Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.702.2025.2.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 31 sierpnia 2025 r. (wpływ 31 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawca kilka lat temu nabył działkę nr ewid. 1 obr. (…) przy ul. (…) w (...) podczas związku małżeńskiego. Po rozwodzie w ramach ugody, stał się jedynym właścicielem działki. Działka jest składnikiem majątku prywatnego.

W 2025 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy na inwestycję „...”. Do działki została też zaprojektowana i wykonana sieć wodociągowa (przez Wnioskodawcę). Działka jest więc objęta decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja została wydana na Wnioskodawcę. Działka jest niezabudowana.

(…) 2025 roku Wnioskodawca zawarł z firmą (...) Sp. z o.o. Sp. k. (czynny podatnik VAT) przedwstępną umowę sprzedaży działki. Pomocy przy sprzedaży działki Wnioskodawcy udziela firma zajmująca się realizacją inwestycji budowlanych. Działka nie była nigdzie ogłaszana przed zawarciem umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, aktualnie również jej nie prowadzi i nie zamierza prowadzić. Wnioskodawca nie prowadził i nadal nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Działka nigdy nie była i nadal nie jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej czy też rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Przy nabyciu tej działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Intencją Wnioskodawcy w momencie nabycia działki nie była sprzedaż nieruchomości (od nabycia upłynęło kilka lat).

Na moment sprzedaży działki (sprzedaż rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel) nieruchomość ta stanowić będzie grunt niezabudowany.

W piśmie z 31 sierpnia 2025 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Działkę nabył wraz z żoną (…) 1995 r. Następnie w ramach ugody po rozwodzie został jedynym właścicielem: data w księdze wieczystej 2016 (…).

Działka została nabyta w celi budowy domu na własne cele mieszkaniowe.

Nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabycie działki nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Działka nie była wykorzystywana. Była odłogowana.

Działka była odłogowana, koszona jedynie kilka razy w roku.

Jak zostało to wskazane w pierwotnym wniosku Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy oraz doprowadził do działki sieć wodociągową. Działkę wykosił i uprzątnął.

Na pytanie: „W jaki sposób nawiązał Pan kontakt z przyszłym nabywcą ww. działki?” Wnioskodawca odpowiedział, że słyszał o tym deweloperze (...). Natomiast bezpośredni kontakt nawiązał poprzez pośrednika (…).

W związku z planowaną sprzedażą działki Wnioskodawca współpracuje z biurem obrotu nieruchomościami - z (…).

Ww. pomógł Wnioskodawcy nawiązać kontakt z Kupującym (deweloperem) oraz pomógł w formalnościach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:

proszę wskazać

a) jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą będą ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym?

b) czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży opisanej nieruchomości? Jeśli tak, to jakie?”

Wnioskodawca odpowiedział:

a) Cytat z umowy:

Sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się, na wezwanie Strony Kupującej, udzielać zgód niezbędnych do realizacji ww. warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się nie wnosić odwołań (ani skarg do wojewódzkiego sądu administracyjnego) od decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, opisanej powyżej, uzyskanej przez spółkę pod firmą: "(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...).

Strony ponadto postanawiają, że w przypadku niewykonania niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży przez Stronę Sprzedającą, Sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu Stronie Kupującej kosztów poniesionych przez Stronę Kupującą w związku z uzyskaniem decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która to kwota zostanie ustalona na podstawie faktur wystawionych przez uprawnione podmioty.

Pan (…) oświadcza, że udziela spółce pod firmą: "(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) zgody na dysponowanie nieruchomością położoną w (...), obręb (…), gmina m. (...), powiat m. (...), województwo (...) utworzoną z działki ewidencyjnej 1 (…) o powierzchni (…) ha (… metrów kwadratowych) - na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 725), do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, przy czym Sprzedający oświadcza, że Strona Kupująca ma prawo do dalszego wyrażania zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane ww. nieruchomości na rzecz innych podmiotów (tj. Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych zarówno przez Stronę Kupującą, jak i przez podmioty, którym Strona Kupująca udzieli dalszej zgody na dysponowanie nieruchomością na cale budowlane, zgodnie z niniejszym paragrafem), a także do udzielania dalszych zgód w zakresie, w jakim zostały one udzielone w niniejszym paragrafie Stronie Kupującej.

Pan (...) oświadcza, że udziela "(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) zgody na dysponowanie siecią wodociągową znajdującą się na nieruchomości położonej (...), obręb (...), gmina m. (...), powiat m. (...), województwo (...) utworzonej z działki ewidencyjnej 1 (…) o powierzchni (…) ha (… metrów kwadratowych) do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, przy czym Sprzedający oświadcza, że Strona Kupująca ma prawo do dalszego wyrażania zgody na dysponowanie ww. siecią na rzecz innych podmiotów (tj. Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie siecią zarówno przez Stronę Kupującą, jak i przez podmioty, którym Strona Kupująca udzieli dalszej zgody na dysponowanie ww. siecią, zgodnie z niniejszym paragrafem), a także do udzielania dalszych zgód w zakresie, w jakim zostały one udzielone w niniejszym paragrafie Stronie Kupującej.

Strony postanawiają, że w przypadku spełnienia się warunku opisanego w § 5 ust. 1 niniejszego aktu i niedojścia do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z jakiejkolwiek przyczyny to Strona Kupująca zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia na rzecz Sprzedającego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, opisanej w § 5 ust. 1 niniejszego aktu, w terminie do 30 (trzydzieści) dni po upływie terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

b) Cytat z umowy:

1. przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Strony Kupującej ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta (...) z dnia (…) 2025 r. o warunkach zabudowy, (…) zgodnie, z którą zostały ustalone warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „...” na działce 1 obr. w (...) przy ul. (...), co zostanie stwierdzone ostateczną decyzją Prezydenta Miasta (...),

2. uzyskania przez Stronę Kupującą, na podstawie ww. decyzji o warunkach zabudowy, ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającej projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej o łącznej powierzchni używkowej nie mniejszej niż (…) m² (… metrów kwadratowych),

3. uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej u właściwego podmiotu dostarczającego ww. media.

Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. nieruchomości pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy ww. nieruchomości do występowania w Pana imieniu?

b) jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działki?

Wnioskodawca odpowiedział:

Cytat z umowy:

Pan (...) udziela pełnomocnictwa spółce pod firmą: "(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (adres siedziby spółki: …), posiadającą REGON: (…), NIP: (…), zarejestrowaną w Krajowym Rejestrze Sądowym, Rejestrze Przedsiębiorców pod numerem KRS: (…) i upoważnia pełnomocnika do:

1. uzyskania od gestorów mediów (w szczególności elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, wody, kanalizacji i gazu) zapewnienia możliwości i warunków technicznych dostawy mediów i ewakuacji i odbioru ścieków sanitarnych, technicznych i wód opadowych; uzyskania od odpowiednich zarządców: dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych zapewnienia lub zgody na skomunikowanie; uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji zatwierdzających projekty architektoniczno-budowlane, zagospodarowania terenu i udzielających pozwolenia na budowę wraz ze wszystkimi innymi i niezbędnymi decyzjami, zgodami, opiniami, pozwoleniami, podobnymi dokumentami niezbędnymi do ich uzyskania,

2. reprezentowania mocodawcy przed osobami fizycznymi i prawnymi, geodetami, architektami, kierownikami budowy, organami administracji rządowej i samorządowej, organami administracji architektoniczno-budowlanej, składania pism, wniosków, oświadczeń, wyjaśnień, zapewnień, przedkładania wszelkich dokumentów, w tym projektów budowlanych, odbioru wszelkich dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem koniecznych pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień związanych z pracami budowlanymi i użytkowaniem dowolnych obiektów budowlanych,

3. reprezentowania mocodawcy przed wszystkimi operatorami mediów, w szczególności: (...), w tym zawierania, rozwiązywania, zmiany i wypowiadania umów z dostawcami mediów, w tym umów o dostawę energii elektrycznej, gazu, ogrzewania, wody, odprowadzania i wywożenia nieczystości, itp.,

4. składania wniosków i pism procesowych, odbioru decyzji administracyjnych i orzeczeń sądowych, podpisywania dokumentów,

5. dokonywania innych związanych lub uzupełniających czynności prawnych i faktycznych, które mogą być konieczne do wykonania niniejszego pełnomocnictwa oraz dokonywania wszelkich czynności mających charakter służebny lub przygotowawczy wobec czynności, o których mowa w niniejszym pełnomocnictwie, w tym w szczególności do składania w imieniu mocodawcy wszelkich oświadczeń, wyjaśnień, zapewnień, jakie okażą się konieczne w zakresie jego realizacji.

Pan (...) oświadcza, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnych dokonywanych w imieniu mocodawcy i reprezentować drugie (inne) strony czynności prawnych.

Wnioskodawca nie występował o zabudowę handlowo-usługową. Decyzja o warunkach zabudowy na „...” jest ostateczna i będzie obowiązywała w dniu sprzedaży. Działka nie będzie przeznaczona na obiekt handlowo-usługowy.

Działka nigdy nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy np. najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy jednak ta sprzedaż będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a co za tym idzie sprzedaż tej działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112//WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, z którego wynika, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działki - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż wskazanej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca występuje w odniesieniu do sprzedaży działki w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 powołanej ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

· lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

· sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W rozpatrywanej sprawie działka w momencie sprzedaży - jak wynika z wniosku - będzie przeznaczona pod zabudowę według planów inwestycyjnych dla obiektu handlowo-usługowego.

W związku z powyższym wskazać należy, że dostawa opisanej we wniosku działki 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zatem, sprzedaż działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (brak spełnionych warunków), a w konsekwencji planowana dostawa ww. działki będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwana dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Z art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny wynika:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości nr 1, którą zamierza Pan sprzedać spółce "(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.

W 2025 roku uzyskał Pan dla działki nr 1 decyzję o warunkach zabudowy na inwestycję „...” oraz doprowadził Pan do działki sieć wodociągową.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą działki współpracuje Pan z biurem obrotu nieruchomościami. Pośrednik z biura nieruchomości pomógł Panu nawiązać kontakt z Kupującym (deweloperem) oraz pomógł w formalnościach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

(…) 2025 zawarł Pan z firmą "(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytową przedwstępną umowę sprzedaży działki, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj. m.in.:

1) przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Strony Kupującej ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta (...) z dnia (…) 2025 r. o warunkach zabudowy, (…) zgodnie, z którą zostały ustalone warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „...” na działce 1 obr. w (...) przy ul. (...), co zostanie stwierdzone ostateczną decyzją Prezydenta Miasta (...),

2) uzyskania przez Stronę Kupującą, na podstawie ww. decyzji o warunkach zabudowy, ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającej projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej,

3) uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej u właściwego podmiotu dostarczającego ww. media.

Ponadto zobowiązał się Pan, na wezwanie Strony Kupującej, udzielać zgód niezbędnych do realizacji ww. warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się nie wnosić odwołań (ani skarg do wojewódzkiego sądu administracyjnego) od decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, opisanej powyżej, uzyskanej przez spółkę.

Udzielił Pan zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 725), do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Strona Kupująca ma prawo do dalszego wyrażania zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane ww. nieruchomości na rzecz innych podmiotów, a także do udzielania dalszych zgód w zakresie, w jakim zostały one udzielone w niniejszym paragrafie Stronie Kupującej.

Udzielił Pan również spółce zgody na dysponowanie siecią wodociągową znajdującą się na nieruchomości.

Ponadto udzielił Pan spółce pełnomocnictwa, które upoważnia m.in. do:

1. uzyskania od gestorów mediów (w szczególności elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, wody, kanalizacji i gazu) zapewnienia możliwości i warunków technicznych dostawy mediów i ewakuacji i odbioru ścieków sanitarnych, technicznych i wód opadowych; uzyskania od odpowiednich zarządców: dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych zapewnienia lub zgody na skomunikowanie; uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji zatwierdzających projekty architektoniczno-budowlane, zagospodarowania terenu i udzielających pozwolenia na budowę wraz ze wszystkimi innymi i niezbędnymi decyzjami, zgodami, opiniami, pozwoleniami, podobnymi dokumentami niezbędnymi do ich uzyskania,

2. reprezentowania mocodawcy przed osobami fizycznymi i prawnymi, geodetami, architektami, kierownikami budowy, organami administracji rządowej i samorządowej, organami administracji architektoniczno-budowlanej, składania pism, wniosków, oświadczeń, wyjaśnień, zapewnień, przedkładania wszelkich dokumentów, w tym projektów budowlanych, odbioru wszelkich dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem koniecznych pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień związanych z pracami budowlanymi i użytkowaniem dowolnych obiektów budowlanych,

3. reprezentowania mocodawcy przed wszystkimi operatorami mediów, w tym zawierania, rozwiązywania, zmiany i wypowiadania umów z dostawcami mediów, w tym umów o dostawę energii elektrycznej, gazu, ogrzewania, wody, odprowadzania i wywożenia nieczystości, itp.,

4. składania wniosków i pism procesowych, odbioru decyzji administracyjnych i orzeczeń sądowych, podpisywania dokumentów.

Odnosząc się do kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1 należy ustalić, czy w świetle przedstawionych informacji, w celu sprzedaży ww. działki podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, działania te mogą skutkować koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług lub też sprzedaż ta może nastąpić w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa przy uwzględnieniu przytoczonego orzeczenia TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana ww. działki należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż przez Pana działki nr 1 będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Podjął Pan szereg konkretnych czynności, które mają doprowadzić do zbycia ww. działki, wskazujących na charakter handlowy planowanej transakcji. Ciąg aktywnych działań, jakie Pan podjął przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, ma charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. Uzyskał Pan dla ww. działki decyzję o warunkach zabudowy na inwestycję „...”, doprowadził Pan do działki sieć wodociągową, a ponadto w celu sprzedaży współpracował Pan z biurem obrotu nieruchomościami, dzięki któremu nawiązał Pan kontakt z nabywcą i które pomogło Panu w uzyskaniu warunków zabudowy. Wskazane wyżej działania mają niewątpliwie charakter świadomych działań, nastawionych na sprzedaż nieruchomości, nie zaś rozporządzanie własnym majątkiem. Skala przedsięwzięcia i jego zorganizowany charakter wskazuje, że nie jest to ciąg zdarzeń typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawy działki nr 1 nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, dla działki nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy na inwestycję „...”.

A zatem, w świetle powyższych okoliczności, nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr 1 nabył Pan w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i ww. nabycie nie było udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z okoliczności sprawy nie wynika, żeby ww. działka była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.