Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.94.2026.2.KT

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziałów w działkach niezabudowanych nr 1, nr 2 i nr 3, bez możliwości korzystania ze zwolnienia z tego podatku oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziału w działce zabudowanej nr 4. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 10 marca 2026 r., 14 kwietnia 2026 r. i 16 kwietnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnień wniosku)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości w 1/2 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... sierpnia 2004 roku, za Rep. A Nr … oraz umowy darowizny z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ..., zaś X na podstawie umowy darowizny z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ... nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 (1) o powierzchni ... ha położonej w ... przy ulicy ..., obręb ..., gminie Miasto ..., powiecie Miasto ..., dla której w Sądzie Rejonowym w ..., VI Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr ... .

Wnioskodawca jest także właścicielem w 1/6 części na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ..., zaś Wnioskodawca w udziale wynoszącym 4/6 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... grudnia 2005 roku, za Rep. A Nr ... i Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ... – nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 2 o powierzchni ... ha położonej w ... przy ulicy ..., obręb ..., gminie Miasto ..., powiecie Miasto ..., dla której w Sądzie Rejonowym w ..., VI Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr ... .

Wnioskodawca jest również właścicielem w udziale 1/3 części na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ... – nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4 (4) o powierzchni ... ha (...), położonej w ... przy ulicy ...,obręb ..., gminie Miasto ..., powiecie Miasto ..., dla której w Sądzie Rejonowym w ..., VI Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr ... .

Wnioskodawca jest też właścicielem nieruchomości w udziale 7/12 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... marca 2009 roku, za Rep. A Nr ... i Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 rok 1.1, za Rep. A Nr ..., X w udziale wynoszącym 1/12 części na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ..., Wnioskodawca w udziale wynoszącym 4/12 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... marca 2009 roku, za Rep. A Nr ... i Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ... – nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 3 (3) o powierzchni ... ha (siedemset sześćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), położonej w ..., przy ulicy ... nr …, obręb ..., gminie Miasto ..., powiecie Miasto ..., dla której w Sądzie Rejonowym w ..., VI Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr ... .

Działka nr 4 jest zabudowana budynkiem gospodarczym i wolnostojącym garażem murowanym, zaś działki nr 1, nr 2 i nr 3 są niezabudowane, a powołane działki zostały nabyte od osoby fizycznej, ich granice są bezsporne i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta ... dnia ... lutego 2025 roku, za nr ... na którym uwidoczniono działkę nr 3 o powierzchni ... ha, położoną w ... przy ulicy ... nr …, obręb ..., jednostka ewidencyjna ..., powiat Miasto ..., województwo ..., w opisie użytków stanowiącą grunty orne (lit. R), wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta ... dnia ... lutego 2025 roku, za nr ... na którym uwidoczniono działkę nr 4 o powierzchni ... ha, położoną w ... przy ulicy ... …, obręb: …, jednostka ewidencyjna ..., powiat Miasto ..., województwo ..., w opisie użytków stanowiącą tereny mieszkaniowe (lit. B), wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta ... dnia ... lutego 2025 roku, na którym uwidoczniono działkę nr 2 o powierzchni … ha, położoną w ... przy ulicy ..., obręb: …, jednostka ewidencyjna ..., powiat Miasto ..., województwo ..., w opisie użytków stanowiącą grunty orne (lit. R), wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta ... dnia ... lutego 2025 roku, na którym uwidoczniono działkę nr 1 o powierzchni ... ha, położoną w ... przy ulicy ..., obręb: …, jednostka ewidencyjna ..., powiat Miasto ..., województwo ..., w opisie użytków stanowiącą tereny mieszkaniowe (lit. B) i sady (lit. S-R), zaświadczenie wydane z up. Prezydenta Miasta ... dnia … lutego 2025 roku, za numerem …, z którego wynika, że działki nr 2, 4, 3, 1 objęte są miejscowym planem zagospodarowani przestrzennego uchwalonym uchwałą Nr … Rady Miasta ... z dnia … września 2015 roku, (Dz. Urz. Woj. ... poz. … z dnia ….10.2015 r.) działki nr 1, 3 leżą w terenie oznaczonym symbolem U-9 teren zabudowy usługowej, działki nr 2, 4 terenie oznaczonym symbolem U-9 teren zabudowy usługowej, KDZ 13 tereny komunikacji.

Działki o numerze 4, 1, 2 i 3 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu dla lasów, jak też decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach. Działki posiadają dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży będzie działka 1 o powierzchni ... ha, 2 o powierzchni …ha, 4 o powierzchni ... ha, 3 o powierzchni ... ha.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki 4, 1, 2 i 3. Co ważne działki są wydzierżawione spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca spółka planuje na działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr … z dnia …-02-2025 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.

To jest spółka zobowiązuje się do:

1.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,

2.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3.    Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

4.    Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji o podziale działki nr 4, 1, 2 i 3 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki,

6.    Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

7.    Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

8.    Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę 1 o powierzchni ... ha, 2 o powierzchni ... ha, 4 o powierzchni ... ha, 3 o powierzchni ... ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.    Wnioskodawca nigdy nie udostępniał ww. działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał w najem ani dzierżawę.

2.    W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3.    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4.    Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.    Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę 4, 1, 2 i 3 spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń …/02/2025/... z dnia ….02.2025 r. zawarta na czas nieoznaczony.

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

Uzupełnienia i doprecyzowanie opisu sprawy

Pytanie nr 1:   Jakie konkretnie udziały w prawie własności działek o nr 2 i nr 3 Pani posiada? We wniosku wskazała Pani: Wnioskodawca jest także właścicielem w 1/6 części na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ..., zaś Wnioskodawca w udziale wynoszącym 4/6 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... grudnia 2005 roku, za Rep. A Nr ... i Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ... – nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr2 o powierzchni ... ha (…). Wnioskodawca jest też właścicielem nieruchomości w udziale 7/12 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... marca 2009 roku, za Rep. A Nr ... i Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 rok 1.1, za Rep. A Nr ..., X w udziale wynoszącym 1/12 części na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr ..., Wnioskodawca w udziale wynoszącym 4/12 części na podstawie umowy sprzedaży z dnia ... marca 2009 roku, za Rep. A Nr ... i Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku, za Rep. A Nr... – nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 3 (3) o powierzchni ... ha (…). Wskazane przez Panią ww. informacje są niespójne, bowiem z ww. informacji wynika, że Wnioskodawcą posiadającym 1/6 udziałów w działce nr 2 oraz 7/12 udziałów w działce nr 3 jest kto inny niż Pani.

Odp. nr 1:          Zgodnie z przedłożonym aktem notarialnym (Repertorium A numer ...), Pani udział w prawie własności działek nr 2 i nr 3 przedstawia się następująco:

·         Działka nr 2 (pow. ... ha, KW nr...): Wnioskodawczyni posiada udział wynoszący 4/6 części. Podstawą nabycia tego udziału jest umowa sprzedaży z dnia ... grudnia 2005 roku (Rep. A Nr ...) oraz Akt poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku (Rep. A Nr ...),

·         Działka nr 3 (pow. ... ha, KW nr …):Wnioskodawczyni posiada udział wynoszący 4/12 części. Podstawą nabycia tego udziału jest umowa sprzedaży z dnia ... marca 2009 roku (Rep. A Nr ...) oraz Akt poświadczenia dziedziczenia z dnia ... maja 2020 roku (Rep. A Nr ...).

W odniesieniu do Pani uwagi o niespójnościach we wniosku, akt notarialny precyzuje udziały pozostałych współwłaścicieli:

·         W przypadku działki nr 2, udziały po 1/6 części posiadają Y oraz X,

·         W przypadku działki nr 3, udział wynoszący 7/12 części posiada Y, natomiast X posiada udział wynoszący 1/12 części.

Pytanie nr 2:   Czy jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?

Odp. nr 2:          Była Pani podatnikiem czynnym podatku VAT do 2004 r. Po śmierci męża, od ….04.2020 r. przejęła Pani zawieszoną działalność, ponieważ ... jest w likwidacji, urządzenia wodne są do rozbiórki, brak pozwolenia wodno-prawnego.

Pytanie nr 3:   Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami?

Odp. nr 3:          Nie.

Pytanie nr 4:   W jakim celu nabyła Pani udziały w działkach o nr 1, 2, 4 i 3? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 4:          2 i 3 – były kupowane jako wspólność małżeńska, 4 – 1/3 spadek po mężu 2 172 m² – została kupiona od urzędu miasta z podatkiem VAT, 3 – została kupiona od osoby fizycznej.

Pytanie nr 5:   Czy transakcja nabycia ww. udziałów w działkach o nr 1, 2, 4 i 3 była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 5:          Tylko działka 2 była zakupiona z podatkiem VAT. … m² – została kupiona od urzędu miasta z podatkiem VAT.

Pytanie nr 6:   Czy w związku z nabyciem udziałów w ww. działkach przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 6:          Nie.

Pytanie nr 7:   W jaki dokładnie sposób udziały w działkach o nr 1, 2, 4 i 3 były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej dostawy? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 7:          Nie były wykorzystywane.

Pytanie nr 8:   Czy posiada Pani status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. nr 8:          Nie.

Pytanie nr 9:   Czy udziały w działkach o nr 1, 2, 4 i 3 były/są/będą wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 9:          Nie.

Pytanie nr 10:       Czy przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w działkach o nr 1, 2, 4 i 3 z Kupującą Spółką podejmowała Pani czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych gruntów, np. doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu, dokonanie prac rozbiórkowych, wystąpienie o podział działki itp.? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 10:       Tak, przez całą działkę była rozciągnięta linia napowietrzna elektryczna. Zlikwidowała ją Pani i doprowadziła linię elektryczną podziemną. Zakład elektryczny położył kabel i jest nowe przyłącze.

Pytanie nr 11:       Czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, oddawała Pani działki, będące przedmiotem sprzedaży w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać: a) W jakim okresie była udostępniana osobom trzecim? b) Czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 11:       Nie zawierano innych umów.

Pytanie nr 12:       Kto, tj. Pani czy Spółka, z którą zawarła Pani umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Odp. nr 12:       Pani, bo nie dojdzie do sprzedaży, jednakże nie można mówić o jednoznacznym ryzyku po prostu brak środków ze sprzedaży.

Pytanie nr 13:       W jaki sposób pozyskała Pani nabywcę działek, będących przedmiotem wniosku? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 13:       Kupująca spółka sama się zgłosiła.

Pytanie nr 14:       Czy z którejkolwiek działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem VAT? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. nr 14:       Nie.

Pytanie nr 15:       Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości? b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią? c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R? g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odp. nr 15:       Tak, ale nie doszło do podpisania końcowego aktu notarialnego:

– Działka 4 od 2020 spadek po mężu 1/3 X, 1/3 Y i 1/3 Wnioskodawca,

– Działka 3 zakupiona od osoby fizycznej ½ Y, ½ Wnioskodawca i Z,

– Działki wykupiła Pani, ponieważ były po sąsiedzku, bez celu,

– Nie były użytkowane,

– Nigdy nie były sprzedawane działki.

Pytanie nr 16:       Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać? Jeżeli tak to proszę wskazać ile działek i jakie jest przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy są to działki zabudowane?

Odp. nr 16:       Tak, działka rekreacyjna nad … zabudowana domkiem letniskowym.

Pytanie nr 17:       Kiedy zamierza Pani sprzedać udziały w działkach o nr 1, 2, 4 i 3? Proszę wskazać miesiąc i rok.

Odp. nr 17:       Zamierza ją Pani sprzedać w ….2026 r

Pytanie nr 18:       Ponadto w odniesieniu do posiadanego przez Panią udziału w działce nr 4 w związku z informacjami: Działka nr 4 jest zabudowana budynkiem gospodarczym i wolnostojącym garażem murowanym (…). Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki 4, 1, 2 i 3. Proszę jednoznacznie doprecyzować czy działka 4 jest terenem zabudowanym czy niezabudowanym? W przypadku, gdy działka nr 4 jest terenem zabudowanym to należy wskazać odrębnie dla każdego naniesienia znajdującego się na ww. działce: a) czy budynek gospodarczy i wolnostojący garaż murowany spełniają definicję budynków/budowli w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2, pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.)? b) czy dane naniesienie znajdujące się na ww. działce jest trwale związane z gruntem? c) czy dane naniesienie znajdowało się na działce w momencie ich nabycia przez Panią, czy zostały przez Panią wybudowane? d) jaka jest data nabycia/wybudowania ww. poszczególnych naniesień znajdujących się na działce? e) czy z tytułu nabycia/wybudowania poszczególnych naniesień znajdujących się na ww. działce przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie lub wydatki poniesione na ich budowę? f) w jaki sposób dane naniesienie znajdujące się na ww. działce było/jest/będzie wykorzystywane przez Panią od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży? g) czy dane naniesienie znajdujące się na ww. działce było/jest/będzie wykorzystywane przez Panią (przez cały ich okres posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne dane naniesienie zaspokajało i w jakim okresie? h) czy dane naniesienie było/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to należy wskazać podstawę prawną tego zwolnienia. i) czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie danego naniesienia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to kiedy nastąpiło? j) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem danego naniesienia a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? k) czy ponosiła Pani nakłady na ulepszenie danego naniesienia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to proszę wskazać: • które naniesienie było ulepszane? • w jakim okresie ponosiła Pani wydatki na ulepszenie danego naniesienia? • kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania danego naniesienia po ulepszeniu? • czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie danego naniesienia? • jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie danego naniesienia po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)? • czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem danego naniesienia po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2lata? • czy ulepszone dane naniesienie było wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? l) czy będzie dokonywana rozbiórka danego naniesienia? Jeżeli tak, to proszę wskazać: • kto będzie dokonywał rozbiórki danego naniesienia? • czy rozbiórka danego naniesienia rozpocznie się przed dostawą działki? • czy rozbiórka danego naniesienia zakończy się przed dostawą działki?

Odp. nr 18:       Tylko działka 4 jest zabudowana oficyną, garażem oraz komórką trwale związaną z gruntem.

- Oficyna i garaż rok budowy … r., budowali je rodzice męża,

- Nigdy nie odliczała Pani podatku VAT na tą budowę,

- Nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej,

- Nie było zasiedlenia a okres upłynął już 5 lat (od 2020 r.),

- Ulepszeń nie było.

Pytania

1.    Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, nr 2 i nr 3 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

2.    Czy sprzedaż zabudowanej działki 4 jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1            

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej działki 1, nr 2 i nr 3 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.

Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usługo zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomnijmy, iż na działce 1, nr 2 i nr 3 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Jak to wskazano w opisie powyżej działki 1, nr 2 i nr 3 oznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następująco: 1, 3 leżą w terenie oznaczonym symbolem U-9 teren zabudowy usługowej, działki nr 2 terenie oznaczonym symbolem U-9 teren zabudowy usługowej, KDZ 13 tereny komunikacji.

Tym samym z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te, które ustawodawca wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki 1, nr 2 i nr 3 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. 1, nr 2 i nr 3 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywała ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy.

Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki 1, nr 2 i nr 3. Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania.

Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·         lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·         sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki nr 1, nr 2 i nr 3 stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia Wnioskodawca będzie musiał ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję Wnioskodawca musi udokumentować fakturą.

Ad. 2            

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż wydzielonej działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana wart. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działki.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 4 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat.

Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer 4 z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, nr 2 i nr 3 oraz działki zabudowanej nr 4 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-13/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielem działek niezabudowanych nr 1, nr 2 i nr 3 oraz działki zabudowanej nr 4, które planuje Pani sprzedać Spółce.

W stosunku do ww. działek nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Działki nigdy nie były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zlikwidowała Pani linię napowietrzną elektryczną i doprowadziła linię elektryczną podziemną. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, nie oddawała Pani działek w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Podpisała Pani z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży. Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytań należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel (współwłaściciel) gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb.

Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych nr 1, nr 2 i nr 3 oraz udziału w działce zabudowanej nr 4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C-13/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych nr 1, nr 2 i nr 3 oraz udziału w działce zabudowanej nr 4 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Pani cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. działek będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach niezabudowanych nr 1, nr 2 i nr 3 oraz udziału w działce zabudowanej nr 4 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie odpowiednio przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo wskazuje, że interpretacja indywidualna wywiera zatem skutek prawny wyłącznie dla Pani, nie wywiera natomiast skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli działek nr 4, nr 1, nr 2 i nr 3.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/wnioski albo/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa