Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.438.2026.2.KC

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku podlegania opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży dwóch działek powstałych z podziału działki nr (…), tj. działki nr (…) oraz działki nr (…).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 czerwca 2026 r. (wpływ 9 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przeważającym przedmiotem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jest konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami, w szczególności nie zajmuje się nabywaniem nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej posiada również majątek prywatny.

Na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od rodziców nieruchomość stanowiącą działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, położoną w (…) przy ul. (…), objętą księgą wieczystą nr (…). Darowizna została dokonana do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Następnie aktem notarialnym z dnia (…) r. Wnioskodawca nabył od Gminy (…) niezabudowaną działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, objętą księgą wieczystą nr (…). Sprzedaż nastąpiła w trybie przetargu ustnego ograniczonego do właścicieli nieruchomości przyległych, a Wnioskodawca był uprawniony do udziału w tym przetargu jako właściciel sąsiedniej działki nr (…).

Cena sprzedaży została określona na (…) zł brutto, w tym (…) zł netto oraz (…) zł podatku VAT. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Nabycie działki nr (…) nie nastąpiło w celu prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w celu osiągnięcia zysku ze sprzedaży gruntu. Już na etapie nabycia zakładano wprawdzie, że po dokonaniu podziału geodezyjnego dwie części działki zostaną przeniesione na właścicieli nieruchomości sąsiednich, jednak czynność ta miała służyć wyłącznie technicznemu i organizacyjnemu uporządkowaniu stanu własnościowego, a nie prowadzeniu zarobkowego obrotu nieruchomościami. Przyjęte rozwiązanie wynikało wyłącznie z okoliczności proceduralnych związanych ze sprzedażą nieruchomości przez Gminę (…).

Również pozostali właściciele sąsiednich nieruchomości będący osobami fizycznymi byli zainteresowani nabyciem fragmentów gruntu graniczących z ich działkami. Gdyby jednak sprzedaż miała zostać dokonana bezpośrednio przez Gminę na rzecz kilku osób, konieczne byłoby uprzednie dokonanie geodezyjnego podziału nieruchomości przez Gminę, co znacząco wydłużyłoby całą procedurę. Z tego względu przyjęto rozwiązanie polegające na tym, że całą działkę nabędzie Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości przyległej, uprawniony do udziału w przetargu ograniczonym, a następnie po nabyciu dokona jej podziału na trzy części i sprzeda dwie wydzielone części właścicielom nieruchomości sąsiednich. Nabycie całej działki przez Wnioskodawcę miało zatem charakter techniczny i organizacyjny, służący uporządkowaniu stanu własnościowego, a nie prowadzeniu profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonał geodezyjnego podziału działki nr (…) na trzy działki. Dwie z nich zostaną sprzedane dwóm konkretnym właścicielom nieruchomości sąsiednich. Sprzedaż nie będzie poprzedzona publikacją ogłoszeń, poszukiwaniem innych nabywców ani korzystaniem z usług pośredników w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca nie korzysta i nie będzie korzystał z usług agencji nieruchomości ani innych podmiotów zajmujących się profesjonalnym przygotowaniem lub organizacją sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego przy nabyciu działki nr (…). Dwie działki przeznaczone do sprzedaży właścicielom nieruchomości sąsiednich nie były i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani wykorzystywane w celach zarobkowych, w szczególności nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innego udostępnienia. Wnioskodawca nie ponosił również nakładów mających na celu zwiększenie ich wartości handlowej.

Sprzedaż dwóch wydzielonych działek nastąpi za cenę odpowiadającą cenie nabycia, proporcjonalnie do powierzchni wydzielonych części, a zatem bez zamiaru osiągnięcia zysku na obrocie nieruchomością.

Przed sprzedażą dwóch wydzielonych działek Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W szczególności nie dojdzie do uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy drogi, ogrodzenia, niwelacji terenu, reklamy ani innych działań zwiększających atrakcyjność nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie również występował o decyzję o warunkach zabudowy, warunki przyłączeniowe, pozwolenia ani inne decyzje administracyjne dotyczące tych dwóch działek. Jedyną czynnością administracyjną związaną z planowaną sprzedażą był geodezyjny podział nieruchomości.

Wszelkie wydatki związane z podziałem geodezyjnym oraz czynnościami formalnymi zostały sfinansowane z majątku prywatnego Wnioskodawcy, bez ujmowania ich w kosztach działalności gospodarczej oraz bez odliczania podatku VAT.

Po dokonanym podziale jedna z wydzielonych działek pozostaje własnością Wnioskodawcy i będzie przez niego wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Działka ta nie będzie jednak wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Okoliczność ta dotyczy wyłącznie działki pozostającej przy Wnioskodawcy i nie odnosi się do dwóch działek przeznaczonych do sprzedaży, które nie będą przed ich zbyciem wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Planowana sprzedaż dwóch działek będzie miała charakter jednostkowy, incydentalny i wynika wyłącznie ze szczególnych okoliczności związanych z nabyciem całej działki od Gminy (…) w trybie przetargu ograniczonego. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a planowane zbycie dwóch działek nie stanowi elementu profesjonalnej, zorganizowanej i powtarzalnej aktywności handlowej.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest ocena skutków podatkowych sprzedaży dwóch działek powstałych z podziału działki nr (…) na rzecz właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:Jakie są numery ewidencyjne działek powstałych po podziale działki nr (...)?

Odp. nr 1:Po podziale działki nr (...) powstały trzy działki ewidencyjne:

a)    działka nr (…) o powierzchni (…) ha,

b)    działka nr (…) o powierzchni (…) ha,

c)    działka nr (…) o powierzchni (…) ha.

Pytanie 2:Które działki są przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży? Proszę podać numery ewidencyjne.

Odp. nr 2:Przedmiotem planowanej sprzedaży będą dwie działki powstałe po podziale działki nr (...), tj.:

a)    działka nr (…) o powierzchni (…) ha,

b)    działka nr (…) o powierzchni (…) ha

Działka nr (…) o powierzchni (…) ha pozostanie własnością Wnioskodawcy i nie będzie przedmiotem planowanej sprzedaży.

Pytanie 3:Które działki są przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży? Proszę podać numery ewidencyjne.

Odp. nr 3:Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr (…) oraz działkę nr (…) w 2026 r., po otrzymaniu interpretacji indywidualnej wydanej w odpowiedzi na złożony wniosek. Na moment składania niniejszego uzupełnienia dokładny dzień i miesiąc sprzedaży działek nie zostały jeszcze ustalone.

Pytanie 4:W jaki dokładnie sposób była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana działka nr (...) od momentu nabycia do momentu jej podziału i sprzedaży?

Odp. nr 4:Działka nr (...) została nabyta przez Wnioskodawcę od Gminy (…). Od momentu nabycia do momentu jej podziału działka nr (...) nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Działka nr (...) nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani Innej umowy o podobnym charakterze. Działka nie była również wykorzystywana w celach zarobkowych, handlowych ani inwestycyjnych.

Po podziale działki nr (...) działki przeznaczone do sprzedaży, tj. działki nr (…) oraz (…), również nie były, nie są i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w żaden sposób, w szczególności nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych podobnych umów.

Pytanie 5:Czy w odniesieniu do działek powstałych po podziale działki nr (...), będących przedmiotem planowanej sprzedaży, zawarł/zawrze Pan przedwstępne umowy sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów zawartych z nabywcami ciążą/będą ciążyć na kupujących a jakie na sprzedającym?

b)    czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?

c)    kto, tj. Pan czy Kupujący ostatecznie ponosi/poniesie ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

d)    czy udzielił/udzielił Pan nabywcą działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących tych działek? Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywców?

e)    jakich czynności do momentu sprzedaży dokonywali/dokonają kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp. nr 5:Wnioskodawca nie zawarł i nie zamierza zawierać przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących działek nr (...) oraz (...), które będą przedmiotem planowanej sprzedaży.

W związku z powyższym pytania wskazane w pkt 5 lit. a-c wezwania, dotyczące praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych, warunków zawarcia umów ostatecznych oraz ryzyka ekonomicznego niepowodzenia sprzedaży wynikającego z takich umów, nie dotyczą Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli nabywcom działek nr (...) oraz (...) żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień do występowania w sprawach dotyczących tych działek.

W szczególności Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli nabywcom pełnomocnictw do uzyskiwania decyzji administracyjnych, pozwoleń, warunków zabudowy, warunków przyłączeniowych, uzgodnień, opinii ani innych rozstrzygnięć dotyczących tych nieruchomości.

Kupujący nie dokonywali i nie będą dokonywać do momentu sprzedaży żadnych czynności dotyczących działek nr (...) oraz (...) na podstawie pełnomocnictwa, zgody lub upoważnienia udzielonego przez Wnioskodawcę, ponieważ Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli kupującym żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień w tym zakresie.

Pytanie 6:Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości?

Odp. nr 6:Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie 7:Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, poza wymienionymi we wniosku, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?

Odp. nr 7:Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, poza wymienionymi we wniosku, przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 5 czerwca 2026 r.)

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...), tj. działki nr (...) oraz działki nr (...), na rzecz właścicieli nieruchomości sąsiednich, w okolicznościach przedstawionych we wniosku oraz doprecyzowanych w niniejszym uzupełnieniu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie  

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ w odniesieniu do tej czynności Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, lecz będzie wykonywał przysługujące mu prawo własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, jednak tylko wtedy, gdy jest wykonywana przez podmiot działający w odniesieniu do tej czynności jako podatnik VAT. Sam fakt, że dana osoba jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, nie oznacza automatycznie, że każda dokonywana przez nią sprzedaż składnika majątku prywatnego podlega opodatkowaniu VAT.

Dla uznania danej osoby za podatnika VAT w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nie jest wystarczające samo dokonanie sprzedaży gruntu. Konieczne jest ustalenie, czy sprzedający w związku z konkretną transakcją podejmuje aktywne, profesjonalne działania właściwe dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie stanowią same przez się działalności gospodarczej, a sama liczba transakcji, zakres sprzedaży czy sam podział gruntu nie są jeszcze rozstrzygające. Decydujące znaczenie ma to, czy sprzedający angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, np. uzbraja teren, prowadzi działania marketingowe, przygotowuje nieruchomość do sprzedaży w sposób profesjonalny albo podejmuje inne działania wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Powyższa wykładnia znajduje potwierdzenie także w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym w interpretacji indywidualnej z dnia 20 lutego 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.878.2025.2.KAB, w której zaakcentowano, że sam podział nieruchomości nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli mieści się on w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie towarzyszy mu ciąg działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W przedstawionej sprawie działka nr (...) została nabyta przez Wnioskodawcę w szczególnych okolicznościach jako właściciela nieruchomości przyległej, w trybie przetargu ograniczonego do właścicieli nieruchomości sąsiednich. Nabycie całej nieruchomości nie miało celu handlowego ani zarobkowego, lecz było rozwiązaniem technicznym i organizacyjnym, przyjętym po to, aby umożliwić późniejsze rozdysponowanie odpowiednich części gruntu pomiędzy właścicieli sąsiednich nieruchomości, bez konieczności wcześniejszego podziału działki przez Gminę.

Istotne jest również, że Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego przy nabyciu działki nr (...). Dwie działki przeznaczone do sprzedaży nie były i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani ujmowane w rozliczeniach tej działalności. Nie były one i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych form udostępnienia, a ich sprzedaż ma nastąpić bez zysku, za cenę odpowiadającą cenie nabycia, proporcjonalnie do powierzchni wydzielonych części.

Wnioskodawca ujawnia jednocześnie, że po dokonanym podziale jedna z wydzielonych działek pozostaje jego własnością i będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Okoliczność ta nie wpływa jednak na ocenę skutków podatkowych sprzedaży dwóch pozostałych działek. Przedmiotem niniejszego wniosku są bowiem wyłącznie dwie działki przeznaczone do sprzedaży właścicielom nieruchomości sąsiednich.

W odniesieniu do dwóch działek przeznaczonych do sprzedaży Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Jedyną czynnością poprzedzającą sprzedaż był geodezyjny podział działki. Wnioskodawca nie będzie uzbrajał terenu, doprowadzał mediów, budował drogi, grodził działek, niwelował terenu, zamieszczał ogłoszeń, korzystał z pośredników ani występował o decyzje administracyjne zwiększające atrakcyjność gruntu. Sprzedaż będzie skierowana wyłącznie do dwóch konkretnych właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Taki zespół okoliczności przemawia za uznaniem, że planowana sprzedaż dwóch działek mieści się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności, a nie stanowi profesjonalnego, zorganizowanego i zarobkowego obrotu nieruchomościami. Planowana sprzedaż ma charakter jednostkowy i incydentalny, a jej przyczyną są wyłącznie szczególne okoliczności związane z nabyciem całej działki od Gminy (...) w trybie przetargu ograniczonego.

Nie zmienia tej oceny okoliczność, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych. Sam status czynnego podatnika VAT w innym obszarze aktywności nie przesądza o tym, że sprzedaż składnika majątku prywatnego automatycznie podlega VAT. Dla potrzeb podatku od towarów i usług każdorazowo należy zbadać, czy w odniesieniu do konkretnej czynności sprzedający występuje jako podatnik wykonujący działalność gospodarczą.

W konsekwencji planowana sprzedaż dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...) powinna zostać uznana za czynność dokonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie za działalność gospodarczą w rozumieniu art 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...), tj. działki nr (...) oraz działki nr (...), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem działki niezabudowanej nr (...), którą nabył Pan w 2025 r. od Gminy (...) do majątku prywatnego. Nabycie działki nr (...) nie nastąpiło w celu prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w celu osiągnięcia zysku ze sprzedaży gruntu.

Dokonał Pan podziału geodezyjnego działki nr (...) na trzy odrębne działki, z których dwie zostaną sprzedane właścicielom nieruchomości sąsiednich, a jedna będzie wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, niemniej działka ta nie będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Nie korzysta i nie będzie Pan korzystał z usług agencji nieruchomości ani innych podmiotów zajmujących się profesjonalnym przygotowaniem lub organizacją sprzedaży nieruchomości.

Nie odliczył Pan podatku VAT naliczonego przy nabyciu działki nr (...). Sprzedaż dwóch wydzielonych działek nastąpi za cenę odpowiadającą cenie nabycia, proporcjonalnie do powierzchni wydzielonych części, a zatem bez zamiaru osiągnięcia zysku na obrocie nieruchomością.

Przed sprzedażą dwóch wydzielonych działek nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W szczególności nie dojdzie do uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy drogi, ogrodzenia, niwelacji terenu, reklamy ani innych działań zwiększających atrakcyjność nieruchomości. Nie będzie Pan również występował o decyzję o warunkach zabudowy, warunki przyłączeniowe, pozwolenia ani inne decyzje administracyjne dotyczące tych dwóch działek. Jedyną czynnością administracyjną związaną z planowaną sprzedażą był geodezyjny podział nieruchomości.

Wszelkie wydatki związane z podziałem geodezyjnym oraz czynnościami formalnymi zostały sfinansowane z Pan majątku prywatnego, bez ujmowania ich w kosztach działalności gospodarczej oraz bez odliczania podatku VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...), tj. działki nr (...) oraz działki nr (...) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do przygotowania omawianej sprzedaży nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży opisanych we wniosku działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił/nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż przez Pana działek, wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Natomiast, czynność, którą Pan wykonał przed sprzedażą działek tj. podział działki nr (...), nie wskazuje na Pana aktywność „handlową” w przedmiocie obrotu nieruchomościami. Tym samym czynność tę należy zakwalifikować jako wykonaną w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując planowanej sprzedaży dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...), tj. działki nr (...) oraz działki nr (...) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, dokonując sprzedaży dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...), tj. działki nr (...) oraz działki nr (...) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując sprzedaż dwóch działek powstałych z podziału działki nr (...), tj. działki nr (...) oraz działki nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno–skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. W konsekwencji powołane interpretacje nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

lub

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.