Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.837.2025.2.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

-     nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży,

-     zwolnienia ww. sprzedaży od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w przypadku uznania Pana za podatnika podatku VAT i podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży.

Uzupełnił go Pan pismem z 30 września 2025 r. (wpływ 30 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

Jest Pan właścicielem nieruchomości rolnych niezabudowanych wyszczególnionych w opisie poniżej. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że są to użytki rolne klasy ŁIV i RIVa.

W 1990 roku, umową darowizny od rodziców, otrzymał Pan działki 7 i 8 o łącznej powierzchni (…) arów, położone w (...) w obrębie (…).

W 2001 roku decyzją Starosty (...) dokonano nowego oznaczenia działek. Działka 7 uzyskała nowe oznaczenie 9 i powierzchnię (…) m². Działka 8 uzyskała nowe oznaczenie 10 i powierzchnię (…) m².

W 2021 złożył Pan wniosek o podział działki 10 na dwie odrębne w celu wydzielenia drogi wewnętrznej. W dniu (…) 2022 uzyskał Pan potwierdzenie złożonego wcześniej wniosku i dokonano podziału działki 10 o powierzchni (…) ha na działki: 11 o pow. (…) ha (na drogę wewnętrzną) i 12 o pow. (…) ha.

Jednocześnie w tym samym dniu dokonano podziału z urzędu przez Prezydenta Miasta (...) działki 13 o pow. (…) ha na działki 14 o pow. (…) ha i działkę 15 o pow. (…) ha, stanowiących własność Gminy Miejskiej (...).

W dniu (…) 2022 roku, w wyniku rokowań z Gminą Miejską (...), dokonał Pan ekwiwalentnej zamiany działki 11 o pow. (…) ha na działkę 14 o pow. (…) ha poprzez kompensatę gruntem bez dokonania dopłaty. Wartość działek wynosiła po (…) zł.

W wyniku dokonanych czynności w Pana posiadaniu były działki o oznaczeniu 12, 14.

W dniu (…) 2025 nabył Pan wraz z żoną udział 1/4 w działce 16 o pow. (…) ha za kwotę (…) zł. Zakup związany jest z uzyskaniem warunków zabudowy, a działka ma być drogą wewnętrzną.

W dniu (…) 2025 złożył Pan wniosek o ustalenie warunków zabudowy na 5 działek.

W wyniku złożenia wniosku koniecznym stało się scalenie działek i ustalenie nowego podziału.

W dniu (…) 2025 na Pana wniosek dokonano scalenia działek 12, 14 i 9 w działkę 17 o pow. (…) ha. A następnie podział na 5 działek + działka będącą wymaganym pasem drogowym o szerokości 5 m na całej długości styku z istniejącą drogą na działce 14 będącą własnością Gminy Miejskiej (...) (droga wewnętrzna).

W dniu (…) 2025 złożył Pan wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie, na każdej z działek, budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach 18, 19, 20 położonych w (...) przy ulicy (…) obręb (…) oraz na działce 16 (droga wewnętrzna udział po 1/5).

Do chwili obecnej nie nadano nowych numerów działek.

Na tej nieruchomości rolnej prowadzi Pan gospodarstwo rolne i uprawia ziemię.

Nieruchomość rolna nigdy nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Nigdy nie udostępniał Pan nieruchomości rolnej na podstawie umowy dzierżawy, najmu czy też innej umowy cywilnoprawnej wywierającej tożsame skutki.

Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o podatku VAT.

Nie prowadził Pan nigdy działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W wyniku uzyskania warunków zabudowy ma Pan zamiar dokonać sprzedaży wydzielonych działek ze swojego majątku osobistego. Sprzedaż w całości lub w częściach.

Głównym motywem sprzedaży jest chęć zdobycia środków finansowych na bieżące potrzeby finansowe Pana rodziny. Dodatkowym powodem sprzedaży jest fakt, iż powierzchnia gruntu rolnego jest zbyt mała, żeby stanowiła główne źródło Pana dochodu z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. W konsekwencji, prowadzenie gospodarstwa rolnego stało się nieopłacalne.

W piśmie z 30 września 2025 r. wskazał Pan, że:

1)  Według wstępnego pozytywnie zaopiniowanego projektu podziału działki 17 przyszłe działki będą miały numery 1, 2, 3, 4, 5 i 6.

2)  Działkę 14 nabył Pan od Gminy Miejskiej (...) w celu scalenia działek 10 i 9. Uzyskanie jednego ciągłego obszaru z dostępem do drogi publicznej. Udział w działce 16 nabył Pan w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej na całej szerokości działki 17 w celu uzyskania warunków zabudowy.

3)  Na pytanie: „Czy nabycie udziału w działce nr 16 nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?” odpowiedział Pan: „Nie. Zwolnienie na podstawie art. 43 u.1 p. 9 ustawy VAT.”

4)  Na pytanie: „Czy nabycie udziału w działce nr 16 zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?” odpowiedział Pan: „Nie. Wyłącznie akt notarialny bez faktury.”

5)  Na pytanie: „Czy przy nabyciu udziału w działce nr 16 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, proszę wskazać przyczynę?” odpowiedział Pan: „Nie. Czynność zwolniona, jak wyżej.”

6)  Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

proszę wskazać:

a)  Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? (…)

b)  z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży były/są dokonywane zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż miała miejsce)? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?”

odpowiedział Pan:

a)  „Nie.”

b)  „Wyłącznie uprawy rolne na potrzeby własne.”

7)  Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie posiadania.

8)  Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:

proszę wskazać czy dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, proszę wskazać realizacji jakiej inwestycji na nieruchomości dotyczy ww. decyzja o warunkach zabudowy?” odpowiedział Pan: „Wydana decyzja o warunkach zabudowy „dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na działce 17”.”

9)  Na pytanie: „Czy ww. działki były/są wykorzystywane przez Pana (przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokaja i w jakim okresie?” odpowiedział Pan: „Na potrzeby własne. Zbiór trawy jako paszy dla posiadanych zwierząt domowych, następnie ugór.”

10)  Na pytanie: „Czy dokonywał/będzie Pan dokonywał jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości itp.) - jeśli tak, to proszę wskazać jakie były/będą to czynności (nakłady)?” odpowiedział Pan: „Nie. Żadnych nakładów i inwestycji.”

11)  Na pytanie: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek współpracował/współpracuje Pan z biurem obrotu nieruchomościami?” odpowiedział Pan: „Nie współpracowałem i obecnie nie współpracuje w tym zakresie.”

12)  Na pytanie: „Czy podejmował/podejmuje Pan działania marketingowe w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie?” odpowiedział Pan: „Nie.”

13)  Na pytanie: „Czy nawiązał Pan kontakt z przyszłym nabywcą/nabywcami działek? Jeśli tak, to w jaki sposób?” odpowiedział Pan: „Nie.”

14)  Na pytanie: „Czy zawarł Pan/zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży działek? Jeśli tak, to proszę wskazać: (…)” odpowiedział Pan: „Nie zawarłem umów przedwstępnych.”

15)  Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać: (…)” odpowiedział Pan: „Nie udzieliłem w tym zakresie pełnomocnictw.”

16)  Na pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać: (…)” odpowiedział Pan: „Nie dokonywałem wcześniej sprzedaży nieruchomości.”

17)  Na pytanie: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak to proszę wskazać (…)” odpowiedział Pan: „Nie posiadam innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.”

Pytania

1)  Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji?

2)  Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD). Zgodnie z tym, żeby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Treść art. 15 ust. 1 ustawy o VAT mówi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Można z tego wysnuć wniosek, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób ciągły. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Nie podjął Pan ani nie ma zamiaru podejmować żadnych czynności świadczących o zawodowym charakterze w zakresie sprzedaży nieruchomości, a jedynie podejmuje Pan działania mające na celu zawarcie umowy sprzedaży z potencjalnymi nabywcami.

Na skutek planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych rozpoczął Pan procedurę uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na ww. nieruchomościach. To spowodowało konieczność podziału działek z wcześniejszym scaleniem działek (warunek niezbędny do podziału działki), uregulował Pan istnienie drogi dojazdowej według wymaganych warunków (warunek konieczny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy).

Wykonanie powyższych czynności nie świadczy o zawodowym charakterze podejmowany działań, a jest jedynie przejawem racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

Podział nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży, mieści się w zakresie uprawnień właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, co również jest potwierdzone przez orzecznictwo sądów administracyjnych (wyrok WSA w Szczecinie z 9 stycznia 2025 r., sygn. akt I SA/Sz 468/24; wyrok NSA z 29 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 179/24; wyrok NSA z 10 lipca 2024 r., sygn. Akt I FSK 20/22). Wcześniejsze porozumienie z Gminą Miejską (...) podyktowanie było wytyczeniem drogi, która dała możliwości zabudowy dla działek przyległych do Pana, a których właścicielem jest Gmina. Z Pana punktu widzenia, zapewnienie dostępu działki do drogi dojazdowej ma fundamentalne znaczenie dla wszystkich stron.

Według Pana, sprzedaż wszystkich nieruchomości powstałych na skutek podziału może co prawda potrwać przez pewien okres czasu, niemniej Pana działania nie przyjmą charakteru ciągłego, a jest to jeden z wyznaczników uznania wykonywanych czynności za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Logiczną konsekwencją sprzedaży określonej liczby nieruchomości gruntowych jest ciągłość, ze względu na specyfikę przedmiotu umowy sprzedaży, który jest zbywany. Zbycie nieruchomości gruntowych, co do zasady nie następuje w sposób jednorazowy i natychmiastowy, albowiem są to składniki majątkowe o znacznej wartości, których sprzedaż wymaga znalezienia odpowiedniego nabywcy, co z reguły wiąże się z długotrwałym procesem poszukiwań oraz negocjacji ceny. Nie zleca Pan sprzedaży nieruchomości profesjonalistom a jedynie poprzez ogłoszenie na ogólnodostępnym portalu internetowym.

W rezultacie sprzedaż wszystkich działek, które powstaną z podziału jednej nieruchomości rolnej może potrwać dłuższy okres niż obejmuje zazwyczaj jednorazowa transakcja, niemniej powyższe nie będzie świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w sposób ciągły w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, na podstawie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz orzecznictwa wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości rolnej za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Będzie Pan sprzedawać powyższe nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie działa Pan w ramach obrotu nieruchomościami jako profesjonalista oraz nie podejmuje środków wykraczających ponad te, które podejmują osoby zarządzające własnym mieniem. Celem sprzedaży nieruchomości jest jedynie chęć zabezpieczenia Pana przyszłości finansowej, a także bezpieczeństwa finansowego Pana rodziny w ramach zarządu swoim własnym majątkiem.

Bardzo słusznie stwierdził także Naczelny Sąd Administracyjnym, w wyroku z 4 czerwca 2023 r., I FSK 427/23, w którym stwierdzono, iż: Nie można wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana nie należy uznawać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Ad 2

W Pana ocenie, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dotyczy dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, zwolnionym z podatku VAT, prowadzącym działalność rolniczą w ramach gospodarstwa rolnego. Jednocześnie wykorzystuje Pan nieruchomość rolną wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że wykonuje Pan czynności zwolnione z podatku VAT, a zatem nie przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Oba warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, Pana zdaniem, są spełnione.

Mając powyższe na względzie, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że planuje Pan sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 powstałych z podziału działki nr 17. Uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce 17. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym i na ww. nieruchomości prowadzi Pan gospodarstwo rolne i uprawia ziemię. Produkty rolne z nieruchomości były wykorzystywane tylko na Pana potrzeby własne. Przez cały okres posiadania nieruchomości wykorzystywał Pan ją na potrzeby własne - zbiór trawy jako paszy dla posiadanych zwierząt domowych, następnie ugór. W stosunku do ww. nieruchomości nie ponosił Pan nakładów w celu jej uatrakcyjnienia oraz nie dokonywał Pan żadnych inwestycji. Nie współpracował i nie współpracuje Pan z biurem obrotu nieruchomościami. Nie podejmował Pan i nie podejmuje działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nigdy nie udostępniał Pan nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy, najmu czy też innej umowy cywilnoprawnej wywierającej tożsame skutki. Nie nawiązał Pan kontaktu z przyszłym nabywcą, nie podpisał Pan umowy przedwstępnej oraz nie udzielił Pan w tym zakresie pełnomocnictwa.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będzie Pan korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu ww. transakcji.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.