Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.629.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 20 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości, a w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 lipca 2025 r. (data wpływu) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, dalej „Wnioskodawca”, nabył w drodze umowy darowizny następujące nieruchomości gruntowe (położone w miejscowości (…). jedn. Ewidencyjna (…) obręb (…)): 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 zwane dalej „Nieruchomościami”. Wskazane powyżej Nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy. Nieruchomości zostały nabyte w darowiźnie od ojca Wnioskodawcy. W związku z posiadaniem ww. Nieruchomości, Wnioskodawczyni rozważa w przyszłości sprzedaż ww. Nieruchomości na rzecz osób trzecich, poprzez ich odpłatne zbycie, w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż ww. Nieruchomości - może nastąpić na rzecz różnych nabywców, zarówno osób fizycznych, czy też osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub innych podmiotów gospodarczych.

Wnioskodawczyni, w żadnym zakresie nie prowadziła jak dotąd i nie zamierza prowadzić żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską czy jakąkolwiek inną działalnością w obszarze nieruchomości.

Wnioskodawczyni, wskazuje również, że:

- nie dokonywała podziału otrzymanych działek (Nieruchomości),

- nie wydzielała dróg wewnętrznych,

- nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży działek,

- nie uzbrajała terenu w postaci doprowadzenia mediów,

- nie grodziła działek,

- z własnej inicjatywy nie dokonywała działań i nakładów finansowych na Nieruchomości, które wskazywałyby na możliwość kwalifikacji czynności jako prowadzenie działalności gospodarczej,

- działki otrzymane w drodze darowizny nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży,

- użyczała nieodpłatnie kuzynowi działki dla celów jego gospodarstwa rolnego,

- działki leżą na obszarze, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale Wnioskodawczyni nie występowała o sporządzenie takiego planu (Uchwała Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (...) Dziennik Urzędowy Województwa (…) Nr (…) z dnia (…) Wnioskodawczyni nie będzie wykonywała ww. czynności również w przyszłości, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedawać pojedyncze działki, nie zamierza podejmować czynności skutkujących pozyskaniem ewentualnego inwestora, który byłby zainteresowany zakupem wszystkich bądź większości działek. Na ten moment, Wnioskodawczyni nie jest w stanie określić w jakiej perspektywie czasu chciałaby sprzedać pierwszą z pozostałych Nieruchomości, a decyzja w tym zakresie będzie uwarunkowana jej bieżącą sytuacją rodzinną i potrzebami ekonomicznymi. Planowana sprzedaż pierwszej działki jest inicjowana przez stronę Kupującą a nie przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie będzie ponosić żadnych nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży, jak również nie prowadzi i nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, takich jak internetowe portale ogłoszeniowe. Nie zamierza również korzystać z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W związku z planowaną sprzedażą w przyszłości ww. Nieruchomości, intencją Wnioskodawczyni jest potwierdzenie, że nie wystąpią przesłanki kwalifikujące Wnioskodawczyni jako podatniczki podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, iż:

1. Czy prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą? Jeśli tak, to od kiedy i w jakim zakresie?

Nie. 

2. Czy była/jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?

Nie.

3. Czy działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 były/są wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)?

Nie. Wnioskodawczyni nie prowadzi gospodarstwa rolnego, jest zatrudniona na umowę o pracę w innej miejscowości. Działki, lub część z działek, były jedynie użyczane nieodpłatnie Jej kuzynowi do jego działalności rolniczej (rolnik ryczałtowy, niebędący podatnikiem VAT czynnym).

4. Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Wnioskodawczyni nie była/nie jest rolnikiem ryczałtowym, jak również nie była/nie jest rolnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

5. Czy z przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości dokonywane były/są przez Panią zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczała/przeznacza Pani produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała/dokonuje Pani sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była/jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Wnioskodawczyni nie dokonywała zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych pochodzących z ww. Nieruchomości. Ewentualne płody rolne z ww. Nieruchomości lub siano były przeznaczane (nieodpłatnie) Jej kuzynowi na podstawie umowy użyczenia. Było to podyktowane jedynie faktem, że Wnioskodawczyni nie mieszka w pobliżu ww. działek, a ziemia rolna nie powinna stać odłogiem.

6. Czy działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 będące przedmiotem wniosku są niezabudowane czy zabudowane?

Działki są niezabudowane. 

7. W jaki dokładnie sposób wykorzystywała/wykorzystuje/będzie wykorzystywała Pani nabyte w drodze darowizny działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży? Czy były/są/będą one wykorzystywane do czynności:

a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b) zwolnionych od podatku od towarów i usług,

c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wnioskodawczyni weszła w posiadanie ww. działek w drodze darowizny. Nie używała ich do celów rolniczych, gdyż nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Traktowała nabyte działki jako kapitał własny i jej zabezpieczenie na przyszłość. Aby nieruchomości rolne nie stały odłogiem użyczała nieodpłatnie działki lub część działek swojemu kuzynowi, jednak nie czerpała z tego żadnego wynagrodzenia, świadczeń w naturze lub innych ekwiwalentów.

Nie wykorzystywała ww. działek ani do czynności opodatkowanych VAT, jak również zwolnionych z VAT czy też niepodlegających opodatkowaniu VAT.

8. Czy oprócz nieodpłatnego użyczenia kuzynowi działek dla celów jego gospodarstwa rolnego, udostępniała/udostępnia/będzie udostępniać Pani przedmiotowe działki osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a) w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

c) czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Nie.

9. Czy w związku ze sprzedażą działek zawarła/zamierza zawrzeć Pani z nabywcami przedwstępne umowy sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a) numerów działek objętych ww. umową,

b) jakie konkretnie warunki musiały/muszą zostać spełnione, aby doszło do sprzedaży ww. działek?

c) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązała się/zobowiąże się Pani na rzecz kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?

d) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał się/zobowiąże się kupujący aby doszło do sprzedaży przez Panią ww. działek?

e) jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Pani, a jakie na kupującym?

f) czy udzieliła/udzieli Pani nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

i. do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictw nabywcy ww. działek do występowania w Pani imieniu?

ii. jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Panią pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

Nie.

10. Czy przed sprzedażą działek zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwoleń?

Wnioskodawczyni nie planuje występować o pozwolenia na budowę przed sprzedażą. Zakłada się, że o takie pozwolenia będzie występował potencjalny kupujący po dokonaniu sprzedaży i to z jego inicjatywy zostanie wszczęta procedura administracyjna w tym zakresie.

Wnioskodawczyni nie zamierza podejmować żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedaży ww. działek.

11. Jakie czynności podejmowała/zamierza Pani podejmować w związku ze sprzedażą ww. działek?

Wnioskodawczyni nie podejmowała/zamierza podejmować żadnych czynności związanych ze sprzedażą ww. działek. To potencjalny kupujący skontaktował się z Wnioskodawczynią i zaproponował, że kupi od Niej ww. działki. Kontakt telefoniczny do Wnioskodawczyni, potencjalny kupujący otrzymał w Urzędzie Gminy (jednostce budżetowej gminy), na terenie której znajdują się przedmiotowe działki.

12. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Nie.

13. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Nie.

Wnioskodawczyni posiada również nieruchomość mieszkalną położoną w (...), w której aktualnie zamieszkuje i nie jest ona na ten moment przeznaczona w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości gruntowych (działek), które planowałaby w przyszłości sprzedać.

Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w przyszłości będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawczyni w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w przyszłości nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług a w konsekwencji planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Przepisy prawa podatkowego

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawa o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (np. działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem musi być wykonana przez profesjonalny podmiot, który w związku z jej wykonaniem spełnia definicje podatku od towarów i usług.

l tak, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Przy czym - co równie istotne na gruncie niniejszej sprawy - działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analiza przepisów

Analiza powyższych przepisów pozwala twierdzić, że opodatkowaniu VAT podlegają wyłącznie te czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki – tj. przedmiotowy i podmiotowy.

Warunek przedmiotowy zostanie spełniony wówczas gdy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - wskazanych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten reguluje m.in. dostawę towarów przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jak wskazano powyżej definicję towaru spełnia m.in. działka niezabudowana co oznacza ze sprzedaż działek (gruntów) stanowi odpłatną dostawę towarów w myśl ustawy o VAT. Nie ma zatem wątpliwości, iż w związku z dokonaniem sprzedaży działki gruntu warunek przedmiotowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony.

Dla okoliczności wskazanych w opisie sprawy kluczowe jest natomiast zbadanie czy w związku z dostawą działek został spełniony warunek podmiotowy co sprowadza się do ustalenia czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Mając na uwadze przedstawiony art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT ogólnie można stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie osoba fizyczna, która sprzedając nieruchomości czyni to tak jak profesjonalny podmiot zajmujący się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Z drugiej strony należy natomiast zaznaczyć że sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powołując się natomiast na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, dalej: Dyrektywa VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT).

Za kluczowe - w opinii Wnioskodawczyni - należy również uwzględnić, że wnioski płynące z przytoczonego wyroku wskazują jasno, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (pkt 36). Jednocześnie sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy VAT a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie aby, dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (pkt 37 - podobnie wyrok C-155/94 w sprawie Welcome Trust).

Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia. W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK1716/16), w którym wskazano, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12 z dnia 29 kwietnia 2014 r. sygn. akt I FSK 621/13 z dnia 9 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 811/13).

W opinii Wnioskodawczyni, w pełni aktualne są również tezy zawarte w wyroku NSA z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07 wskazujące na kryteria jakimi należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą a nie z zarządem majątkiem prywatnym. Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy m.in. że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń modelowego rozwiązania mającego zastosowanie w każdym przypadku (podobnie również wyrok z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt I FSK 1043/08).

W tym miejscu należy także wskazać m.in. na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 kwietnia 2021 r. (sygn. I SA/GI 1681/20), w którym wskazano m.in. że „działaniom skarżącego można by przypisać profesjonalny charakter działania gdyby w stosunkowo krótkim okresie od nabycia do sprzedaży, podjął szereg następujących po sobie ciągłych konsekwentnych i zamierzonych czynności ukierunkowanych bezpośrednio na zwiększenie wartości nieruchomości. Czynności, które by wymiernie wpływały na taką ocenę, o czym już wyżej wspomniano to m.in. uzbrojenie terenu, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, wystąpienie o opracowanie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zarejestrowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zbliżonym do usług developerskich. Działania strony, takiego zorganizowanego charakteru nie przybrały. W omawianym przypadku natomiast, gdyby celem skarżącej było uzyskiwanie korzyści majątkowych w ramach działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami podejmowane działania powinny mieć charakter bardziej intensywny, co do czasu jak i zakresu dokonywanych czynności”.

Nie sposób także pominąć wniosków wynikających z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 czerwca 2021 r. (sygn. l SA/Ol 277/21), w którym stwierdzono że „…nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

W tym miejscu należy także wskazać na ugruntowaną linię interpretacyjną organów podatkowych.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012.254.2019.1.AT wskazano: „Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 23 kwietnia 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM, w której stwierdził, że „…pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne rolnika czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach jednemu lub wielu nabywcom z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Za zasadne - w opinii Wnioskodawczyni - jest również wskazanie fragmentu odpowiedzi Ministra Finansów Inwestycji i Rozwoju z dnia 13 listopada 2019 r. (sygn. DD2.055.1.2019) kierowanej do Rzecznika Praw Obywatelskich, w której organ jednoznacznie wyjaśnił, iż: „Należy podkreślić, że nie ma podstaw prawnych, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mające na celu racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W opinii Wnioskodawcy, brak jest podstaw aby różnicować przedstawioną powyżej sytuacje prawną podatników i prezentować odrębne stanowisko na gruncie podatku od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy

Jak zostało wskazane już wcześniej, zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Nieruchomości na zasadach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego nie będzie nosiła cech działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opinii Wnioskodawczyni, podejmowane przez nią czynności w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie posiadają i nie będą posiadały cech profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami lub działalności deweloperskiej. Nie istnieją również żadne obiektywne przesłanki, które wskazywałyby na wyraźny związek przyczynowo-skutkowy między otrzymaniem Nieruchomości w formie darowizny i ewentualnym zamiarem dokonania sprzedaży Nieruchomości w przyszłości.

Wskazać bowiem należy, że z działalnością gospodarczą mamy do czynienia jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami cechuje się podejmowaniem szeregu działań związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży. Mając na uwadze szczegółowo przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, charakter podejmowanych przez Zainteresowanych działań wyklucza możliwość ich uznania za profesjonalne podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Przepisy prawa podatkowego nie powinny bowiem pozostawać w sprzeczności z ekonomicznym uzasadnieniem dokonywanych transakcji i trudno też oczekiwać, aby Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych faktycznych działań (jak ogłoszenia prywatne w Internecie), które pozwoliłyby Jej takich transakcji – tj. obrotu majątkiem prywatnym – dokonać.

Na brak wystąpienia przesłanki profesjonalnego „handlowca” w powyższym zakresie wskazuje również powoływany wcześniej wyrok WSA w Gliwicach z 16 kwietna 2021 r. (sygn. I SA/Gl 1681/20), w którym wskazano m.in. że działka ze względu na swoje rozmiary niewątpliwie determinowała działania skarżącego zmierzające do podziału działki na mniejsze tak, aby możliwe było ich zbycie. Nie można bowiem różnicować sytuacji osób fizycznych, które posiadają znaczny majątek osobisty od tych, których majątek ten nie przedstawia dużej wartości przyjmując, że podział działki na mniejsze każdorazowo wpisuje się w ciąg czynności, które przesądzają gospodarczy charakter działalności podatnika” (analogicznie wyrok WSA w Gliwicach z 18 listopada 2020 r. sygn. akt l SA/GI 389/20).

Za działalność profesjonalną nie można także każdorazowo uznawać uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przy czym Wnioskodawca zaznacza, że nie występował o takie decyzje o warunkach zabudowy jak również o sporządzenie planu miejscowego dla Nieruchomości. Jak wynika bowiem z wyroku WSA w Szczecinie z dnia 6 grudnia 2018 r. (sygn. I SA/Sz 689/18), wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy także należy zaliczyć do czynności związanych z wykonywaniem prawa własności, nie może ono być zatem traktowane jak aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 maja 2014 r. (sygn. I FSK 811/13). Okoliczność podziału nieruchomości dla umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i jest w okolicznościach sprawy uzasadnione. Na uwagę zasługuje także wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 5 marca 2020 r. (sygn. I SA/Rz 913/19), w którym stwierdzono że: „Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał się od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę, zdaniem Sądu nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości (…)”

W tym miejscu należy również wskazać na treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), zgodnie z którym jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta handlowca usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust 1 i 2 VI Dyrektywy VAT z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług i to bez względu na to czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy czy też wielokrotnie. Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez dana osobę jej majątku prywatnego.

Na gruncie niniejszej sprawy, majątek taki bowiem nabywany był na własne potrzeby Wnioskodawca (nabycie w drodze darowizny), a nie z przeznaczeniem na działalność handlową a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez nie może być uznana - w ocenie Wnioskodawcy - za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług.

Idąc dalej pogląd Wnioskodawcy o braku wystąpienia w przedmiotowej sprawie przesłanek typowych dla profesjonalnego „handlowca” potwierdza również szereg orzeczeń sądowo- administracyjnych. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dna 9 maja 2014 r. (sygn. l FSK 812/13), wskazał że: „Za nie znajdujące logicznego uzasadnienia należy uznać wywody Ministra Finansów sprowadzające się do prób udowodnienia tezy jakoby podjęcie przez stronę jakichkolwiek czynności poprzedzających sprzedaż w tym zamieszczenia ogłoszenia w prasie czy Internecie automatycznie przesądzało o konieczności uznania danej transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można wbrew twierdzeniom forsowanym przez organ oczekiwać, że nabywcy zawsze będą zgłaszać się sami z propozycjami zakupu do sprzedającego. Fakt, że z tych samych środków przekazu korzystają podmioty profesjonalnie wykonujące działalność gospodarczą nie może mieć tu decydującego znaczenia”.

Orzecznictwo i interpretacje indywidualne

Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych dany podmiot będzie podatnikiem tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej nie jest działaniem w charakterze podatnika a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne rolnika czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego takiej dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W tym miejscu należy wskazać, że dla ustalenia znaczenia pojęcia działalności gospodarczej na gruncie VAT wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe w licznych interpretacjach indywidualnych.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10 wskazano m.in. że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112 należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

W dalszej kolejności Trybunał unijny wskazał m.in. że „Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM Rec. S. 1-4295, pkt 58 z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL. Zb. Orz. s. 1-10157. pkt 39).

W opinii Wnioskodawcy fakt poszukiwania potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem działek poprzez ogłoszenia w prasie lub Internecie albo przy udziale pośredników nieruchomości nie może być w dzisiejszych czasach uznawane za charakterystyczne dla profesjonalnej działalności gospodarczej. Opinie Wnioskodawczyni w powyższym zakresie potwierdzają m.in. następujące orzeczenia:

1) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 kwietnia 2012 r. (sygn. I FSK 1118/111- „…logiczne choćby ze względów finansowych i pragmatycznych jest wnioskowanie że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami to jest równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo – profesjonalnie…”;

2) wyrok WSA w Łodzi z dnia 14 czerwca 2018 r. (sygn. I SA/Łd 174/18) – „W szczególności zdaniem sądu, jeśli dana osoba zamierza podjąć działalność w zakresie handlu nieruchomościami, (to zazwyczaj nie zleca sprzedaży nieruchomości pośrednikowi). Trudno bowiem w takim przypadku mówić, że sprzedający jest aktywnym handlowcem. Przeciwnie zlecenie wyszukania nabywców pośrednikowi świadczy o bierności sprzedawcy, a nie o aktywności. Jego aktywność sprowadza się do podpisania umowy z pośrednikiem (i wydaje się, że aktualnie od zawodowego handlowca nieruchomościami należałoby oczekiwać np. profesjonalnie przygotowanej strony internetowej prezentującej oferowane do sprzedaży nieruchomości, a nie zlecanie sprzedaży pośrednikowi (…)”;

3) wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 listopada 2019 r. (sygn. I SA/Łd 416/191 – „Po szóste poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące gospodarczą. Zwykle ogłoszenia to nie reklama, która charakteryzuje profesjonalistów na rynku obrotu nieruchomościami”.

Analiza wskazanych powyżej okoliczności oraz tezy wynikające z powołanych wyroków i interpretacji indywidualnych pozwalają twierdzić, że czynności podejmowane (lub podjęte w przyszłości) przez Wnioskodawcę w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości w żadnym stopniu nie kwalifikują się jako czynności wykonywane przez „profesjonalnych” handlowców gdyż - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży nie prowadziła i nie będzie prowadzić działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, nie posiada również podstawowej wiedzy dotyczącej obrotu nieruchomościami oraz obowiązków z tym związanych.

Podsumowanie

W opinii Wnioskodawczyni w okolicznościach przedstawionych w treści wniosku nie wystąpiły zatem okoliczności umożliwiające uznanie sprzedaży Nieruchomości za działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Świadczą o tym bowiem następujące fakty tj. Wnioskodawczyni:

· nie dokonywała podziału otrzymanych działek (Nieruchomości),

· nie wydzielała dróg wewnętrznych,

· nie podejmowała działań marketingowych celu sprzedaży działek,

· nie uzbrajała terenu w postaci doprowadzenia mediów,

· nie grodziła działek,

· z własnej inicjatywy nie dokonywała działań i nakładów finansowych na Nieruchomości, które wskazywałyby na możliwość kwalifikacji czynności jako prowadzenie działalności gospodarczej,

· działki otrzymane w drodze darowizny nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży,

· użyczała nieodpłatnie kuzynowi działki dla celów jego gospodarstwa rolnego,

· działki leżą na obszarze, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale Wnioskodawczyni nie występowała o sporządzenie takiego planu (Uchwala Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 24.05.2011 r. Dziennik Urzędowy Województwa (…) Nr (…) z dnia (…)).

Wnioskodawczyni nie będzie świadczyła również ww. czynności przed sprzedażą Nieruchomości.

Należy również wskazać, że Wnioskodawczyni, w żadnym zakresie nie prowadziła jak dotąd i nie zamierza prowadzić żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską czy jakąkolwiek inną działalnością w obszarze nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że Wnioskodawczyni - w związku z planowana sprzedażą Nieruchomości - będzie działać w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Oznacza to, że Wnioskodawczyni nie można przypisać przymiotu podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zatem sprzedaż Nieruchomości będzie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że nabyła Pani w drodze umowy darowizny Nieruchomości gruntowe nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Rozważa Pani w przyszłości sprzedaż ww. Nieruchomości na rzecz osób trzecich. Nie dokonywała Pani podziału działek, nie wydzielała dróg wewnętrznych, nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży działek, nie uzbrajała terenu w postaci doprowadzenia mediów oraz nie grodziła działek. Z własnej inicjatywy nie dokonywała Pani działań i nakładów finansowych na Nieruchomości. Użyczała Pani nieodpłatnie kuzynowi działki dla celów jego gospodarstwa rolnego, jednak nie czerpała Pani z tego żadnego wynagrodzenia, świadczeń w naturze lub innych ekwiwalentów. Działki leżą na obszarze, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale nie występowała Pani o jego sporządzenie.

Ponadto, nie zamierza Pani podejmować czynności skutkujących pozyskaniem ewentualnego inwestora, który byłby zainteresowany zakupem wszystkich bądź większości działek. Nie ponosiła i nie będzie Pani ponosić żadnych nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży. Nie zamierza Pani również korzystać z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej oraz gospodarstwa rolnego. Traktowała Pani nabyte działki jako kapitał własny oraz zabezpieczenie na przyszłość. Nie zamierza Pani zawierać z nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży. Nie planuje Pani występować o pozwolenia na budowę przed sprzedażą. Nie zamierza Pani podejmować żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedaży ww. działek. Nie podejmowała oraz nie zamierza podejmować Pani żadnych czynności związanych ze sprzedażą ww. działek. Nie prowadziła i nie zamierza Pani prowadzić żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską czy jakąkolwiek inną działalnością w obszarze nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku, gdyby na dzień sprzedaży Nieruchomości okoliczności sprawy uległy zmianie, wydana interpretacja nie wywołuje skutków prawnopodatkowych.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja również nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie powołanych przez Panią wyroków sądów należy zauważyć, iż wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.