Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.382.2026.2.KC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia czy sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (…) o powierzchni (…) ha podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

     I.        Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. sporządzonej przez (…) notariusza w (…) za Repertorium A Nr (…) na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej położonej w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiącej działkę nr (…) (…) o powierzchni (…) ha (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia (…) r. za Repertorium A Nr (…) oraz umowy przeniesienia nieruchomości z dnia (…) r. za Repertorium A Nr (…) – sporządzonych przez (…) notariusza w (…) na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, położonej w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiącej działkę nr (…) (…) o powierzchni (…) ha (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…).

    II.        Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) nie zostały nabyte od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie działek nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.

  III.        Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (…) w dniu (…) r., znak: (…), z którego wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia (…) r., działka nr (…), położona w obrębie geodezyjnym (…) – miasto, przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowej i oznaczona symbolem (…). Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 roku szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) i (…) nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto co bardzo istotne spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

  IV.        Wypis z rejestru gruntów

Wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty (…) w dniu (…) r., znak sprawy: (…), jednostka rejestrowa (…), dotyczący działki nr (…) o powierzchni (…) ha, położonej w obrębie (…), jednostka ewidencyjna (…) – miasto, powiat (…), województwo (…), oznaczonej co do sposobu użytkowania symbolami: (…).

   V.        Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o powierzchni (…) ha i działka o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (…) o powierzchni (…) ha.

  VI.        Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości) w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się sama do Wnioskodawcy.

VII.        Sposób wykorzystywana działki

Działki były także dzierżawione spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Czynsz z tytułu dzierżawy był dokumentowany fakturami – fakturę wystawiano na (…); NIP: (…) Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas (…).

VIII.        Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki nr (…) o powierzchni (…) ha i działkę o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (…) o powierzchni (…) ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (…) z dnia (…) r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:

• uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,
• uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
• uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
• uzyskać prawomocna, ostateczna i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto spółka jako pełnomocnik ma dokonać:

• niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
• potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
• uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
• uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo – usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna.

Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki niedojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności do działki nr (…) o powierzchni (…) ha i działkę o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (…) o powierzchni (…) ha. Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne.

Ponadto działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powodują, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoka cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

  IX.        Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.     W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku jego działań pełnomocnika.

2.     W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3.     Powyższa nieruchomość nigdy niebyła przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.     Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.

5.     Działka (...) i (...) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

6.     Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

7.     Nabycie działek nie było dokumentowane fakturą.

8.     Nabycie działek nie było opodatkowane podatkiem VAT, a także nie odliczono podatku naliczonego.

9.     Działki nie były wykorzystywane do działalności rolniczej, a także nie sprzedawano płodów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT.

10.  Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa – zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

11.  Nie występowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

12.  Nie współpracowano z biurami pośrednictwa nieruchomości w kwestii sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

13.  W stosunku do działek nie podejmowano działań polegających na uzbrojeniu terenu, podłączenia sieci kanalizacyjnych, ogrodzenia terenu i dróg dojazdowych.

14.  Działki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

15.  Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

16.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

17.  Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Było to 7 nieruchomości niezabudowanych o charakterze rolnym. Sprzedaży dokonano na przestrzeni ostatnich 5 lat. Data sprzedaży to (…) rok. Środki uzyskane ze wszystkich sprzedaży zostały przeznaczone na cele prywatne. Działki zostały nabyte w następujących datach: (…) r.; (…) r.; (…) r.;(…) r.; (…) r.; (…) r.; (…) r. – wszystkie nabyte na podstawie aktów notarialnych i wyłącznie na cele prywatne.

18.  Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, ale na obecny moment nie ma zaplanowanej transakcji sprzedaży (oprócz przedmiotowej z kupującą spółką).

19.  Wnioskodawca nie zajmuje się działalnością deweloperską.

20.  Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictw innym podmiotom, niż kupująca spółka. Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością. na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

   X.        Podsumowanie wniosku

W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie nr 1:   Czy działki były/są/będą – od momentu nabycia do momentu sprzedaży – wykorzystywane do czynności zwolnionych z podatku VAT? Jeżeli tak, to jaka działalność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT była wykonywana? (należy podać podstawę prawną zwolnienia)

Odp. nr 1:          Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej. Działki były wykorzystywane do działalności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Były to wyłącznie cele prywatne.

Pytanie nr 2:   Kiedy zostanie wydzielona działka o powierzchni około (...) ha z działki nr (...) o powierzchni (...) ha?

Odp. nr 2:          Działka zostanie wydzielona do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pytanie nr 3:   W jaki sposób wykorzystywał/będzie wykorzystywał Pan działki nr (...) i działkę, która zostanie wydzielona z działki (...) w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odp. nr 3:          Działka była jest i będzie wykorzystywana do celów niepodlegających opodatkowaniu. Działka przez okres posiadania była wykorzystywana do celów prywatnych do przechowywania prywatnych rzeczy. Dotyczy to wszystkich działek.

Pytanie nr 4:   Czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, oddawał Pan przedmiotowe działki w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać: a) w jakim okresie były one udostępniane osobom trzecim? b) czy były udostępniane odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp. nr 4:          Nie oddawał Pan działek do umów najmu, dzierżawy itp.

Pytanie nr 5:   Kto, tj. Pan czy Spółka, z którą zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Odp. nr 5:          Wnioskodawca, ponieważ nie dojdzie do sprzedaży jednakże nie jest to bezpośrednie ryzyko ekonomiczne.

Pytanie nr 6:   W związku z posiadaniem przez Pana jeszcze innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, proszę wskazać: a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości? c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie? d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp. nr 6:          W posiadanie nieruchomości wszedł Pan w drodze zakupu na podstawie aktów notarialnych. Nieruchomości (z wyjątkiem jednej) zostały zakupione z majątku wspólnego małżeńskiego (Nieruchomości WSPÓLNE (…)), natomiast jedna nieruchomość została zakupiona przez (…) (Nieruchomość (…)). Wykaz dat zakupu poszczególnych nieruchomości:

·         (…) r. – (…) gmina (…) (działki nr (…) i (…));

·         (…) r. (w treści podano: (…) r.) – (…) gmina (…) (działka nr (…));

·         (…) r. – (…) ul. (…) (działki nr (…) i nr (…) –nieruchomość (…));

·         (…) r. – (…) ul. (…) (lokal usługowy);

·         (…) r. – (…) gmina (…) (działka nr (…));

·         (…) r. – (…) gmina (…) (działka nr (…));

·         (…) r. – (…) gmina (…) (działki nr (…) i (…));

·         (…) r. – (…) gmina (…) (działki nr (…) i (…));

·         (…) r. – (…) ul. (…) (mieszkanie);

·         (…) r. – (…) gmina (…) (działki nr (…) i (…));

·         (…) rok: (…) ul. (…) (działka nr (…) z domem z (…) r.)

Działki rolne zostały zakupione w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego. Pozostałe nieruchomości zostały zakupione w celu powiększenia majątku prywatnego. Zakupione działki stanowią element majątku prywatnego. W przypadku nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) (lokal usługowy) – aktualnie prowadzona jest w niej działalność gospodarcza. Ponadto, z uwagi na fakt posiadania dwojga dzieci, nie jest wykluczone przeznaczenie wskazanych nieruchomości na rzecz dzieci w przyszłości w drodze dziedziczenia. Dodatkowa uwaga Wnioskodawcy: Wnioskodawca oświadcza, że w najbliższym czasie nie planuje sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Nie zostały zawarte ani nie są planowane do zawarcia w najbliższym czasie, żadne umowy z biurem nieruchomości ani innymi podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Charakterystyka poszczególnych nieruchomości kształtuje się następująco:

·         Nieruchomości rolne (niezabudowane działki):

-        (…) gmina (…), działka nr (…) i (…) ((…) m²);

-        rolna (…) gmina (…), działka nr (…) ((…) m²);

-        rolna (…) gmina (…), działka nr (…) i (…) ((…) m²);

-        rolna (…) gmina (…), działka nr (…) ((…) m²);

-        rolna (…) gmina (…), działka nr (…) i (…) ((…) m²);

-        rolna (…) gmina (…), działka nr (…) i (…) ((…) m²);

-        rolna (…) gmina (…), działka nr (…) ((…) m²);

-        rolna (…) ul. (…), działka nr (…) i nr (…) ((…) m²) brak wyraźnego oznaczenia wprost (własność (…)), stanowiąca element majątku prywatnego.

·         Nieruchomości o charakterze mieszkalnym/zabudowane:

-        (…) ul. (…), działka nr (…) ((…) m²);

-        działka zabudowana domem o powierzchni (…) m² (rok budowy (…)) (…) ul. (…);

-        mieszkanie o powierzchni (…) m² (charakter mieszkalny).

·         Nieruchomości o charakterze usługowym/użytkowym:

-        (…) ul. (…) – lokal usługowy o powierzchni (…) m² (aktualnie prowadzona jest w nim działalność gospodarcza).

Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza w podsumowaniu oświadczenia, że „nie posiada działek o charakterze usługowym” (co odnosi się do samych gruntów/działek, jako że lokal przy ul. ... został zdefiniowany jako lokal usługowy).

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje naprowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Przypomnijmy, iż na działce (...) i (...) od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...) i (...) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy iw zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie (...) i (...) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3.04.2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe.

Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.

W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W przypadku bowiem, gdy niedojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W naszym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoja nieruchomość.

Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

•   lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną). Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii ustalenia czy sprzedaż działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w pierwszej kolejności istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej położonej w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni (…) ha oraz działkę nr (...) o powierzchni (...) ha. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie działka nr (...) o powierzchni 0,3339 ha i działka o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha.

Spółka planuje nabyć ww. działki w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W stosunku do ww. działek nie szukał Pan kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości), Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się sama do Pana. Ponadto nie ponosił Pan samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia działek. Działki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT ani do działalności rolniczej, a także nie sprzedawał Pan płodów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT, działki służyły celom prywatnym jako zabezpieczenie majątkowe.

Podpisał Pan z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży. Udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych kupujących. W szczególności nie zawierał Pan umowy z podmiotami, które miałyby uatrakcyjnić działkę.

Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Działania podejmowane przez kupującą spółkę nie prowadzą do rynkowego podwyższenia atrakcyjności działki, lecz spółka ta wykonuje – na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Pana – czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do wykorzystania na swoją rzecz. W świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności zmierzających do dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, na mocy umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W tym wypadku działania spółki, która zamierza nabyć od Pana nieruchomość, nie będą powodowały uznania Pana za podatnika, który pozyskuje nabywcę dokonując uatrakcyjnienia posiadanej nieruchomości i zachowując się jak podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami. Wskazana spółka (przyszły nabywca nieruchomości) działa bowiem we własnym interesie, przygotowując się do przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

Reasumując – w przedstawionych okolicznościach zdarzenia przyszłego fakt, że udzielił Pan spółce (przyszłemu nabywcy) pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu nie spowoduje, że zostanie Pan w wyniku działań pełnomocnika uznany za podatnika. Pełnomocnik będzie bowiem działał nie w celu uatrakcyjnienia zbywanej nieruchomości i znalezienia potencjalnego nabywcy, ale w celu przygotowania realizacji inwestycji na tej nieruchomości przez spółkę (nabywcę nieruchomości).

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni (…) ha i działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/wnioski albo/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.