Zwolnienie z podatku VAT transakcji zbycia niezabudowanych nieruchomości w drodze zamiany oraz ustalenia podstawy opodatkowania ww. transakcji.
Gmina, czynny podatnik VAT, jest właścicielem dwóch niezabudowanych działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki mają przeznaczenie podstawowe jako tereny lasów i rolnicze, a uzupełniająco dopuszczają zabudowę o ograniczonym charakterze (ciągi pieszo-rowerowe, budynki gospodarki leśnej). Gmina zamierza zamienić…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT transakcji zbycia niezabudowanych nieruchomości w drodze zamiany oraz ustalenia podstawy opodatkowania ww. transakcji.
Uzupełnili go Państwo pismem z 22 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina (…) (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).
Gmina jest właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowiących:
Gmina zamierza zamienić przedmiotowe działki na nieruchomość gruntową o nr (…) obręb (…), stanowiącą własność Nadleśnictwa (…) (jednostki organizacyjnej (…), wchodzącego w skład Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w (…); dalej: Nadleśnictwo).
Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy wartość należących do Gminy działek to:
(w sumie (…) PLN netto).
Z kolei wartość działki stanowiącej własność Nadleśnictwa to (…) PLN netto.
Strony zdecydowały, że Gmina dokona dopłaty na rzecz Nadleśnictwa w wysokości (…) PLN netto wynikającej z różnicy w wartości zamienianych nieruchomości.
Umowa zamiany zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.
Gmina nie wykorzystywała wskazanych nieruchomości gruntowych wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.
Wątpliwości Gminy dotyczą zwolnienia z VAT oraz podstawy opodatkowania VAT opisanej transakcji.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego:
Pytanie 1: Kiedy i w jaki sposób nabyli Państwo działki nr (…) i nr (…)?
Odp. nr 1: Gmina nabyła działki z mocy prawa, tj.:
Pytanie 2: Czy nabycie działek nr (…) i nr (…) było dokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
Pytanie 3: W przypadku, gdy nabycie ww. działek było udokumentowane fakturą, to proszę wskazać, czy faktura była wystawiona na Państwa?
Odp. nr 3: W związku z udzieloną odpowiedzią na pytanie nr 2, pytanie nr 3 stało się bezprzedmiotowe.
Pytanie 4: Czy w związku z nabyciem działek nr (…) i nr (…) przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli to prawo nie przysługiwało – proszę wskazać przyczynę.
Odp. nr 4: Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem wskazanych działek (nr (…) oraz (…)) z uwagi na fakt, że:
Pytanie 5: Do jakich czynności wykorzystywali Państwo działki nr (…) i nr (…)?
Odp. nr 5: Obie działki od momentu ich nabycia były częścią majątku Gminy. Na ten moment działki porośnięte są lasem. Działka nr (…) od (…) r. była dzierżawiona przez Gminę na cele rolno-leśne. Natomiast Gmina nie ma wiedzy czy działka nr (…) była kiedykolwiek wykorzystywana do jakichkolwiek czynności, a także co działo się w okresie od (…) r. do (…) r. z działką nr (…).
Pytanie 6: W związku z informacją zawartą w opisie sprawy o treści:
Gmina jest właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowiących:
• nr (…) obręb (…) – tereny lasów, zadrzewień i zakrzewień i tereny rolnicze (przeznaczenie uzupełniające dopuszcza posadowienie na działce ciągów pieszo-rowerowych i zakazuje lokalizacji obiektów kubaturowych za wyjątkiem obiektów i urządzeń związanych z gospodarką leśną),
• nr (…) obręb (…) tereny lasu (przeznaczenie uzupełniające dopuszcza posadowienie na działce np. budynków związanych z gospodarką leśną – przy czym maksymalna wysokość zabudowy nie może przekroczyć 9m).
proszę jednoznacznie wskazać:
a) czy wyżej opisane przeznaczenie działki nr (…) i (…) wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli nie, to proszę podać jakie jest przeznaczenie tych działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
b) czy ww. działki stanowią – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – grunty przeznaczone pod zabudowę oraz czy dopuszcza się na tych działkach jakąkolwiek zabudowę budowlami lub budynkami? Jeśli tak, to proszę wskazać, czy okoliczność ta wynika z przeznaczenia podstawowego czy uzupełniającego.
Odp. nr 6: Wskazane w opisie sprawy przeznaczenie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj.
Przedmiotowe działki zgodnie z podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie stanowią terenów budowlanych (gruntów przeznaczonych pod zabudowę). Są to tereny lasów, zadrzewień i zakrzewień i tereny rolnicze (działka nr (…)) oraz tereny lasu (działka nr (…)). Natomiast przeznaczenie uzupełniające dopuszcza możliwość zabudowy tych gruntów – w przypadku działki nr (…) – ciągami pieszo-rowerowymi (budowlami), a w przypadku działki nr (…) – budynkami związanymi z gospodarką leśną (maksymalna wysokość zabudowy nie może przekroczyć 9 m).
Pytania
1) Czy zbycie przez Gminę opisanych nieruchomości w drodze zamiany będzie korzystało ze zwolnienia z VAT?
2) Jaka będzie podstawa opodatkowania VAT w przypadku opisanej dostawy nieruchomości w ramach transakcji zamiany?
Państwa stanowisko w sprawie
1) Zbycie przez Gminę opisanych nieruchomości w drodze zamiany będzie korzystało ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT)
2) Podstawą opodatkowania VAT w przypadku opisanej dostawy nieruchomości w ramach transakcji zamiany będzie wartość zbywanych przez Gminę nieruchomości bez kwoty podatku (odpowiadająca wartości otrzymanej nieruchomości pomniejszonej o kwotę dokonanej przez Gminę dopłaty wynikającej z różnicy w wartościach zamienianych nieruchomości).
Uzasadnienie stanowiska Gminy:
Ad. 1.
W świetle art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:
1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2) eksport towarów;
3) import towarów na terytorium kraju;
4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Jednocześnie jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Dodatkowo należy wskazać, że jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Ponadto, w świetle art. 15 ust. 6 cyt. ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Gmina zbywając opisane nieruchomości będzie działała jako podatnik VAT, dokonując odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przedmiotowa czynność będzie dokonywana na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej, a wynagrodzeniem Gminy będzie wartość otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o dokonaną przez Gminę dopłatę.
Wątpliwości Gminy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z VAT dla dokonywanej dostawy nieruchomości.
W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Jednocześnie, jak stanowi art. 2 pkt 33 cyt. ustawy, przez tereny budowlane rozumie grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W analizowanej sytuacji, Gmina zbywa w drodze zamiany grunty, które w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią tereny odpowiednio lasów, zadrzewień i zakrzewień i tereny rolnicze oraz tereny lasów. Tym samym, w ocenie Gminy mając na uwadze powyżej powołany przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, Gmina będzie zbywała grunty inne niż budowlane. Wprawdzie przeznaczenie uzupełniające w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszcza możliwość posadowienia na tych działkach np. ciągów pieszo-rowerowych (budowli w świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) czy budynków dotyczących gospodarki leśnej, przy czym przeznaczenie uzupełniające nie powinno zmieniać charakteru zbywanych nieruchomości. Są to tereny lasów czy tereny rolnicze, na których nie można wybudować np. budynków mieszkalnych czy usługowych.
Tym samym, w ocenie Gminy dostawa przedmiotowych nieruchomości w drodze zamiany będzie korzystała ze zwolnienia z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Stanowisko Gminy znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 10 marca 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.9.2025.2.RMA, w świetle której „Jak wyżej wskazano, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie gruntów niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Tym samym z ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będą dostawy gruntów o charakterze wyłącznie rolnym, leśnym, itp. Elementem, który determinuje zastosowanie zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów niezabudowanych jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Z uwagi zatem na fakt, że dla ww. działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa ich przeznaczenie jako tereny rolnicze (zakaz zabudowy), ich sprzedaż przez Państwa będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.
Gmina pragnie zwrócić również uwagę, że polskie sądy administracyjne w wydawanych orzeczeniach wskazują, że przeznaczenie uzupełniające w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie powinno mieć wpływu na ocenę, czy grunt ma charakter budowlany.
Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2021 r., sygn. I FSK 575/18, Sąd uznał, że „Tym samym uprawniony jest wniosek, że to właśnie zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podstawowe przeznaczenie danego gruntu ma decydujące znaczenie dla określenia przeznaczenia tego gruntu. Dodatkowe funkcje przypisane do gruntu poprzez określenie jego przeznaczenia uznanego za dopuszczalne (pomocnicze), służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają. Tak też prawidłowo przyjął Sąd pierwszej instancji”.
Podobne stanowisko zostało wyrażone w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z 23 stycznia 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 990/23., zgodnie z którym „Ponieważ w ramach analizowanego zdarzenia przyszłego dostawa (sprzedaż lub zamiana) ma dotyczyć gruntów o dominującym przeznaczeniu na teren miejskiej zieleni urządzonej ogólnodostępnej – park, przy jednoczesnym dopełniającym umożliwieniu tworzenia obiektów sprzyjających urzeczywistnieniu głównych - niebudowlanych - celów wskazanych terenów (tj. obiektów obsługujących użytkowników, niewymagających pozwolenia na budowę), to ich zakwalifikowanie jako terenów budowlanych przez organ interpretacyjny należy ocenić jako błędne, zaś wynikające z tego uznanie, że grunty te nie podlegają zwolnieniu podatkowemu stanowi efekt nieprawidłowej wykładni przepisów prawa materialnego w zakresie objętym wyrażonym w skardze zarzutem”.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy zbycie przez Gminę opisanych nieruchomości w drodze zamiany będzie korzystało ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ad. 2.
Wątpliwości Gminy dotyczą również podstawy opodatkowania VAT dla opisanej transakcji.
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Jednocześnie, jak stanowi art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Podstawą opodatkowania VAT jest tym samym korzyść majątkowa, którą uzyskuje podatnik w wyniku dokonanej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Tą korzyścią majątkową może być również wartość rzeczowa.
W analizowanej sytuacji należałoby uznać, że skoro Gmina będzie zobowiązana do dokonania na rzecz Nadleśnictwa dopłaty z uwagi na różnicę w wartościach zamienianych nieruchomości, to korzyścią majątkową Gminy będzie de facto wartość zbywanych przez Gminę nieruchomości, co odpowiada wartości otrzymanej nieruchomości pomniejszonej o kwotę dokonanej przez Gminę dopłaty. Warto zwrócić w tym miejscu uwagę, że gdyby strony ustaliły, że nie dokonują zamiany, lecz przeprowadziły dwie odrębne transakcje, tj. Gmina zbyła swoją nieruchomość i otrzymała od Nadleśnictwa zapłatę, a następnie zakupiła w odrębnej transakcji grunt od Nadleśnictwa, to podstawą opodatkowania VAT transakcji dokonanej przez Gminę byłaby wartość zbywanych przez Gminę nieruchomości bez uwzględniania kwoty podatku. Nie powinno mieć zatem znaczenia, czy mamy do czynienia z dwiema odrębnymi transakcjami czy zamianą, gdzie strony kompensują swoje wzajemne zobowiązania.
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie podstawą opodatkowania VAT będzie wartość zbywanych przez Gminę nieruchomości bez kwoty podatku.
Stanowisko Gminy znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych.
Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 20 maja 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.212.2019.1.JC, Organ zgodził się z wnioskodawcą, że „Innymi słowy, podstawą opodatkowania jest korzyść majątkowa, jaką podatnik uzyskuje w związku z dokonywaną czynnością opodatkowaną VAT, w tym również w przypadku, gdy zapłata przybiera formę rzeczową.
Mając na uwadze, że Miasto będzie zobowiązane do dokonania dopłaty spowodowanej różnicą wartości nieruchomości, korzyścią majątkową jaką uzyska w związku z transakcją zamiany będzie wartość nieruchomości stanowiących przedmiot dostawy tj. należących do Miasta. Zatem podstawą opodatkowania po stronie Miasta będzie wartość należących do niego nieruchomości w kwocie netto”.
Podobne podejście zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z dnia 1 lipca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.329.2022.2.MGO, której Organ zgodził się z wnioskodawcą, że „Mając na względzie powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania transakcji zamiany Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie korzyść majątkowa, jaką Gmina otrzyma w związku z dostawą zbywanych Nieruchomości - tj. wartość nieruchomości o nr 7, jaką Gmina otrzyma w drodze zamiany, pomniejszona o kwotę dopłaty jaką Gmina zobowiązana będzie uiścić właścicielowi tej nieruchomości oraz pomniejszona o wartość podatku należnego jaki Gmina zobowiązana będzie rozliczyć z tytułu zbycia Nieruchomości I i Nieruchomości II.
Jako że w tym przypadku, kwota dopłaty, jaką Gmina zobowiązana będzie uiścić właścicielowi działki o nr 7 stanowi różnicę pomiędzy wyższą wartością (wynikającą z operatu szacunkowego) nieruchomości o nr 7 a łączną wartością Nieruchomości I i Nieruchomości II, podstawą opodatkowania zbywanych przez Gminę Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie suma wynikających z operatów szacunkowych wartości netto Nieruchomości I i Nieruchomości II”.
Podsumowując, podstawą opodatkowania VAT w przypadku opisanej dostawy nieruchomości w ramach transakcji zamiany będzie wartość zbywanych przez Gminę nieruchomości bez kwoty podatku (odpowiadająca wartości otrzymanej nieruchomości pomniejszonej o kwotę dokonanej przez Gminę dopłaty).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie działek traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o VAT:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną.
Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa. Zatem, dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.
W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.
Zgodnie z art. 604 Kodeksu cywilnego:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.
Na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zatem, umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie w odniesieniu do planowanej dostawy opisanych we wniosku niezabudowanych nieruchomości wystąpią Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a powyższa czynność będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, które nabyli Państwo na podstawie decyzji Wojewody:
Ww. działki od momentu ich nabycia były częścią Państwa majątku. Na ten moment działki porośnięte są lasem. Działka nr (…) od (…) r. była dzierżawiona przez Państwa na cele rolno-leśne.
Państwa wątpliwości w zakresie pytania 1 dotyczą ustalenia, czy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:
Przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.
Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.
Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy – wbrew temu co Państwo twierdzą – analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.
Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.
Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Wskazać należy, że obie nieruchomości objęte są ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
W odniesieniu do nieruchomości nr (…) obręb Złotów przeznaczenie uzupełniające dopuszcza posadowienie na działce ciągów pieszo-rowerowych i zakazuje lokalizacji obiektów kubaturowych za wyjątkiem obiektów i urządzeń związanych z gospodarką leśną, natomiast w odniesieniu do nieruchomości nr (…) obręb (…) przeznaczenie uzupełniające dopuszcza posadowienie na działce np. budynków związanych z gospodarką leśną – przy czym maksymalna wysokość zabudowy nie może przekroczyć 9 m.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przepis ten stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zgodnie z którym zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przy ocenie, czy dany grunt stanowi teren budowlany, jak wyżej wskazałem decydujące znaczenie ma nie tylko jego podstawowe przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz także przewidziane w nim możliwości realizacji zabudowy. Jeżeli zatem plan dopuszcza w jakimkolwiek zakresie wznoszenie obiektów budowlanych, grunt taki należy kwalifikować jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Ustawodawca definiując w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie. Zatem należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające/dopuszczające, wynikające z tego planu.
Tym samym w rozpatrywanej sprawie do dostawy nieruchomości nr (…) i nr (…) nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W związku z powyższym wskazać należy, że zamiana nieruchomości nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika z okoliczności sprawy, nabyli Państwo nieruchomości nr (…) i nr (…) z mocy prawa w drodze komunalizacji mienia państwowego na podstawie decyzji Wojewody. Nabycie wskazanych ww. działek nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Tym samym nie można uznać, że Gminie przysługiwało albo nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu, skoro nabycie pozostawało poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto nie wykorzystywali Państwo wskazanych nieruchomości gruntowych wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.
Oznacza to, że w analizowanej sprawie nie zostały spełnione łącznie oba warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, od których uzależnione jest zastosowanie zwolnienia od podatku.
Zatem dokonanie przez Państwa zbycia w drodze zamiany niezabudowanych nieruchomości nr (…) i nr (…) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, i nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy o VAT. Tym samym, transakcja zbycia przez Państwa w drodze zamiany niezabudowanych nieruchomości nr (…) i nr (…) na rzecz Nadleśnictwa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.
W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania 1 uznaję za nieprawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również sposobu ustalenia podstawy opodatkowania dla transakcji zamiany działek.
Podstawa opodatkowania jest zdefiniowana w art. 29a ust. 1 ustawy VAT, zgodnie z którym:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, w myśl którego:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy
Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy o VAT:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.
Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady zgodnie z którym:
W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.
W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.
Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).
Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).
Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).
Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.
Jeśli zatem określą Państwo w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru – nieruchomości nr (…) obręb (…) oraz (…) obręb (…) – to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):
Cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.
W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:
W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.
Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
Jak wynika z opisu sprawy planują Państwo zbyć w drodze zamiany na rzecz Nadleśnictwa (…) nieruchomości nr (…) obręb (…) oraz (…) obręb (…). Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy wartość należących do Państwa nieruchomości wynosi łącznie (…) zł netto. Z kolei wartość działki o nr (…) stanowiącej własność Nadleśnictwa (…) to (…) PLN netto.
Zamiana ww. działek między Państwem, a Nadleśnictwem (…) nastąpi za dopłatą po Państwa stronie wynoszącą (…) zł netto.
Zatem skoro – jak wskazano we wniosku – Państwa jedynym wynagrodzeniem od Nadleśnictwa (…) będzie nieruchomość gruntowa o nr (…) obręb (…), to wartość nabytej nieruchomości pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowić, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawę opodatkowania.
W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, z którego wynika, że podstawą opodatkowania VAT w przypadku opisanej dostawy nieruchomości w ramach transakcji zamiany będzie wartość zbywanych przez Państwa Gminę nieruchomości bez kwoty podatku (odpowiadająca wartości otrzymanej nieruchomości pomniejszonej o kwotę dokonanej przez Gminę dopłaty), uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Odnośnie powołanych interpretacji indywidualnych zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Natomiast odnośnie powołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo