Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.785.2025.4.SM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 17 września 2025 r. (wpływ 19 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi od … działalność gospodarczą w formie jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą (…), NIP (…). Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna konsument, a nie jako przedsiębiorca, nabył:

‒    na podstawie umowy darowizny z … oraz w drodze dziedziczenia potwierdzonego postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanym przez Sąd (…)  z (…), (…), do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr 1, 2 oraz 3, położone w (...), gm. …, przy ul. …, o łącznej powierzchni … ha, KW nr …;

‒    na podstawie umowy zamiany z … oraz umowy darowizny z …, do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr 4, 5 oraz 6, położone w …, gm. …, przy ul. …, o łącznej powierzchni … ha. KW nr …, dalej łącznie zwane „Nieruchomościami”.

W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca wykorzystywał dz. ewd. nr 1, 2, 3. 5 oraz 6, jako użyczony nieodpłatnie majątek prywatny Wnioskodawcy, wynajmując je w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a przychód z tego najmu zaliczał do przychodów ze źródła opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, (dalej: „uPIT”). Nieruchomości nigdy nie były i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu. Nieruchomości nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c uPIT.

Wnioskodawca zamierza w …. zbyć Nieruchomości, z wyłączeniem dz. ewid. nr 4, dokonując sprzedaży jako osoba fizyczna - konsument oraz poza prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku na zadane w wezwaniu pytania udzielono odpowiedzi:

1)  W związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy, tj.:

Wnioskodawca prowadzi od … działalność gospodarczą w formie jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą …, NIP …. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. (…)

W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca wykorzystywał dz. ewd. Nr 1, 2, 3, 5 oraz 6, jako użyczony nieodpłatnie majątek prywatny Wnioskodawcy, wynajmując je w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  w jakim zakresie i od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Odpowiedź: Ad 1a: Wnioskodawca działalność gospodarczą prowadzi od … Przedmiotem tej działalności było w …% …, a w pozostałym zakresie były to (…).

b)  czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, tj. w zakresie usług budowlanych, obrotu nieruchomościami, najmu? Jeśli tak, to w jakim okresie wykonywał Pan działalność we wskazanym wyżej zakresie?

Odpowiedź: Ad 1b: Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nieruchomości były najmowane, o czym poniżej w pkt. 1 c.

c)  na podstawie jakiej umowy, (tj. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy - jakiej?) wynajmował Pan ww. działki ? Proszę jednocześnie wskazać:

‒    datę zawarcia ww. umowy?

‒    na jaki okres jest/była zawarta ww. umowa?

‒    czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa miała charakter odpłatny, to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz czy odprowadzał Pan należne podatki?

Odpowiedź: Ad 1c: Działki były wynajmowane na podstawie umowy najmu. Umowa została zawarta w dniu ... i przestała obowiązywać w … Obecnie nie ma najemcy. Umowa miała charakter odpłatny, czynsz wynosił … netto + 23% VAT. Później przy aneksie do umowy i zmniejszonym zakresie wynajmu czynsz wynosił … zł netto + 23% VAT. Od ww. umowy odprowadzane były należne podatki.

2)  Czy działki ewidencyjne o numerach 2, 3, 1, 5 oraz 6, o których mowa we wniosku stanowią grunt zabudowany, czy też niezabudowany oraz należy wskazać jakie budynki/budowle lub ich części, urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) znajdują się na przedmiotowych działkach; odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży oraz odrębnie dla każdego budynku/budowli?

Odpowiedź: Ad 2:

Działka 2, 3, 1 została przekształcona w … jako jedna działka oznaczona numerem 7. Grunt zabudowany budynkiem ….

Działka 5 Grunt zabudowany istniejącym budynkiem gospodarczym od czasów darowizny, dobudowano wiatę gospodarczą.

Działka 6 grunt niezabudowany.

3)  Jak, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, sklasyfikowane zostały ewentualne naniesienia na wskazanych we wniosku działkach ewidencyjnych?

Odpowiedź: Ad 3: Ze względu, że budynki wznoszone były w latach … Wnioskodawca nie potrafi ustalić jak zostały sklasyfikowane z PKOB.

4)  W jakim celu nabył Pan działki będące przedmiotem planowanej dostawy? (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży)?

Odpowiedź: Ad 4:

‒    działka nr 1 została nabyta w drodze darowizny od rodziców (po zlikwidowaniu gospodarstwa rolnego), w momencie darowania nie było wyznaczonego celu nabycia nieruchomości, była przyjęta do majątku osobistego,

‒    działka nr 2 została nabyta w drodze darowizny od rodziców (po zlikwidowaniu gospodarstwa rolnego), w momencie darowania nie było wyznaczonego celu nabycia nieruchomości, była przyjęta do majątku osobistego,

‒    działka 3 została nabyta w drodze darowizny od rodziców (po zlikwidowaniu gospodarstwa rolnego), w momencie darowania nie było wyznaczonego celu nabycia nieruchomości, była przyjęta do majątku osobistego,

‒    działka 5 została nabyta w drodze darowizny od rodziców (po zlikwidowaniu gospodarstwa rolnego), w momencie darowania nie było wyznaczonego celu nabycia nieruchomości, była przyjęta do majątku osobistego.

‒    działka 6 została nabyta w drodze darowizny od rodziców (po zlikwidowaniu gospodarstwa rolnego), w momencie darowania nie było wyznaczonego celu nabycia nieruchomości, była przyjęta do majątku osobistego.

5)  Od kiedy nieruchomości wskazane we wniosku były wykorzystywane w działalności gospodarczej i w jaki dokładnie sposób działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży? (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek).

Odpowiedź: Ad 5:

‒    działka nr 1 od … roku była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od … roku była w posiadaniu zależnym Spółki: … i również prowadzono na niej działalność. Od … roku prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości nie zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności.

‒    działka nr 2 od … roku była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od … była w posiadaniu Spółki: … i również prowadzono na niej działalność. Od … prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości nie zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności.

‒    działka nr 3 od … roku była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od … roku była w posiadaniu Spółki: … i również prowadzono na niej działalność. Od … prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności.

‒    działka nr 5 od … była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od … była w posiadaniu Spółki: … i również prowadzono na niej działalność. Od … prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności.

‒    działka nr 6 od … była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od … była w posiadaniu Spółki: … i również prowadzono na niej działalność. Od … prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności.

6)  Czy dokonywał/będzie Pan dokonywał jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania ww. działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości itp.) – jeśli tak, to proszę wskazać jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź: Ad 6: na wszystkich działkach naniesienia były dokonane wcześniej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zamierza uatrakcyjniać działek w celu przygotowania ich do sprzedaży.

7)  Czy w stosunku do wskazanych we wniosku działek ewidencyjnych podejmował Pan takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania? Jeśli tak to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Ad 7: Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności względem działek.

8)  Co dokładnie stanowić będzie przedmiot sprzedaży ww. działek? Czy będzie to sprzedaż gruntu, czy również znajdujących się na niej naniesień?

Odpowiedź: Ad 8: przedmiotem umowy sprzedaży będą zarówno grunty, jak i naniesienia znajdujące się na nich, gdyż te stanowią części składowe nieruchomości w rozumieniu art. 48 k.c. i nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu.

9)  Czy w celu sprzedaży ww. działek współpracuje/będzie Pan współpracował z biurem obrotu nieruchomościami?

Odpowiedź: Ad 9: Wnioskodawca w celu sprzedaży ww. działek nie współpracuje z żadnym biurem obrotu nieruchomościami, ani też nie zamierza w przyszłość skorzystać z takiej usługi.

10)  W jaki sposób poszukiwał/poszukuje/będzie poszukiwał Pan nabywcy działek? (Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki)

Odpowiedź: Ad 10:

‒    dla działki nr 1 przyszły nabywca zgłosił się sam, deweloper złożył wstępną propozycję zakupu gruntu,

‒    dla działki nr 2 przyszły nabywca zgłosił się sam, deweloper złożył wstępną propozycję zakupu gruntu,

‒    dla działki nr 3 przyszły nabywca zgłosił się sam, deweloper złożył wstępną propozycję zakupu gruntu,

‒    dla działki nr 5 przyszły nabywca zgłosił się sam, deweloper złożył wstępną propozycję zakupu gruntu,

‒    dla działki nr 6 przyszły nabywca zgłosił się sam, deweloper złożył wstępną propozycję zakupu gruntu.

11)  Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży?

Odpowiedź: Ad 11: oferty sprzedaży ww. działek nie są i nie będą nigdzie publikowane.

12)  Czy prowadził/prowadzi/będzie prowadził Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży działek (jakie)?

Odpowiedź: Ad 12: nie są prowadzone żadne działania marketingowe celem sprzedaży ww. działek, ani w przyszłości również nie będzie prowadzonych takich działań.

13)  Kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży działek wskazanych we wniosku?

Odpowiedź: Ad 13: Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie działki na przestrzeni lat ….

14)  Czy nawiązał Pan kontakt z nabywcą nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać w jaki sposób?

Odpowiedź: Ad 14: Nabywca działek zgłosił się sam do Wnioskodawcy poprzez kontakt prywatny.

15)  Czy dokonywał Pan kiedykolwiek sprzedaży nieruchomości innych niż wskazana we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

d)  kiedy sprzedał Pan te nieruchomości i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)   czy z tytułu ich sprzedaży odprowadził Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Ad 15: Dnia … roku dokonana została sprzedaż nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …. Wnioskodawca wraz z małżonką … sprzedali ww. nieruchomości Spółce: … Wyżej wymieniona nieruchomość była nieprzydatna Wnioskodawcy, więc postanowił ją w porozumieniu z żoną sprzedać Spółce, która chciała prowadzić na tej nieruchomości działalność. Z tytułu sprzedaży nie został odprowadzony podatek od towarów i usług, nie była składana deklaracja VAT - 7. Pieniądze ze sprzedaży nie zostały przeznaczone na konkretny cel. Działka przed sprzedażą nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

16)  Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać? Jeśli tak, to proszę wskazać ile i jakie oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu nabycia?

d)  jaki charakter mają te nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Ad 16: Wnioskodawca nie posiada innych działek, które w przyszłości zamierzałby sprzedać.

Ponadto w uzupełnieniu wskazano, że działalność jest rozliczana podatkowo na zasadach ogólnych, prowadzona jest księga przychodów i rozchodów. Działki wskazane we wniosku były w całości wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Przedmiotem umowy najmu są …, najemcą od … roku była spółka: …, zaś od 2020 roku Spółka: … Działki nie były udostępniane osobom trzecim (innym niż najemcy). Przedmiotem umowy najmu są …, najemcą od … roku była spółka: … (umowa dalej trwa), zaś od … roku Spółka: … (umowa została zakończona). Przychód zostanie zaliczony na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie wie, czy po sprzedaży nieruchomości zlikwiduje prowadzoną przez niego działalność gospodarczą. Nieruchomości nie są Wnioskodawcy niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Nadto wskazano, że:

‒    dla działki nr 1 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działka jest przeznaczona na zabudowę jednorodzinną, uchwalenie planu ogólnego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy,

‒    dla działki nr 2 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działka jest przeznaczona na zabudowę jednorodzinną, uchwalenie planu ogólnego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy,

‒    dla działki nr 3 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działka jest przeznaczona na zabudowę jednorodzinną, uchwalenie planu ogólnego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy,

‒    dla działki nr 5 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działka jest przeznaczona na zabudowę jednorodzinną, uchwalenie planu ogólnego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy,

‒    dla działki nr 6 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działka jest przeznaczona na zabudowę jednorodzinną, uchwalenie planu ogólnego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy.

Dla ww. działek nie potrzebne jest uzyskanie warunków zabudowy - gmina ustaliła MPZP. Wnioskodawca nie starał się, ani w przyszłości nie będzie się starać o warunki zabudowy dla działek.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Nie były, nie są i nie będą sprzedawane produkty rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Produkty rolne nie są produkowane.

Wnioskodawca nie zamierza podpisywać umowy przedwstępnej, ani żadnego innego dokumentu, w którym zobowiąże się do sprzedaży działek.

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa / upoważnienia nabywcy w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działek i nie planuje tego czynić w przeszłości.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości, położonych przy ul. … w …, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dokonywane przez osobę fizyczną - konsumenta, a nie podatnika podatku od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 2)

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z uchwałą NSA z dnia 17 lutego 2014 r. o sygnaturze II FPS 8/13, w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.

Powyższe powoduje, że w niniejszej sprawie ma zastosowanie regulacja zawarta w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) uPIT, zgodnie z którą „źródłami przychodów są (...) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Zważywszy, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości minęło co najmniej … lat (liczone od dnia … r.) sprzedaż Nieruchomości położonych przy ul. … w … nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) uPIT, jako odpłatne zbycie następujące nie w wykonaniu działalności gospodarczej, dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zważywszy na fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana poza działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości położonych przy ul. … w …, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dokonywana przez osobę fizyczną - konsumenta, a nie podatnika podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działek, będących przedmiotem sprzedaży istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się o treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że od …. prowadzi Pan w formie jednoosobowej działalność gospodarczą pod firmą …. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabył Pan na podstawie umowy darowizny z … oraz w drodze dziedziczenia potwierdzonego postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. Nr 1, 2 oraz 3 oraz na podstawie umowy zamiany z … oraz umowy darowizny z ..., do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr 4, 5 oraz 6, położone w ...

Zamierza Pan w … zbyć Nieruchomości, z wyłączeniem dz. ewid. nr 4. Wszystkie działki zamierza Pan sprzedać na przestrzeni lat ...

Podał Pan, że działki nr 2, 3, 1 zostały przekształcone w … jako jedna działka oznaczona numerem 7. Grunt zabudowany budynkiem socjalno-magazynowym. Działka 5 Grunt zabudowany istniejącym budynkiem gospodarczym od czasów darowizny, dobudowano wiatę gospodarczą. Działka 6 grunt niezabudowany.

Na wszystkich działkach naniesienia były dokonane wcześniej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Działki wskazane we wniosku były w całości wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Jak wynika z uzupełnienia wniosku działki nr 1, 2, 3, 5 oraz 6 od … roku były wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od … roku były w posiadaniu zależnym Spółki: … i również prowadzono na nich działalność.

Uwzględniając okoliczności, że w ramach działalności gospodarczej wykorzystywał Pan ww. działki, będące przedmiotem sprzedaży, uznać należy, że ww. działki stanowią składnik majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Ponadto podał Pan, że działki były wynajmowane na podstawie umowy najmu. Umowa została zawarta w dniu … i przestała obowiązywać w … Obecnie nie ma najemcy. Od ww. umowy odprowadzane były należne podatki. Działki nie były udostępniane osobom trzecim (innym niż najemcy). Przedmiotem umowy najmu są …, najemcą od … była spółka: … (umowa dalej trwa), zaś od … roku Spółka: … (umowa została zakończona).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku prywatnego. Tym samym, sprzedając opisaną nieruchomość, nie dokona Pan zbycia majątku prywatnego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, wynajęcie przez Pana przedmiotowych działek będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób.

Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż przedmiotowych działek będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zatem sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Reasumując, stwierdzam, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.