Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.48.2026.2.AJB

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia czy planowana sprzedaż czterech działek nie będzie czynnością dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT. Uzupełniła go Pani pismem z 19 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem działki położonej w ... – obręb ..... Księga wieczysta … oznaczonej działką 1, Od dnia 25.09.1998 roku, gdy dziecko dorosło postanawiała Pani dzielić na działki budowlane. Syn dostanie jedną z pięciu działek w darowiźnie. Pozostałe czerty działki w przyszłości będą na sprzedaż. Uzyskano warunki zabudowy do każdej z podzielonych działek o nr 2, 3, 4, 5, 6. Wytyczono drogę wewnętrzną o nr ..... Podpisała Pani umowę z ... o doprowadzeniu siedzi elektrycznej. Niedługo zostanie podpisana umowa przedwstępna z ... o doprowadzeniu wody, którą musi Pani sama wybudować (sieć wodociągowa). Nie dała Pani publicznego ogłoszenia o sprzedaży działek, nie będzie Pani korzystała z biura nieruchomości.

Ponadto wskazała Pani, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Działka o nr 1 do momentu podziału była wykorzystywana jako ogródek. Na podstawie odpisu prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w … z dnia 9 czerwca 1998 r. spadek po zmarłej mamie AA nieruchomości położonej w ... przy ulicy …. składającej się z działek 8 i 1 stanowiący gospodarstwo rolne z zabudowaniami obszaru 4995 ha nabyli na podstawie ustawy mąż AB oraz dzieci AC, AD, AE, po ¼ części każdy z nich.

Dnia 25 września 1998 r. stała się Pani właścicielem działki nieruchomości położonej przy ulicy o nr 8 i 1. ZZ potwierdził kupno wyżej wymienionej nieruchomości, została opłacona opłata skarbowa.

Nieruchomość została wyremontowana.

31 lipca 1999 r. zawarła Pani związek małżeński i zmieniła nazwisko z B na C. 6 Grudnia 2001 r. urodził się syn AF, gdy dorósł postanowiła Pani podzielić działkę o nr 1 na działki budowlane.

Na Pani wniosek w styczniu 2025 r. zaczęto procedury i zbieranie dokumentów potrzebnych do podziału i wydanie decyzji. Pobrano mapy zasadnicze materiałów geodezyjnych i kartograficznych. Aby przejść do dalszych kroków inne instytucje musiały wyrazić pisemne zgody, że działki będą miały dostęp drogi, wody i prądu.

26 stycznia 2025 r. złożyła Pani wniosek do dystrybucji ... o przyłączenie i uzyskanie warunków przyłączenia, i zrealizowaniu umowy. W umowie jest napisane iż doprowadzenie prądu będzie do każdej z działek 2, 3, 4, 5, 6 lecz nie jest to jeszcze fizycznie zrealizowane.

17 lutego 2025 r. dostała Pani z Urzędu Miejskiego w ... zawiadomienie na Pani wniosek, że zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla realizacji zamierzenia polegające na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki 1 obr. …. 27 lutego 2025 roku ... wodociągi i kanalizacja sp. z o.o. … odpowiedział na wniosek z dnia 18 Lutego w sprawie o wydanie warunków technicznych do zaprojektowania sieci wodociągowej do działki 1 w celu zapewnienia dostawy wody.

19 sierpnia 2025 r. została wydana decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości obr. .... stanowiącą własność AC objętą księgą wieczystą o nr … oznaczone ewidencyjnie jako działka 1 o powierzchni 0,4762 ha zgodnie z mapą zawierającą projekt podziału. Podział polega na wydzieleniu nowych działek o nr 2 o powierzchni 0,0979 ha, 3 o powierzchni 0,0779 ha, 4 o powierzchni 0,0779 ha, 5 o powierzchni 0,0765 ha, 6 o powierzchni 0,0927 ha, 7 o powierzchni 0,0533 ha - jako droga dojazdowa (wewnętrzna).

29 grudnia 2025 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy na rzecz AC, która stała się decyzją ostateczną.

Droga wewnętrzna została wytyczona na Pani prośbę z dojazdem do działek. Trwa zamierzenie budowlane polegające na budowie sieci wodociągowej na rzecz AC reprezentowanej przez pełnomocnika … na lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na budowie sieci wodociągowej do działek Pani własności o nr 2, 3, 4, 5, 6. Działka o nr 2 będzie darowana synowi, a cztery kolejne działki będą do sprzedaży w przyszłości.

Na ten moment nie ma Pani żadnych nabywców na działki. Nie zawarła Pani żadnej umowy o sprzedaży działek. Nie podejmuje Pani działań z ogłoszeniem o sprzedaży działek. Nigdy nie sprzedawała Pani żadnej nieruchomości. Działki te nie są zabudowane.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż czterech działek budowlanych traktować jako działalność gospodarczą?

Czy sprzedaż tych działek jest zwolniona z podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie sprzedaż działek z majątku prywatnego nie jest działalnością gospodarczą, a co za tym idzie nie podlega podatkowi z działalności gospodarczej i wpisowi do CEIDEG. Uważa Pani, że Pani działanie nie miały związku z profesjonalnym działaniem w ramach działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości prywatnej. Jest Pani zdania, że powyższe działania polegają na zarządzaniu majątkiem prywatnym i nie mają nic wspólnego z działalnością gospodarczą, a co za tym idzie nie podlega podatki VAT. Była to jednorazowa sytuacja i w przyszłości nie będzie Pani zajmowała się sprzedażą.

Ponadto Pani wskazała, że Pani zdaniem planowana sprzedaż czterech działek powstałych z podziału jednej nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i nie była związana z działalnością gospodarczą.

Nie prowadzi Pani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Podział nieruchomości, uzbrojenie terenu oraz wystąpienie o warunki zabudowy miały na celu zwiększenie funkcjonalności oraz wartości mojego majątku prywatnego. Dokonała Pani podziału nieruchomości na 5 działek oraz jest Pani w trakcie przygotowań doprowadzeń.

Działania te miały na celu racjonalne zagospodarowanie nieruchomości oraz umożliwienie przekazania jednej z działek w drodze darowizny na rzecz Pani syna, a także dalsze ewentualne wykorzystanie pozostałych działek w przyszłości. Uzbrojenie terenu nie było elementem zorganizowanej działalności gospodarczej ani przygotowaniem do profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz działaniem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym i zabezpieczenia potrzeb mojej rodziny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE” :

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie Pani prowadzi Pani działalności gospodarczej. 25 września 1998 r. stała się Pani właścicielem działki o nr 8 i 1. Postanowiła Pani podzielić działkę o nr 1 na działki budowlane. Na Pani wniosek w styczniu 2025 r. zaczęto procedury i zbieranie dokumentów potrzebnych do podziału i wydanie decyzji. 26 stycznia 2025 złożyła Pani wniosek do dystrybucji ... o przyłączenie i uzyskanie warunków przyłączenia, i zrealizowaniu umowy o doprowadzenie prądu do każdej z działek 2, 3, 4, 5, 6. 17 lutego 2025 r. dostała Pani zawiadomienie, że na Pani wniosek zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla realizacji zamierzenia polegające na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki 1. 29 grudnia 2025 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy. 27 lutego 2025 roku ... wodociągi i kanalizacja sp. z o.o. ..... odpowiedział na wniosek z dnia 18 lutego w sprawie o wydanie warunków technicznych do zaprojektowania sieci wodociągowej do działki 1 w celu zapewnienia dostawy wody. 19 sierpnia 2025 r. została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki 1 na działki o nr 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 - jako droga dojazdowa (wewnętrzna). Droga wewnętrzna została wytyczona na Pani prośbę z dojazdem do działek. Trwa zamierzenie budowlane polegające na budowie sieci wodociągowej na Pani rzecz, do działek o nr 2, 3, 4, 5, 6.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa przy uwzględnieniu przytoczonego orzeczenia TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpią okoliczności, które wskazują, że planowaną sprzedaż przez Panią działek o nr 3, 4, 5, 6 należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż przez Panią działek będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Podjęła Pani szereg konkretnych czynności, które mają doprowadzić do zbycia ww. działek, wskazujących na charakter handlowy planowanej transakcji. Ciąg aktywnych działań, jakie Pani podjęła przed zawarciem umowy sprzedaży, ma charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca.

Podejmowane w opisie sprawy czynności/działania dotyczące planowanej sprzedaży działek, w tym m.in.: podział działki 1, uzyskanie warunków zabudowy dla realizacji zamierzenia polegającego na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, złożenie wniosku o przyłączenie i uzyskanie warunków przyłączenia prądu do każdej z działek o nr 3, 4, 5, 6, wytyczenie drogi wewnętrznej z dojazdem do działek, zamiar budowy sieci wodociągowej na Pani rzecz do ww. działek. Wskazane wyżej działania mają niewątpliwie charakter świadomych działań, nastawionych na sprzedaż nieruchomości, nie zaś rozporządzanie własnym majątkiem. Skala przedsięwzięcia i jego zorganizowany charakter wskazuje, że nie jest to ciąg zdarzeń typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Powyższe działania podjęte przez Panią – wbrew Pani stanowisku – świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Panią nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają planowaną sprzedaż działek o nr 3, 4, 5, 6 w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek o nr 3, 4, 5, 6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, 17 lutego 2025 r. dostała Pani zawiadomienie, że na Pani wniosek zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla realizacji zamierzenia polegającego na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki nr 1. 29 grudnia 2025 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy.

A zatem, w świetle powyższych okoliczności, działki powstałe z podziału działki nr 1 będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Wskazała Pani, że nie prowadzi działalności gospodarczej, a działka o nr 1 do momentu podziału była wykorzystywana jako ogródek. Tym samym z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zatem, planowana sprzedaż działek o nr 3, 4, 5, 6 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden warunek, o którym mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego oceniając całościowo Pani stanowisko uznałem je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.