Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.453.2026.1.KC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W roku 1997 Wnioskujący nabył grunty rolne (niezabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne o numerach 2, 3, 4, 5, 1 obręb ew. …, województwo …, powiat …, gmina … o łącznej powierzchni … ha) od osoby fizycznej w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej zapisano, że jest to gospodarstwo rolne bez zabudowań, w tym działka 1, która będzie przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Nabycie w roku 1997 r. nieruchomości rolnej tj. działki nr 1 odbyło się na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr. … dnia …1997 roku zawartego pomiędzy osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

Gospodarstwo rolne powstało w kwietniu 1997 roku. Do momentu rejestracji VAT jako podatnika VAT czynnego, tj. … maja 2008 roku Wnioskujący posiadał status rolnika ryczałtowego. Działka była wykorzystywana na potrzeby własne gospodarstwa rolnego np. było tam zboże przeznaczone na cele energetyczne.

Od rejestracji w VAT jako podatnika czynnego nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku VAT, bo takich czynności nie wykonywano.

Wnioskujący prowadził i prowadzi gospodarstwo rolne. Wnioskujący w ramach prowadzonej działalności rolniczej posiada status podatnika VAT czynnego. W ramach prowadzonej działalności rolniczej Wnioskujący uprawiał warzywa i zboża sprzedając je w ramach transakcji WDT. Z uwagi na warunki glebowe i oddalenie od głównych gruntów ww. działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej, mimo że wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Oprócz tego Wnioskujący prowadził i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której też miał status podatnika VAT czynnego. Tym niemniej działalność gospodarcza jest zawieszona od 2024 roku, zaś sam grunt (działka 1) nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, w szczególności nie był środkiem trwałym firmy. Grunt nie podlegał też wynajmowi ani dzierżawie.

W roku 2021 do Wnioskującego zgłosiła zwróciła się firma z chęcią wydzierżawienia działki 1 na farmę fotowoltaiczną. Wnioskujący podpisał umowę przedwstępną dzierżawy, bez żadnych korzyści finansowych, dawała ona tylko podstawę do ubiegania się przez potencjalnego inwestora – firma X do występowania w urzędach o decyzję środowiskową i warunki zabudowy niezbędne do złożenia wniosku do operatora systemu przesyłowego o warunki techniczne przyłączenia instalacji do sieci, bez tych warunków inwestycja nie doszłaby do skutku.

W czerwcu 2023 firma X Sp. z o.o. uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej PV … IV o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Decyzja została wydana bezterminowo. (Dla działki nr 1 została wydana w dniu … czerwca 2023 roku przez Wójta Gminy … decyzja nr … o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej PV … IV o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą). Przy tym decyzja o WZ na farmę fotowoltaiczną obejmowała całą działkę. Zgodnie z informacją uzyskaną z Urzędu Gminy … wynika, że decyzja nadal obowiązuje, bowiem ma charakter bezterminowy.

Ww. firma nie złożyła wniosku do operatora systemu przesyłowego o warunki techniczne przyłączenia instalacji do sieci i umowa przedwstępna dzierżawy samoczynnie wygasła. Przy tym statystyki pokazują, że z uwagi na stan sieci przesyłowych i wieloletni brak modernizacji nie ma warunków technicznych przyłączenia się do sieci – … 98% wniosków załatwia odmownie. To było też przyczyną niezłożenia ww. wniosku do operatora przesyłowego. Zatem jaszcze raz Wnioskujący podkreśla, że ww. umowa samoczynnie wygasła. Tym samym przedmiotowej działki gruntu nie można zabudować instalacją fotowoltaiczną bez przyłącza. Na dzień dzisiejszy jest więc tylko hipoteczna możliwość posadowienia urządzeń fotowoltaicznych, które nie są trwale związane z gruntem, a które są urządzeniami nie obiektami budowlanymi. Wnioskujący co prawda złożył wniosek do ww. firmy o rozpoczęcie procesu unieważnienia tej decyzji, ale firma X tego nie procedowała. Tym niemniej decyzja o WZ została wydana na rzecz ww. Spółki, która wystąpiła i otrzymała WZ, ale utraciła tytuł prawny do ww. gruntu i nie złożyła wniosku o jej unieważnienie. Skoro decyzja została wydana na wniosek i na rzecz ww. spółki tylko ona może wnioskować o administracyjne wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie wydanej decyzji.

Zatem jedyne zaangażowanie wnioskującego w ww. sprawę polegało na podpisaniu umowy przedwstępnej.

W roku 2025 Wnioskujący w wyniku informacji o tworzeniu planów ogólnych w Gminie … złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy dla 20 arów tzw. zabudowa siedliskowa przysługująca rolnikowi – dom plus zabudowania. Wnioskujący jak wskazał wyżej jest posiadaczem gospodarstwa bez zabudowań. Wnioskujący nie uzbrajał przedmiotowej działki 1 i nie dzielił na mniejsze z wydzieleniem drogi. Po pozytywnej diagnozie onkologicznej Wnioskujący posiadając kredyt na rachunku bieżącym podjął decyzję o sprzedaży ww. działki gruntu, ponieważ wynik leczenia jest dla Wnioskującego niewiadomy. W celu sprzedaży udał się do biura obrotu nieruchomościami, aby dać ogłoszenie.

W szczególności, w momencie sprzedaży przedmiotowa działka ewidencyjna o numerze 1 znajdowała się na terenie, który aktualnie nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Gminy w … nr … z dnia … października 2022 roku działka położona jest na terenach, których planowane przeznaczenie jest na cele rolne.

Dla terenu, na którym znajduje się działka ewidencyjna nr 1 nie została podjęta uchwała Rady Gminy, o której mowa w art. 8 oraz rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U. z 2024 r. poz. 278 t. j.), oraz nie wydano decyzji o ustaleniu obszaru rewitalizacji, w związku z powyższym przedmiotowa działka nie jest położona na obszarze rewitalizacji, ani nie stanowi Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Przedmiotowa działka ewidencyjna nr 1 nie była objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz dla przedmiotowej działki nie została wydana decyzja, określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (Dz.U. z 2025 r. poz. 567 t. j.).

Działka ewidencyjna nr 1 nie stanowiła gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi ani nie znajdują się w tym gruncie woda w jakimkolwiek zagłębieniu terenu powstałym w wyniku działalności człowieka.

W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę … działka nr 1 pow. … ha oznaczona była symbolem RVI – grunty orne dla pow. … ha, symbolem RIV b – grunty orne dla pow. … ha, symbolem RV – grunty orne o pow. … ha i symbolem PsV – pastwiska trwałe dla pow. … ha.

Dla działki nr 1 została wydana w dniu … kwietnia 2025 roku przez Wójta Gminy … decyzja nr … o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej, która dotyczy tylko części działki nr 1 obręb … . Ze sprzedanych … ha całej powierzchni działki 1, objęte decyzją o warunkach zabudowy jest tylko … ar.

Decyzję jedynie może wykonać rolnik, z uwagi ograniczenia wynikające z odrębnych przepisów (kształtowanie ustroju rolnego).

Przedmiotowa działka ewidencyjna nr 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2024 poz.423 z póż.zm.).

W związku z faktem, iż mamy do czynienia z nieruchomością rolną Wnioskujący sam dawał ogłoszenie na portalu e-rolnik udostępniony przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa co wymaga ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Na to ogłoszenie nikt nie odpowiedział. Wnioskujący nie podejmował żadnych innych działań tzw. marketingowych związanych ze sprzedażą przedmiotowego gruntu, jakby był deweloperem czy osobą zajmującą się obrotem nieruchomościami.

Doprecyzowując stan faktyczny Wnioskujący nadmienia, że osoba, która stała się nabywcą sama zwróciła się do Wnioskodawcy o zakup przedmiotowego gruntu. Jest to osoba fizyczna nieposiadająca nieruchomości rolnych.

W celu utworzenia gospodarstwa rolnego zakup musiał być dokonany za zgodą administracyjną Dyrektora KOWR.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przymusił Wnioskodawcę, w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do wykonania operatu szacunkowego. Sprzedaż została dokonana zgodnie z ustaleniami zawartymi w decyzji Dyrektora KOWR.

Przedmiotem sprzedaży była ww. działka nr 1, dla której w 2025 roku wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej obejmującą część działki nr 1. Przy czym tylko część działki podlega zabudowie siedliskowej.

W decyzji z 2025 roku o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej zostały wyznaczone linie rozgraniczające zasięg ww. decyzji od pozostałej części działki (… ha) – skan mapy. Maksymalny udział powierzchni zabudowy określono do … z … ar, bowiem w pkt 5 ust. 3 decyzji o WZ, określającym cyt. „warunki i wymaganie dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – udział powierzchni zabudowy – do …”.

Umowa przedwstępna dzierżawy nie weszła w życie i wygasła. Nabywcą działki został inny podmiot opisany w złożonym wniosku. Nabywca nabył nieruchomość rolną za zgodą Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z zobowiązaniem do prowadzenia działalności rolniczej.

Na dzień dzisiejszy była to jedyna sprzedaż dokonana przez Wnioskującego w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, która była dokonana w celu spłaty kredytu i pozyskania środków pieniężnych na leczenie. Poza tym osoba, która nabyła nieruchomość nie jest rolnikiem, więc nie skorzysta z warunków zabudowy siedliska.

Pytanie

Jeśli sprzedaż podlegałaby przepisom ustawy o podatku od towarów i usług to, czy opodatkowaniu podatkiem VAT podlega tylko transakcją zbycia części działki 1 – objęta decyzją o warunkach zabudowy z 2025 roku, czy całość sprzedanej działki nr 1?

Pana stanowisko w sprawie

Jeśli sprzedaż przedmiotowej działki podlegałaby przepisom ustawy o podatku od towarów i usług to ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy czym, w sytuacji, gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany. Tak wynika z interpretacji znak: 0113-KDIPT1-2.4012.356.2023.3.KT.

W efekcie tego w przypadku objęcia ustawą o podatku od towarów i usług przedmiotowej sprzedaży nieruchomości, tylko, cześć objęta zabudową siedliskową tej nieruchomości (działki nr 1) podlegałaby opodatkowaniu VAT, zaś pozostała część jako rolna korzystałaby ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Natomiast jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy o VAT:

Ponadto, stosownie do treści art. 15 ust. 5 ustawy o VAT:

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT:

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy o VAT) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Zatem rolnik, który dokona rejestracji i uzyska status podatnika podatku VAT czynnego – w świetle przepisów ustawy – prowadzi działalność gospodarczą (działalność rolniczą) opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 1997 r. nabył Pan grunty rolne (niezabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne o numerach 2, 3, 4, 5, 1 o łącznej powierzchni … ha) od osoby fizycznej w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego. Pana gospodarstwo rolne powstało w kwietniu 1997 r. Do momentu rejestracji, jako podatnika VAT czynnego, tj. do … maja 2008 r. posiadał Pan status rolnika ryczałtowego, a działka nr 1 była wykorzystywana na potrzeby własne gospodarstwa rolnego.

Od momentu Pana rejestracji, jako podatnika czynnego podatku VAT, działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Pana do działalności zwolnionej od podatku VAT, ponieważ takich czynności Pan nie wykonywał.

W 2021 r. zgłosiła się do Pana firma z chęcią wydzierżawienia działki 1 na farmę fotowoltaiczną. Podpisał Pan umowę przedwstępną dzierżawy, która dawała firmie X podstawę do występowania w urzędach o decyzję środowiskową i warunki zabudowy. W czerwcu 2023 r. firma X Sp. z o.o. uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej. Decyzja została wydana bezterminowo i obejmowała całą działkę. Decyzja nadal obowiązuje. Ww. firma nie złożyła wniosku do operatora systemu przesyłowego o warunki techniczne przyłączenia instalacji do sieci i umowa przedwstępna dzierżawy samoczynnie wygasła.

Przedmiotem sprzedaży była działka nr 1, dla której w 2025 r. także wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej obejmującą część działki nr 1.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe ma miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

W świetle całokształtu okoliczności sprawy nie sposób stwierdzić, że przedmiotowa działka była wykorzystywana tylko do celów prywatnych. Jak wynika z opisu sprawy nabył Pan działkę nr 1 z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego. W trakcie posiadania działki zawarł Pan umowę przedwstępną dzierżawy z firmą X Sp. z o.o., która planowała inwestycję polegającą na budowie farmy fotowoltaicznej.

Analizując przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje prawne oraz aktualne orzecznictwo stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana działki nr 1 – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT – stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Stosownie do art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W okolicznościach niniejszej sprawy należy zauważyć, że pomimo wydania w 2025 r. decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej, na podstawie której tylko część działki nr 1 podlega zabudowie siedliskowej, to nadal obowiązuje wydana w czerwcu 2023 r. decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej PV … IV o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, która obejmuje całą działkę. W tym świetle nie sposób przyjąć, że wyłącznie część działki 1 jest objęta decyzją o warunkach zabudowy. A zatem dostawa całej działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których, nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy nabył Pan grunty rolne od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, a zatem bez podatku VAT. Z kolei zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której podatnik nabył wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nie można zatem uznać, czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT czy też nie przysługiwało, skoro ww. nabycie nie było objęte podatkiem VAT. Oznacza to, że nie został spełniony warunek do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że dostawa całej działki 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak wskazano powyżej nie zostały spełnione warunki do zastosowania ww. zwolnień od podatku w stosunku do dostawy ww. działki. Tym samym dostawa całej działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż całej działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. W konsekwencji powołane interpretacje nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/wnioski albo/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.