Ustalenie czy zarządca nieruchomości ma prawo wystawiać faktury VAT z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń we własnym imieniu i na wyodrębniony rachunek oraz rozliczać podatek VAT z ww. tytułu wykazując sprzedaż w dokumentach JPK oraz deklaracjach VAT-7K.
Podatnik jest zarządcą nieruchomości, czynnym podatnikiem VAT, który zarządza nieruchomością należącą do współwłaścicieli. Jako zarządca podpisuje umowy najmu z lokatorami, wystawia faktury VAT za czynsze, które są wpłacane na wyodrębniony rachunek bankowy. Rozlicza podatek VAT zarówno od przychodów z najmu, jak i od kosztów utrzymania nieruchomości, prowadząc ewidencję VAT, składając deklaracje VAT-7K i dokumenty…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 13 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy Pani jako zarządca nieruchomości ma prawo wystawiać faktury VAT z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń we własnym imieniu i na wyodrębniony rachunek oraz rozliczać podatek VAT z ww. tytułu wykazując sprzedaż w dokumentach JPK oraz deklaracjach VAT-7K. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 września 2025 r. (wpływ 10 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pani zarządcą nieruchomości zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie posiada podziału fizycznego, w budynku są współwłaściciele.
Zarządzanie nieruchomością powierzono Pani umową o zarządzanie. Jako zarządca podpisuje Pani wszystkie umowy z najemcami lokali użytkowych oraz ma Pani podpisane umowy z dostawcami mediów i usługobiorcami i jako zarządca nieruchomości wystawia Pani co miesiąc faktury za najem lokali. Najemcy nieruchomości wpłacają czynsz oraz opłaty za media na wyodrębniony dla potrzeb tej nieruchomości rachunek bankowy. Rachunek otwarty został dla potrzeb nieruchomości i tylko jej służy, rachunek jest w Pani obsłudze, wykonuje Pani wszystkie transakcje jako zarządca.
Faktury wystawione ujmuje Pani w rejestrach VAT, sporządza Pani dokumenty JPK oraz deklaracje VAT-7K, przekazując je do Urzędu Skarbowego jako czynny podatnik podatku VAT na Pani NIP .
Faktury VAT kosztowe, związane z utrzymaniem tejże nieruchomości, dostawcy usług i towarów wystawiają na Panią jako na zarządcę. Faktury te wykazuje Pani w rejestrze VAT podatku naliczonego, a następnie odlicza Pani podatek VAT naliczony wynikający z tych faktur.
Pani działania jako zarządcy nieruchomości, powołanego przez współwłaścicieli wynikają z Ustawy o własności lokali z dnia 24-06-1994 z późniejszymi zmianami: jako zarządca, który przejął pełną odpowiedzialność za zarządzanie kamienicą, działa Pani samodzielnie w czasie zarządzania nieruchomością. Samodzielnie podpisuje Pani umowy najmu oraz wystawia Pani faktury VAT za wynajem w swoim imieniu i na wskazany wyodrębniony rachunek, a opłaty wpłacane przez najemców wpływają na wyodrębniony rachunek bankowy, działając jako zarządca, decyduje Pani o ponoszonych kosztach związanych z bieżącą eksploatacją nieruchomości, przyjmuje Pani faktury VAT od dostawców towarów i usług na wyodrębniony rachunek, od których jest odliczany podatek VAT naliczony, za który płaci Pani z wyodrębnionego rachunku bankowego, VAT należny i naliczony związany z wyżej opisanymi fakturami rozlicza Pani w sporządzanej przez siebie deklaracji VAT, a współwłaściciele z tego obowiązku są zwolnieni, jako zarządca co miesiąc sporządza Pani i przekazuje współwłaścicielom kasowe rozliczenie dochodów z kamienicy oraz procentowe pożytki uwzględniające faktycznie otrzymane należności czynszowe pomniejszone o poczynione wydatki, bez uwzględnienia kwot podatku VAT należnego i naliczonego, ponieważ jako zarządca rozlicza Pani podatek VAT z tego tytułu. Jako zarządca w czasie zarządzania nieruchomością jest Pani stroną wszystkich czynności i ponosi Pani odpowiedzialność wobec właścicieli.
Ponadto, w odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu o treści:
1. Czy jest Pani zarządcą innych nieruchomości (poza opisaną), które są przeznaczone na wynajem?
Odp. Jest Pani zarządcą kilku nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem.
2. Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości realizuje Pani czynności o charakterze komercyjnym, tj. czy utrzymuje relacje handlowe z najemcami, czy renegocjuje zawarte umowy najmu, czy negocjuje nowe umowy najmu, czy prowadzi czynności związane z oferowaniem nieruchomości do oddania w najem, czy negocjuje z dostawcami mediów czy innych usług związanych z najmem?
Odp. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości realizuje Pani czynności o charakterze komercyjnym, tj. utrzymuje Pani relacje handlowe z najemcami, renegocjuje Pani zawarte umowy najmu, negocjuje Pani nowe umowy najmu, prowadzi Pani czynności związane z oferowaniem nieruchomości w najem, negocjuje Pani z dostawcami mediów, negocjuje i podpisuje Pani umowy ze zleceniobiorcami.
3. Od kiedy najemcy płacą Pani należne kwoty związane z najmem?
Odp. W przypadku opisanej nieruchomości od 2019 roku, a w przypadku pozostałych nieruchomości od 2009 kiedy to od jednego ze współwłaścicieli otrzymała Pani interpretację Ministra Finansów.
4. Czy Pani jako zarządca nieruchomości w imieniu własnym zleca innym, wyspecjalizowanym podmiotom wykonywanie niezbędnych prac oraz dokonuje zakupów materiałów do konserwacji i bieżących napraw?
Odp. Tak, zleca Pani w imieniu własnym innym podmiotom świadczenie usług, niezbędnych prac na nieruchomości, dokonuje Pani zakupów materiałów i towarów potrzebnych do utrzymania nieruchomości w należytym stanie.
5. Czy Pani jako zarządca nieruchomości odpowiada za wyrządzone szkody?
Odp. Tak, za szkody powstałe z Pani winy odpowiada Pani.
6. Czy Pani jako zarządca nieruchomości pobiera opłaty z tytułu czynszu w imieniu współwłaścicieli budynku?
Odp. Tak, podbiera Pani czynsze i opłaty w imieniu współwłaścicieli na oddzielne konto bankowe dla potrzeb nieruchomości.
7. W jaki sposób Pani jako zarządca nieruchomości dysponuje wpłatami otrzymanymi od najemców nieruchomości, czy:
a) przekazuje Pani przedmiotowe opłaty współwłaścicielom nieruchomości i w jakiej formie;
b) pokrywa z nich koszty utrzymania nieruchomości?
Odp. Czynsze z najmu lokali dysponuje Pani następująco
a) po potrąceniu kosztów utrzymania nieruchomości pozostałe środki przekazuje Pani na rachunki bankowe współwłaścicielom proporcjonalnie do posiadanych udziałów,
b) z zebranych czynszów pokrywa Pani koszty utrzymania nieruchomości, sprzątanie, koszty zarządzania, podatek od nieruchomości, opłaty za media, podatek VAT.
8. W jaki sposób jest Pani wynagradzana za świadczenie usług jako zarządca nieruchomości?
Odp. Jako zarządca nieruchomości ma Pani ustaloną miesięczną kwotę brutto jako wynagrodzenie zgodnie z posiadaną umową o zarządzanie – wystawia Pani fakturę.
Pytanie
Czy jako zarządca nieruchomości ma Pani prawo wystawiać faktury VAT z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń we własnym imieniu i na wyodrębniony rachunek, czy powinna Pani w dalszym ciągu rozliczać podatek VAT we wskazany sposób (wystawiać faktury, sporządzać dokumenty JPK oraz deklaracji VAT-7K)?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, obowiązek z tytułu rozliczania podatku VAT należnego związanego z wynajmem oraz podatku VAT naliczonego związanego z kosztami utrzymania nieruchomości w dalszym ciągu spoczywa na zarządcy. Dla prawidłowego rozliczenia podatku VAT z tytułu wynajmu powinny być uwzględnione zapisy obowiązujących umów, tych obecnych i tych podpisanych w przyszłości przez zarządcę i to Pani jako zarządca kamienicy, będąc czynnym podatnikiem VAT, ma obowiązek wykazać opłaty wynikające z tych umów w deklaracji VAT-7K zgodnie z art. 19 ustawy o VAT, działając jako zarządca wystawia Pani faktury we własnym imieniu na wyodrębniony rachunek dla potrzeb nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).
W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, za usługę może być uznane każde niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednak z cywilistycznej istoty pojęcia „świadczenia” wynika, że musi ono polegać na działaniu albo na zaniechaniu podmiotu zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Dodatkowo, aby możliwe było uznanie jakiegoś zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy). Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.
Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.
Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Z kolei, art. 15 ust. 3 ustawy stanowi, że:
Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:
1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1–6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.
W kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Natomiast stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług:
- telekomunikacyjnych,
- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,
- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
- stałej obsługi prawnej i biurowej,
- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.
W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Jak stanowi art. 106b ust. 2 i ust. 3 ustawy:
2. Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
3. Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118
- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.
Stosownie do art. 99 ust. 1 ustawy:
Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.
Na podstawie art. 99 ust. 2 ustawy:
Mali podatnicy, którzy wybrali metodę kasową, składają w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy kwartalne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym kwartale.
Zgodnie z art. 99 ust. 12 ustawy:
Zobowiązanie podatkowe, kwotę zwrotu różnicy podatku, kwotę zwrotu podatku naliczonego lub różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1, przyjmuje się w kwocie wynikającej z deklaracji podatkowej, chyba że organ podatkowy określi je w innej wysokości.
Podatek od towarów i usług należy do grupy podatków powstających z mocy prawa, który pobierany jest w trybie tzw. samoobliczenia. Dlatego też szczególnie istotną rolę w tym podatku odgrywają deklaracje podatkowe. Przy ich pomocy podatnik określa i zgłasza organowi podatkowemu (deklaruje) wysokość zobowiązania podatkowego. Przepisy dotyczące deklaracji podatkowych mają zatem duże znaczenie w procesie poboru podatku.
Każda deklaracja odnosi się do konkretnego, zamkniętego już okresu rozliczeniowego, który w przypadku deklaracji VAT-7 jest okresem miesięcznym, a w przypadku deklaracji VAT-7K jest okresem kwartalnym. Dlatego deklaracja musi uwzględniać stan prawny istniejący w momencie zamknięcia okresu rozliczeniowego.
Deklaracja podatkowa stanowi zatem opis zdarzeń, zaistniałych w określonym przedziale czasowym, oceniany z punktu widzenia przepisów podatkowych w tym przedziale czasowym obowiązujących, a który w efekcie ma doprowadzić do wykonania przez podatnika obowiązku zapłaty podatku lub zrealizowania przez niego swego uprawnienia do uzyskania od organu podatkowego zwrotu podatku.
Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:
Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
3) kontrahentów;
4) dowodów sprzedaży i zakupów.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarządcą nieruchomości zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zarządzanie nieruchomością powierzono Pani umową o zarządzanie. Jako zarządca podpisuje Pani wszystkie umowy z najemcami lokali użytkowych oraz ma Pani podpisane umowy z dostawcami mediów i usługobiorcami i jako zarządca nieruchomości wystawia Pani co miesiąc faktury za najem lokali. Najemcy nieruchomości wpłacają czynsz oraz opłaty za media na wyodrębniony dla potrzeb tej nieruchomości rachunek bankowy. Rachunek otwarty został dla potrzeb nieruchomości i tylko jej służy, rachunek jest w Pani obsłudze, wykonuje Pani wszystkie transakcje jako zarządca. Faktury VAT kosztowe, związane z utrzymaniem tejże nieruchomości, dostawcy usług i towarów wystawiają na Panią jako na zarządcę. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości realizuje Pani czynności o charakterze komercyjnym, tj. utrzymuje Pani relacje handlowe z najemcami, renegocjuje Pani zawarte umowy najmu, negocjuje Pani nowe umowy najmu, prowadzi Pani czynności związane z oferowaniem nieruchomości w najem, negocjuje Pani z dostawcami mediów, negocjuje i podpisuje Pani umowy ze zleceniobiorcami. Zleca Pani w imieniu własnym innym podmiotom świadczenie usług, niezbędnych prac na nieruchomości, dokonuje Pani zakupów materiałów i towarów potrzebnych do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Czynsze z najmu lokali dysponuje Pani następująco: a) po potrąceniu kosztów utrzymania nieruchomości pozostałe środki przekazuje Pani na rachunki bankowe współwłaścicielom proporcjonalnie do posiadanych udziałów, b) z zebranych czynszów pokrywa Pani koszty utrzymania nieruchomości, sprzątanie, koszty zarządzania, podatek od nieruchomości, opłaty za media, podatek VAT. Jako zarządca nieruchomości ma Pani ustaloną miesięczną kwotę brutto jako wynagrodzenie zgodnie z posiadaną umową o zarządzanie.
Odnosząc się do zakresu postawionego we wniosku pytania zaznaczyć należy, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.). Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Przepis ten wskazuje, że warunki działania zarządcy nieruchomości wynikają bezpośrednio z pisemnej umowy zawartej z właścicielem, lub podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości. W przypadku zarządu nieruchomościami na zlecenie właścicieli tych nieruchomości, to nie zarządca świadczy usługi w zakresie wynajmu lokali, lecz wykonującymi czynności najmu są właściciele tych nieruchomości.
Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.
Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.
Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że:
pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wyłącznie wynagrodzenie, co wynika z art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego.
Pobierane przez Panią od najemców tej nieruchomości czynsze najmu nie stanowią dla Pani, jako Zarządcy nieruchomości, zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy.
W analizowanej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.
Zatem to współwłaściciele są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu (zarządzanych przez zarządcę nieruchomości). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości, zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.
Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu są kwotami należnymi z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli i w związku z tym to współwłaściciele mają obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.
Tym samym, z tytułu przedmiotowych usług najmu nieruchomości u Pani jako zarządcy nieruchomości nie powstaje obowiązek podatkowy i Pani nie powinna wystawiać we własnym imieniu i na własny rachunek faktury VAT dokumentującej te czynności.
Reasumując, Pani jako zarządca nieruchomości w zakresie należności z tytułu najmu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, w związku z czym nie jest Pani zobowiązana do wystawiania faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek oraz do rozliczania podatku VAT z ww. tytułu wykazując sprzedaż w dokumentach JPK oraz deklaracjach VAT-7K.
W związku z powyższym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zauważyć należy, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pani.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo