Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.903.2025.4.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1 i nr 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 2 grudnia 2025 r. (data wpływu) oraz 3 grudnia 2025 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) zam. (…) , (…), legitymuje się dowodem osobistym seria (…), numer (…), PESEL (…), jest polskim rezydentem podatkowym, dalej jako: Wnioskodawca.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą .... (…), stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej ul. (…), (…), NIP (…), REGON (…), która jest czynnym podatnikiem VAT, dalej jako: Firma. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Firmy jest stacja kontroli pojazdów.

Firma wcześniej była prowadzona przez Wnioskodawcę wraz z żoną Panią (…) zam. (…), (…), PESEL (…), która działała pod firmą (…),z siedzibą w (…) (adres: ul. (…), (…), NIP: (…), REGON (…), czynny podatnik VAT).

Wnioskodawca wraz z żoną Panią (…) prowadząc działalność gospodarczą pod firmą (…), (…) z siedzibą w (…) dokonali zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej (Akt Notarialny z dnia 12.07.2002 r., Rep. A nr (…) - nabycie nieruchomości położonej w (…), obręb (…) składającej się o działek: nr 3 o pow. 1,2329 ha oraz nr 4 o pow. 7,3541 ha, dalej jako: Nieruchomość.

Obecnie zmieniły się numery Nieruchomości - na numer 1 i numer 2 (Wypis z Rejestru Gruntów z 12.02.2021 r., wydany przez Starostę (…), znak sprawy: (…)). Dla ww. Nieruchomości stanowiące obecnie działki nr 1 i 2, Sąd Rejonowy w (…),  Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Wnioskodawca jest rolnikiem i zakupione Nieruchomości zostały dopisane do już posiadanego gospodarstwa rolnego i wymiar podatku rolnego za zakupione Nieruchomości został naliczony w decyzji w sprawie wymiaru podatku rolnego (Decyzja Burmistrza (…) na łączne zobowiązanie pieniężne nr (…) z dnia 24.01.2023 r., w sprawie wymiaru podatku rolnego oraz podatku od nieruchomości za 2023 r.). W powyższej Decyzji między innymi określono wysokość podatku rolnego dotyczącego nieruchomości położonej w (…). Nr geodezyjny 2, 1 na kwotę (…) zł.

W 2023 r. rozpoczęto starania o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej. Wszystkie działania mające na celu otrzymanie takiego pozwolenia prowadziła zewnętrzna firma, która wystawiała fakturę VAT - VAT został odliczony. Wartość netto nie została zaliczona w ciężar kosztów działalności, gdyż są one na koncie przyszłych inwestycji - w budowie. Jednakże Wnioskodawca wycofał się z działań inwestycyjnych z zakresu fotowoltaiki. Dokonano korekty deklaracji VAT za usługę. Żadne koszty nie zostały zaliczone w koszty firmy ani bezpośrednio ani nie widnieją na koncie przyszłych inwestycji. Wnioskodawca podpisał umowę z (…) na odbiór energii (otrzymano warunki przyłączeniowe, pozwolenie ważne do 2025 r.). Natomiast brak jest pozwolenia na budowę ani nie występowano o pozwolenie na budowę. Rada Miejska w (…) podjęła w dniu 30.03.2016 r. uchwałę nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębie 2 miasta (…). Dla ww. Nieruchomości (działka nr 2 oraz działka nr 1), uzyskano z Urzędu Miejskiego w (…) z 15.02.2021 r. ((…)), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębie 2 miasta (…) uchwalonego Uchwałą nr 27/16 Rady Miejskiej w (…) z 30.03.2016 r.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego:

1)    Dla działki nr 2 położonej w obrębie (…) Nr 2 położonej na terenie o przeznaczeniu podstawowym:

-        w części - 10 P/U - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej;

-        w części - 3 MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;

-        w części - 3 PG - tereny powierzchniowej eksploatacji surowców mineralnych i zakładów górniczych;

-        w części - 7 R - tereny rolnicze;

-        w części - 2 KDD - tereny dróg publicznych (droga klasy dojazdowej);

-        w części - 1 KDW - tereny dróg wewnętrznych;

-        w części - Granica terenu górniczego;

-        w części - Teren udokumentowanego złoża; - w części - Pasy zieleni izolacyjnej;

2)    Dla Działki nr 1 położonej w obrębie (…), położonej na terenie o przeznaczeniu podstawowym:

-        w części - 2 PG - tereny powierzchniowej eksploatacji surowców mineralnych i zakładów górniczych;

-        w części - 2 P/U - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej;

-        w części - 1 KDW - tereny dróg wewnętrznych;

-        w części - Granica terenu górniczego;

-        w części - Teren udokumentowanego złoża.

W dniu 24.07.2025 r., została wydana Decyzja Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nr (…) (znak sprawy: (…)), w której wyrażono zgodę na nabycie przez (…) S.A. w (…) od Pani (…) oraz Pana (…) nieruchomości rolnej, oznaczonej geodezyjnie, jako działka o numerze 2, obręb ...(…) nr 2, gmina (…) - miasto, o pow. 7,3541 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Firmy. Nieruchomość nie była amortyzowana. Nieruchomości są niezabudowane (na omawianych działkach nie znajdują się żadne budynki, budowle ani obiekty budowlane). Nie została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę na przedmiotowych Nieruchomościach (działki numer 1 i numer 2). Przedmiotowe Nieruchomości nie były w żaden sposób używane w działalności gospodarczej. Nie dokonywano podziału geodezyjnego Nieruchomości numer 1 i numer 2.

Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Wnioskodawca nie prowadzi usług deweloperskich oraz nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów. Ponadto, nie były podejmowane przez Wnioskodawcę czynności o charakterze marketingowym. Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości ani nie dokonywał podziału działek na mniejsze w celu zorganizowanej sprzedaży. Wnioskodawca jedynie w 2008 roku, dokonał sprzedaży działki o pow. 0,5 ha. Na ten moment Pani (…) nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Powyższa Nieruchomość stanowi majątek wspólny Wnioskodawcy oraz jego żony Pani (…). Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości potencjalnemu nabywcy.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1.    Proszę wskazać przewidywane terminy sprzedaży działek nr 1 i nr 2.

Odpowiedź: Na chwilę obecną nie jest Pan w stanie wskazać dokładnych terminów sprzedaży działek nr 1 oraz nr 2. Przewidywany, orientacyjny termin ich ewentualnej sprzedaży to rok 2025, jednakże termin ten może ulec zmianie.

 

2.    W jakim celu dokonał Pan zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej w 2002 r. składającego się z działek nr 3 i 4?

Odpowiedź: Zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej, obejmującego działki nr 3 i nr 4, dokonał Pan w 2002 r. z zamiarem wykorzystania go w przyszłości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatecznie grunt ten nie został jednak wykorzystany w ramach tej działalności. W późniejszym okresie rozważał Pan możliwość przeznaczenia działek pod budowę domu dla rodziny, jednakże plany te nie zostały zrealizowane i na przedmiotowym terenie nie były prowadzone żadne działania inwestycyjne.

 

3.    Czy działki nr 1 i nr 2 objęte są małżeńską wspólnością ustawową?

Odpowiedź: Tak.

 

4.    W jaki dokładnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działki nr 1 i nr 2 od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży? Czy działki będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne będzie Pan zaspokajał i w jakim okresie.

Odpowiedź: Działki nr 1 i nr 2 od momentu ich nabycia nie były przez Pana w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Nie były one przedmiotem działalności gospodarczej ani żadnych czynności zarobkowych. Działki te były przeznaczone wyłącznie na cele prywatne (osobiste), w szczególności jako grunty zachowane na własne potrzeby i ewentualne przyszłe wykorzystanie rekreacyjne, jednak faktycznie nie podejmował Pan na nich żadnych działań, nie licząc wstępnych działań przygotowawczych w zakresie warunków przyłączenia do sieci (…).

5.    Czy udostępniał/udostępnia/będzie udostępniać Pan przedmiotowe działki osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

Odpowiedź: Działki nie były nikomu udostępniane.

a.    w jakim okresie (kiedy) ww. działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

Odpowiedź: nie dotyczy.

b.    na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) ww. działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

Odpowiedź: nie dotyczy.

c.    czy udostępnienie ww. działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną? Odpowiedź: nie dotyczy.

 

6.    Z opisu sprawy wynika, że: W 2023 r. rozpoczęto starania o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej. Wszystkie działania mające na celu otrzymanie takiego pozwolenia prowadziła zewnętrzna firma, która wystawiała fakturę VAT - VAT został odliczony. Wartość netto nie została zaliczona w ciężar kosztów działalności, gdyż są one na koncie przyszłych inwestycji - w budowie. Jednakże Wnioskodawca wycofał się z działań inwestycyjnych z zakresu fotowoltaiki.

Odpowiedź: Informuje Pan, że podatek VAT od wydatków związanych z działaniami dotyczącymi uzyskania pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej został przez Pana skorygowany do zera, a więc ostatecznie nie został odliczony.

Proszę wskazać:

a.    jaki był cel poniesionych starań o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej? Proszę wskazać cel planowanej inwestycji fotowoltaicznej.

Odpowiedź: Celem podjętych starań o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej była realizacja planowanej inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej.

 

b.    szczegółowy opis działań podjętych przez Pana w związku z realizacją inwestycji fotowoltaicznej (m.in. zawarte umowy, uzyskane pozwolenia, złożone wnioski).

Odpowiedź: W związku z planowaną inwestycją fotowoltaiczną podjął Pan jedynie wstępne działania przygotowawcze. Został złożony wniosek i uzyskane warunki przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci dystrybucyjnej (…) S.A., które stanowiły podstawę do dalszych prac projektowych, gdyby inwestycja była kontynuowana. Poza uzyskaniem warunków przyłączenia nie zawierał Pan innych umów ani nie uzyskał Pan dodatkowych pozwoleń, ponieważ ostatecznie zrezygnował Pan z realizacji inwestycji.

 

c.    na jakim etapie inwestycja została przerwana i z jakich przyczyn zrezygnował Pan z realizacji inwestycji?

Odpowiedź: Zrezygnował Pan z realizacji inwestycji z uwagi na brak wystarczających środków finansowych na kontynuowanie przedsięwzięcia.

 

7.    W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że: Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu Nieruchomości. Proszę wskazać czy zawarł/zawrze Pan z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a.    jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą ciążyły/będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?

 

b.    czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/będą ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to jakie?

 

c.    czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?

Jeżeli tak, to proszę wskazać:

                    i.  do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy ww. działek do występowania w Pana imieniu?

                   ii.  jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

d.    kto, tj. Pan czy nabywca ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Odpowiedź:

Jak zostało to pierwotnie wskazane i co nie ulega zmianie, nie zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży.

Jednakże, pomiędzy Wnioskodawcą a potencjalnym Kupującym tj. (…) S.A. w (…), zostało zawarte w dniu 21.01.2025 r., Porozumienie uzgadniające warunki zakupu nieruchomości gruntowych, obejmujących działki o nr 1 i nr 2 położone w (…).

Strony uzgodniły, że przeprowadzenie transakcji będzie wiązało się z ewentualnym podziałem działki nr 2. Ponadto w Porozumieniu zostały uzgodnione pomiędzy stronami kwestie ceny sprzedaży i terminy ich płatności. Natomiast nie został określony jakikolwiek termin, do którego ma zostać zawarta umowa sprzedaży. Porozumienie to jest nadal aktualne, potencjalny Kupujący jest nadal zainteresowany zakupem przedmiotowych działek.

Porozumienie nie rodzi dla stron żadnych dodatkowych obowiązków, nie przewiduje żadnych konsekwencji prawnych i faktycznych w przypadku rezygnacji przez którąkolwiek ze stron z zawarcia umowy sprzedaży.

Wnioskodawca nie podjął jakichkolwiek kroków mających na celu dokonanie podziału geodezyjnego działek nr 1 i nr 2. Potencjalny Kupujący również nie podjął jakiekolwiek kroków mających na celu dokonanie podziału geodezyjnego działek nr 1 i 2. Potencjalnemu Kupującemu ani żadnemu innemu podmiotowi nie zostało przez Wnioskodawcę udzielone jakiekolwiek pełnomocnictwo bądź upoważnienie do działania w tym zakresie.

Działki nr 1 i nr 2, zostaną przez Wnioskodawcę sprzedane niezależnie od tego czy zostanie dokonany podział geodezyjny czy nie. Obecnie Wnioskodawca odstąpił od dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości.

Działki nr 2 i nr 1 zostaną zbyte bez dokonywania podziału geodezyjnego.

Zgodnie z wcześniej udzielonymi informacjami Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie pozwolenia na budowę, ani o takie pozwolenie nie ubiegał się potencjalny Kupujący. Kupujący również nie dysponował żadnym pełnomocnictwem ani upoważnieniem w tym zakresie.

Mając na uwadze, iż Porozumienie zostało zawarte dnia 21.01.2025 r., do chwili obecnej nie została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, z uwagi na fakt, iż obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, obligują do uzyskania decyzji administracyjnej umożliwiającej zawarcie takiej umowy. W związku z powyższym Wnioskodawca oczekiwał na wydanie przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa decyzji administracyjnej wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości przez Kupującego tj. (…) S.A. w (…) od Wnioskodawcy, w zakresie działki nr 2, która posiada charakter rolny (w części). W dniu 24.07.2025 r., została wydana Decyzja nr (…) (znak sprawy: (….)), wyrażająca zgodę na nabycie przez ww. Kupującego nieruchomości rolnej, oznaczonej geodezyjnie jako działka o nr 2, obręb (…) nr 2, gmina (…) – miasto.

W związku z uzyskaniem powyższej decyzji administracyjnej, zostanie zawarta Umowa sprzedaży działki nr 2 i nr 1, bez dokonywania podziału geodezyjnego.

 

8.    W związku informacją zawartą w opisie sprawy: Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Prosimy wskazać czy do dnia sprzedaży działek będzie prowadził Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość?

Odpowiedź: Nie planuje Pan podejmować żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek ani podniesienie ich wartości do momentu ich sprzedaży.

9.    Czy przed sprzedażą działek zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwoleń i której z działek będą dotyczyły?

Odpowiedź: Nie planuje Pan uzyskiwania żadnych pozwoleń na budowę przed sprzedażą działek.

10. Jakie inne pozwolenia, decyzje zostaną wydane do dnia sprzedaży przedmiotowych działek oraz z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży przedmiotowych działek nie zostaną uzyskane żadne pozwolenia, decyzje ani inne rozstrzygnięcia administracyjne. Nie będą również podejmowane żadne działania w tym zakresie z Pana inicjatywy ani z inicjatywy innych podmiotów.

11. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Odpowiedź: Posiada Pan inne nieruchomości, w tym gospodarstwo rolne oraz nieruchomość, na której prowadzi Pan działalność gospodarczą. Nie zamierza Pan jednak ich sprzedaży w przyszłości.

Jeśli tak, to proszę wskazać ile i jakie oraz:

a.    kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

b.    w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

c.    w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

d.    jaki charakter mają te nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

 

16. W opisie sprawy podał Pan: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą  (…), stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej ul. (…), (…), (…), NIP (…), REGON (…), która jest czynnym podatnikiem VAT. Należy wskazać czy Pan jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Tak, jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

17. Ponadto, w opisie sprawy podał Pan: Firma wcześniej była prowadzona przez Wnioskodawcę wraz z żoną Panią (….) zam. (…), (…), PESEL (…), która działała pod firmą (…), (…) z siedzibą w (…) (adres: ul. (…), (…), NIP (…), REGON (…), czynny podatnik VAT. Proszę wskazać jaka była forma prawna prowadzenia działalności przez Pana i Pana żonę, tj. spółka cywilna, spółka jawna, inna – jaka?

Odpowiedź: W wskazanym okresie działalność była prowadzona w formie jednoosobowej działalności gospodarczej przez osoby fizyczne (mąż i żona), działającej na NIP jednego z małżonków, co wówczas było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. W Państwa przypadku działalność była prowadzona właśnie w takiej formie.

18. Dla jakiego podmiotu jest przyporządkowany NIP (…) podany w opisie sprawy?

Odpowiedź: Wskazany numer NIP przyporządkowany jest do Pana (…).

19. Czy działki nr 1 i 2 były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

Odpowiedź: Działki nr 1 i 2 nie były i nie będą wykorzystywane do działalności rolniczej.

20. Czy był/jest/będzie Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: rolniku ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

 

21. Czy z przeznaczonych do sprzedaży działek dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczał /przeznacza /będzie przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał/dokonuje/będzie dokonywał Pan sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była/jest/będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź: Nie, z przeznaczonych do sprzedaży działek nie były, nie są i nie będą dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne nie były, nie są i nie będą również przeznaczane na własne potrzeby. W związku z tym nie występowała, nie występuje ani nie będzie występować sprzedaż produktów opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pytanie

Czy na gruncie omawianego zdarzenia przyszłego zostały spełnione przesłanki do uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej na gruncie Ustawy o VAT, co przełoży się na brak wystąpienia obowiązku opodatkowania podatkiem VAT, w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i uznaniem, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT?

(oznaczone we wniosku nr 2).

Pana stanowisko w sprawie

Ad 2.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach zwykłego zarządu mieniem prywatnym, która sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (podatek VAT). Zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 ww. przepisu, wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na gruncie wskazanej powyżej definicji, dla kwalifikacji danej osoby jako podatnika podatku VAT nie jest konieczne posiadanie zarejestrowanej w CEIDG firmy. Decydujące są tutaj bowiem okoliczności o charakterze obiektywnym, co oznacza, że już sama działalność o cechach handlowych stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przez powyższe należy rozumieć, że na gruncie podatku VAT status podatnika może uzyskać również osoba fizyczna dokonująca sprzedaży prywatnego majątku, w tym również nieruchomości. Natomiast jeżeli występuje sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, to taka sprzedaż sama w sobie, nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu VAT.

Jeśli taka sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegającą VAT.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: (...) Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. (...) W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Również NSA w Wyroku z 6 lipca 2018 roku, I FSK 1986/16, wskazał że: To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (...) Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Również Dyrektor KIS w Interpretacji indywidualnej z dnia 28 września 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.365.2023.2.KAK wskazał, iż sprzedaż nieruchomości gruntowej nie będzie uznana za działalność gospodarczą, jeśli jest ona dokonywana przez osobę fizyczną jako zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Dlatego właściwym jest wskazanie, że osoby fizyczne nie są uznawane za podatników w sytuacji, gdy sprzedają, przekazują lub darowują składniki swojego majątku osobistego - czyli takiego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej. „Majątek prywatny” to zatem ta część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani używana do celów działalności gospodarczej. Sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną, jeśli ma charakter okazjonalny i nie nosi znamion działalności stałej, nie jest traktowana jako prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że osoba fizyczna dokonująca jednorazowych lub incydentalnych transakcji, które nie mają charakteru regularnego i nie są prowadzone w sposób zorganizowany czy zarejestrowany, nie staje się podatnikiem VAT w odniesieniu do tych czynności. Za podatnika podatku należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, osoby fizyczne, które dokonują jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata, nie są uznawane za podatników VAT. Sprzedaż nieruchomości, która nie została nabyta w celu odprzedaży i nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Dyrektor KIS wskazał: „(...) należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działki będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi ona Pana majątek prywatny, a Pan nie wykorzystywał ww. działki do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W opisanej sytuacji nie wystąpi Pan dla tej czynności w charakterze podatnika, tym samym planowana sprzedaż ww. działki będzie sprzedażą Pana majątku osobistego, do której unormowania ustawy nie znajdą zastosowania. Zatem planowana sprzedaż ww. działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a tym samym nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT przy sprzedaży ww. działki”.

Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w przypadku np. samego podziału nieruchomości, nie można mówić o profesjonalnym obrocie i działaniu w ramach działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. W Wyroku z dnia 7 marca 2018 r., o sygn. akt III SA/Gl 1016/17, WSA podkreślił że: „(...) o nieprofesjonalnym obrocie nieruchomościami świadczy także fakt, że strona nie podejmowała aktywnych czynności związanych z uzbrojeniem terenu czy urządzeniem drogi, która została jedynie geodezyjnie wytyczona, a to w celu uwzględnienia koniecznego dojazdu”. Kryterium decydującym o kwalifikacji danej aktywności podatnika jako działalność opodatkowana podatkiem VAT nie jest ani liczba, ani wielkość transakcji sprzedaży nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że analizie podlega ogół podejmowanych czynności przez podatnika. Wystąpienie pojedynczej czynności (np. samo wystąpienie o warunki zabudowy) nie może być kryterium decydującym, które z automatu determinuje pojawienie się działalności gospodarczej. Podsumowując, sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę, która stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT i nie powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Jedynie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług i potraktowana jako działalność gospodarcza. Ustawowa definicja opiera się bowiem na obiektywnych kryteriach. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę mają nieprofesjonalny charakter a incydentalne czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie stanowią przesłanki uznania, iż prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT. Jak zostało to już wyżej wskazane, kryterium decydującym o kwalifikacji danej aktywności podatnika jako działalność opodatkowana podatkiem VAT nie jest ani liczba, ani wielkość transakcji sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa, jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą (…), która jest czynnym podatnikiem VAT. Wraz z żoną prowadząc działalność gospodarczą pod firmą (…), (…) dokonał Pan zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej, składającej się o działek: nr 3 oraz nr 4. Obecnie zmieniły się numery Nieruchomości - na numer 1 i numer 2. Zakup gruntu dokonał Pan w 2002 r. z zamiarem wykorzystania go w przyszłości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatecznie grunt ten nie został jednak wykorzystany w ramach tej działalności. Jest Pan rolnikiem i zakupione Nieruchomości zostały dopisane do już posiadanego gospodarstwa rolnego i wymiar podatku rolnego za zakupione Nieruchomości został naliczony w decyzji w sprawie wymiaru podatku rolnego. W 2023 r. rozpoczęto starania o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej. Wszystkie działania mające na celu otrzymanie takiego pozwolenia prowadziła zewnętrzna firma, która wystawiała fakturę VAT - VAT został odliczony. Wartość netto nie została zaliczona w ciężar kosztów działalności, gdyż są one na koncie przyszłych inwestycji – w budowie. Celem podjętych starań o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej była realizacja planowanej inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej. W związku z planowaną inwestycją fotowoltaiczną podjął Pan jedynie wstępne działania przygotowawcze. Został złożony wniosek i uzyskane warunki przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci dystrybucyjnej (…) S.A., które stanowiły podstawę do dalszych prac projektowych, gdyby inwestycja była kontynuowana. Podpisał Pan umowę z (…) na odbiór energii (otrzymano warunki przyłączeniowe, pozwolenie ważne do 2025 r.). Poza uzyskaniem warunków przyłączenia nie zawierał Pan innych umów ani nie uzyskał Pan dodatkowych pozwoleń. Zrezygnował Pan z realizacji inwestycji z uwagi na brak wystarczających środków finansowych na kontynuowanie przedsięwzięcia

Działki nr 1 i nr 2 od momentu ich nabycia nie były przez Pana w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Nie były one przedmiotem działalności gospodarczej ani żadnych czynności zarobkowych. W dniu 24.07.2025 r., została wydana Decyzja Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w której wyrażono zgodę na nabycie przez (…) S.A. w (…) od Pani (…) oraz Pana (…) nieruchomości rolnej tj. działki nr 2. Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Firmy. Nie dokonywał Pan żadnych przyłączeń mediów. Działki nie były nikomu udostępniane. Nieruchomość stanowi majątek wspólny Pana oraz Pana żony. Planuje Pan sprzedaż Nieruchomości.

Nie planuje Pan podejmować żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek ani podniesienie ich wartości do momentu ich sprzedaży. Do dnia sprzedaży przedmiotowych działek nie zostaną uzyskane żadne pozwolenia, decyzje ani inne rozstrzygnięcia administracyjne. Działki nr 1 i 2 nie były i nie będą wykorzystywane do działalności rolniczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do działek nr 1 i nr 2, podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Pana działek, nastąpiło z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej – budowy farmy fotowoltaicznej. Wskazał Pan, iż zakup gruntu w 2002 r. dokonany został z zamiarem wykorzystania go w przyszłości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, w opisie sprawy wskazał Pan, że w 2023 r. rozpoczęto starania o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej. Wszystkie działania mające na celu otrzymanie takiego pozwolenia prowadziła zewnętrzna firma, która wystawiała fakturę VAT - VAT został odliczony. Celem podjętych starań o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej była realizacja planowanej inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej. W związku z planowaną inwestycją fotowoltaiczną podjął Pan wstępne działania przygotowawcze. Został złożony wniosek i uzyskane warunki przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci dystrybucyjnej (…) S.A., które stanowiły podstawę do dalszych prac projektowych, gdyby inwestycja była kontynuowana. Podpisał Pan umowę z (…) na odbiór energii (otrzymano warunki przyłączeniowe, pozwolenie ważne do 2025 r.).

Jednocześnie wskazał Pan, że zrezygnował Pan z realizacji inwestycji z uwagi na brak wystarczających środków finansowych na kontynuowanie przedsięwzięcia.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – nabycie działek nr 1 i nr 2, nastąpiło z zamiarem wykorzystania ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie działek nr 1 i nr 2, zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie ich do działalności gospodarczej.

Zatem, nabycie gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego zakupu. Sprzedaż tego gruntu  nie stanowi więc dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej wówczas działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Należy podkreślić, że skoro nabycie ww. działek, dokonał Pan z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miały one być wykorzystywane w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu dla rodziny), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości, jak i późniejsze działania podjęte w odniesieniu do tego gruntu związane z zamiarem rozpoczęcia działalności w zakresie systemów fotowoltaicznych miały decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy Pan, dokonując sprzedaży gruntu, będzie działał jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Pana czynności w odniesieniu do posiadanych działek nie był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Wobec tego, czynność sprzedaży ww. działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa gruntów, jako związanych z działalnością gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem, skoro sprzedaż wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, stanowi działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z tym, w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu planowanej sprzedaży działek nr 1 i nr 2.

Tym samym uznałem Pan stanowisko za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pana żony, o której mowa we wniosku.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.