Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.640.2026.1.AJB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania otrzymanego odszkodowania za czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości za wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

… (dalej jako Wnioskodawca) jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w ..., stanowiącej działkę nr 1 (…), obszaru 0,0531 ha (pięćset trzydzieści jeden metrów kwadratowych), przy ul. … dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą nr … zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (kamienicą). Nieruchomość ta stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy w udziale 11/24. W tym budynku Wnioskodawca zamieszkuje. W budynku zamieszkuje również rodzina Wnioskodawcy, a część znajdujących się w nim lokali jest wynajmowana osobom trzecim na cele mieszkaniowe w ramach najmu długoterminowego.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Status ten związany jest z prowadzonym najmem lokali. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej, ani innej działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, nie jest więc przedsiębiorcą w rozumieniu przepisu art. 4 ust. 1-3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo Przedsiębiorców (t.j.Dz.U.2025.1480 ze zm.) z tego tytułu. Prowadzi On działalność gospodarczą związaną z oprogramowaniem, która nie jest związana z opisaną transakcją.

Nieruchomość Wnioskodawcy jest nieruchomością władnącą posiadającą uprawnienie wynikające ze służebności drogi koniecznej przez nieruchomości stanowiące działki: działkę nr 2 (obecnie działki 2/1 i 2/2) objętą księgą wieczystą …, działkę nr 3 objętą księgą wieczystą … oraz przez działkę nr 4 objętą księgą wieczystą … zgodnie z przebiegiem w wariancie 3 ustalonym w opinii biegłego geodety …, stanowiącym załącznik do postanowienia Sądu Rejonowego w ... VII Wydział Cywilny z dnia 22 grudnia 2017 roku, sygn. akt …. Rzeczone postanowienie Sądu Rejonowego w ... jest prawomocne.

Służebność ta zapewnia dostęp do nieruchomości Wnioskodawcy i możliwość korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością został deweloper - …, realizujący inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Przed zawarciem porozumienia z Wnioskodawcą deweloper rozpoczął już realizację inwestycji budowlanej.

Jeszcze przed zawarciem umowy deweloper faktycznie uniemożliwił wykonywanie służebności drogi koniecznej poprzez ogrodzenie nieruchomości obciążonej oraz wykonanie robót ziemnych w miejscu dotychczasowego przebiegu drogi koniecznej. Ograniczenie możliwości korzystania ze służebności nastąpiło zatem przed zawarciem umowy i było konsekwencją jednostronnych działań dewelopera podjętych bez uprzedniej zgody Wnioskodawcy.

W związku z prowadzoną inwestycją strony zawarły umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której doszło m.in. do zmiany przebiegu służebności drogi koniecznej oraz uregulowania skutków czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości korzystania z tej służebności. Wynagrodzenie z tytułu zmiany przebiegu służebności drogi koniecznej zostało oddzielone od odszkodowania za skutki czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości korzystania ze służebności. W umowie strony wyraźnie rozróżniły:

-        wynagrodzenie za zgodę na zmianę przebiegu służebności - 35.000 zł netto + VAT.

-        odszkodowanie za ograniczenie wykonywania służebności i uciążliwości inwestycji - 85.000 zł.

Istotne jest również to, że ograniczenie w możliwości korzystania z nieruchomość zostało już dokonane przed zawarciem umowy poprzez posadowienie metalowego płotu w około nieruchomości obciążonej przez Dewelopera w taki sposób, iż wykonywanie służebności nie było możliwe.

Deweloper rozpoczął prace budowlane takie jak ogrodzenie nieruchomości i wykopanie ziemi w miejscu dotychczasowej drogi koniecznej bez wiedzy i uprzedniej zgody Wnioskodawcy.

Zgodnie z umową, przez okres nie dłuższy niż 25 miesięcy od dnia jej zawarcia miało nastąpić czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej. Ograniczenia te były bezpośrednio związane z realizowaną przez dewelopera inwestycją budowlaną.

W umowie wskazano, że skutkami ograniczenia lub wyłączenia możliwości wykonywania służebności będą w szczególności:

-        czasowe zamknięcie komunikacji od strony podwórza,

-        utrudnienia logistyczne związane z codziennym korzystaniem z nieruchomości,

-        hałas, zapylenie, wibracje i inne immisje związane z robotami budowlanymi,

-        ograniczenia w dostępie dla służb komunalnych,

-        konieczność korzystania z mniej funkcjonalnego sposobu dostępu do nieruchomości, zwiększony ruch osób przez części wspólne budynku,

-        zwiększone ryzyko uszkodzeń części wspólnych, oraz obniżenie atrakcyjności wynajmowanych lokali.

Umowa przewiduje również, że odszkodowanie wiąże się też z możliwością powstania roszczeń ze strony lokatorów związanych z obniżeniem funkcjonalności nieruchomości w tym o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy najmu w trybie art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j.Dz.U.2026.795 ze zm.) (dalej jako k.c.) lub art. 664 § 1 k.c. zgodnie z którym jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad jak i możliwości wypowiedzenia przez najemców umowy w trybie z art. 664 § 2 k.c.

W związku z opisanymi ograniczeniami i uciążliwościami deweloper zobowiązał się do zapłaty na rzecz współwłaścicieli nieruchomości łącznego odszkodowania w kwocie 85.000 zł z czego 11/24 przypadło Wnioskodawcy. Umowa określa tę kwotę jako odszkodowanie należne z tytułu czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości wykonywania służebności oraz związanych z tym uciążliwości. Kwota ta nie została uzależniona od zakresu jakichkolwiek świadczeń wykonywanych przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera, lecz miała stanowić rekompensatę za negatywne skutki inwestycji realizowanej przez dewelopera oraz za ograniczenie możliwości korzystania z praw przysługujących właścicielom nieruchomości władnącej jak również lokatorom.

Odszkodowanie zostało określone przez strony w sposób ryczałtowy. Jego wysokość nie jest uzależniona od faktycznego zakresu wykorzystania nieruchomości przez dewelopera, liczby przejazdów, czasu korzystania z nieruchomości ani innych parametrów charakterystycznych dla wynagrodzenia za świadczenie usług.

Umowa przewiduje również dodatkowe odszkodowanie należne w przypadku przekroczenia przez dewelopera uzgodnionego okresu ograniczenia możliwości wykonywania służebności. Ponadto strony postanowiły, że wypłacone odszkodowanie ma zaspokajać wszelkie roszczenia związane z czasowym ograniczeniem lub wyłączeniem możliwości wykonywania służebności oraz związanymi z tym uciążliwościami.

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy otrzymana kwota odszkodowania za czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też ma charakter odszkodowawczy pozostający poza zakresem opodatkowania VAT.

Pytanie

Czy otrzymana kwota odszkodowania za czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też ma charakter odszkodowawczy pozostający poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy otrzymana kwota odszkodowania za czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości ma charakter odszkodowawczy pozostający poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2025.775 ze zm. - dale jako ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Podobne regulacje w tym zakresie zawierają przepisy art. 14 i 24 Dyrektywy VAT.

Warto również wskazać, iż szczegółowe przesłanki pozwalające na stwierdzenie, czy na gruncie podatku VAT następuje świadczenie usług, wynikają z orzecznictwa ETS. Trybunał, analizując kwestię świadczenia usług, wypracował następujące warunki, których łączne spełnienie umożliwia uznanie określonej czynności za odpłatne świadczenie usług:

1.    w ramach danego stosunku prawnego muszą istnieć co najmniej dwa podmioty, z których jeden będzie świadczył usługę, drugi zaś będzie ich konsumentem (przykładowo wyrok ETS z dnia 29 lutego 1996 r. w sprawie C-215/94 - Jurgen Mohr przeciwko Finanzamt Bad Segeberg),

2.    stosunek prawny łączący usługodawcę i usługobiorcę opiera się na zasadzie wzajemności (przykładowo wyrok ETS z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 - R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden),

3.    pomiędzy daną usługą a otrzymanym, w zamian za jej wykonanie, wynagrodzeniem istnieje bezpośredni i czytelny związek (przykładowo wyrok z dnia 5 lutego 1981 r. w sprawie C-154/80 - Staatssecretaris van Financien przeciwko Association cooprative „Coóperatieve Aardappeienbewaarplaats GA”).

Jednocześnie, aby dane świadczenie mieściło się w zakresie opodatkowania VAT, musi być dokonane przez podatnika VAT działającego w takim charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, że zawarcie umowy wiązało się z określonym zachowaniem Wnioskodawcy, to zachowanie to dotyczyło wykonywania przez niego uprawnień właścicielskich związanych z nieruchomością władnącą oraz ochrony przysługującego mu prawa służebności. W tym zakresie Wnioskodawca nie działał jako usługodawca prowadzący działalność gospodarczą, lecz jako właściciel nieruchomości chroniący własne prawa majątkowe.

Z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz sądów administracyjnych wynika, że dla uznania określonej czynności za odpłatne świadczenie usług niezbędne jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy otrzymaną płatnością a konkretnym świadczeniem wykonywanym przez podatnika na rzecz drugiej strony stosunku prawnego. Otrzymana kwota musi stanowić rzeczywiste wynagrodzenie za określone zachowanie podatnika, a pomiędzy stronami powinien istnieć stosunek prawny zakładający wymianę świadczeń wzajemnych.

W przedstawionym stanie faktycznym taka sytuacja nie występuje.

Otrzymana przez Wnioskodawcę kwota nie stanowi zapłaty za wykonanie jakiejkolwiek usługi na rzecz dewelopera. Jej wypłata nie jest związana z podjęciem przez Wnioskodawcę określonych działań na rzecz dewelopera, nie stanowi wynagrodzenia za wykorzystanie przez dewelopera nieruchomości Wnioskodawcy ani nie pozostaje w związku z jakimkolwiek świadczeniem wykonywanym przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT.

Przeciwnie, okoliczności sprawy wskazują, że kwota ta została wypłacona jako rekompensata za ograniczenie praw przysługujących Wnioskodawcy jako współwłaścicielowi nieruchomości władnącej oraz za negatywne skutki realizowanej przez dewelopera inwestycji budowlanej. Szczególne znaczenie ma okoliczność, że jeszcze przed zawarciem umowy deweloper faktycznie uniemożliwił wykonywanie służebności drogi koniecznej poprzez ogrodzenie nieruchomości obciążonej oraz wykonanie robót ziemnych w miejscu dotychczasowego przebiegu służebności. Ograniczenie możliwości korzystania ze służebności nastąpiło zatem przed zawarciem umowy i było skutkiem jednostronnych działań dewelopera.

Oznacza to, że źródłem wypłaty nie było uzyskanie przez dewelopera określonego świadczenia od Wnioskodawcy, lecz konieczność uregulowania skutków ograniczenia wykonywania służebności oraz związanych z tym uciążliwości, w tym na przyszłość. Umowa zawarta przez strony miała charakter następczy wobec wcześniej zaistniałego stanu faktycznego i służyła określeniu zasad rekompensaty za skutki realizowanej inwestycji.

Szczególnego znaczenia nabiera okoliczność, że strony świadomie rozdzieliły wynagrodzenie należne za zmianę przebiegu służebności od odszkodowania będącego przedmiotem niniejszego wniosku. Wynagrodzenie za zmianę przebiegu służebności zostało określone jako kwota netto powiększona o  VAT oraz miało zostać udokumentowane fakturą VAT. Natomiast kwota 85.000 zł została przez strony określona jako odszkodowanie związane z ograniczeniem wykonywania służebności i skutkami inwestycji budowlanej. Skoro strony odrębnie określiły wynagrodzenie za czynność prawną stanowiącą świadczenie wzajemne, brak jest podstaw do uznania, że również odszkodowanie stanowi zapłatę za tę samą czynność.

Wysokość odszkodowania nie została uzależniona od liczby przejazdów, zakresu korzystania z nieruchomości przez dewelopera, czasu wykonywania określonych czynności przez Wnioskodawcę ani od jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. Kwota ta miała rekompensować skutki czasowego ograniczenia wykonywania służebności, utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości, pogorszenie warunków zamieszkiwania, zwiększone ryzyko uszkodzeń części wspólnych budynku, hałas, zapylenie, utrudnienia komunikacyjne oraz ryzyko powstania roszczeń po stronie najemców lokali. Otrzymana płatność pełni zatem funkcję czysto kompensacyjną, a nie wynagrodzeniową. Jej celem jest naprawienie lub zrekompensowanie uszczerbku majątkowego i niemajątkowego związanego z czasowym ograniczeniem wykonywania służebności oraz skutkami inwestycji prowadzonej przez dewelopera. Tego rodzaju świadczenia nie stanowią zapłaty za dostawę towarów ani za świadczenie usług i pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Co więcej Wnioskodawca sam zamieszkuje nieruchomość władnącą i uciążliwości dotyczą również jego życia prywatnego.

Prawidłowość powyższego stanowiska znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak i w krajowym orzecznictwie sądów administracyjnych. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wielokrotnie wskazywał, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wyłącznie takie świadczenia, w przypadku których istnieje bezpośredni związek pomiędzy wykonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem.

W wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 Tolsma Trybunał stwierdził, że świadczenie podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy pomiędzy stronami istnieje stosunek prawny zakładający wymianę świadczeń wzajemnych, a otrzymana zapłata stanowi rzeczywisty ekwiwalent świadczonej usługi.

Podobnie w wyroku z dnia 18 lipca 2007 r. w sprawie C-277/05 Societe Thermale d’Eugenie-les- Bains Trybunał wskazał, że świadczenia mające charakter odszkodowawczy, których celem jest naprawienie lub zrekompensowanie szkody, nie stanowią wynagrodzenia za usługę i pozostają poza zakresem opodatkowania VAT.

W orzecznictwie TSUE konsekwentnie podkreśla się, że nie każda płatność otrzymana przez podatnika stanowi wynagrodzenie za usługę. Decydujące znaczenie ma rzeczywista funkcja ekonomiczna płatności oraz ustalenie, czy po stronie otrzymującego płatność występuje świadczenie wykonywane na rzecz podmiotu dokonującego zapłaty.

W przedstawionym stanie faktycznym funkcja ekonomiczna wypłaconej kwoty jest jednoznacznie kompensacyjna. Odszkodowanie zostało przyznane z uwagi na ograniczenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej, pogorszenie sposobu korzystania z nieruchomości, zwiększenie uciążliwości związanych z zamieszkiwaniem i wynajmem lokali oraz ryzyko wystąpienia dalszych negatywnych konsekwencji majątkowych.

Nie można uznać, że Wnioskodawca świadczył na rzecz dewelopera usługę polegającą na tolerowaniu określonego stanu faktycznego. Deweloper jeszcze przed zawarciem umowy samodzielnie rozpoczął realizację inwestycji, ogrodził nieruchomość oraz uniemożliwił wykonywanie służebności. Ograniczenie uprawnień Wnioskodawcy nie powstało więc wskutek wykonania przez niego zobowiązania wobec dewelopera, lecz było następstwem działań podjętych jednostronnie przez dewelopera.

Zawarcie umowy nie doprowadziło do powstania nowego świadczenia wykonywanego przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera. Strony jedynie uregulowały skutki już istniejącego stanu faktycznego oraz określiły wysokość rekompensaty za ograniczenie praw przysługujących właścicielom nieruchomości władnącej.

Należy również zwrócić uwagę, że odszkodowanie zostało określone jako świadczenie ryczałtowe, którego wysokość nie zależy od stopnia wykorzystania nieruchomości przez dewelopera, zakresu prowadzonych robót budowlanych ani czasu rzeczywistego korzystania z nieruchomości. Takie ukształtowanie świadczenia jest charakterystyczne dla rekompensaty odszkodowawczej, a nie dla wynagrodzenia za usługę.

Za odszkodowawczym charakterem świadczenia przemawia również fakt, że umowa przewiduje dodatkowe odszkodowanie za każdy rozpoczęty miesiąc przekroczenia ustalonego okresu ograniczenia możliwości wykonywania służebności. Konstrukcja ta odpowiada mechanizmowi naprawienia dalszej szkody wynikającej z przedłużającego się ograniczenia prawa, a nie wynagrodzeniu za jakiekolwiek świadczenie wykonywane przez Wnioskodawcę.

Kwoty wypłacane w celu naprawienia lub zrekompensowania uszczerbku nie podlegają opodatkowaniu VAT, jeżeli nie można wskazać konkretnego świadczenia wzajemnego wykonywanego przez otrzymującego płatność. Jeżeli zasadniczym celem wypłaty jest rekompensata negatywnych następstw określonego zdarzenia lub zachowania drugiej strony, brak jest podstaw do uznania takiej płatności za wynagrodzenie za usługę.

W niniejszej sprawie nie istnieje bezpośredni i ekwiwalentny związek pomiędzy wypłaconym odszkodowaniem a jakimkolwiek świadczeniem realizowanym przez Wnioskodawcę. Otrzymana kwota stanowi wyłącznie rekompensatę za ograniczenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości i ryzyka. Nie jest natomiast zapłatą za działanie, zaniechanie lub tolerowanie określonego stanu rzeczy wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera.

W konsekwencji otrzymana przez Wnioskodawcę kwota odszkodowania nie stanowi wynagrodzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego. Stronami tego stosunku są:

•      odbiorca (nabywca) usługi, oraz

•      podmiot świadczący usługę.

Aby czynność podlegała opodatkowaniu, musi być odpłatna, czyli dokonana za wynagrodzeniem. O czynności dokonanej za wynagrodzeniem można mówić w sytuacji, gdy:

•      istnieje ścisły związek pomiędzy wykonanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty na relacjach cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami,

•      wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu,

•      związek, o którym mowa powyżej, ma charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że odpłatność następuje za dane świadczenie.

Przepisy dotyczące funkcjonowania podatku VAT w krajach członkowskich Unii Europejskiej podlegają harmonizacji na zasadach określonych Dyrektywą Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), zwaną dalej Dyrektywą 2006/112/WE. Uszczegółowieniem zasad obowiązywania i funkcjonowania podatku VAT określonych w Dyrektywie 2006/112/WE są wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

Kwestia odpłatności była niejednokrotnie rozpatrywana przez TSUE.

Jak zauważył Trybunał w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise:

Natomiast w wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma a Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden TSUE wskazał, że:

Z wyroku TSUE z 20 stycznia 2022 r. w sprawie C-90/20 ws. Apcoa Parking Danmark, wynika zaś, że aby świadczenie usług można było uznać za odpłatne, i wobec tego opodatkowane podatkiem VAT, to pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą musi istnieć stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych - usługi i wynagrodzenia, między którymi istnieje bezpośredni związek.

Również w opinii Rzecznika Generalnego przedstawionej 7 czerwca 2018 r. w sprawie C‑295/17 znajduje się odniesienie do kwestii odpłatności (w pkt 34):

Zatem z odpłatnością za dostawę towarów lub świadczenie usług mamy do czynienia w sytuacji, gdy pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usługi a zapłatą istnieje stosowny związek.

Z przytoczonego orzecznictwa TSUE można wyprowadzić następujące warunki dotyczące uznania czynności za odpłatne świadczenie usług:

•      musi istnieć usługa, a więc określone zachowanie usługodawcy na rzecz usługobiorcy,

•      usługa musi mieć beneficjenta (konsumenta); oznacza to, że usługa musi wiązać się z powstaniem określonej i bezpośredniej korzyści po stronie usługobiorcy,

•      musi istnieć odpłatność, czyli wynagrodzenie za usługę; istotne przy tym jest, aby istniał bezpośredni związek między zapłaconym wynagrodzeniem a wykonaną usługą.

Opodatkowaniu podlegają tylko takie transakcje, w ramach których występuje możliwy do zidentyfikowania konsument towarów lub usług. W związku z powyższym zaniechanie działania lub tolerowanie czynności lub sytuacji podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedną ze stron transakcji można uznać za bezpośredniego beneficjenta usługi.

Pojęcie świadczenia – które składa się na istotę usługi – należy interpretować odwołując się do przepisów prawa cywilnego, tj. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 353 § 2 kodeksu cywilnego:

Świadczeniem jest więc każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu, na które może się składać:

•      działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby),

•      zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie).

Wyjaśnić należy, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. W tym zakresie należy posiłkować się regulacjami zawartymi w Kodeksie cywilnym.

Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 kodeksu cywilnego).

Zgodnie z treścią art. 471 kodeksu cywilnego:

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, przy czym musi zaistnieć adekwatny związek przyczynowy pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczenie w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Zatem jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie ma bezpośredniego związku z czynnością mającą charakter świadczenia, wówczas kwota wypłaconych odszkodowań nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, i jako taka nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Ustalanie statusu wypłacanej rekompensaty, jako podlegającej bądź niepodlegającej opodatkowaniu VAT należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem.

Jednocześnie wskazać należy, że przepisy dotyczące immisji – czyli oddziaływania jednej nieruchomości na inną – znajdują się m.in. w art. 144 Kodeksu cywilnego:

Art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z treścią powołanego wyżej art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Powołany przepis wskazuje wyraźnie, że na gruncie ustawy o VAT czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie nie tylko samo działanie, ale także zaniechanie.

Jak stwierdzono wyżej świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy. Tak rozumiane świadczenie wykonywane jest w uzgodnieniu i w interesie drugiej strony.

Ustalanie statusu wypłacanego wynagrodzenia jako podlegającego bądź niepodlegającego opodatkowaniu VAT, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem.

Zaznaczyć należy również, że bez znaczenia pozostaje nazwa danej płatności. Istotnym jest natomiast, czy stanowi ona zapłatę za konkretne świadczenie, czy też jest odszkodowaniem w znaczeniu wyżej opisanym.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Z opisu sprawy wynika, że będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym najmem lokali jest Pan współwłaścicielem nieruchomości położonej w ..., stanowiącej działkę nr 1 zabudowaną budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. W ww. budynku zamieszkuje Pan oraz Pana rodzina, a część znajdujących się w nim lokali jest wynajmowana osobom trzecim na cele mieszkaniowe w ramach najmu długoterminowego. Nieruchomość posiada uprawnienie wynikające ze służebności drogi koniecznej przez nieruchomości stanowiące działki: działkę nr 2 (obecnie działki 2/1 i 2/2), działkę nr 3 oraz przez działkę nr 4.

Właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością został deweloper, realizujący inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z prowadzoną inwestycją strony zawarły umowę, na podstawie której doszło m.in. do uregulowania skutków czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości korzystania z tej służebności w zamian za odszkodowanie w kwocie 85.000 zł, z czego 11/24 przypadło Panu. Umowa określa tę kwotę jako odszkodowanie należne z tytułu czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości wykonywania służebności oraz związanych z tym uciążliwości. W umowie wskazano, że skutkami ograniczenia lub wyłączenia możliwości wykonywania służebności będą w szczególności:

-        czasowe zamknięcie komunikacji od strony podwórza,

-        utrudnienia logistyczne związane z codziennym korzystaniem z nieruchomości,

-        hałas, zapylenie, wibracje i inne immisje związane z robotami budowlanymi,

-        ograniczenia w dostępie dla służb komunalnych,

-        konieczność korzystania z mniej funkcjonalnego sposobu dostępu do nieruchomości, zwiększony ruch osób przez części wspólne budynku,

-        zwiększone ryzyko uszkodzeń części wspólnych, oraz obniżenie atrakcyjności wynajmowanych lokali.

Umowa przewiduje również, że odszkodowanie wiąże się też z możliwością powstania roszczeń ze strony lokatorów związanych z obniżeniem funkcjonalności nieruchomości w tym o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy najmu. Umowa przewiduje również dodatkowe odszkodowanie należne w przypadku przekroczenia przez dewelopera uzgodnionego okresu ograniczenia możliwości wykonywania służebności. Ponadto strony postanowiły, że wypłacone odszkodowanie ma zaspokajać wszelkie roszczenia związane z czasowym ograniczeniem lub wyłączeniem możliwości wykonywania służebności oraz związanymi z tym uciążliwościami.

Przechodząc do kwestii objętej zakresem zadanego pytania w pierwszej kolejności podkreślić należy, ze opodatkowaniu podatkiem VAT podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie przekazanie środków pieniężnych. Zatem, co do zasady, sama czynność przekazania środków pieniężnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie rodzi żadnych obowiązków podatkowych, o ile nie pełni funkcji zapłaty lub zaliczki z tytułu jakiegokolwiek świadczenia usług lub dostawy towarów podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu przepisów ustawy.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy uznać należy, że należność nazywana przez Pana odszkodowaniem, wypłacona z tytułu czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości wykonywania służebności oraz związanych z tym uciążliwości, nie posiada cech odszkodowania za poniesioną szkodę, lecz - wbrew temu co Pan twierdzi -  pełni funkcję wynagrodzenia za usługę.

Kwota, którą Pan otrzymał od dewelopera z tytułu zawartej umowy stanowi formę zapłaty za umownie uzgodnione działania między stronami. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za wynagrodzenie.

Przedmiotowe wynagrodzenie, stanowi formę wynagrodzenia za świadczenie jakim jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.

W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym przez Pana świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem. Na podstawie zawartej umowy z deweloperem wyraził Pan zgodę na dokonanie/kontynuowanie  przez dewelopera czynności skutkujących czasowym ograniczeniem lub wyłączeniem możliwości wykonywania służebności, akceptując przy tym uciążliwości z tym związane.

Czynności polegające na uregulowaniu skutków czasowego ograniczenia lub wyłączenia możliwości korzystania z tej służebności, w związku z zawartą umową na podstawie której otrzymał Pan odszkodowanie, stanowią świadczenie polegające na tolerowaniu pewnego stanu przez Pana, co w konsekwencji przynosi wymierne korzyści po stronie dewelopera. Zatem beneficjentem wykonanego przez Pana świadczenia jest deweloper, który w związku z zaistnieniem określonych okoliczności jest zobowiązany do wypłaty ustalonego wynagrodzenia.

Ponadto realizacja inwestycji przez dewelopera wpływa na nieruchomość, której jest Pan współwłaścicielem, powodując - jak Pan wskazał - hałas, zapylenie, wibracje i inne immisje związane z robotami budowlanymi, zwiększone ryzyko uszkodzeń części wspólnych oraz obniżenie atrakcyjności wynajmowanych lokali. Pana rezygnacja z ewentualnych roszczeń jest również świadczeniem na rzecz dewelopera, podobnie jak zgoda na czasowe zamknięcie komunikacji od strony podwórza, utrudnienia logistyczne związane z codziennym korzystaniem z nieruchomości, ograniczenia w dostępie dla służb komunalnych.

Za ww. świadczenie otrzymał Pan wynagrodzenie w postaci odszkodowania za czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości. Zatem czynności, które Pan działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy wykonuje na podstawie zawartej umowy w związku z realizacją inwestycji przez dewelopera są odpłatnym świadczeniem usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Jednocześnie zaznaczyć należy, że niezależnie od użytej nazwy w zawartej umowie otrzymane odszkodowanie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za świadczoną usługę.

Pokreślić bowiem należy, że nie jest poprawnym myślenie, że opodatkowanie podatkiem VAT wykonywanych czynności jest zależne od intencji umawiających się stron zawartej umowy. W drodze takiej umowy nie można bowiem zmienić regulacji ustawowej. O opodatkowaniu wykonywanej czynności nie może decydować zapis w zawartej umowie tylko rzeczywisty charakter czynności.

Wobec powyższego otrzymana przez Pana kwota należna w postaci odszkodowania za czasowe ograniczenie lub wyłączenie możliwości wykonywania służebności drogi koniecznej oraz związane z tym uciążliwości spowodowane realizacją przez dewelopera inwestycji zgodnie z zawartą umową stanowi wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, jako odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zauważyć należy, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.