Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.832.2025.3.SM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko jest prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia czy Zainteresowany będący stroną postępowania jako podatnik VAT powinien wykazać jako podstawę opodatkowania podatkiem VAT całość ceny sprzedaży zabudowanej działki o numerze 1 objętej ustawową wspólnością majątkową małżeńską, zastosowania zwolnienia do tej sprzedaży oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 października 2025 r. (wpływ 3 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:(…)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy (Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) posiadają miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawcy są małżeństwem i pozostają w ustawowej wspólności majątkowej.

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, NIP …. Przeważająca działalność gospodarcza (…).

Oboje Wnioskodawcy wraz z osobą trzecią są również wspólnikami spółki cywilnej.

Wnioskodawcy … roku nabyli do wspólności majątkowej małżeńskiej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 1 o powierzchni … ha w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w …Wydział Ksiąg prowadzi księgę wieczystą KW nr.

Na nieruchomości znajduje się budynek … o pow. zabudowy …m² oraz....

W roku … został przeprowadzony generalny remont budynku, oraz ... Wydatki poniesione remont generalny stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Od roku … nie dokonywano wydatków na ulepszenie budynku.

W akcie notarialnym z dnia ..., którym Wnioskodawcy nabyli prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawo własności budynku brak jest wskazania, że cena sprzedaży zawiera podatek VAT.

Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości.

Zainteresowany będący stroną postępowania jest czynnym podatnikiem VAT od...

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka cywilna, której wspólnikami wraz z osobą trzecią są oboje Wnioskodawcy jest czynnym podatnikiem VAT od...

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną prawa podatkowego została wprowadzona w … roku do majątku (ujęta w ewidencji środków trwałych) firmy Zainteresowanego będącego stroną postępowania i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest amortyzowana w firmie Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość ta służy również jako adres siedziby spółki cywilnej, którą prowadzą Wnioskodawcy wraz z osobą trzecią jednak nie była środkiem trwałym tej spółki.

Wnioskodawcy zamierzają dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Na dzień składania wniosku o interpretację indywidualną prawa podatkowego nie jest znana dokładna data ani dane nabywcy.

Wnioskodawcy powzięli wątpliwość odnośnie opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym oraz podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania w odpowiedzi na zadane pytania wskazuje:

a)  Jaki był cel nabycia przez Zainteresowanych do wspólności majątkowej małżeńskiej, prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze …, na której znajduje się budynek … o pow. zabudowy …m² oraz …?

Odpowiedź: Wykorzystywanie budynku w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej.

b)  W jaki dokładnie sposób była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nieruchomość wskazana we wniosku od momentu jej nabycia do chwili planowanej sprzedaży tej nieruchomości?

Odpowiedź: Jako ...

c)  Czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wyraziła zgodę na wykorzystywanie wskazanej we wniosku nieruchomości w działalności Zainteresowanego będącego stroną postępowania?

Odpowiedź: Tak.

d)  Na jakiej podstawie nieruchomość wskazana we wniosku, została oddana spółce cywilnej do używania?

Odpowiedź: Użyczenie.

e)  Od kiedy i w jakim zakresie prowadzi działalność spółka cywilna wskazana we wniosku?

Odpowiedź: Od … roku. Główne PKD działalności to...

f)   Jednoznaczne wskazanie, czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania?

Odpowiedź: Nieruchomość jest środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Zdaniem Zainteresowanego będącego stroną postępowania oznacza to, że sprzedaż nastąpi w ramach jego działalności gospodarczej, ale ze względu na skomplikowany stan faktyczny właśnie tego kto ma wykazać obrót i przychód z tego tytułu dotyczą dwa z trzech zadanych we wniosku pytań.

g)  Jak zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), sklasyfikowany został budynek oraz inne obiekty posadowione na działce 1 wskazanej we wniosku?

Odpowiedź: … PKOB 1230 Budynki (…). … PKOB 2112 Ulice i drogi pozostałe.

h)  Czy budynek oraz inne obiekty posadowione na nieruchomości są trwale związane z gruntem? Informacji proszę udzielić odrębnie dla budynku i każdego innego obiektu posadowionego na działce 1.

Odpowiedź: Tak, budynek jest trwale związany z gruntem. Na działce znajduje się również …, które również jest trwale związane z gruntem.

i)    Czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to proszę wskazać w jakim zakresie i od kiedy?

Odpowiedź: Tylko jako wspólnik wspomnianej powyżej spółki cywilnej, od roku…

Ponadto, Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał:

a)  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, tj.:

W akcie notarialnym z dnia …, którym Wnioskodawcy nabyli prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawo własności budynku brak jest wskazania, że cena sprzedaży zawiera podatek VAT. Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości

Proszę o wskazanie:

‒    Na jakiej podstawie prawnej (darowizna, umowa sprzedaży, inna – jaka?) Zainteresowani zostali właścicielami przedmiotu sprzedaży, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedź: Umowa sprzedaży.

‒    Czy to nabycie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej od podatku, czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nabycie nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku.

‒    Z jakiego powodu Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości?

Odpowiedź: Nabycie nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku. Na fakturze nie było kwoty podatku do odliczenia.

b)  Czy w stosunku do budynku oraz innych obiektów posadowionych na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok. Informacji proszę udzielić odrębnie dla budynku i każdego innego obiektu posadowionego na działce 1.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy o podatku od towarów i usług:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odpowiedź: Pierwsze zasiedlenie budynku po wybudowaniu nastąpiło w latach .... Pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu (wydatki ponieważ poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej) nastąpiło .... Dodatkowo na działce znajduje się … wykonane … i od tego dnia jest wykorzystywane w działalności.

c)  Czy naniesienia znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości były/są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej Zainteresowanego będącego stroną postępowania? Jeżeli tak, to należy wskazać podstawę prawną tego zwolnienia.

Odpowiedź: Nie.

d)  Czy naniesienia znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości były/są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania? Jeżeli tak, to należy wskazać podstawę prawną tego zwolnienia.

Odpowiedź: Nie.

e)  W związku z informacjami wskazanymi w opisie sprawy, tj.:

W roku … został przeprowadzony generalny remont budynku, oraz ... Wydatki poniesione remont generalny stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

(…)

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną prawa podatkowego została wprowadzona w … roku do majątku (ujęta w ewidencji środków trwałych) firmy Zainteresowanego będącego stroną postępowania i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej.

proszę wskazać odrębnie dla budynku oraz innych obiektów posadowionych na nieruchomości znajdującego się na działce:

‒    czy ww. wydatki na remont stanowiły wydatki na ulepszenie tych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej każdego z obiektów?

Odpowiedź: Na działce znajduje budynek... Wydatki na remont stanowiły wydatki na ulepszenie tych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej. … zostało wykonane … i od tego dnia wykorzystywane w działalności, nie było ulepszane.

‒    czy po oddaniu do użytkowania ulepszonego budynku i innych obiektów miało miejsce pierwsze zasiedlenie? Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla budynku i innych obiektów, kiedy (dzień, miesiąc i rok) nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Odpowiedź: Pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu budynku nastąpiło …(…) nie było ulepszane.

‒    czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie ww. budynków, budowli lub ich części, przysługiwało Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: Tak.

‒    w jaki sposób wykorzystywał Zainteresowany będący stroną postępowania ulepszony budynek i inne obiekty po oddaniu do użytkowania?

Odpowiedź: Do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie .... Przeznaczenie po ulepszeniu nie zmieniło się.

‒    w jaki sposób wykorzystywała Zainteresowana niebędąca stroną postępowania ulepszony budynek i inne obiekty po oddaniu do użytkowania?

Odpowiedź: Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wykorzystywała budynek wyłącznie jako wspólnik spółki cywilnej tylko jako adres siedziby i adres korespondencyjny spółki cywilnej.

f)   W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, że:

Nieruchomość ta służy również jako adres siedziby spółki cywilnej, którą prowadzą Wnioskodawcy wraz z osobą trzecią. (…)

proszę o jednoznaczne wskazanie w jaki sposób Zainteresowani wykorzystywali ww. nieruchomość w prowadzonej w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej? Proszę wskazać odrębnie dla Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania.

Odpowiedź: Spółka cywilna, której wspólnikami są oboje Zainteresowani wraz z osobą trzecią wykorzystywała budynek … jako adres swojej siedziby. Działalność produkcyjna spółki cywilnej odbywała się w innym miejscu. Żaden ze wspólników nie korzystał z nieruchomości w ramach spółki cywilnej w sposób odmienny od innych wspólników.

g)  Czy nieruchomość, objęta zakresem pytania będzie do dnia jej sprzedaży udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak to należy wskazać:

‒    datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?

‒    na jaki okres będzie zawarta ww. umowa?

‒    kto będzie stroną umowy – Zainteresowany będący stroną postępowania, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, czy oboje Zainteresowani?

‒    czy umowa będzie miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa będzie miała charakter odpłatny to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz kto będzie odprowadzał należne podatki?

Odpowiedź: W … roku została zawarta ustna umowa użyczenia na czas nieokreślony ze spółką cywilną, której wspólnikami są oboje Wnioskodawcy wraz z osobą trzecią. Umowa użyczenia dotyczy wykorzystywania jako adres siedziby oraz adres korespondencyjny. Umowa ma charakter nieodpłatny.

Nadto, Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał, że przychody z działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania opodatkowane są podatkiem liniowym. Przed planowaną sprzedażą wskazanej nieruchomości składniki majątku z nią związane nie zostaną wycofane z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu zaliczane były/są do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Pytania

1.  Czy Zainteresowany będący stroną postępowania jako podatnik VAT powinien wykazać jako podstawę opodatkowania podatkiem VAT całość ceny sprzedaży nieruchomości objętej ustawową wspólnością majątkową małżeńską?

2.  Czy sprzedaż opisanej w stanie faktycznym nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1)

Zdaniem Wnioskodawców, Zainteresowany będący stroną postępowania jako podatnik VAT powinien wykazać jako podstawę opodatkowania podatkiem VAT całość ceny sprzedaży nieruchomości objętej ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „u.p.t.u.”) – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u. - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 k.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy. Co do zasady, stosownie do art. 31 § 1 ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u. - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawcy … nabyli do wspólności majątkowej małżeńskiej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 1 o powierzchni … ha w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr …. Na nieruchomości znajduje się budynek … o pow. zabudowy …m² oraz 

W myśl art. 46 § 1 ustawy k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle zapisów art. 47 § 2 k.c., częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów realizowana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca – Zainteresowany będący stroną postępowania - wykorzystuje nieruchomość, którą zakupił we współwłasności razem z małżonką w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną prawa podatkowego została wprowadzona … roku do majątku firmy (ujęta w ewidencji środków trwałych) Zainteresowanego będącego stroną postępowania i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej. Nieruchomość jest amortyzowana w firmie Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość ta służy również jako adres siedziby spółki cywilnej, którą prowadzą oboje Wnioskodawcy wraz z osobą trzecią jednak nie była środkiem trwałym tej spółki.

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W konsekwencji z uwagi na fakt, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą przy wykorzystaniu wspólnej nieruchomości (ujął ją jako środek trwały firmy), to on w sensie ekonomicznym jest właścicielem tej części majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 u.p.t.u.). Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”.

Idąc dalej należy wskazać, że czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do prawa własności rzeczy.

Należy więc uznać, że na gruncie podatku od towarów i usług dostawa towarów powinna podlegać ocenie przede wszystkim z punktu widzenia swoich aspektów ekonomicznych, mniejsze zaś znaczenie mają jej skutki o charakterze cywilnoprawnym, występujące na gruncie prawa cywilnego.

Zdaniem Wnioskodawców uwzględniając treść obowiązujących przepisów oraz tezy wynikające orzecznictwa stwierdzić należy, że Wnioskodawca – Zainteresowany będący stroną postępowania – z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT według właściwej stawki podatku całego wynagrodzenia otrzymanego od nabywcy z tytułu jego sprzedaży nieruchomości.

Ad 2)

Zdaniem Wnioskodawców opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 u.p.t.u. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług.

Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 u.p.t.u. rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawcy zakupili budynek w roku … i dokonali jego generalnego remontu w roku …. Od roku …Zainteresowany będący stroną postępowania wykorzystuje budynek w swojej działalności gospodarczej, gdzie ujął go jako środek trwały podlegający amortyzacji. Budynek służy również jako siedziba spółki cywilnej, w której wspólnikami są oboje Wnioskodawcy wraz z osobą trzecią.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, zniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na działce 1 znajduje się budynek … o pow. zabudowy …m², który stanowi budynek w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane.

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Budynek jest wykorzystywany w działalności gospodarczej od roku … zatem jego dostawa nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od daty pierwszego zasiedlenia upłynęło ponad 2 lata.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 u.p.t.u., w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia.

W konsekwencji, w zw. z art. 29a ust. 8 u.p.t.u. zwolnieniem od podatku będzie objęta również sprzedaż gruntu, na którym wskazany we wniosku budynek jest posadowiony.

Jednocześnie na podstawie art. 43 ust 10 i 11 u.p.t.u. Zainteresowany będący stroną postępowania może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒    zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższego warunkiem koniecznym do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania jest by obie strony transakcji były czynnymi podatnikami VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania jest czynnym podatnikiem VAT, jednak w związku z brakiem danych nabywcy nie można ustalić jego statusu jako podatnika VAT. Zatem rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania będzie dopuszczalna tylko pod warunkiem, że nabywca będzie czynnym podatnikiem VAT i obie strony transakcji złożą oświadczenia spełniające wszystkie kryteria z art 43 ust. 11 u.p.t.u.

Dokument taki musi zawierać zgodne oświadczenie, że obie strony transakcji wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części oraz:

1)   imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)   planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit.a u.p.t.u.

3)   adres budynku, budowli lub ich części.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie pytań nr 1 i nr 2 wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071). W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwana dalej K.R.O.

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.

W świetle art. 35 K.R.O.:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O.:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O.:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1)  czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2)  czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3)  czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4)  darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 K.R.O.:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że Pan prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od …Przeważająca działalność gospodarcza (…). Pana żona nie jest czynnym podatnikiem VAT. W … nabyli Państwo do wspólności majątkowej małżeńskiej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 1, o powierzchni …ha, na której znajduje się … oraz .... Nabycie nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku. Na fakturze nie było kwoty podatku do odliczenia. Celem nabycia przez Państwa do wspólności majątkowej małżeńskiej, prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 1, na której znajduje się budynek … o pow. zabudowy …m² oraz … było wykorzystywanie budynku w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została wprowadzona w … do majątku (ujęta w ewidencji środków trwałych) Pana firmy i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość wskazana we wniosku od momentu jej nabycia do chwili planowanej sprzedaży jest wykorzystywana jako... Pana żona wyraziła zgodę na wykorzystywanie tej nieruchomości w Pana działalności. Nieruchomość jest amortyzowana w Pana firmie. Ponadto, nieruchomość ta służy również jako adres siedziby spółki cywilnej, którą Państwo prowadzą wraz z osobą trzecią, nie była środkiem trwałym tej spółki. W … roku została zawarta ustna umowa użyczenia na czas nieokreślony ze spółką cywilną, której wspólnikami są Państwo wraz z osobą trzecią. Umowa użyczenia dotyczy wykorzystywania jako adres siedziby oraz adres korespondencyjny. Umowa ma charakter nieodpłatny. Działalność produkcyjna spółki cywilnej odbywała się w innym miejscu. Żaden ze wspólników nie korzystał z nieruchomości w ramach Spółki cywilnej w sposób odmienny od innych wspólników. Zamierzają Państwo dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Obecnie nie jest znana dokładna data sprzedaży nieruchomości, ani dane nabywcy.

Należy wskazać, że skoro nieruchomość jest wprowadzona do środków trwałych Pana firmy, ujęta jest w ewidencji środków trwałych Pana firmy, to wykorzystywanie zabudowanej działki nr 1, stanowiącej składnik majątku wspólnego, do prowadzonej wyłącznie przez Pana działalności gospodarczej spowodowało, że miał Pan nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Zatem w przypadku zbycia zabudowanej działki nr 1, objętej wnioskiem, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Pana. Nie będzie zbywał Pan majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując zbycia zabudowanej działki nr 1, wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, wypełni Pan przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dla całej transakcji zbycia zabudowanej działki nr 1.

W kwestii natomiast określenia podstawy opodatkowania dla planowanej czynności sprzedaży zabudowanej działki nr 1, stwierdzić należy, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ust. 1 ustawy) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1)  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2)  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi więc wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że zapłata musi być wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to być np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawie C-33/93 czy C-154/80).

Przepisy ustawy, co do zasady, nie ograniczają podatnika w ustaleniu ceny. W polskim prawodawstwie obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. Przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje, poza wyjątkiem określonym w art. 32 ustawy, w sferę decyzji, co do sposobu określenia należności za sprzedawany towar. Ustawa nie reguluje wysokości ceny oraz czy w umowie pomiędzy kontrahentami powinna być uzgodniona jako wartość bez podatku VAT (cena netto), czy też wartość z podatkiem VAT (cena brutto).

Mając na uwadze konstrukcję normatywną podstawy opodatkowania, wyrażoną w przytoczonym powyżej art. 29a ust. 1 ustawy, należy podkreślić, że podstawą opodatkowania jest kwota należna, co istotne, pomniejszona o należny z tytułu danej dostawy podatek.

Wobec powyższego, podstawę opodatkowania – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy w zw. z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy – będzie stanowiła kwota ustalona przez strony tej transakcji, tj. całe wynagrodzenie otrzymane od nabywcy z tytułu sprzedaży nieruchomości, pomniejszone o należny z tytułu tej dostawy podatek, w sytuacji gdy dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania nr 2 wniosku wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒     zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒    towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Według art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego na działce 1 znajduje się budynek … i …. …PKOB 1230 Budynki ... … PKOB 2112 Ulice i drogi pozostałe. … i … są trwale związane z gruntem. Pierwsze zasiedlenie budynku po wybudowaniu nastąpiło w latach .... W … został przeprowadzony generalny remont budynku, oraz zostało wykonane …. Wydatki na remont stanowiły wydatki na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej. Pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu budynku nastąpiło …. Od … nie dokonywano wydatków na ulepszenie budynku. … nie było ulepszane.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że sprzedaż … oraz … znajdujących się na działce nr 1 nie będzie dokonywana w ramach ich pierwszego zasiedlenia, ani w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki/budowle. Z uwagi na to, że dostawa budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to sprzedaż gruntu (działki nr 1), na którym są one posadowione będzie zwolniona od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, bądź w formie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 wniosku jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan … (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.