Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek.
Wnioskodawca, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, nabył w drodze dziedziczenia działki nr 3 i 4. Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z spółką z o.o., dokonano scalenia i podziału, w wyniku którego powstały działki nr 1, 2, 6 i 7. Działki 1 i 2 mają być sprzedane. W ramach przygotowań uzyskano decyzję o warunkach zabudowy, warunki techniczne, decyzję o lokalizacji zjazdu, wykonano badania geotechniczne i sporządzono projekt budowlany. Część działań formalno-prawnych została przeprowadzona przez nabywcę na podstawie…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży dwóch działek o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 oraz braku zastosowania zwolnienia z podatku VAT w odniesieniu do każdej z tych działek. Uzupełnił go Pan pismem z 3 marca 2026 r. (wpływ 9 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pan A.A. jest właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w …, składających się pierwotnie z działek ewidencyjnych nr 3 oraz 4, które nabył w drodze dziedziczenia. W chwili nabycia nieruchomości Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim.
W dniu (…) Wnioskodawca zawarł ze spółką (…) sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (…).
Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było spełnienie m.in. następujących warunków (które zostały już zrealizowane i zatwierdzone prawomocnymi dokumentami):
a) scalenie i ponowny podział działek nr 3 i 4,
b) uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (została wydana ostateczna decyzja (…) z dnia (…) roku, dotycząca budowy (…) w (…) przy ul. (…) na terenie oznaczonym jako działki o nr ewidencyjnym 1 i 2 oraz … działki … o nr ewidencyjnym 5 w (…),
c) uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci … (zostały wydane warunki przyłączenia nr (…) z dnia (…),
d) uzyskanie warunków technicznych budowy sieci (…) (zostały wydane wymagania techniczne na budowę sieci (…) wydzielonej z działek 1 i 2 (…) oraz zostały wydane warunki techniczne przyłączenia do (…) na terenie działek 1 i 2 (…) z dnia …).
e) uzyskanie decyzji o lokalizacji zjazdu na teren inwestycji (… decyzja o lokalizacji zjazdu … z dnia … roku),
f) wykonanie badań geotechnicznych gruntu (zostały wykonane),
g) sporządzenie projektu budowlanego (został sporządzony projekt budowlany i projekty techniczne),
h) uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Na dzień złożenia niniejszego wniosku projekt budowlany został złożony do właściwego …, a postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest w toku.
W wyniku scalenia i podziału powstały działki ewidencyjne nr 1, 2, 6 oraz 7 opisane w (…).
Działka nr 6 ma pozostać własnością Wnioskodawcy.
Działka nr 7 zgodnie z umową przedwstępną nie będzie przedmiotem sprzedaży z uwagi na (…). Na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawcę, czynności formalno-prawne związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży zostały przeprowadzone przez przyszłego nabywcę (firmę …sp. z o.o.), przy czym formalnym adresatem decyzji administracyjnych oraz inwestorem wskazanym w dokumentacji był Wnioskodawca. Po zbyciu działek 1 i 2 przez Wnioskodawcę wszystkie decyzje, pozwolenia i umowy zostaną przepisane na przyszłego nabywcę tej nieruchomości.
W dniu … Wnioskodawca uzyskał zaświadczenie …, zgodnie z którym działki nr 1 oraz 2 mogą zostać wyłączone z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji administracyjnej.
W trakcie trwającego aktualnie postępowania przed …, spółka … sp. z o.o. (…) w celu znalezienia potencjalnego nabywcy nieruchomości, który wstąpiłby - w drodze cesji - w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, na warunkach wynegocjowanych przez spółkę.
W odpowiedzi na sformułowane w wezwaniu pytania Organu Wnioskodawca wskazał:
1. Kiedy (proszę podać miesiąc i rok) nabył Pan w drodze dziedziczenia działki, z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży?
Odpowiedź na pytanie nr 1
Wnioskodawca nabył nieruchomości, z których następnie powstały działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, w drodze dziedziczenia:
Na podstawie wskazanych tytułów prawnych Wnioskodawca stał się właścicielem działek nr 3 oraz 4, z których w wyniku scalenia i podziału powstały działki 1, 2, 6 oraz 7.
Działki 1 oraz 2, ujawnione w księdze wieczystej (…), będą przedmiotem planowanej sprzedaży.
2. W jaki sposób działki nr 3 oraz 4 oraz działki powstałe z podziału tych działek, tj. działki o nr 1, 2, 6 oraz 7, były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia w drodze dziedziczenia do momentu planowanej sprzedaży? (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek).
Odpowiedź na pytanie nr 2
Działki nr 3 oraz 4, a także działki powstałe w wyniku ich scalenia i podziału, tj. 1, 2, 6 oraz 7, były, są i będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w następujący sposób:
Działka nr 3
Od momentu nabycia w drodze dziedziczenia działka była (…). Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości działka ta nie jest już (…). W przyszłości część nieruchomości powstałej z tej działki zostanie przeznaczona do sprzedaży, natomiast pozostała część pozostanie w posiadaniu Wnioskodawcy.
Działka nr 4
Od momentu nabycia działka była wykorzystywana w dwojaki sposób:
Obecnie w części działki nadal prowadzona jest przez Wnioskodawcę uprawa warzyw (…) na własny użytek, (…). W przyszłości część nieruchomości powstałej z tej działki zostanie przeznaczona do sprzedaży, natomiast pozostała część pozostanie w posiadaniu Wnioskodawcy.
Działka nr 1
Działka ta powstała w wyniku scalenia i podziału działek nr 3 i 4. Przed zawarciem umowy przedwstępnej była użytkowana (…) na tych samych zasadach co przy działce 3. Od momentu zawarcia umowy przedwstępnej działka nie jest użytkowana (…). Działka ta będzie przedmiotem planowanej sprzedaży.
Działka nr 2
Działka ta powstała w wyniku scalenia i podziału działek nr 3 i 4. Przed zawarciem umowy przedwstępnej była użytkowana (…) na tych samych zasadach co przy działce 3. Od momentu zawarcia umowy przedwstępnej działka nie jest użytkowana (…). Działka ta będzie przedmiotem planowanej sprzedaży.
Działka nr 6
Działka ta powstała w wyniku scalenia i podziału działek nr 3 i 4. Działka ta była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na własne cele prywatne związane z uprawą warzyw. W chwili obecnej działka nadal jest w ten sposób wykorzystywana. Działka ta nie będzie obecnie przedmiotem sprzedaży i pozostanie w posiadaniu Wnioskodawcy pełniąc tą samą funkcję co aktualnie.
Działka nr 7
Przed podziałem działka była (…) na tych samych zasadach jak w przypadku działki nr 3. Obecnie działka nie jest (…) od momentu podpisania umowy przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami wynikającymi z umowy przedwstępnej sprzedaży działka ta nie będzie przedmiotem sprzedaży, (…). W związku z powyższym działka ta pozostanie w posiadaniu Wnioskodawcy. Na moment sporządzania niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca nie podjął decyzji co do ewentualnego przeznaczenia tej działki w przyszłości.
3. Czy działki nr 3 oraz 4 oraz działki powstałe z podziału tych działek, tj. działki o nr 1, 2, 6 oraz 7 były/są/będą kiedykolwiek udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy np. najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek:
a. na jaki okres była zawarta ww. umowa?
b. czy była to umowa odpłatna czy nieodpłatna?
c. czy z tytułu ww. umowy odprowadzał Pan podatki, jeżeli tak to jakie?
Odpowiedź na pytanie nr 3:
Działki nr 3 oraz 4, a także działki powstałe w wyniku ich scalenia i podziału, tj. 1, 2, 6 oraz 7, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie pisemnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. (…).
Od momentu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości działki objęte planowaną sprzedażą nie są już (…).
Na moment sporządzania niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca nie planuje udostępniania wskazanych działek osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
4. Kto, tj. Pan czy przyszły nabywca, tj. firma … sp. z o.o., z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
Odpowiedź na pytanie nr 4
Ryzyko ekonomiczne związane z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości ma charakter warunkowy i jest uzależnione od realizacji postanowień umowy przedwstępnej z dnia (…).
Zgodnie z postanowieniami umowy, koszty spełnienia warunków określonych w tej umowie miała ponosić spółka … sp. z o.o., pod warunkiem przekazania przez sprzedającego oświadczenia o dysponowaniu gruntem na cele budowlane na rzecz spółki dla nieruchomości oznaczonych jako A i B po podziale.
Oświadczenie to nie zostało jednak przekazane, a projekt budowlany został sporządzony na dane Wnioskodawcy jako właściciela nieruchomości.
Jednocześnie warunki umowy zostały zastrzeżone na korzyść przyszłego nabywcy, co oznacza, że spółka może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej także w przypadku niespełnienia niektórych warunków.
W konsekwencji:
Wnioskodawca poniósł bezpośrednie koszty związane z pracami geodezyjnymi dotyczącymi scalenia oraz ponownego podziału działek nr 3 oraz 4.
W tym zakresie Wnioskodawca zawarł w (…) umowę zlecenia z firmą (…) na wykonanie mapy do celów prawnych wraz z projektem podziału, dotyczącą nieruchomości (…).
Wynagrodzenie za wykonanie przedmiotu umowy zostało określone na kwotę (…)
Koszt ten został poniesiony przez Wnioskodawcę jako właściciela nieruchomości.
Tym samym ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży nie jest jednostronne i w określonych okolicznościach może obciążać zarówno przyszłego nabywcę, jak i Wnioskodawcę.
5. W związku z informacją zawartą w opisie sprawy (…).
Proszę jednoznacznie wskazać:
a. jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej z nabywcą, ciążą / będą ciążyły na nabywcy?
Odpowiedź na pytanie nr 5 lit. a)
Z postanowień umowy przedwstępnej z dnia (…) wynika, że na nabywcy - spółce (…) sp. z o.o. - ciążą oraz będą ciążyły następujące prawa i obowiązki:
Po stronie nabywcy powstają w szczególności następujące uprawnienia:
Po stronie nabywcy powstają w szczególności następujące obowiązki:
Tym samym umowa przedwstępna nakłada na nabywcę zarówno konkretne uprawnienia kształtujące przebieg procesu inwestycyjnego, jak i obowiązki o charakterze majątkowym.
b. co w sytuacji gdy, obecny nabywca nie znajdzie innego potencjalnego nabywcy nieruchomości, który wstąpiłby - w drodze cesji - w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej?
Odpowiedź na pytanie nr 5 lit. b)
W przypadku gdy przyszły nabywca nie znajdzie podmiotu, który w drodze cesji wstąpiłby w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, umowa przedwstępna pozostaje w mocy, a spółka nadal pozostaje jej stroną.
Uprawnienie do dokonania cesji ma charakter fakultatywny i nie stanowi warunku dalszej realizacji przedsięwzięcia. Brak wskazania cesjonariusza nie powoduje wygaśnięcia umowy ani odstąpienia od procesu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.
W takiej sytuacji:
c. czy w sytuacji gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z obecnym potencjalnym nabywcą dojdzie do wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia decyzji, o których mowa w opisie sprawy?
Odpowiedź na pytanie nr 5 lit. c)
W sytuacji gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z obecnym potencjalnym nabywcą, decyzje administracyjne wskazane w opisie sprawy nie ulegną wygaśnięciu, uchyleniu ani unieważnieniu wyłącznie z powodu braku zawarcia umowy sprzedaży.
Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Wnioskodawcę i jest decyzją prawomocną. Brak zawarcia umowy sprzedaży nie powoduje jej automatycznego wygaśnięcia.
Analogicznie:
zostały wydane na Wnioskodawcę jako właściciela nieruchomości i pozostają w mocy niezależnie od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Projekt budowlany został sporządzony na dane Wnioskodawcy jako właściciela nieruchomości. W przypadku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzja ta również będzie wydana na Wnioskodawcę i nie wygaśnie wyłącznie z powodu niedojścia do skutku umowy sprzedaży.
Tym samym brak zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia ani unieważnienia wskazanych decyzji administracyjnych.
d. okoliczności powodujące wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie ww. decyzji o warunkach zabudowy z dnia … roku?
Odpowiedź na pytanie nr 5 lit. d)
Okoliczności wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy z dnia … nie są uzależnione od zawarcia lub nie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Decyzja o warunkach zabudowy, jako decyzja administracyjna wydana na Wnioskodawcę, może wygasnąć, zostać uchylona lub unieważniona wyłącznie w przypadkach przewidzianych przepisami prawa.
W szczególności może to nastąpić w sytuacji:
Brak zawarcia umowy przyrzeczonej nie stanowi samoistnej podstawy wygaśnięcia, uchylenia ani unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy.
e. czy również w sytuacji gdy, nabywcą będzie inny podmiot niż wskazana w opisie sprawy Spółka … sp. z o.o., wszystkie decyzje, pozwolenia i umowy zostaną przepisane na przyszłego nabywcę tej nieruchomości?
Odpowiedź na pytanie nr 5 lit. e)
W przypadku gdy nabywcą nieruchomości będzie inny podmiot niż wskazana w opisie sprawy spółka … sp. z o.o. (np. podmiot wskazany w drodze cesji), decyzje i uzgodnienia uzyskane w toku przygotowania inwestycji nie tracą ważności wyłącznie z powodu zmiany nabywcy nieruchomości.
W szczególności:
1. decyzja o pozwoleniu na budowę - jeżeli zostanie wydana - może zostać przeniesiona na nowego inwestora w trybie art. 40 ustawy - Prawo budowlane. Jednocześnie, zgodnie z art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego, zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzję o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia.
2. decyzja o warunkach zabudowy może zostać przeniesiona na inny podmiot w trybie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Pozostałe uzgodnienia i warunki techniczne (w szczególności warunki przyłączeń) będą mogły zostać wykorzystane przez nowego nabywcę zgodnie z zasadami wynikającymi z właściwych procedur i porozumień trójstronnych, w zakresie dopuszczalnym dla danego rodzaju uzgodnienia.
Z uwagi na czasochłonny charakter procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, warunków technicznych przyłączeń oraz ewentualnego pozwolenia na budowę, dokumenty te przedstawiają wymierną wartość gospodarczą dla inwestora realizującego przedsięwzięcie budowlane.
W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz innego podmiotu, racjonalnym działaniem nabywcy będzie skorzystanie z możliwości przeniesienia lub wykorzystania uzyskanych decyzji i uzgodnień w zakresie dopuszczalnym przepisami prawa, co pozwala na kontynuację procesu inwestycyjnego bez konieczności ponownego przechodzenia pełnych procedur administracyjnych.
6. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim zakresie?
Odpowiedź na pytanie nr 6
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo przedsiębiorców oraz nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca pozostaje osobą fizyczną zatrudnioną na podstawie umowy o pracę.
7. Jeśli prowadzi Pan działalność gospodarczą, to proszę podać swój identyfikator podatkowy NIP.
Odpowiedź na pytanie nr 7
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo przedsiębiorców oraz nie jest wpisany do CEIDG ani rejestru przedsiębiorców KRS jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.
Wnioskodawca posiada jednak nadany numer identyfikacji podatkowej (NIP…), co zostało potwierdzone przez … w dniu…
Nadanie numeru NIP ma charakter ewidencyjno-identyfikacyjny i nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej.
8. Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?
Odpowiedź na pytanie nr 8
Wnioskodawca dokonał rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1 oraz 2.
Rejestracja ta została dokonana z ostrożności podatkowej, mając na uwadze charakter podejmowanych czynności przygotowawczych oraz wątpliwości co do kwalifikacji planowanej transakcji na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Wnioskodawca oczekuje na wydanie niniejszej interpretacji indywidualnej w celu potwierdzenia prawidłowości przyjętego sposobu rozliczenia podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą wskazanych wyżej nieruchomości.
9. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
a. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
b. w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
c. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
d. ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
e. czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
f. na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?
Odpowiedź na pytanie nr 9
Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Jedyną czynnością dotyczącą zbycia nieruchomości była umowa darowizny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nabytej uprzednio przez Wnioskodawcę w drodze dziedziczenia.
a) Nieruchomość została nabyta w drodze spadku - z mocy prawa, w wyniku dziedziczenia. Nie była nabywana w celu odsprzedaży ani w celach inwestycyjnych.
b) Nieruchomość była wykorzystywana jako budynek mieszkalny. Nie była przedmiotem działalności gospodarczej ani czynności o charakterze zarobkowym.
c) Nieruchomość została przekazana w drodze darowizny na rzecz członka rodziny. Przyczyną dokonania tej czynności była decyzja o nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości w ramach stosunków rodzinnych.
d) Przedmiotem darowizny była jedna nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
e) Z tytułu darowizny nie był odprowadzany podatek VAT, nie były składane deklaracje VAT-7 ani zgłoszenie rejestracyjne VAT-R.
f) W związku z tym, że czynność miała charakter nieodpłatny (darowizna), Wnioskodawca nie uzyskał żadnych środków finansowych.
10. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać: ile i jakie, oraz:
a) kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?
b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?
c) w jaki sposób wykorzystuje Pan te nieruchomości od momentu nabycia?
d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?
Odpowiedź na pytanie nr 10
Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości (…), nabyte w drodze dziedziczenia.
Na moment sporządzania niniejszego uzupełnienia nieruchomości te - poza działkami 1 i 2 - nie są objęte skonkretyzowanymi działaniami sprzedażowymi.
Działka 7 była objęta umową przedwstępną wraz z działkami 1 i 2, jednak z uwagi na (…), przyszły nabywca nie jest zainteresowany jej nabyciem. W konsekwencji działka ta pozostanie w posiadaniu Wnioskodawcy.
Działka 6 oraz pozostałe nieruchomości Wnioskodawcy nie są obecnie objęte aktywnymi działaniami sprzedażowymi.
Na moment sporządzania niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca nie podjął decyzji o sprzedaży pozostałych nieruchomości. Nie można jednak całkowicie wykluczyć, że w przyszłości - w zależności od okoliczności - rozważy ich zbycie.
a) Wnioskodawca nabył pozostałe nieruchomości (…) w drodze dziedziczenia.
b) Nieruchomości te nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży ani w celach inwestycyjnych. Weszły do majątku Wnioskodawcy z mocy prawa w wyniku dziedziczenia.
c) Od momentu nabycia nieruchomości były wykorzystywane w sposób prywatny: (…).
d) Jaki charakter mają pozostałe nieruchomości i czy są przeznaczone do sprzedaży?
Pozostałe nieruchomości Wnioskodawcy mają charakter gruntów wykorzystywanych dotychczas w sposób prywatny.
W odniesieniu do działek 1, 2, 6 oraz 7 uzyskano prawomocną decyzję o warunkach zabudowy w celu ustalenia potencjalnych możliwości zagospodarowania łącznie dla wszystkich czterech działek.
Dla działek 1 oraz 2 wydano dodatkowo drugą prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Działki te są objęte planowaną sprzedażą i w stosunku do nich podejmowane są działania przygotowawcze.
Działka 7 została objęta co prawda pośrednio umową przedwstępną, (…) jej nabycie przez przyszłego nabywcę jest mało prawdopodobne.
Działka 6 oraz pozostałe nieruchomości Wnioskodawcy nie są obecnie objęte aktywnymi działaniami sprzedażowymi.
Na moment sporządzania niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca nie podjął decyzji o sprzedaży pozostałych nieruchomości. Nie można jednak całkowicie wykluczyć, że w przyszłości - w zależności od okoliczności - Wnioskodawca rozważy ich zbycie.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1 oraz 2, powstałych w wyniku scalenia i podziału działek nr 3 oraz 4, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenu budowlanego, w stosunku do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu sprawy)
W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nr 1 oraz 2, powstałych w wyniku scalenia i podziału działek nr 3 oraz 4, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenu budowlanego, w stosunku do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT.
Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do przedmiotowych działek podjęte zostały działania wykraczające poza bierne wykonywanie prawa własności charakterystyczne dla zwykłego rozporządzania majątkiem prywatnym.
W szczególności:
Ponadto Wnioskodawca poniósł bezpośrednie koszty prac geodezyjnych związanych ze scaleniem i podziałem nieruchomości.
Podejmowane czynności miały na celu uporządkowanie stanu prawnego i planistycznego nieruchomości, oraz zwiększenie jej atrakcyjności rynkowej w związku z planowaną sprzedażą.
W ocenie Wnioskodawcy, całokształt powyższych działań świadczy o aktywnym i zorganizowanym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, co wykracza poza zakres biernego rozporządzania majątkiem prywatnym.
Jednocześnie działki nr 1 oraz 2 stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę na podstawie prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy, co powoduje, że ich sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nr 1 oraz nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej „Kodeks cywilny”.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
Według art. 389 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Z art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny wynika:
§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pan właścicielem m.in. działek nr 1 oraz 2, które będą przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz spółki …sp. z o.o. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Dokonał Pan rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1 oraz 2. Działka nr 1 oraz działka 2 powstały w wyniku scalenia i podziału działek nr 3 i 4.
W dniu … zawarł Pan ze spółką … sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było spełnienie m.in. następujących warunków (które zostały już zrealizowane i zatwierdzone prawomocnymi dokumentami):
a) scalenie i ponowny podział działek nr 3 i 4,
b) uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (została wydana ostateczna decyzja … na terenie oznaczonym jako działki o nr ewidencyjnym 1 i 2 oraz … działki … o nr ewidencyjnym 5 w …,
c) uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci (zostały wydane warunki przyłączenia …),
d) uzyskanie warunków technicznych budowy sieci (…) (zostały wydane wymagania techniczne na budowę sieci (…) na terenie działek 1 i 2 …).
e) uzyskanie decyzji o lokalizacji zjazdu na teren inwestycji (został stworzony projekt budowy zjazdu i na jego podstawie została wydana decyzja o lokalizacji zjazdu),
f) wykonanie badań geotechnicznych gruntu (zostały wykonane),
g) sporządzenie projektu budowlanego (został sporządzony projekt budowlany i projekty techniczne),
h) uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Po stronie nabywcy powstają w szczególności następujące uprawnienia:
Po stronie nabywcy powstają w szczególności następujące obowiązki:
Na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Pana, czynności formalno-prawne związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży zostały przeprowadzone przez przyszłego nabywcę (firmę … sp. z o.o.), przy czym formalnym adresatem decyzji administracyjnych oraz inwestorem wskazanym w dokumentacji był Pan. Jak Pan wskazał, po zbyciu działek 1 i 2 wszystkie decyzje, pozwolenia i umowy zostaną przepisane na przyszłego nabywcę tej nieruchomości.
W dniu … uzyskał Pan zaświadczenie …, zgodnie z którym działki nr 1 oraz 2 mogą zostać wyłączone z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji administracyjnej.
Poniósł Pan bezpośrednie koszty związane z pracami geodezyjnymi dotyczącymi scalenia oraz ponownego podziału działek nr 3 oraz nr 4, z których powstały działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży. W tym zakresie zawarł Pan … umowę zlecenia z firmą … na wykonanie mapy do celów prawnych wraz z projektem podziału, dotyczącą nieruchomości (…).
Nieruchomości, z których następnie powstały działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nabył Pan w drodze dziedziczenia … oraz …
Działki nr 1 i 2 przed zawarciem umowy przedwstępnej były (…) na tych samych zasadach co przy działce 3. (…)
Wskazał Pan, że w trakcie trwającego aktualnie postępowania przed …, spółka …sp. z o.o. (...) w celu znalezienia potencjalnego nabywcy nieruchomości, który wstąpiłby - w drodze cesji - w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, na warunkach wynegocjowanych przez spółkę.
W przypadku gdy przyszły nabywca nie znajdzie podmiotu, który w drodze cesji wstąpiłby w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, umowa przedwstępna pozostaje w mocy, a spółka nadal pozostaje jej stroną.
Uprawnienie do dokonania cesji ma charakter fakultatywny i nie stanowi warunku dalszej realizacji przedsięwzięcia. Brak wskazania cesjonariusza nie powoduje wygaśnięcia umowy ani odstąpienia od procesu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.
W takiej sytuacji:
W sytuacji gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z obecnym potencjalnym nabywcą, decyzje administracyjne wskazane w opisie sprawy nie ulegną wygaśnięciu, uchyleniu ani unieważnieniu wyłącznie z powodu braku zawarcia umowy sprzedaży.
Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Pana i jest decyzją prawomocną. Brak zawarcia umowy sprzedaży nie powoduje jej automatycznego wygaśnięcia.
Analogicznie:
zostały wydane na Pana jako właściciela nieruchomości i pozostają w mocy niezależnie od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Projekt budowlany został sporządzony na Pana dane jako właściciela nieruchomości. W przypadku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzja ta również będzie wydana na Pana i nie wygaśnie wyłącznie z powodu niedojścia do skutku umowy sprzedaży.
Tym samym brak zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia ani unieważnienia wskazanych decyzji administracyjnych.
Jak Pan podał, w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz innego podmiotu, racjonalnym działaniem nabywcy będzie skorzystanie z możliwości przeniesienia lub wykorzystania uzyskanych decyzji i uzgodnień w zakresie dopuszczalnym przepisami prawa, co pozwala na kontynuację procesu inwestycyjnego bez konieczności ponownego przechodzenia pełnych procedur administracyjnych.
Odnosząc się do kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1 i nr 2 należy ustalić, czy w świetle przedstawionych informacji, w celu sprzedaży ww. działek podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, działania te mogą skutkować koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług lub też sprzedaż ta może nastąpić w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa przy uwzględnieniu przytoczonego orzeczenia TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana ww. działek należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że planowana sprzedaż przez Pana działek nr 1 i 2 będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Podjął Pan szereg konkretnych czynności, które mają doprowadzić do zbycia ww. działek, wskazujących na charakter handlowy planowanej transakcji. Poniósł Pan bezpośrednie koszty związane z pracami geodezyjnymi dotyczącymi scalenia oraz ponownego podziału działek nr 3 oraz 4, z których powstały m.in. działki nr 1 i 2, które będą przedmiotem sprzedaży. Uzyskał Pan zaświadczenie …, zgodnie z którym działki nr 1 oraz 2 mogą zostać wyłączone z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji administracyjnej.
Na podstawie udzielonych przez Pana pełnomocnictw czynności formalno-prawne związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży zostały przeprowadzone przez przyszłego nabywcę (firmę … sp. z o.o.), przy czym formalnym adresatem decyzji administracyjnych oraz inwestorem wskazanym w dokumentacji był Pan. Po zbyciu działek 1 i 2 przez Pana wszystkie decyzje, pozwolenia i umowy zostaną przepisane na przyszłego nabywcę tej nieruchomości. Zatem całokształt okoliczności sprawy wskazuje na czynny Pana udział w pozyskaniu tych dokumentów.
Wskazane wyżej działania mają niewątpliwie charakter świadomych działań, nastawionych na sprzedaż nieruchomości, nie zaś rozporządzanie własnym majątkiem. Skala przedsięwzięcia i jego zorganizowany charakter wskazuje, że nie jest to ciąg zdarzeń typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.
Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawy działek nr 1 i 2 nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:
Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Jak wynika z opisu sprawy, dla działek będących przedmiotem sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
A zatem, w świetle powyższych okoliczności, nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z opisu sprawy wynika, że działki z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży nabył Pan w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i ww. nabycie nie było udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z okoliczności sprawy nie wynika, żeby ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
W konsekwencji, dostawa niezabudowanych działek nr 1 i 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
W związku z powyższym planowana sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla przedmiotu sprzedaży.
A zatem Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pana.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo