Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.37.2026.1.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami i zabudowanej nieruchomości nr 2 wraz z posadowioną na niej budowlą na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT oraz ustalenia podstawy opodatkowania dla ww. transakcji.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – X S.A. – jest następcą prawnym przedsiębiorstwa (…).

Istotne dla niniejszego wniosku jest, że inwestycje z okresu PRL, w tym budynki i budowle oraz infrastruktura techniczna zlokalizowane na terenie przedsiębiorstwa, realizowane były w reżimie decyzji lokalizacyjnych, a dokumentacja z tamtego okresu nie zachowała się w dzisiejszych archiwach organów administracji. Obiekty były jednak faktycznie użytkowane, ujęte w ewidencji środków trwałych oraz opodatkowane podatkiem od nieruchomości w związku z ich wykorzystywaniem na cele działalności gospodarczej.

W 1994 r. nastąpiło przekształcenie przedsiębiorstwa (…) w spółkę akcyjną – X S.A. Obecnie Spółka działa w grupie (…) S.A. Przedmiotem podstawowej działalności Wnioskodawcy jest (…). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia (…) 1993 r.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. X S.A. posiadał we władaniu grunty o łącznej powierzchni około (…) hektarów, w tym grunty będące własnością Skarbu Państwa, oddane w użytkowanie wieczyste X S.A. o łącznej powierzchni (…) ha oraz grunty stanowiące własność Spółki o powierzchni (…) ha.

Rozległy obszar posiadanych gruntów powoduje, że w ramach optymalnego zarządzania majątkiem Spółki celowe stało się zbycie wybranych działek położonych na obszarze, na którym nie planuje się rozbudowy infrastruktury produkcyjnej. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest dokonywana zgodnie z obowiązującym „Regulaminem (…)”, tj. w trybie przetargu pisemnego.

Na potrzeby planowanej sprzedaży Wnioskodawca zlecił sporządzenie operatów szacunkowych przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operaty te określiły wartość rynkową poszczególnych nieruchomości oraz potwierdziły ich stan prawny i faktyczny, w tym istnienie na działkach odpowiednio budynków lub budowli. Ustalona wartość rynkowa stanowi podstawę do określenia ceny sprzedaży.

Wnioskodawca ogłosił postępowania przetargowe dotyczące sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wybranych nieruchomości gruntowych położonych w obrębie ewidencyjnym (…), wraz z posadowionymi na nich obiektami stanowiącymi jego własność. Przedmiotem niniejszego wniosku są dwie nieruchomości:

-     działka nr 1 o powierzchni (…) ha, zabudowana budynkami stanowiącymi środki trwałe Wnioskodawcy,

-     działka nr 2 o powierzchni (…) ha, zabudowana budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego stanowiącego środek trwały Wnioskodawcy.

Działki oraz znajdujące się na nich budynki i budowle stanowią odrębne składniki majątku Wnioskodawcy, ujęte w ewidencji środków trwałych jako aktywa trwałe. Nie są one wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie i nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W wyniku przeprowadzonych postępowań przetargowych do Wnioskodawcy wpłynęły odrębne oferty nabycia:

1.  Prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami,

2.  Prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z posadowioną na niej budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego.

W obu przypadkach nabywcami są podmioty będące czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, deklarujące nabycie nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nabywcy wyrazili wolę złożenia w aktach notarialnych zgodnych oświadczeń o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku planowane jest zawarcie odrębnych umów sprzedaży dla każdej z nieruchomości, dokumentowanych odrębnymi aktami notarialnymi. W konsekwencji niniejszy wniosek obejmuje dwa niezależne zdarzenia przyszłe, dotyczące zbycia dwóch odrębnych nieruchomości na rzecz dwóch niezależnych nabywców.

Wspólnym elementem obu zdarzeń przyszłych są wątpliwości Wnioskodawcy dotyczące prawidłowej kwalifikacji na gruncie podatku od towarów i usług planowanego zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych, w szczególności w zakresie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia na zasadach określonych w art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT

1.  Opis stanu faktycznego w odniesieniu do działki nr 1.

Działka nr 1 o powierzchni (...) ha stanowi grunt będący własnością Skarbu Państwa, oddany w użytkowanie wieczyste X S.A. do dnia (…) 2090 r. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na podstawie decyzji Wojewody (...) z dnia (…) 1991 r. Zgodnie z decyzją wojewody nieruchomości znajdujące się na obszarze gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste stanowiące środki trwałe Wnioskodawcy stanowią własność Wnioskodawcy. Zostały one wybudowane w toku działalności Wnioskodawcy, względnie jego poprzedników prawnych, ze środków własnych – zysków przedsiębiorstwa. Działka powstała w wyniku późniejszego podziału geodezyjnego nieruchomości objętej tą decyzją, co nie stanowiło nowego nabycia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług, w związku z czym nie rodziło skutków podatkowych w VAT.

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

Rejestr gruntów i budynków: identyfikator działki (…); powierzchnia (...) ha; oznaczenie użytku: LsV – (...) ha.

Działka 1 jest zabudowana dwoma budynkami przemysłowymi stanowiącymi własność Wnioskodawcy i ujętymi w ewidencji środków trwałych.

1.1. Pierwszym z nich jest budynek usługowo warsztatowy trwale związany z gruntem o numerze inwentarzowym (...), wybudowany w 1972 r. i przyjęty do używania w dniu (…) 1972 r.

Powierzchnia użytkowa: (…) m² (zgodnie z operatem szacunkowym).

Zgodnie z kartą inwentarzową budynku nr (...) jego wartość początkowa po przeszacowaniu z dnia 1.01.1995 r. (wraz z wejściem w życie ustawy o rachunkowości) wynosiła (…) zł.

W odniesieniu do budynku usługowo warsztatowego (...) w 2003 r. poniesiono nakłady inwestycyjne zwiększające jego wartość początkową, których łączna wartość wyniosła (…) zł netto, co stanowiło 31,11 procent wartości początkowej budynku po przeszacowaniu dokonanym na dzień 1 stycznia 1995 r. W późniejszym okresie nie ponoszono dalszych nakładów inwestycyjnych. W ocenie Wnioskodawcy oznacza to, że w 2003 r. doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia tego budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Od tego momentu do planowanej sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

1.2. Drugim obiektem jest budynek magazynowy o numerze inwentarzowym (...) trwale związany z gruntem, wybudowany w 1976 r. i przyjęty do używania w dniu 6 marca 1976 r. Powierzchnia użytkowa: (…) m² (zgodnie z operatem szacunkowym)

W odniesieniu do budynku magazynowego (...) nie dokonywano nakładów zwiększających jego wartość początkową.

W ramach planowanej transakcji działka nr 1 zostanie zbyta wraz ze znajdującymi się na niej budynkami. Nie jest planowana rozbiórka wymienionych w 1.1-1.2. budynków przed dokonaniem dostawy nieruchomości podlegających zbyciu. Nie budzi wątpliwości, że działka 1 zostanie zbyta wraz ze znajdującymi się na niej budynkami o wskazanych numerach inwentarzowych. Na zbywanej działce brak jest innych środków trwałych w tym w szczególności budynków budowli lub ich części, które podlegałyby zbyciu w ramach planowanej transakcji.

2.  Opis stanu faktycznego w odniesieniu do działki nr 2.

Działka nr 2 o powierzchni (…) ha stanowi grunt będący własnością Skarbu Państwa, oddany w użytkowanie wieczyste X S.A. do dnia (…) 2090 r. na podstawie decyzji Wojewody (...) z dnia (…) 1991 r. dotyczącej oddania w użytkowanie wieczyste wyszczególnionych w niej działek ewidencyjnych w tym działki 3. Nieruchomości znajdujące się na działce stanowią środki trwałe Wnioskodawcy wybudowane z zysków przedsiębiorstwa – poprzednika prawnego Wnioskodawcy. Działka 2 powstała w wyniku późniejszego podziału geodezyjnego nieruchomości objętej prawem użytkowania wieczystego, co nie stanowiło nowego nabycia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Podział nieruchomości, dokonany został decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (...) nr (…) z dnia (…) 2019 r. zatwierdzającą podział działki nr 3 na działki 2 (podlegającą zbyciu) i 4.

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

Rejestr gruntów i budynków: identyfikator działki (…); rodzaj i powierzchnia klaso użytków: Lz – 0,0407 ha, Tk – 0,0551 ha, LsV – 0,0285 ha; łączna powierzchnia działki: (…) ha.

Działka nie jest zabudowana budynkami. Znajduje się na niej obecnie nieużywany przez Wnioskodawcę i nie wykorzystywany w jego działalności fragment (…), to jest tor kolejowy (…) stanowiący budowlę w postaci obiektu liniowego, ujęty w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy pod numerem inwentarzowym (...). Rok budowy 1956 r. Tor został wybudowany w okresie funkcjonowania Wnioskodawcy jako przedsiębiorstwa (…). Zgodnie z prowadzoną ręcznie kartą inwentarzową od 1987 dokonywano jedynie odpisów umorzeniowych nie wystąpiły nakłady - zwiększenia wartości początkowej. Ostatni zapis w karcie dotyczy przeszacowania wartości początkowej toru z dniem 1.01.1995 r, dokonanego zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości. Brak zapisów dotyczących nakładów po tej dacie. W sprawie nie budzi zatem wątpliwości, że część budowli – toru kolejowego o pow. (…) ha znajduje się na zbywanej działce i według dostępnej dokumentacji od roku 1987 nie były dokonywane nakłady tytułem ulepszenia. W ramach planowanego zbycia prawa wieczystego użytkowania działki Spółka dokona zbycia prawa wieczystego użytkowania działki nr 2 wraz ze znajdującym się na niej torem kolejowym. Stosownie do odpowiednich regulacji po sprzedaży części toru nastąpi pomniejszenie wartości księgowej tego środka trwałego uwzględniające proporcję długości zbytej części toru w stosunku do ogółu jego długości.

Wnioskodawca podkreśla, że na działce poza wskazanym fragmentem toru kolejowego nie znajdują się inne środki trwałe podlegające zbyciu. Wnioskodawca podkreśla, że przed sprzedażą nie będzie dokonywana rozbiórka toru kolejowego (…) ani żadne prace w tym zakresie. Działka 2 zostanie zbyta wraz ze znajdującą się na niej (…) – częścią budowli stanowiącej środek trwały Spółki.

Przeznaczenie w dokumentach planistycznych w stosunku wskazanych w punktach 1 i 2 działek ewidencyjnych 1 oraz 2 jest tożsame w przypadku obu działek – poniżej przedstawiono wspólny dla obu działek opis przeznaczenia planistycznego.

W odpowiedzi na pismo Spółki z dnia (…) 2025 r. w sprawie przeznaczenia działek nr ew. (…) położonych w mieście (...) Burmistrz Miasta i Gminy (...) pismem nr (…) z dnia (…) 2025 r. poinformował, że „w/w działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki te znajdują się na terenie objętym uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia (…) 2022 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na terenie strefy przemysłowej w (...).

Burmistrz Miasta i Gminy (...) wskazał, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta (...) przyjętego Uchwałą Nr (…) w/w działki położone są w obszarze działalności gospodarczej.” Dla przedmiotowych działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy jak również nie toczy się postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy”. W tym miejscu Wnioskodawca wskazuje, że gminy uzyskały uprawnienie do wydania decyzji WZ na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. W archiwach urzędów gmin brak jest dokumentacji źródłowej z wcześniejszych okresów działalności przedsiębiorstwa (…), gdy decyzje o realizacji i lokalizacji inwestycji budowlanych realizowane były w innym reżimie prawnym.

Następnie w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia (…) 2025 r. opublikowana została uchwała Rady Miejskiej w (...) z dnia (…) 2025 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie strefy przemysłowej w (...), która weszła w życie w dniu (…) 2025 r.

Z analizy części graficznej oraz ustaleń tekstowych obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki nr 1 oraz 2 w całości znajdują się na obszarach oznaczonych symbolem UL-P. Działka nr 1 oznaczona jest symbolem 7UL-P, natomiast działka nr 2 symbolem 5UL-P.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów oznaczonych symbolem UL-P przeznaczeniem podstawowym są tereny usług rzemieślniczych lub produkcji, natomiast przeznaczeniem uzupełniającym są tereny usług biurowych i administracji. Plan dopuszcza realizację zabudowy zgodnej z powyższym przeznaczeniem, przy zachowaniu określonych PZP zasad zagospodarowania terenu.

Powyższe zostało urzędowo potwierdzone pismem Burmistrza Miasta i Gminy (...) z dnia (…) 2025 r., wydanym w odpowiedzi na zapytanie Wnioskodawcy, w którym wskazano, że działki 1 oraz 2 w całości objęte są ww. obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz Miasta i Gminy (...) wskazał w ww. piśmie w postaci tabeli następujące przeznaczenie planistyczne:

·      1- 7UL-P teren usług rzemieślniczych i produkcji

·      2 – 5UL-P teren usług rzemieślniczych i produkcji.

W konsekwencji, na dzień planowanej sprzedaży działki nr 1 oraz 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla nich przeznaczenie podstawowe pod usługi rzemieślnicze i produkcję oraz przeznaczenie uzupełniające pod usługi biurowe i administracyjne.

Opis planowanych dalszych czynności Wnioskodawcy wspólny dla sprzedaży obu nieruchomości wskazanych w punktach 1 i 2.

Nieruchomości wskazane w pkt 1 i 2 położone są (…). Ponadto Wnioskodawca identyfikuje potencjalne ryzyko wystąpienia prawa pierwokupu Gminy (...) na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że działka nr 1 jest zabudowana budynkami, a działka nr 2 jest zabudowana budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego, wobec czego nie spełniają one przesłanek nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Jednocześnie, z ostrożności prawnej, Wnioskodawca dopuszcza uzyskanie od Gminy (...) oświadczenia o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, jeżeli na etapie czynności notarialnych zostanie to uznane za zasadne.

Z uwagi na istnienie podmiotów uprawnionych do pierwokupu Wnioskodawca planuje zawarcie z nabywcami warunkowych umów sprzedaży, a następnie umów przyrzeczonych. Zawarcie umów przyrzeczonych oraz przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków lub budowli nastąpi po bezskutecznym upływie terminów do wykonania prawa pierwokupu albo po uzyskaniu oświadczeń o rezygnacji z pierwokupu, co stanowić będzie spełnienie warunków zawieszających.

W odniesieniu do działki nr 1 zostanie zawarta warunkowa Umowa sprzedaży z nabywcą będącym czynnym podatnikiem VAT, określająca w szczególności cenę netto oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Na etapie zawarcia warunkowej Umowy sprzedaży nie zostaną pobrane zaliczki ani zadatki, a zapłata ceny nastąpi dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej w terminie w niej określonym.

Odpowiednio w odniesieniu do działki nr 2 zostanie zawarta odrębna warunkowa Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego z nabywcą będącym czynnym podatnikiem VAT, również o charakterze warunkowym. Także w tym przypadku na etapie umowy przedwstępnej nie zostaną pobrane zaliczki ani zadatki, a zapłata całej ceny netto nastąpi po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Według dotychczasowej weryfikacji statusu nabywców na dzień zawarcia umów przyrzeczonych nabywcy będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT (nie przewidują zmiany statusu) i będą wykorzystywać nabyte nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zostanie to potwierdzone weryfikacją w rejestrze VAT. W ramach dotychczasowych uzgodnień Wnioskodawca oraz nabywcy obu nieruchomości, jako czynni podatnicy VAT, wyrazili wolę rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania dostawy podatkiem VAT. W konsekwencji Wnioskodawca zakłada, że przy zawarciu umów przyrzeczonych strony złożą w aktach notarialnych zgodne oświadczenia, o których mowa w art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT, skutkujące opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT.

Na etapie zawierania warunkowych umów sprzedaży po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, gdyż nie dojdzie do dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT ani do otrzymania całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Obowiązek podatkowy powstanie dopiero z chwilą zawarcia umów przyrzeczonych, skutkujących przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków lub budowli na nabywców, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT.

Ceny sprzedaży netto określone w umowach będą odpowiadać wartościom wynikającym z ofert złożonych w postępowaniach przetargowych.

Wnioskodawca wystawi faktury dokumentujące dostawy zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT. Na fakturach nie będzie dokonywane wyodrębnienie wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków lub budowli, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji każda z transakcji zostanie wykazana na fakturze jako jedna pozycja odpowiadająca cenie sprzedaży określonej w akcie notarialnym.

Końcowo Wnioskodawca ponownie podkreśla, że:

1.  W związku z planowanymi dostawami nie będzie dokonywana rozbiórka budynków ani budowli, ani inne czynności budowlane lub przygotowawcze wykonywane na rzecz nabywców. Przedmiotem dostawy są istniejące obiekty w stanie faktycznym na dzień sprzedaży zgodnym z przedstawionym w złożonym wniosku.

2.  Dostawy nie stanowią zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Przedmiotem dostaw są wyłącznie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2 wraz z posadowionymi na nich obiektami. Na nabywców nie przechodzą w szczególności należności, zobowiązania, umowy, środki pieniężne, personel, księgi rachunkowe ani inne składniki umożliwiające samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

3.  W ramach dostawy działki nr 1 przeniesiona zostanie wyłącznie własność trwale związanych z gruntem budynków o numerach inwentarzowych (...) oraz (...) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. W ramach dostawy działki nr 2 przeniesiona zostanie wyłącznie własność części budowli w postaci fragmentu trwale związanego z gruntem toru kolejowego (…) stanowiącego środek trwały o numerze inwentarzowym (...) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Poza wskazanymi obiektami Wnioskodawca nie przenosi własności innych budynków, budowli ani ich części.

4.  Dostawy nie obejmują przeniesienia ruchomości, maszyn, urządzeń, wyposażenia ani innych składników majątkowych niebędących częścią składową nieruchomości. Nie następuje również przejście praw i obowiązków z umów ani przejście zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy.

5.  Planowane dostawy nie są elementem aportów, podziałów, przekształceń ani innych czynności reorganizacyjnych.

W konsekwencji przedmiotem planowanych transakcji jest zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, bez elementów uzasadniających inną kwalifikację podatkową.

Pytania

1)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami stanowiącymi własność Wnioskodawcy, dokonana po upływie co najmniej dwóch lat od pierwszego, w tym ponownego, zasiedlenia tych budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z posadowioną na niej budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego, stanowiącą własność Wnioskodawcy, dokonana po upływie co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tej budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku dokonania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami na rzecz nabywcy będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, strony transakcji mogą skutecznie zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania?

4)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku dokonania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z posadowioną na niej budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego na rzecz nabywcy będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, strony transakcji mogą skutecznie zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania?

5)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku gdy – w odniesieniu do każdej z dostaw, o których mowa odrębnie w pytaniach nr 1 oraz nr 2, tj.:

-     dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami,

-     dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z posadowioną na niej budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego,

Wnioskodawca oraz nabywca złożą – w akcie notarialnym dokumentującym dostawę – zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10–11 tej ustawy, to zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT podstawą opodatkowania każdej z tych dostaw będzie jedna łączna kwota należna obejmująca prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz posadowione na nim budynki (działka 1) lub części budowli (2), bez obowiązku jakiejkolwiek alokacji lub wyodrębniania części zwolnionej i opodatkowanej?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami o numerach inwentarzowych (...), tj. budynkiem usługowo-warsztatowym, oraz (...), tj. budynkiem magazynowym, stanowiącymi własność Wnioskodawcy i trwale związanymi z gruntem, stanowi jedną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Dostawa ta korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa budynków dokonana po upływie co najmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia. W odniesieniu do budynku usługowo-warsztatowego nr inw. (...) ponowne pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2003 r. w związku z poniesieniem nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% jego wartości początkowej. Od tego momentu do planowanej sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż dwa lata. W przypadku budynku magazynowego nr inw. (...) pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed wejściem w życie ustawy o VAT i po tej dacie nie były ponoszone nakłady skutkujące ponownym pierwszym zasiedleniem.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z posadowioną na niej budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego, stanowiącą własność Wnioskodawcy i trwale związaną z gruntem, stanowi jedną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Dostawa ta korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa budowli dokonana po upływie co najmniej dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Po pierwszym zasiedleniu tej budowli nie były ponoszone nakłady inwestycyjne skutkujące jej ponownym pierwszym zasiedleniem.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku dokonania dostawy opisanej w pytaniu nr 1 na rzecz nabywcy będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyboru opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania spełniającego wymogi określone w art. 43 ust. 11 tej ustawy.

Ad 4.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku dokonania dostawy opisanej w pytaniu nr 2 na rzecz nabywcy będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyboru opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania spełniającego wymogi określone w art. 43 ust. 11 tej ustawy.

Ad 5.

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji gdy w odniesieniu do każdej z dostaw opisanych w pytaniach nr 1 oraz nr 2 Wnioskodawca oraz nabywca złożą – zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT – skuteczne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, całość każdej z tych dostaw podlega opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w podstawie opodatkowania nie wyodrębnia się wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu ani wartości posadowionych na nim budynków lub budowli, gdyż w ramach każdej z dostaw przedmiotem opodatkowania jest jedna dostawa towarów obejmująca grunt wraz z trwale związanymi z nim budynkami (działka 1) lub częściami budowli (działka 2).

W takiej sytuacji każda z dostaw powinna zostać udokumentowana odrębną fakturą obejmującą jedną łączną podstawę opodatkowania odpowiadającą cenie określonej w odpowiednim akcie notarialnym.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytań 1 i 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym ustawodawca wprost wskazuje, że dostawą towarów jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw użytkowania wieczystego.

Zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji planowane zbycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 oraz 2 wraz z posadowionymi na nich odpowiednio budynkami lub budowlą stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.

Nie budzi również wątpliwości, że Wnioskodawca dokonuje tych czynności jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, gdyż jest czynnym podatnikiem VAT, a zbywane nieruchomości stanowią składniki majątku wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Prawo użytkowania wieczystego działek wyszczególnionych w pytaniach 1 i 2 wraz ze znajdującymi się na nich budynkami (działka 1) względnie częściami budowli (działka 2) podlega opodatkowaniu VAT w przypadku braku występowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ustawy o VAT, które należy przenalizować przed kwalifikacją do opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W analizowanym stanie faktycznym zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajduje zastosowania. Wskazać bowiem należy, że nie budzi wątpliwości iż:

1.  Działka nr 1 jest zabudowana budynkami stanowiącymi własność Wnioskodawcy, które mają być przedmiotem dostawy łącznie z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

2.  Działka nr 2 jest zabudowana budowlą w postaci fragmentu toru kolejowego, trwale związaną z gruntem i również stanowiącą przedmiot dostawy.

Niezależnie od powyższego, na dzień planowanej sprzedaży obie działki w całości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową i produkcyjną (symbol UL-P). Oznacza to, że stanowią one tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, nie ma zastosowania do żadnej z dwóch planowanych dostaw o których mowa w pytaniach 1 i 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo

2)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Dla oceny możliwości zastosowania tego zwolnienia kluczowe znaczenie ma ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz upływu odpowiedniego okresu czasu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków lub budowli po ich wybudowaniu albo po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 procent wartości początkowej.

1.  Działka nr 1 zabudowana budynkami (...) i (...)

W odniesieniu do budynku usługowo-warsztatowego o nr inw. (...) Wnioskodawca poniósł w 2003 r. nakłady inwestycyjne przekraczające 30% jego wartości początkowej. Oznacza to, że w świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło wówczas do ponownego pierwszego zasiedlenia tego budynku. Od tego momentu do planowanej sprzedaży w latach 2025–2026 upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata. Na marginesie wskazać należy, że w przedstawionym stanie faktycznym nie wystąpi obowiązek dokonania korekty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 ustawy o VAT. W odniesieniu do budynku usługowo-warsztatowego o nr inw. (...) nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w 2003 r. Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT w przypadku nieruchomości okres korekty podatku naliczonego wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do używania po ulepszeniu. W niniejszej sprawie dziesięcioletni okres korekty upłynął najpóźniej z końcem 2013 r. Tym samym planowana dostawa nieruchomości w latach 2025–2026 nastąpi już po zakończeniu ustawowego okresu korekty, co wyklucza obowiązek dokonywania jakichkolwiek korekt podatku naliczonego.

W odniesieniu do budynku magazynowego o nr inw. (...) pierwsze zasiedlenie nastąpiło poprzez rozpoczęcie użytkowania po wybudowaniu w 1976 r. Po tej dacie nie ponoszono wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej. Również w tym przypadku od pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

Budynki i budowle posadowione na działkach nr 1 oraz 2 były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy podlegającej opodatkowaniu VAT i nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych.

W konsekwencji dostawa budynków posadowionych na działce nr 1 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Spełnione są zatem przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2.  Działka nr 2 zabudowana budowlą

Na działce nr 2 znajduje się fragment toru kolejowego stanowiący budowlę w postaci obiektu liniowego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 3 ust. 3a Ustawy Prawo budowlane „Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności: droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa oraz kanalizacja kablowa.

Nie budzi zatem wątpliwości, że zgodnie z definicjami przepisów szczegółowych, które należy stosować przy analizowaniu zastosowania przepisów ustawy o VAT, tor kolejowy jest traktowany jako budowla / część budowli, przez co zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 znajduje zastosowanie.

Z dostępnej dokumentacji wynika, że budowla ta została wybudowana w latach pięćdziesiątych XX wieku i była wykorzystywana w działalności przedsiębiorstwa. Od co najmniej 1987 r. nie ponoszono nakładów inwestycyjnych zwiększających jej wartość początkową, a dokonywano wyłącznie odpisów umorzeniowych. Dostawa obejmuje część budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - przez co należy rozumieć również tor kolejowy będący budowlą obiektem liniowym w części przebiegającej przez zbywaną działkę 2, przy czym przepis ten wprost obejmuje również dostawę części budowli, o ile spełnione są przesłanki pierwszego zasiedlenia i upływu dwuletniego okresu.

Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie budowli nastąpiło poprzez rozpoczęcie jej użytkowania po wybudowaniu, a pomiędzy tym momentem a planowaną sprzedażą upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata. Tym samym również w odniesieniu do tej budowli spełnione są przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pierwsze zasiedlenie budynków i budowli nastąpiło poprzez rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne Wnioskodawcy, co zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – w brzmieniu zgodnym z wykładnią TSUE – stanowi pierwsze zasiedlenie niezależnie od wykonania czynności opodatkowanych.

Na marginesie wskazać należy, że istotnym a zarazem wspólnym dla działek 1 oraz 2 elementem stanu faktycznego, mającym znaczenie dla prawidłowej kwalifikacji podatkowej planowanych dostaw, jest historyczny kontekst realizacji inwestycji obejmujących budynki i budowle zlokalizowane na zbywanych nieruchomościach. Obiekty te powstały w okresie funkcjonowania przedsiębiorstwa państwowego, tj. w realiach prawnych okresu PRL, w którym inwestycje realizowane były na podstawie decyzji lokalizacyjnych i innych ówcześnie obowiązujących aktów administracyjnych.

Z uwagi na upływ kilkudziesięciu lat oraz zmiany ustrojowe i organizacyjne, dokumentacja techniczna i formalnoprawna z tego okresu nie zachowała się w obecnych archiwach organów administracji publicznej. Okoliczność ta ma charakter obiektywny i niezależny od Wnioskodawcy. Jednocześnie nie budzi wątpliwości, że przedmiotowe budynki i budowle były faktycznie wybudowane ze środków własnych poprzednika prawnego Wnioskodawcy jak użytkowane oraz wykorzystywane w tamtym okresie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdza w szczególności fakt, że obiekty te były przez wiele lat ujęte w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, podlegały amortyzacji oraz były opodatkowane podatkiem od nieruchomości jako budynki i budowle wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Tym samym nie ma wątpliwości co do ich rzeczywistego istnienia, trwałego związania z gruntem oraz rozpoczęcia ich użytkowania na potrzeby własne Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w realiach niniejszej sprawy, dla potrzeb oceny spełnienia przesłanek zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, decydujące znaczenie ma faktyczne oddanie obiektów do użytkowania oraz ich wieloletnie wykorzystywanie w działalności gospodarczej, a nie formalna kompletność dokumentacji budowlanej z okresu PRL. Okoliczności te jednoznacznie potwierdzają, że pierwsze zasiedlenie budynków i budowli nastąpiło wiele lat przed planowaną dostawą, co wyklucza uznanie dostawy za dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia.

Końcowo wskazać należy że na obszarze zbywanych nieruchomości nie była prowadzona działalność zwolniona – wyklucza to zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt. 2 Ustawy o VAT.

Jednocześnie jako, że w ocenie Wnioskodawcy zastosowanie znajduje zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. pkt 10 Ustawy o VAT, bezprzedmiotowa staje się analiza dostaw wymienionych w pytaniach 1 i 2 pod kątem przesłanek zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a. Przepis ten dotyczy bowiem dostaw nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10a, co oznacza, że nie znajduje zastosowania, gdy tak jak w omawianej sprawie dostawy te podlegają zwolnieniu wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10. Z tych względów analiza pod kątem przesłanek art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezprzedmiotowa.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 3 i 4

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków wskazanych w tym przepisie. Jednocześnie ustawodawca w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków lub budowli podatkiem VAT, pod warunkiem spełnienia ściśle określonych przesłanek formalnych i podmiotowych.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że: dokonujący dostawy oraz nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, złożą, przed dniem dokonania dostawy, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy.

Treść i elementy tego oświadczenia zostały doprecyzowane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem oświadczenie to musi zawierać w szczególności:

1.  imiona i nazwiska lub nazwy podatników,

2.  adresy ich siedzib lub miejsca zamieszkania,

3.  numery identyfikacji podatkowej stron transakcji,

4.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; - nie dotyczy to sytuacji mającej miejsce w realiach stanu faktycznego przedmiotowej sprawy, gdy oświadczenie jest składane bezpośrednio w akcie notarialnym dostawy budynków, budowli lub ich części,

5.  adres nieruchomości, której dotyczy dostawa.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca planuje zawarcie aktów notarialnych dokumentujących:

1.  Działki o numerze ewidencyjnym 1 wraz, ze znajdującymi się na niej budynkami (...) – budynek warsztatowy oraz (...) budynek magazynowy,

2.  Działki o numerze ewidencyjnym 2 wraz ze znajdującą się na niej częścią budowli toru kolejowego stanowiącego środek trwały o numerze inwentarzowym (...).

W obu powyższych przypadkach:

-     Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT,

-     nabywcy nieruchomości wskazanych w pytaniach 3 i 4 są czynnymi podatnikami VAT, aktualność tego statusu zostanie zweryfikowana na etapie zawarcia aktów notarialnych – spełnienie warunku podmiotowego.

-     dostawy objęte pytaniami nr 3 i 4 co do zasady korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – spełniony warunek przedmiotowy,

-     strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania w treści aktu notarialnego dokumentującego umowę przyrzeczoną, przy czym oświadczenie to będzie zawierało wszystkie elementy wymagane art. 43 ust. 11 ustawy o VAT i zostanie złożone w dniu zawarcia aktów notarialnych umów przenoszących własność nieruchomości wskazanych szczegółowo w pytaniach 3 i 4 – spełnienie warunku formalnego.

W konsekwencji, w przypadku łącznego spełnienia powyższych warunków, Wnioskodawca oraz nabywcy będą uprawnieni do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyboru opodatkowania dostaw podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w pytaniach nr 3 i 4 należy uznać za prawidłowe.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Jest to zasada ogólna ustalania podstawy opodatkowania.

Jednocześnie ustawodawca w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wprowadził regulację szczególną dla dostaw nieruchomości zabudowanych: w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem (albo części takich budynków lub budowli) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji dla celów VAT dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz dostawa posadowionych na nim obiektów trwale z nim związanych są traktowane jako jedna dostawa towarów w tym sensie, że podstawą opodatkowania jest jedna kwota zapłaty (cena) za daną nieruchomość, a grunt „podąża” za sposobem opodatkowania budynku/budowli (zwolnienie albo opodatkowanie) – bez odrębnego ustalania podstawy opodatkowania dla gruntu.

W niniejszej sprawie pytanie nr 5 dotyczy dwóch dostaw opisanych w pytaniach nr 1 i 2, tj.:

1.  dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami,

2.  dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z posadowioną na niej częścią budowli w postaci fragmentu trwale związanego z gruntem toru kolejowego (…).

Każda z powyższych czynności stanowi odrębną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dokonywaną w odniesieniu do odrębnego przedmiotu sprzedaży (odrębnej działki) i rozliczaną odrębnie. Stosownie jednak do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w ramach każdej z tych dwóch dostaw osobno nie wyodrębnia się – dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania – wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartości posadowionych na nim budynków/budowli trwale związanych z gruntem.

W konsekwencji, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w ramach każdej z tych dostaw osobno nie wyodrębnia się wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu ani wartości posadowionych na nim budynków lub budowli. Podstawą opodatkowania – bądź wartością sprzedaży w przypadku zastosowania zwolnienia – jest jedna łączna kwota należna z tytułu sprzedaży danej nieruchomości, odpowiadająca cenie określonej w odpowiednim akcie notarialnym.

W analizowanej sprawie nie zachodzi sytuacja, w której grunt oraz posadowione na nim obiekty podlegałyby różnym zasadom opodatkowania VAT ze względu na odmienne przeznaczenie, jak ma to miejsce przykładowo w przypadku społecznego budownictwa mieszkaniowego. Nie występuje również przypadek sprzedaży jednej nieruchomości obejmującej obiekty opodatkowane według różnych stawek lub częściowo zwolnione od podatku z uwagi na szczególne przeznaczanie, co mogłoby uzasadniać konieczność alokowania wartości gruntu. W konsekwencji brak jest podstaw do przypisywania do poszczególnych obiektów udziału w wartości gruntu (por. J. Zubrzycki, Leksykon VAT 2017, tom I, UNIMEX 2017, s. 646).

Stanowisko to zostało wprost potwierdzone w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych dotyczących dostaw nieruchomości obejmujących tory kolejowe jako budowle. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 czerwca 2017 r., znak: 2461-IBPP2.4512.161.2017.3.MGO, organ wskazał, że:

„Powyższy przepis oznacza, iż do dostawy gruntu (również prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części.”

Organ interpretacyjny w tej samej interpretacji odniósł się wprost do dostawy działki zabudowanej torami kolejowymi, wskazując, że:

„W tym miejscu należy zauważyć, iż ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do ustawy o VAT nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w takiej sytuacji można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwe stawki, lub np. według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części - opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku. Tym samym dokonujący dostawy powinien ustalić podstawę opodatkowania w sposób, który właściwie odzwierciedla stan faktyczny i odpowiada specyfice danej dostawy.

W związku z powyższym odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie określenia podstawy opodatkowania dla dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu działki powstałej z podziału działki nr 240/4 zabudowanej torami kolejowymi, parkingiem, drogą wewnętrzną, sieciami infrastruktury technicznej należy zauważyć, że w niniejszej interpretacji już stwierdzono, że powstała działka wraz z budowlami na niej posadowionymi w całości będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.”

Powyższa interpretacja dotyczyła zatem wprost sytuacji zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego m.in. torami kolejowymi i jednoznacznie potwierdziła, że w przypadku objęcia całej dostawy jednolitym sposobem opodatkowania (zwolnieniem lub opodatkowaniem), brak jest podstaw do wyodrębniania wartości gruntu oraz wartości budowli.

Analogiczne stanowisko prezentowane jest również w aktualnych interpretacjach indywidualnych, w których wskazuje się, że sprzedaż działki obejmującej budowlę użytkowaną ponad dwa lata od pierwszego zasiedlenia korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zwolnienie to – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – obejmuje również grunt, bez konieczności ustalania odrębnej podstawy opodatkowania (por. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16 czerwca 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.156.2025.2.AM).

Jednocześnie w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania art. 29a ust. 9 ustawy o VAT, gdyż przepis ten dotyczy wyłącznie czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, a nie zbycia już istniejącego prawa użytkowania wieczystego. Przedmiotem analizowanych transakcji jest zbycie prawa użytkowania wieczystego przysługującego Wnioskodawcy, a nie jego ustanowienie.

Należy podkreślić, że problem ewentualnej proporcjonalnej alokacji podstawy opodatkowania pomiędzy część opodatkowaną a część zwolnioną może powstać wyłącznie w sytuacji, w której w ramach jednej dostawy występowałyby elementy podlegające różnym reżimom opodatkowania podatkiem VAT.

Taka sytuacja nie występuje w analizowanej sprawie. W odniesieniu do każdej z dostaw opisanych w pytaniach nr 1 oraz nr 2 całość przedmiotu dostawy – obejmująca prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami lub budowlą – podlega jednolitemu sposobowi opodatkowania podatkiem VAT.

Należy bowiem przy tym podkreślić, że w zakładanej na moment złożenia przedmiotowego wniosku sytuacji, w której Wnioskodawca oraz nabywca – jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług – złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, spełniające warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, każda z dostaw wskazanych w pytaniach nr 3 i 4 będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

W takim przypadku nie występuje element dostawy korzystający ze zwolnienia od podatku, do którego należałoby przypisywać część wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu lub posadowionych na nim obiektów. W konsekwencji problem proporcjonalnej alokacji podstawy opodatkowania pomiędzy część zwolnioną i opodatkowaną nie znajduje zastosowania, a podstawą opodatkowania – zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z ust. 8 ustawy o VAT – jest jedna łączna kwota należna z tytułu sprzedaży, odpowiadająca cenie określonej w akcie notarialnym.

Tym samym, przy skutecznym wyborze opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT, nie zachodzi konieczność jakiejkolwiek alokacji wartości gruntu ani obiektów pomiędzy czynności opodatkowane i zwolnione, gdyż każda z dostaw stanowi jednolitą czynność opodatkowaną podatkiem VAT w pełnym zakresie.

W konsekwencji każda z dostaw – odrębnie dla działki nr 1 oraz odrębnie dla działki nr 2 – powinna zostać udokumentowana odrębną fakturą obejmującą jedną łączną wartość odpowiadającą cenie określonej w odpowiednim akcie notarialnym, bez wyodrębniania wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartości posadowionych na nim budynków lub budowli. Sposób opodatkowania każdej z tych dostaw zależy od tego, czy strony pozostaną przy zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czy też skutecznie wybiorą opodatkowanie na podstawie art. 43 ust. 10–11 tej ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

·      zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto informuję, że obecny publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.