r., sygn. ILPP4/443-644/11-2/BA - Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu).

Reasumując, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia kwot podatku naliczonego wynikających z otrzymanych faktur dokumentujących uiszczoną przez Wnioskodawcę cenę za zakup lokali, za zakup materiałów i usług przeznaczonych na remont i wykończenie lokalu mieszkalnego w pełnej wysokości, gdyż nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

-     prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie zakupionych lokali mieszkalnych,

-     nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od ceny zakupu lokali mieszkalnych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”. Zgodnie z treścią ww. przepisu:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Powyższa zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy:

Zatem, dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i usług a prowadzoną działalnością.

Jednakże ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek dokonywanych zakupów z działalnością podatnika może mieć zatem charakter pośredni lub bezpośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży – towary handlowe lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy; bezpośrednio więc wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast, ze związkiem pośrednim nabywanych towarów i usług z działalnością podatnika mamy do czynienia w sytuacji, gdy ponoszone wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych obrotach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje uzyskanie obrotu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług.

Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości.

Należy również zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku zatem należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane, ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami udokumentowanymi fakturą. Decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą od 2013 r. Zamierza Pan rozszerzyć profil swojej działalności o usługi związane z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W 2023 r. zawarł Pan dwie umowy deweloperskie, których przedmiotem było wybudowanie przez dewelopera budynków i następnie sprzedaż na Pana rzecz lokali mieszkalnych położonych w tych budynkach. W 2025 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego dwie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowę przeniesienia w wykonaniu umowy deweloperskiej dotyczącą lokalu mieszkalnego nr (…) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz lokalu mieszkalnego nr (…) wraz z przynależną komórką lokatorską i z udziałem w nieruchomości wspólnej. Zamierza Pan wprowadzić przedmiotowe lokale do swojej działalności gospodarczej i czerpać przychody z ich wynajmu w ramach prowadzonej działalności. Ww. lokale będą stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Kupując ww. lokale mieszkalne uiścił Pan cenę powiększoną o podatek VAT. Nabycie ww. lokali nie zostało udokumentowane fakturą. Przedmiotowe lokale zostały przez Pana nabyte w stanie deweloperskim do samodzielnego wykończenia. Zawarł Pan ze spółką Y Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Spółka”) umowy, w ramach których Spółka (jako wykonawca) zobowiązana będzie do przygotowania wizualizacji lokali, projektu wykonawczego i kosztorysu, a po ich akceptacji przez Pana, do przystąpienia do remontu lokali zgodnie z przygotowaną wcześniej dokumentacją projektową i pozostałą dokumentacją lokalową. Był/jest Pan zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia na rzecz Spółki za realizację prac związanych z pracami projektowymi, wizualizacjami i przygotowanymi kosztorysami we wskazanych w danej umowie transzach. Wynagrodzenie za prace wykonawcze, realizację prac remontowych objęte będzie osobną umową wykonawczą. Natomiast przedmiotem umowy wykonawczej zawartej przez Pana z tą samą Spółką będzie przeprowadzenie prac remontowo-wykonawczych w danym lokalu mieszkalnym. Spółka wystawia/będzie wystawiała Panu faktury z wykazanym podatkiem VAT. Rozważa Pan zawarcie z tą samą Spółką umowy pośrednictwa w wynajmowaniu lokali mieszkalnych (nazwaną jako umowa najmu), co ma nastąpić po zakończeniu prac remontowo-budowlanych. Umowa zostanie zawarta na okres 5 lat. Na mocy ww. umowy przekaże Pan Spółce jako pośrednikowi dany lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu jego dalszego wynajmowania osobom trzecim na cele mieszkaniowe. Spółka będzie wynajmowała ww. lokale na cele mieszkaniowe osobom trzecim we własnym imieniu i na własny rachunek na mocy umowy zawartej z Panem. Opłaty czynszowe i opłaty eksploatacyjne będą uiszczane na rachunek Spółki. Wskazał Pan, że pomiędzy Panem a Spółką nie występują żadne powiązania. Zgodnie z umową Spółka Y, jako pośrednik, zobowiązana jest do uiszczania na rzecz Pana miesięcznej opłaty w wysokości 88% czynszu najmu rzeczywiście uzyskanego w danym miesiącu od osób trzecich za najem mieszkania. Dokonując ww. ustaleń odnoszących się do kwoty czynszu kieruje się Pan stawkami rynkowymi dotyczącymi pobieranego czynszu za wynajem podobnych lokali, a obowiązującymi w dniu zawarcia umowy. Ustalona wysokość czynszu została skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych.

Pana wątpliwości dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT w pełnej wysokości od faktur wystawionych przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem i wynajmowanych na cele mieszkalne za pośrednictwem Spółki, jak również od ceny zakupu ww. lokali.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, w której odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W okolicznościach niniejszej sprawy planuje Pan wynajem Spółce ww. lokali mieszkalnych w zamian za umówiony czynsz, który zamierza Pan opodatkować podstawową stawką podatku VAT.

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, będą spełnione ponieważ prowadzi Pan działalność gospodarczą i jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a zakupione lokale mieszkalne oraz towary i usługi nabyte w związku z pracami wykończeniowymi – jak Pan wskazał – będą wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym będzie Panu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki związane z pracami wykończeniowymi ww. lokali.

Wobec powyższego, będzie miał Pan prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT od wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie ww. lokali mieszkalnych. Przy czym prawo to będzie przysługiwało, o ile nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego od ceny zakupu ww. lokali mieszkalnych, wskazać należy, że zgodnie z powołanym wyżej art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktura jest dokumentem potwierdzającym rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika.

Faktura dokumentująca dokonanie dostawy towarów/świadczenia usług pełni funkcję kontrolną (umożliwia bowiem administracji podatkowej realizację czynności kontrolnych i weryfikację poprawności zadeklarowanej przez podatnika sprzedaży), ale z perspektywy podatnika najistotniejszą funkcją faktury jest zapewnienie neutralności opodatkowania poprzez umożliwienie odliczenia podatku naliczonego na poprzednim etapie obrotu od podatku należnego. Faktura jest niejako „nośnikiem” podatku naliczonego, w związku z czym zasadniczo realizacja prawa do odliczenia podatku naliczonego nie może obyć się bez faktury. Wynika to wprost z treści wskazanego wyżej art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy.

W konsekwencji podatnik może dokonać odliczenia podatku naliczonego w oparciu o posiadane faktury. Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związane jest z otrzymaniem przez podatnika faktury, w której określana jest kwota podatku naliczonego. Podatnik jest zobowiązany posiadać fakturę jako warunek niezbędny do realizacji przysługującego prawa do odliczenia podatku naliczonego. O ile bowiem prawo to powstaje w związku z dokonaniem określonych czynności wywołujących skutek w zakresie podatku od towarów i usług, to realizacja tego prawa następuje tylko w wyniku dysponowania przez podatnika fakturą potwierdzającą zakup towarów lub usług.

Podstawę do odliczenia podatku naliczonego mogą stanowić wyłącznie dokumenty wymienione w ustawie, przy czym dokumenty te muszą spełniać wymogi określone w ustawie i rozporządzeniu wykonawczym do niej. Podstawowym dokumentem wystawianym, zgodnie z art. 106b ustawy, przez podatników podatku od towarów i usług są faktury.

W okolicznościach niniejszej sprawy wskazał Pan, że nabycie lokali mieszkalnych nie zostało udokumentowane fakturą.

A zatem, w analizowanej sprawie nie został spełniony jeden z wymogów umożliwiający odliczenie podatku naliczonego. Nie jest Pan bowiem w posiadaniu faktury, która dokumentuje dokonanie na Pana rzecz przez Sprzedawcę dostawy towaru, w odniesieniu do którego nastąpiła zapłata na podstawie zawartej umowy. Sam fakt, że w sprawie została zawarta umowa w formie aktu notarialnego oraz że kupując lokale mieszkalne uiścił Pan cenę powiększoną o podatek VAT, nie uprawnia Pana do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że nie przysługuje Panu prawo do odliczenie podatku naliczonego od ceny zakupu lokali mieszkalnych, ponieważ nie dysponuje Pan fakturą z wykazanym podatkiem VAT, dokumentującą ww. zakup. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, faktura stanowi dla nabywcy towaru podstawę do odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, gdyż podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z tej faktury.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za

-     prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez Spółkę za opisane we wniosku prace projektowe, wizualizacje, kosztorysy, jak również prace remontowo-budowlane mające na celu wykończenie zakupionych lokali mieszkalnych,

-     nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia w pełnej wysokości podatku naliczonego od ceny zakupu lokali mieszkalnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.