Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.100.2026.1.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

2 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 19 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w nieruchomościach niezabudowanych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej również jako Sprzedający) prowadzi działalności gospodarczą związaną z doradztwem w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, jest czynnym podatnikiem VAT. Miejscem zamieszkania Wnioskodawcy jest terytorium Polski.

Wnioskodawca nabył majątek, w skład którego wchodzą udziały w:

a)    nieruchomości niezabudowanej w udziale 1/4, księga wieczysta … oraz

b)    nieruchomość niezabudowana w udziale 1/4 księga wieczysta …,

dalej łącznie zwane Nieruchomościami.

Nieruchomości zostały przez Wnioskodawcę nabyte w 2021 r. w drodze spadku po zmarłej mamie, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia repertorium A numer ….

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, nie prowadził też takiej działalności w przeszłości.

W 2025 roku Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną na sprzedaż wyżej wymienionych nieruchomości z podmiotem, który na Nieruchomościach planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu parku handlowego. Kupujący będzie w momencie zawarcia planowanej umowy sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie spełniał ustawową definicję podatnika VAT.

Wnioskodawca wykorzystywał swój udział w nieruchomości w ten sposób, iż nieodpłatnie umożliwił wykorzystywanie nieruchomości przez brata na cele rolnicze (brat w drodze spadkobrania również nabył udziały w tych Nieruchomościach).

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie podejmował ponadto działań w celu ulepszenia lub uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych nabywców. W szczególności nie były wykonywane takie działania jak:

• uzbrojenie terenu,
• ogradzanie działek,
• przygotowanie przyłączy mediów,
• inne inwestycje.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, Kupujący podjął natomiast działania przygotowawcze w celu prawnego przystosowania Nieruchomości do realizacji planowej inwestycji. Działania te będą obejmowały m.in. złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co w dalszej kolejności, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości, będzie wpływało na możliwość budowy przez Kupującego parku handlowego. Należy podkreślić, iż powyższe działania są / były realizowane przez osoby wskazane przez Kupującego, ale działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego. Czynności te są / były podejmowane z inicjatywy Kupującego, a Sprzedający wyraził na nie zgodę z uwagi na chęć realizacji transakcji. Koszty tych działań poniósł Kupujący.

Podjęcie decyzji o sprzedaży Nieruchomości wyniknęło w głównej mierze z okazji, jaką było zainteresowanie Kupującego nabyciem Nieruchomości, w której Wnioskodawca posiada udziały. Przed otrzymaniem propozycji zawarcia transakcji kupna / sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności Sprzedający nie zaangażował profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami ani nie umieszczał ogłoszeń w internetowych portalach.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości na rzecz Kupującego spowoduje, że Sprzedający nabędzie status podatnika VAT i będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić podatek VAT należny z tytułu sprzedaży tych Nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości na rzecz Kupującego nie spowoduje, że nabędzie on status podatnika VAT i będzie zobowiązany naliczyć i odprowadzić podatek VAT należny z tytułu sprzedaży tych Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Niemniej, aby dana dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w myśl którego działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dana dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy będzie wykonana przez podmiot będący podatnikiem VAT i działający w takim charakterze w danej transakcji.

Zastosowanie powyższej zasady do transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne co do zasady nieprowadzące działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami było i jest przedmiotem licznych interpretacji podatkowych oraz orzeczeń sądów. W praktyce określone zostały elementy charakteryzujące daną transakcję jak i okoliczności i sposób działania sprzedającego nieruchomości, które należy wziąć pod uwagę w celu oceny, czy w danej transakcji sprzedający działa jako podatnik VAT i czy stanowi ona dostawę towarów podlegającą podatkowi VAT. Jak wynika z orzecznictwa, kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający podejmował w związku ze sprzedażą działania charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, czy też okoliczności wskazują, że sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym zakresie istotne jest orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („Trybunał”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. Trybunał wskazał w nim, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, przywołując swoje wcześniejsze orzeczenie z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust. Ponadto, zdaniem Trybunału, sama liczba i zakres transakcji, a także dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie są decydujące dla ustalenia czy dana transakcja podlega VAT. Czynności takie mogą być bowiem podejmowane w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest zdaniem Trybunału, jeśli sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy 2006/112 zmienionej Dyrektywą 2006/138. Do działań takich mogą należeć przykładowo uzbrojenie terenu lub działania marketingowe.

Analizowane zagadnienie opodatkowania VAT sprzedaży działek było również wielokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów krajowych. W szczególności, Naczelny Sąd Administracyjny (dalej „NSA”) wielokrotnie przywoływał kryteria określone w powyższym orzeczeniu Trybunału, a dodatkowo wskazywał bardziej szczegółowo również na inne istotne dla sprawy kryteria oceny. Przykładowo, w wyroku z 27 maja 2014 r. (sygn. I FSK 774/13), NSA podkreślił m.in., iż „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych.” NSA uznał ponadto w powyższym wyroku, iż liczba, zakres transakcji i dokonanie podziału gruntów przed sprzedażą nie są czynnikami decydującymi o kwalifikacji tych czynności dla celów podatku VAT. NSA wskazał również, że dana działalność może zostać uznana za profesjonalną poprzez podejmowanie zorganizowanych działań obejmujących np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Warto podkreślić, iż w przedmiotowym orzeczeniu NSA uznał, że aktywność sprzedającego polegająca na zbyciu gruntów szybko po ich nabyciu, uprzednim podziale na 16 działek oraz uzyskaniu decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

NSA w przywołanym wyroku jednoznacznie stwierdził:

„5.8. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania (udziały w takich działkach) działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich.

5.9. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług”.

Podobne stanowisko NSA wyrażał w wielu innych orzeczeniach (np. wyrok z 29 października 2007 r. sygn. I FPS 3/07, wyrok z 30 listopada 2011 r. sygn. I FSK 1684/11). W wyroku z 20 sierpnia 2020 r. (sygn. I FSK 2037/17) NSA podkreślił, iż pewne działania przygotowawcze mogą być wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym: Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, które nie mogą być oceniane jako podstawa do tego, aby sprzedającemu nadać status podatnika VAT, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego właściciel może wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc tezy formułowane w powyższych wyrokach do zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku, zdaniem Wnioskodawcy okoliczności planowanej sprzedaży Nieruchomości, w tym okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego jak i planowanej obecnie sprzedaży wskazują wyraźnie, iż Sprzedający nie podejmuje działań typowych dla handlowców lub innych podmiotów profesjonalnych zajmujących się obrotem nieruchomościami lub podobną działalnością. Wykonane przez niego działania mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym, określonym w orzecznictwie. Również stanowisko wyrażane w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest spójne z orzecznictwem sądów w podobnych przypadkach. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 września2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.367.2023.2.LK), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż: „Nie angażował Pan zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywał Pan aktywności w przedmiocie zbycia wskazanych we wniosku działek porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie podejmował również zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza poinformowanie znajomych i rodziny o chęci sprzedaży Nieruchomości. Prowadzona przez Pana działalność nie ma żadnego związku ze sprzedażą Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Pana działek, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tychże działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).” Analogicznie stanowisko zawiera interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 lipca 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.303.2023.2.KP), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż: „Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek od nr 1/1 do nr 1/15 nie podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działek od nr 1/1 do nr 1/15 nie będzie zachowywał się Pan jak handlowiec. Podział działek nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10 wystarczające do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec.” Podobne stanowisko wyrażane jest w wielu innych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja z 3 listopada 2022 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.511.2022.1.MK, interpretacja z 29 września 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.352.2020.2.MPU).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę okoliczności przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości oraz uwzględniając orzecznictwo Trybunału, sądów administracyjnych oraz indywidualne interpretacje podatkowe, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie stanowiła ich działania w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Za takim stanowiskiem przemawiają w szczególności następujące fakty:

• nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiło w drodze spadku po mamie w ramach majątku prywatnego i nie było związane z działalnością gospodarczą,
• nabyciu Nieruchomości nie towarzyszył cel lub plan ich dalszego zbywania lub prowadzenia działalności deweloperskiej, budowlanej lub podobnej,
• Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani umów o podobnych charakterze,
• Sprzedający nie podejmował aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży nie był zaangażowany profesjonalny podmiot zajmujący się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami,
• Sprzedający nie dokonywał żadnych ulepszeń lub inwestycji na Nieruchomości w celu ich uatrakcyjnienia dla potencjalnych nabywców,
• działania Sprzedającego nie mają charakteru ciągłego, powtarzalnego i zorganizowanego. Sprzedaż ma charakter jednorazowy i nie jest elementem planów lub gospodarczych Sprzedającego.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego powyżej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.  Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani w drodze spadku majątek, w skład którego wchodzą udziały w nieruchomości niezabudowanej w udziale 1/4, księga wieczysta … oraz w nieruchomości niezabudowanej w udziale 1/4 księga wieczysta …. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, nie prowadziła też takiej działalności w przeszłości. W 2025 roku podpisała Pani umowę przedwstępną na sprzedaż ww. nieruchomości z podmiotem, który na Nieruchomościach planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu parku handlowego. Kupujący będzie w momencie zawarcia planowanej umowy sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie spełniał ustawową definicję podatnika VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie podejmowała Pani działań w celu ulepszenia lub uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych nabywców. W szczególności nie były wykonywane takie działania jak uzbrojenie terenu, ogradzanie działek, przygotowanie przyłączy mediów, inne inwestycje. Po zawarciu umowy przedwstępnej, Kupujący podjął natomiast działania przygotowawcze w celu prawnego przystosowania Nieruchomości do realizacji planowej inwestycji. Działania te będą obejmowały m.in. złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co w dalszej kolejności, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości, będzie wpływało na możliwość budowy przez Kupującego parku handlowego. Powyższe działania są / były realizowane przez osoby wskazane przez Kupującego, ale działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego. Czynności te są / były podejmowane z inicjatywy Kupującego, a Pani wyraziła na nie zgodę z uwagi na chęć realizacji transakcji. Koszty tych działań poniósł Kupujący. Przed otrzymaniem propozycji zawarcia transakcji kupna / sprzedaży Nieruchomości nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Nie zaangażowała Pani profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami ani nie umieszczał ogłoszeń w internetowych portalach.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej. Kupujący podjął działania przygotowawcze w celu prawnego przystosowania Nieruchomości do realizacji planowej inwestycji. Działania te będą obejmowały m.in. złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co w dalszej kolejności, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości, będzie wpływało na możliwość budowy przez Kupującego parku handlowego. Czynności te są / były podejmowane z inicjatywy Kupującego, a Pani wyraziła na nie zgodę z uwagi na chęć realizacji transakcji. Koszty tych działań poniósł Kupujący. Jak wynika z okoliczności sprawy ww. czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca już się zgłosił, właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w ww. nieruchomościach nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w prawie własności przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem, z tytułu sprzedaży udziału w ww. Nieruchomościach nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego sprzedaż przez Panią udziału w Nieruchomościach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a tym samym nie będzie Pani zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży udziałów w tych Nieruchomościach.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Odnośnie powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast w odniesieniu do powołanych przez Panią w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.