Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.668.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 2 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 sierpnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 2009 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. W roku 2014 dokonała Pani zakupu lokalu mieszkalnego znajdującego się w (…) na... p. kamienicy. Lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku oraz gruncie. Lokal ten zakupiony został na rynku wtórnym aktem notarialnym stanowiącym umowę cywilnoprawną od osoby fizycznej, która tam zamieszkiwała. Od dnia zakupu do dnia dzisiejszego lokal nie zmienił przeznaczenia i nigdy nie był siedzibą działalności gospodarczej, ani też w lokalu nie była prowadzona żadna działalność. Nie był też przedmiotem najmu. Od 2017 r. dokonywała Pani odpisów amortyzacyjnych. Kwota odpisów nie przekroczyła kwoty poniesionej na jego zakup. W latach 2016-2017 w lokalu odbył się niewielki remont, lecz wydatki na remont nie przekroczyły 30% ceny jego zakupu. Rozlicza się Pani na książce przychodów i rozchodów na podatku liniowym.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, iż:

1) Jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2) Od dnia 01 maja 2009 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie posiadanych przez Panią uprawnień zawodowych: zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz szacowania nieruchomości. Nie prowadzi Pani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest Pani pośrednikiem w obrocie nieruchomościami działającym na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości, w której to umowie zobowiązuje się Pani do poszukiwania potencjalnego nabywcy nieruchomości, które stanowią własność Pani klientów. Nigdy nie była Pani właścicielką żadnych innych nieruchomości poza lokalem użytkowym, w którym mieści się Pani biuro oraz mieszkanie, które jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a które to mieszkanie chce Pani sprzedać.

3) Lokal mieszkalny, który nabyła Pani w 2014 r., zamierzała Pani odnowić i wynajmować. Jednakże nie było chętnych do wynajmu za proponowaną przez Panią stawkę czynszu. Lokal był amortyzowany od 2017 r., lecz od kiedy zmieniły się przepisy podatkowe, lokal nie jest amortyzowany. Obecnie chciałaby Pani lokal sprzedać. Lokal nie był przez Panią nabyty w związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą.

4) Nabycie ww. lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

5) Z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego nie przysługiwało Pani prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z uwagi na to, że nabycie nastąpiło w wyniku zawartej umowy cywilnoprawnej z właścicielem lokalu. W akcie notarialnym zakupu lokalu mieszkalnego nie było określonego celu zakupu lokalu. Z treści umowy cywilnoprawnej nabycia lokalu mieszkalnego nie wynika, że lokal mieszkalny nabyła Pani w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej). W nabytym lokalu w 2014 r. nie mieszka Pani, ani też nie jest on i nigdy nie był przedmiotem najmu.

6) Lokal został wpisany do ewidencji środków trwałych. Odpisy amortyzacyjne dotyczyły lokalu zakupionego w 2014 r., ponieważ miała Pani zamiar go wynająć. Jednakże z uwagi na to, że nie było chętnych za proponowaną przez Panią stawkę czynszu najmu, lokal nie był wynajmowany. W lokalu tym nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą prowadzi Pani w lokalu nr (…) przy ul. (…) w (…).

7) Lokal mieszkalny, o którym mowa w opisie sprawy, nie stanowi i nie będzie stanowić Pani towaru handlowego.

8) Lokal zakupiony w 2014 r. został zakupiony jako lokal mieszkalny, do dnia dzisiejszego pozostał lokalem mieszkalnym. Nie zmienił przeznaczenia na użytkowy (niemieszkalny). Lokal pozostaje pustostanem, ponieważ nikt w lokalu nie mieszka od momentu jego nabycia (2014 r.).

9) Lokal jest niezamieszkały. Nabyty przez Panią w 2014 r. lokal znajduje się w tym samym budynku, w którym Pani mieszka, tylko w drugiej klatce.

10) Lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku nigdy nie wykorzystywała Pani i nie wykorzystuje Pani do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, ani też nie wykorzystywała Pani i nie wykorzystuje do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Lokal jako pustostan wykorzystywała Pani i wykorzystuje do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów u usług.

11) Lokal mieszkalny był i jest od czasu jego nabycia (od 2014 r.) wyłącznie wykorzystany na cele niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Lokal nie jest i nigdy nie był lokalem użytkowym.

12) Pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło przez poprzedniego właściciela lokalu mieszkalnego, od którego nabyła Pani lokal w 2014 r.

13) Od czasu pierwszego zasiedlenia lokalu upłynęło więcej niż 2 lata, według Pani wiedzy około 15 lat.

14) Chciałaby Pani wystawić lokal na sprzedaż i podjąć czynności zmierzające do poszukania potencjalnego nabywcy. Zbycia lokalu mieszkalnego zamierza Pani dokonać w przyszłości, być może do końca 2025r.

Pytanie

Czy może Pani na dzień dzisiejszy sprzedać lokal na umowę cywilnoprawną korzystając ze zwolnienia z podatku od towarów i usług VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że może korzystać ze zwolnienia VAT, ponieważ spełnia Pani przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a. 

Przy zakupie lokalu nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia VAT, jak również nie poniosła Pani wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej.

W Pani ocenie do sprzedaży lokalu mieszkalnego, od którego zakupu minęło 11 lat, a jego zbycie nie następuje w wyniku prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, może Pani korzystać ze zwolnienia VAT, ponieważ spełnia Pani przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od dnia 1 maja 2009 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie posiadanych przez Panią uprawnień zawodowych: zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz szacowania nieruchomości. W roku 2014 dokonała Pani zakupu lokalu mieszkalnego. Od dnia zakupu do dnia dzisiejszego lokal nie zmienił przeznaczenia i nigdy nie był siedzibą działalności gospodarczej, ani też w lokalu nie była prowadzona żadna działalność. Lokal nie był też przedmiotem najmu. Z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego nie przysługiwało Pani prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z uwagi na to, że nabycie nastąpiło w wyniku zawartej umowy cywilnoprawnej z właścicielem lokalu. Lokal nie jest i nigdy nie był lokalem użytkowym. Obecnie chciałaby Pani lokal sprzedać.

Ponadto, wskazała Pani, iż lokal mieszkalny nabyty w 2014 r., zamierzała Pani odnowić i wynajmować. W latach 2016-2017 w lokalu odbył się niewielki remont, lecz wydatki na remont nie przekroczyły 30% ceny jego zakupu. Lokal został wpisany do ewidencji środków trwałych. Od 2017 r. dokonywała Pani odpisów amortyzacyjnych. Odpisy amortyzacyjne dotyczyły lokalu zakupionego w 2014 r., ponieważ miała Pani zamiar go wynająć. Jednakże z uwagi na to, że nie było chętnych za proponowaną przez Panią stawkę czynszu najmu, lokal nie był wynajmowany.

Należy wskazać, iż przedmiotowy lokal ujęła Pani w ewidencji środków trwałych, zatem będzie dokonywać Pani sprzedaży składnika majątkowego przedsiębiorstwa. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży lokalu nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, przy dostawie przedmiotowego lokalu, będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa lokalu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tym przepisie warunki.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części istotnym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

W sytuacji gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Odnosząc się do planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego, należy zauważyć że dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, decydujące jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii czy i kiedy względem lokalu nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionego opisu sprawy wskazuje, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oraz od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto – jak Pani wskazała – nie poniosła Pani wydatków na ulepszenie lokalu przekraczających 30% wartości początkowej na podstawie przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. W świetle powyższego dostawa udziału w prawie własności gruntu, na którym posadowiony jest wydzielony lokal, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Podsumowując, dostawa wydzielonego lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w prawie własności gruntu będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy od podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe, bowiem jakkolwiek wywiodła Pani prawidłowy skutek prawny w postaci prawa do zastosowania zwolnienia do dostawy lokalu mieszkalnego, to jednak w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana w uzasadnieniu niniejszej interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

1. w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

2. w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.