Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.873.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej w 2025 r. sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 22 października 2025 r. (data wpływu 30 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, co oznacza, że dysponuje polską rezydencją podatkową. W związku z pojawiającymi się wątpliwościami związanymi z odprowadzeniem podatku VAT od dokonanej w tym roku sprzedaży działek Wnioskodawca pragnie uzyskać informację na temat swojej sytuacji prawno-podatkowej. Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego na gruncie rozliczeń z tytułu podatku VAT, bowiem prowadzi gospodarstwo w ramach działów specjalnych produkcji rolnej.

W roku 1996 Wnioskodawca łącznie z żoną zawarł w formie aktu notarialnego umowę darowizny z rodzicami swojej żony, którego skutkiem było przejęcie gospodarstwa rolno-ogrodniczego, w tym dwóch działek, znajdujących się w (…) przy ul. (…) i (…), które po szeregu przekształceń jako odrębne działki zostały zbyte w roku 2025.

Rozwijając powyższe należy wskazać, że otrzymane w ramach darowizny od rodziców działki o pow. 3.000 m.kw. zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (…) do (…) celem zabezpieczenia ich przed ewentualnym pozostawianiem ich na zawsze jako działki stricte rolne. W tymże celu Wnioskodawca dokonał również ich podłączenia do prądu oraz gazu oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14 budynków jednorodzinnych, co w sytuacji braku objęcia przedmiotowego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego chroniło teren przed potencjalnym objęciem go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej. Wszelkie wskazane wyżej czynności miały miejsce przed kilkunastu laty, co w sytuacji gdy nie dochodziło do sprzedaży jakiejkolwiek działki aż do 2025 r. nakazuje przyjąć, że celem podziału i uzbrojenia nie było przygotowanie działek do sprzedaży, lecz jedynie ich zabezpieczenie na przyszłość (w tym dla przyszłych pokoleń). Jednocześnie należy dodać, że Urząd Miasta po dokonanym podziale i przeprowadzonej kontroli wydał decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej, w ramach której stwierdzono brak podstaw do naliczenia tej opłaty z tytułu wzrostu wartości tego terenu, bowiem zdaniem organu wartość nieruchomości nie uległa wskutek podziału zmianie. Owa okoliczność potwierdzała zatem to, że celem dokonanego podziału nie było zwiększenie wartości nieruchomości i ich przygotowanie do rychłej sprzedaży, lecz zabezpieczenie nieruchomości przed ewentualnymi niekorzystnymi zapisami w opracowywanym planie zagospodarowania przestrzennego (który swoją drogą do dzisiaj nie został uchwalony).

Wnioskodawca pragnie dodać, że na zbywanych w roku 2025 działkach nie była nigdy prowadzona działalność rolnicza ani żadna inna działalność przynosząca jakiekolwiek dochody. Działki te stanowią nieużytek rolny, nigdy nie występowano o bezpośrednie dopłaty unijne do produkcji rolnej w ramach tych działek. Przedmiotowe działki zbywane w roku 2025 obciążone były wpisami hipotecznymi wierzycieli.

Już w tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzali w dającej się przewidzieć przyszłości dokonywać zbycia przedmiotowych działek, a zmusiły Ich do tego niezależne okoliczności wynikające z problemów finansowych, do których doszło bez ich winy w ramach prowadzonego gospodarstwa. Rozwijając powyższe należy wskazać, że w roku 1999 Wnioskodawca wraz z żoną otrzymali pierwszy kredyt w banku (…) na urządzenie gospodarstwa rozpoczynając inwestycje w postaci budowy nowoczesnych szklarni. W roku 2002 wzięli następny kredyt na budowę laboratorium (…) roślin ozdobnych. Od roku 2004 do 2006 handlowali sadzonką z duńskim kontrahentem osiągając istotne obroty w sprzedaży sadzonki in vitro. Niestety w 2006 roku w sposób nagły prowadzone przedsiębiorstwo utraciło płynność, bowiem Wnioskodawca nie otrzymał płatności na kwotę (…) zł, bowiem kontrahent tj. ww. firma (…) ogłosiła upadłości z pełną niewypłacalnością. Od tego momentu przedsiębiorstwo popadło w problemy finansowe, z których wyjście zapewniła dopiero dokonana w tym roku sprzedaż przedmiotowych działek, nabytych w drodze darowizny w roku 1997.

W rezultacie do zbycia działek doszło z uwagi na brak płynności finansowej i rosnące zadłużenia, które nie pozwalały Wnioskodawcy i Jego żonie na zdobycie nowych kontrahentów a tymczasem obroty spadały i odchodzili pracownicy. Zobowiązania Wnioskodawcy i żony przed sprzedażą działek dotyczyły nie tylko podmiotów prywatnych (kontrahenci, banki, firmy pożyczkowe), ale również istniały wobec ZUS, KRUS i Urzędu Skarbowego.

Chcąc ratować gospodarstwo Wnioskodawca w roku 2021 podjął próbę ustabilizowania sytuacji finansowej poprzez starania się o uzyskanie środków z ARiMR w ramach programu pod nazwą (…), stanowiąc wniosek o udzielenie pożyczki na sfinansowanie spłaty zadłużenia powstałego w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Program trwał do końca 2021 roku i w wyniku przeciągających się analiz prowadzonych przez pracowników Agencji, ostatecznie wniosek pozostał bez rozpatrzenia.

Mając w perspektywie licytację całego gospodarstwa za ułamek jego wartości w roku 2025 Wnioskodawca podjął jeszcze jedną próbę ratowania swojego majątku występując do Sądu Restrukturyzacyjnego o restrukturyzację gospodarstwa. Restrukturyzacja powiodła się i w ramach zatwierdzonego przez Sąd w dniu 7 lutego 2025 r. planu restrukturyzacyjnego udało się zawrzeć układ ze wszystkimi wierzycielami, w tym z Urzędem Skarbowym, którego treścią było zobowiązanie się Wnioskodawcy oraz Jego żony do dokonania zbycia przedmiotowych działek celem zaspokojenia roszczeń wszystkich wierzycieli, w tym publicznoprawnych.

Do sprzedaży ww. działek w ramach realizacji układu z wierzycielami pod nadzorem Sądu doszło w dniu 7 sierpnia 2025 r. Nabywcami wszystkich działek w ramach jednej transakcji były spokrewnione ze sobą osoby (małżeństwo wraz z córką), działające jako osoby prywatne. Nie doszło zatem do sprzedaży firmie deweloperskiej, lecz osobom fizycznym na ich potrzeby.

Uzyskana cena za 1 m² to około (…) zł, podczas gdy na tych terenach działki osiągają ceny ok. (…) zł za 1m² z podobną infrastrukturą, co świadczyło o tym, że sprzedaż nie była motywowana celami zarobkowymi, ale chęcią jak najszybszego zaspokojenia wierzycieli Wnioskodawcy i Jego żony.

Wnioskodawca chciałby nadmienić, że rolnicy sprzedający działki w Jego okolicy nie są obciążani podatkiem VAT, mimo iż sprzedawane przez nich działki są podzielone, uzbrojone oraz z warunkami zabudowy.

Podsumowując, należy przyjąć, że wszystkie opisane działania związane z jednorazowym zbyciem działek zmierzały ku temu, żeby z majątku prywatnego uregulować zobowiązania wynikające z planu restrukturyzacji zatwierdzonego przez Sąd i tym samym pozbyć się długów celem dalszego prowadzenia gospodarstwa. Celem funkcjonowania Wnioskodawcy i Jego żony nie było osiągnięcie zysku, jego działania nie cechowały się symptomami charakteryzującymi profesjonalnych uczestników rynku. Doszło do zbycia otrzymanego od rodziców majątku w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nigdy nie wykorzystywanym w prowadzonej działalności.

Na koniec należy dodać, że Wnioskodawca konsultował z pracownikami właściwego urzędu skarbowego sposób postępowania w związku z dokonywanymi zbyciami i pracownicy Ci również mieli wątpliwości co do słuszności zapłacenia VAT w niesłychanie specyficznych, niespotykanych na co dzień okolicznościach wynikających z konieczności dokonania zbycia działek z uwagi na sądowy nakaz wynikający z zatwierdzonego układu z wierzycielami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1)    Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Nie.

2)    Z opisu sprawy wynika, iż:

Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego na gruncie rozliczeń z tytułu podatku VAT, bowiem prowadzi gospodarstwo w ramach działów specjalnych produkcji rolnej.

Proszę wskazać:

Czy w związku z posiadanym statusem rolnika ryczałtowego, jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Odp.: Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm ), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

3)  Czy działki nr (…) do (…) były objęte małżeńską wspólnością majątkową?

Odp.: Działki nr (…) do (…) były objęte małżeńską wspólnością majątkową do momentu sądowego orzeczenia rozdzielności majątkowej. W momencie sprzedaży obowiązywała rozdzielność majątkowa.

4)  Z opisu sprawy wynika, iż:

W roku 1996 Wnioskodawca łącznie z żoną zawarł w formie aktu notarialnego umowę darowizny z rodzicami swojej żony, którego skutkiem było przejęcie gospodarstwa rolno-ogrodniczego, w tym dwóch działek, znajdujących się w (…) przy ul. (…) i (…), które po szeregu przekształceń jako odrębne działki zostały zbyte w roku 2025.

Proszę wskazać:

a)    w jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan nabyte w drodze darowizny gospodarstwo rolno-ogrodnicze, w tym dwie nabyte działki, znajdujące się w (…) przy ul. (…) i (…)?

b)    w jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działki, które powstały po przekształceniach do momentu ich zbycia w 2025 r.? Do jakich celów wykorzystywał Pan działki w całym okresie ich posiadania?

Proszę szczegółowo opisać.

Odp.: Darowane gospodarstwo obejmowało budynki gospodarcze oraz szklarnie tradycyjne i tunele foliowe. Na tej części prowadzili i prowadzą Państwo działy specjalne produkcji rolnej. Natomiast na działkach, które Państwo sprzedali nie prowadzili żadnej działalności był to od początku nieużytek porośnięty brzozami z samo wysiewu. Nie prowadzili Państwo na tej części gospodarstwa żadnej działalności rolniczej jak i pozarolniczej, nie brali dopłat unijnych nigdy.

5) Czy udostępniał Pan działki o nr (…) do (…) osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)    w jakim okresie (kiedy) ww. działki były udostępniane osobom trzecim?

b)    na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) ww. działki były udostępniane osobom trzecim?

c)    czy udostępnienie ww. działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d)    jeśli umowa miała charakter odpłatny to, jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy? oraz czy i kto (Pan czy Pana Żona) odprowadzał należne podatki?

e)    kto był stroną ww. umowy (Pan, Pana Żona, czy Pan i Pana Żona)?

Odp.: Działki o nr (…) do (…) nigdy nie były udostępniane osobom trzecim

6)    Czy w odniesieniu do ww. działek, do momentu ich sprzedaży poza podłączeniem do prądu oraz gazu oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ponosił Pan jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były nakłady?

Odp.: Wnioskodawca nie ponosił żadnych innych kosztów.

7)    Czy zawarł Pan z nabywcami działek przedwstępną umowę sprzedaży działek? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a)    jakie konkretnie warunki musiały zostać spełnione, aby doszło do sprzedaży ww. działek?

b)    do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał się Pan na rzecz kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?

c)    do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązali się nabywcy, aby doszło do sprzedaży ww. działek?

d)    jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z przyszłymi nabywcami, ciążyły na Panu, a jakie na nabywcach?

e)    czy udzielił Pani nabywcom ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

                    i.    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił Pan pełnomocnictw nabywcom ww. nieruchomości do występowania w Pana imieniu?

                   ii.   jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonali nabywcy w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

f)     kto, tj. Pan czy nabywca/nabywcy, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie ponosił ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Odp.: Wszystkie umowy przedwstępne z potencjalnymi klientami zostały rozwiązane a zadatki zwrócone. Całe ryzyko związane z niepowodzeniem sprzedaży działek ponosił Wnioskodawca wraz z żoną. Potencjalni nabywcy nie chcieli pełnomocnictw do składania wniosków do Urzędu Miasta o warunki zabudowy. To Wnioskodawca na wniosek potencjalnych nabywców składał wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

8)    Czy i jakie pozwolenia/decyzje zostały wydane przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży działek? Z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie tych decyzji/pozwoleń?

Odp.: Wnioskodawca na wniosek potencjalnych nabywców składał wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

9)    W jaki sposób nawiązał Pan kontakt z nabywcami ww. działek?

Odo.: Nabywcy dowiadywali się o możliwości zakupu działek z banerów i ogłoszenia w Internecie lub poprzez ustne informacje. Ostatecznie znalazł się tylko jeden nabywca bez umowy przedwstępnej osoba prywatna, która dokonała zakupu.

10) Na co zostały przeznaczone środki, które otrzymał Pan ze sprzedaży działek?

Odp.: Środki ze sprzedaży działek w całości przeznaczone zostały na zaspokojenie roszczeń wierzycieli objętych restrukturyzacją.

11) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

e)    ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

f)     czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawca dokonywał następujących transakcji dotyczących innych nieruchomości:

a)    działka nad morzem 500 m² nabyta w 2000 r. i sprzedana w 2008r.,

b)    działka nad jeziorem 700 m² nabyta w 2002 r. i sprzedana w 2008 r.

Gdy Wnioskodawca wpadł w kłopoty finansowe sprzedał ww. działki oddając część zobowiązań. Zarówno zakup jak i sprzedaż nastąpiła bez naliczania podatku VAT. Działki były nabyte na potrzeby prywatne i wykorzystywane na rodzinne wyjazdy, jako rekreacyjne, nie było tam żadnych budynków czy budowli (wykorzystywano jedynie mobilną przyczepą kampingową). Środki ze sprzedaży wymienionych działek przeznaczone zostały na częściową spłatę wierzycieli.

12) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)    w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)    jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp.: Wnioskodawca nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone na sprzedaż. Posiada jedynie część gospodarstwa, na której prowadzone są działy specjalne produkcji rolnej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy dokonana w 2025 r. sprzedaż opisanych Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym czy skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego oraz koniecznością rozliczenia podatku od towarów i usług w tym zakresie?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy dokonana w 2025 r sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego oraz koniecznością rozliczenia podatku od towarów i usług w tym zakresie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm., dalej „u.p.t.u”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 wskazanej u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 15 ust 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie w przypadku, w którym zbywca działa w charakterze podatnika VAT. W sentencji wyroku TSUE z dnia 29 października 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 trybunał orzekł, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

Przedmiotowe stanowisko zostało w pełni podzielone przez polskie sądy administracyjne. W wyroku z dnia 2 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Przenosząc powyższe na stan faktyczny Wnioskodawcy, należy podkreślić, że Wnioskodawca nie zaangażował i nie zamierza angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a przedmiotowa do której został przymuszony treścią zawartego przed Sądem układu z wierzycielami (w tym z fiskusem) mieściła się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Świadczą o tym następujące okoliczności:

a)    Otrzymane przez Wnioskodawcę (i Jego żonę) w ramach darowizny od rodziców działki o pow. 3.000 m.kw., które zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (…) do (…) celem zabezpieczenia ich przed ewentualnym pozostawianiem ich na zawsze jako działki stricte rolne. W tymże celu Wnioskodawca dokonał również o ich podłączeniu do prądu oraz gazu oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14 budynków jednorodzinnych, co w sytuacji braku objęcia przedmiotowego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego chroniło teren przed potencjalnym objęciem go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej.

b)    Wszelkie wskazane wyżej czynności miały miejsce przed kilkunastu laty, co w sytuacji gdy nie dochodziło do sprzedaży jakiejkolwiek działki aż do 2025 r. nakazuje przyjąć, że celem podziału i uzbrojenia nie było przygotowanie działek do sprzedaży, lecz jedynie ich zabezpieczenie na przyszłość (w tym dla przyszłych pokoleń),

c)    Urząd Miasta (…) po dokonanym podziale i przeprowadzonej kontroli wydał decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej, w ramach której stwierdzono brak podstaw do naliczenia tej opłaty z tytułu wzrostu wartości tego terenu, bowiem zdaniem organu wartość nieruchomości nie uległa wskutek podziału zmianie. Owa okoliczność potwierdzała zatem to, że celem dokonanego podziału nie było zwiększenie wartości nieruchomości i ich przygotowanie do rychłej sprzedaży, lecz zabezpieczenie nieruchomości przed ewentualnymi niekorzystnymi zapisami w opracowywanym planie zagospodarowania przestrzennego (który swoją drogą do dzisiaj nie został uchwalony),

d)    Na zbywanych w roku 2025 działkach nie była nigdy prowadzona działalność rolnicza ani żadna inna działalność przynosząca jakiekolwiek dochody. Działki te stanowią nieużytek rolny, nigdy nie występowano o bezpośrednie dopłaty unijne do produkcji rolnej w ramach tych działek,

e)    Zbywane w roku 2025 działki były obciążone wpisami hipotecznymi wierzycieli, co potwierdza istnienie problemów finansowych, do których doszło bez winy Wnioskodawcy w ramach prowadzonego gospodarstwa, ze względu na brak wpłaty należności od kontrahenta zagranicznego w wysokości wynoszącej, aż 600.000 zł. Do zbycia działek doszło z uwagi na brak płynności finansowej i rosnące zadłużenia, które nie pozwalały Wnioskodawcy i Jego żonie na zdobycie nowych kontrahentów. Zobowiązania Wnioskodawcy i żony przed sprzedażą działek dotyczyły nie tylko podmiotów prywatnych (kontrahenci, banki, firmy pożyczkowe), ale również istniały wobec ZUS, KRUS i Urzędu Skarbowego,

f)     Chcąc ratować gospodarstwo Wnioskodawca w roku 2021 podjął próbę ustabilizowania sytuacji finansowej poprzez starania się o uzyskanie środków z ARiMR w ramach programu pod nazwą NP3, stanowiąc wniosek o udzielenie pożyczki na sfinansowanie spłaty zadłużenia powstałego w związku z prowadzeniem działalności rolniczej, co wskazuje na fakt starania się przez Wnioskodawcę na poprawę sytuacji finansowej w sposób inny, niż sprzedaż przedmiotowych działek stanowiących majątek prywatny Wnioskodawcy,

g)    Do sprzedaży ww. działek doszło w sposób niejako przymuszony dopiero w ramach realizacji układu z wierzycielami pod nadzorem Sądu w dniu 7 sierpnia 2025 r. Wnioskodawca i Jego żona przez prawie 30 lat nie zamierzali zbywać nieruchomości,

h)    Nabywcami wszystkich działek w ramach jednej transakcji były spokrewnione ze sobą osoby (małżeństwo wraz z córką), działające jako osoby prywatne. Nie doszło zatem do sprzedaży firmie deweloperskiej, lecz osobom fizycznym na ich potrzeby,

i)     Uzyskana cena ze sprzedaży przedmiotowych działek za 1 m² to około 220 zł, podczas gdy na tych terenach działki osiągają ceny ok. 250 zł za 1 m² z podobną infrastrukturą, co świadczyło o tym, że sprzedaż nie była motywowana celami zarobkowymi, ale chęcią jak najszybszego zaspokojenia wierzycieli Wnioskodawcy i Jego żony,

j)     Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie działek i podział, które miały w zamierzeniach powodować wzrost wartości nieruchomości, lecz służyły uchronieniu gruntu przed przeznaczeniem go „na zawsze” na cele rolnicze, w związku z opracowywanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

k)    Od czasu dokonanego podziału nieruchomości minęło już kilkanaście lat, podczas których Wnioskodawca i Jego żona nie dokonywali jakichkolwiek czynności zbycia czy też oferowania działek, a więc działań charakteryzujących podmioty uczestniczące profesjonalnie w rynku obrotu nieruchomościami.

Podsumowując, należy przyjąć, że wszystkie opisane działania związane z jednorazowym zbyciem działek zmierzały ku temu, żeby z majątku prywatnego uregulować zobowiązania wynikające z planu restrukturyzacji zatwierdzonego przez Sąd i tym samym pozbyć się długów celem dalszego prowadzenia gospodarstwa. Celem działań Wnioskodawcy i Jego żony nie było osiągnięcie zysku, jego działania nie cechowały się symptomami charakteryzującymi profesjonalnych uczestników rynku. Doszło do zbycia otrzymanego od rodziców kilkadziesiąt lat wcześniej majątku w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nigdy nie wykorzystywanym w prowadzonej działalności.

W związku z powyższym dokonując czynności sprzedaży przedmiotowych działek, przez Wnioskodawcę nie mieści się w pojęciu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., bowiem nie miała ona przymiotu działalności zarobkowej (ze względu na zaniżoną cenę sprzedaży oraz konieczność dokonania sprzedaży w związku z zadłużeniem, co zostało potwierdzone sądowym nakazem) oraz nie była ona ciągła (sprzedaż miała charakter jednorazowy).

Na koniec należy dodać, że Wnioskodawca konsultował z pracownikami właściwego urzędu skarbowego sposób postępowania w związku z dokonywanymi zbyciami i pracownicy Ci również mieli wątpliwości co do słuszności zapłacenia VAT w niesłychanie specyficznych, niespotykanych na co dzień okolicznościach wynikających z konieczności dokonania zbycia działek z uwagi na sądowy nakaz wynikający z zatwierdzonego układu z wierzycielami.

W związku z powyższym dokonana sprzedaż działek stanowi jedynie zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, a tym samym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu u.p.t.u., a co za tym idzie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (znajdzie się poza zakresem opodatkowania tym podatkiem), a tym samym nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług w tym zakresie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży dany podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z wniosku wynika, że ma Pan status rolnika ryczałtowego na gruncie rozliczeń z tytułu podatku VAT, bowiem prowadzi Pan gospodarstwo w ramach działów specjalnych produkcji rolnej. W roku 1996 wraz z żoną zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę darowizny z rodzicami swojej żony, którego skutkiem było przejęcie gospodarstwa rolno-ogrodniczego, w tym dwóch działek, znajdujących się w (…) przy ul. (…) i (…), które zostały zbyte w roku 2025. Otrzymane w ramach darowizny od rodziców działki zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (…) do (…). Celem ich zabezpieczenia dokonał Pan również ich podłączenia do prądu oraz gazu oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14 budynków jednorodzinnych, co chroniło teren przed potencjalnym objęciem go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej. Na zbytych w roku 2025 działkach nie była nigdy prowadzona działalność rolnicza ani żadna inna działalność przynosząca jakiekolwiek dochody. Działki te stanowiły nieużytek rolny. Do sprzedaży ww. działek doszło w ramach realizacji układu z wierzycielami pod nadzorem Sądu w dniu 7 sierpnia 2025 r. Nabywcami wszystkich działek w ramach jednej transakcji były spokrewnione ze sobą osoby (małżeństwo wraz z córką), działające jako osoby prywatne. Działki nr (…) do (…) były objęte małżeńską wspólnością majątkową do momentu sądowego orzeczenia rozdzielności majątkowej. W momencie sprzedaży obowiązywała rozdzielność majątkowa. Działki nigdy nie były udostępniane osobom trzecim. Poza podłączeniem działek do prądu oraz gazu oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ponosił Pan żadnych innych kosztów. Wszystkie umowy przedwstępne z potencjalnymi klientami zostały rozwiązane a zadatki zwrócone. Środki ze sprzedaży działek w całości przeznaczone zostały na zaspokojenie roszczeń wierzycieli.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pan podjął w odniesieniu do ww. działek przez cały okres ich posiadania.

Jak wyżej wskazano, w roku 2013 dokonał Pan podziału działek na działki o numerach (…) do (…) celem zabezpieczenia ich przed ewentualnym pozostawianiem ich na zawsze jako działki stricte rolne. Nadto, w tymże celu dokonał Pan również ich podłączenia do prądu oraz gazu oraz wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14 budynków jednorodzinnych, co w sytuacji braku objęcia przedmiotowego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego chroniło teren przed potencjalnym objęciem go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych, aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Działania podjęte przez Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie przemawiają za uznaniem Pana za podatnika z tytułu sprzedaży działek.

Powyższe działania – w szczególności dokonanie podziału nieruchomości na kilkanaście działek, ich uzbrojenie w media (prąd i gaz), a także uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla 14 budynków jednorodzinnych – wskazują na podejmowanie zorganizowanych i celowych czynności podnoszących wartość działek oraz wbrew Pana twierdzeniom przygotowujących je do sprzedaży. Działając w sposób celowy wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanych budynków jednorodzinnych, aby zapobiec pozostawieniu przedmiotowych działek w charakterze gruntów stricte rolnych. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało na celu jednoznaczne wykazanie potencjału inwestycyjnego terenu oraz stworzenie formalnych podstaw do jego przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową. Działanie to stanowiło świadome zabezpieczenie nieruchomości przed ryzykiem utrzymania lub wprowadzenia w przyszłości ustaleń planistycznych ograniczających wykorzystanie terenu wyłącznie do produkcji rolnej.

Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalny podmiot zajmujący się handlem nieruchomościami – przygotowanie działek do oczekiwań klientów, którzy kupią działki. Ww. zakres przygotowania działek do sprzedaży nie był typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Pana nie należały do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Podsumowując, dokonane przez Pana czynności nie miały na celu przystosowania działek do swoich potrzeb, lecz obiektywnie świadczyły o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania działek do sprzedaży. Pana aktywność dotycząca sprzedawanych działek wykraczała poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Nie można więc uznać, że przy zbyciu ww. działek korzystał Pan z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem w związku z dokonaną sprzedażą działek o nr (…) do (…) działał Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem dokonana sprzedaż działek o nr (…) do (…) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 i pkt 2 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, dla działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na budowę 14 budynków jednorodzinnych.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że przedmiotowe nieruchomości, spełniały w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa ww. nieruchomości nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znalazło również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie miało zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z treści wniosku, otrzymane w ramach darowizny od rodziców działki o pow. 3.000 m.kw. zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (…) do (…). Zatem nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto wskazał Pan, że doszło do zbycia otrzymanego od rodziców majątku w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nigdy nie wykorzystywanym w prowadzonej działalności, tym samym nie można uznać, że ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa niezabudowanych działek nr (…) do (…), nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanych działek nr (…) do (…), stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Oznacza to, że w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT, co skutkowało obowiązkiem rozliczenia podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), lub

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej