Miasto, będące jednostką samorządu terytorialnego i podatnikiem VAT, zawarło ugodę sądową w formie aktu notarialnego z spółką z o.o. Ugoda dotyczyła dwóch nieruchomości, co do których istniał spór o własność wynikający z procesów komunalizacyjnych i aportu. W ugodzie Miasto zrzekło się roszczeń do jednej nieruchomości i uznało własność spółki, a w zamian spółka przeniosła własność drugiej nieruchomości na Miasto za…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku opodatkowania czynności związanych z zawarciem ugody.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Miasto … [dalej: Miasto, Gmina lub Wnioskodawca] złożyło wniosek z dnia 2 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług przez Krajową Informację Skarbową w sprawie podpisanej przez Miasto ugody zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 22.05.2023 r., pomiędzy Miastem a … Spółka z o.o., dotyczącej nieruchomości położonych przy ul. … oraz ul. ….
Zgodnie z pismem z dnia 31 października 2023 r. znak 0113-KDIPT1-3.4012.511.2023.1.KS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.
Podstawą odmowy wydania interpretacji indywidualnej był nieskonkretyzowany stan faktyczny, który nie pozwalał na merytoryczne rozpatrzenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Obecny opis sprawy odnosi się do konkretnego stanu faktycznego, który zaistniał w rzeczywistości. Obecnie stan faktyczny jest zatem skonkretyzowany.
W związku z powyższym prosimy ponownie o rozpatrzenie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji na podstawie niżej opisanego stanu faktycznego.
Miasto jest jednostką samorządu terytorialnego, która jako wspólnota samorządowa na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1153) obejmuje swoim zakresem działania wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Miasto posiada osobowość prawną i wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Miasto realizuje zadania własne polegające na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty oraz zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, jak również z zakresu organizacji przygotowań i przeprowadzania wyborów powszechnych oraz referendów. Miasto posiada status miasta na prawach powiatu w myśl art. 91 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 107 ze zm.). Miasto jest podatnikiem podatku VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.
Do zadań realizowanych przez Wnioskodawcę należy m.in. gospodarowanie nieruchomościami, zarówno tymi należącymi do Miasta, jak i stanowiącymi własność Skarbu Państwa. Zasady gospodarowania nieruchomościami zostały określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1990 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami).
W związku z powyższym, realizując te zadania Miasto zawiera umowy cywilnoprawne, których przedmiotem jest:
Z budżetu oraz sprawozdań z wykonania budżetu Miasta za poszczególne lata wynika, że pozycja wpływy ze sprzedaży mienia komunalnego Miasta, stanowi co roku stały element dochodów Wnioskodawcy.
Wnioskiem z dnia 26 sierpnia 2014 r., Miasto zwróciło się do Ministra Finansów, w imieniu którego działał Dyrektor Izby Skarbowej w … [dalej: Dyrektor IS w …], o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku VAT, w zakresie obowiązku uwzględnienia w kalkulacji proporcji sprzedaży obrotu z tytułu sprzedaży środków trwałych (w tym nieruchomości), prawa użytkowania wieczystego, gruntów oraz z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. W odpowiedzi na ww. wniosek została wydana interpretacja IPTPP4/443-616/14-4/BM z 02.12.2014 r. [dalej: Interpretacja z 2014 r.], w której Dyrektor IS w … uznał m.in., że: „Biorąc pod uwagę sformalizowanie procesu dostawy przez Wnioskodawcę środków trwałych (w tym nieruchomości), prawa użytkowania wieczystego, gruntów oraz ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nie jest możliwe uznanie, że jakakolwiek z takich transakcji mogłaby mieć przypadkowy charakter. Dostawa środków trwałych (w tym nieruchomości), prawa użytkowania wieczystych, gruntów oraz ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, nie stanowi uzupełnienia (dopełnienia) głównej działalności Wnioskodawcy, lecz jeden z elementów składowych działalności Wnioskodawcy - tj. realizację zadań nałożonych na Miasto, jako jednostkę samorządu terytorialnego, wynikających z przepisów regulujących cele i zasady działania samorządu w Polsce. W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu sprawy, należy stwierdzić, iż obrót uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, gruntów oraz ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, Gmina winna uwzględnić przy obliczaniu proporcji sprzedaży, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że mienie to zaliczane jest przez Wnioskodawcę do środków trwałych. Ponadto jak wynika z wniosku, Gmina w ramach czynności cywilnoprawnych dokonuje ustanowienia prawa wieczystego użytkowania gruntów, dzierżawy gruntów i budynków, sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych a także gruntów i budynków oraz ich najmu.” Interpretacja z 2014 r. została utrzymana w mocy wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 września 2019 r., sygn. I FSK 1720/15.
Miasto posiada także interpretację indywidualną 0113-KDIPT1-1.4012.548.2022.2.ŻR z 20.10.2022 r. [dalej: Interpretacja z 2022 r.] wydaną w zakresie obowiązku uwzględniania przez Miasto obrotu z tytułu transakcji nieruchomościowych przy kalkulacji prewspółczynnika, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał m.in. że: „Odnosząc się do wątpliwości Państwa Miasta wskazać należy, że działalność prowadzona przez jednostkę samorządu terytorialnego – Miasto, działające w charakterze podatnika VAT, ma szczególny charakter w porównaniu do pozostałych podatników, w tym podmiotów biznesowych rozliczających się w oparciu o tzw. współczynnik. Zauważyć należy, że czynności, które stanowią istotną część transakcji realizowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego (działalność gospodarczą) to zbycie mienia komunalnego, w tym aporty środków trwałych do spółek, które są właściwe tylko dla gminy/miasta. Zatem przedmiotowa sprzedaż nieruchomości/aport nieruchomości do spółek nie mogą zostać uznane za pomocnicze, lecz stanowiące jeden z głównych rodzajów działalności Miasta. Ponadto czynności dotyczących nieruchomości nie można uznać za przypadkowe lub nieregularne. W kontekście corocznego uchwalania budżetu Państwa Miasta należałoby uznać, że jest to wręcz działalność charakteryzująca się stałością. Ponadto, należy zwrócić uwagę, że dokonywana przez Miasto sprzedaż i aport nieruchomości, jest działalnością konieczną dla rozszerzenia podstawowej działalności polegającej na realizacji zadań własnych i zleconych, a dodatkowo pozwala na bezpośrednie finansowanie wykonywanych zadań. Czynności te są składową podstawowej działalności Miasta. Przy czym, należy podkreślić, że oceniając, czy transakcje te mają charakter pomocniczy, obrót uzyskany z tytułu ich realizacji należy odnosić do czynności realizowanych przez Miasto jako podatnika podatku od towarów i usług, a nie do całokształtu podejmowanych przez niego czynności. Istotną kwestią w tym zakresie jest wartość przewidywanych wpływów z tytułu tych transakcji w kontekście uchwalania budżetu. Przyjęcie odmiennego stanowiska spowodowałoby zniekształcenie proporcji służącej do odliczania podatku naliczonego przez Miasto, które ze swej istoty w głównej mierze wykonuje czynności niepodlegające opodatkowaniu, a zatem takie, z tytułu których obrót w ogóle nie jest brany pod uwagę przy wyliczaniu proporcji. Wobec powyższego, przedmiotowe czynności – sprzedaż nieruchomości/aport nieruchomości do spółki, o których mowa w opisie sprawy – dokonywane przez Państwa Miasto mają charakter nieprzypadkowy. Stanowi więc składową podstawowej działalności Miasta, wobec czego należy stwierdzić, że transakcje których przedmiotem będzie sprzedaż nieruchomości/aport nieruchomości do spółki stanowi jeden z elementów działalności realizowanej przez Państwa Miasto jako podatnika VAT.”
Zasób nieruchomości Miasta jest efektem następujących zdarzeń:
W związku z nieruchomościami Miasto podejmuje także takie działania jak: administrowanie, wydzierżawianie, oddanie w użyczenie, wynajmowanie, zlecanie remontów nieruchomości oddanych w najem lub dzierżawę, zlecanie wycen nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, ogłaszanie przetargów na sprzedaż nieruchomości, sprzedaże bezprzetargowe oraz darowizny, pozyskiwanie nowych nieruchomości, regulacja stanów prawnych, zatrudnianie wykwalifikowanych pracowników, itp. Aktem notarialnym (Repetytorium A numer … z dnia 22 maja 2023 r.) [dalej: Akt Notarialny] Wnioskodawca i „…” sp. z o.o. [dalej: Spółka] [zwani także dalej łącznie Stronami] zawarli Ugodę, z której wynika, że:
§1 A. Reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczył, że jak wynika z prowadzonej przez XVI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla … w … księgi wieczystej nr … na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości, sporządzonej przez … - notariusza w …, w dniu 07 października 2003 roku za Rep. A nr … reprezentowana przez niego Spółka jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr … (…), położonej w …, przy ulicy …, o obszarze 1,5628 ha (jeden hektar i pięć tysięcy sześćset dwadzieścia osiem metrów kwadratowych), - w dziale III wpisane jest ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, z uwagi na to, iż na podstawie decyzji krajowej komisji uwłaszczeniowej z dnia 29 stycznia 2015 r. nr … Gmina nabyła z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. własność nieruchomości położonej w … przy ulicy …, oznaczonej jako działka nr … o pow. 15.628 m2, dla której prowadzona jest niniejsza księga wieczysta,
§1 B. Reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczył, że jak wynika z prowadzonej przez XVI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla … w … księgi wieczystej nr … na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości, sporządzonej przez … - notariusza w …, w dniu 07 października 2003 roku za Rep. A nr … reprezentowana przez niego Spółka jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr … (…), położonej w …, przy ulicy …, o obszarze 8,8851 ha (osiem hektarów i osiem tysięcy osiemset pięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych), - w dziale III wpisane są:
1. prawie korzystania z części nieruchomości oznaczonej jako działka nr …, objętej niniejszą księgą wieczystą, w zakresie utrzymania i eksploatacji nadziemnej i podziemnej sieci ciepłowniczej 2xdn600, przebiegającej przez tą nieruchomość na odcinku o długości 227 m, w tym strefie nadziemnej 150 m, w tym strefie podziemnej 77 m, zajmującym wraz z strefą ochronną oraz terenem nieprzydatnym do wykorzystania pas gruntu o łącznej powierzchni 2851 m2,
2. prawie nieograniczonego w czasie i miejscu nieodpłatnego dostępu do wybudowanej na nieruchomości sieci ciepłowniczej w celu wykonywania konserwacji, remontów i modernizacji sieci oraz usuwania jej awarii; wykonywanie konserwacji, remontów i modernizacji sieci następować będzie w terminach wcześniej uzgodnionych z właścicielem nieruchomości, w sposób możliwie najmniej kolidujący z bieżącym użytkowaniem i funkcjonowaniem nieruchomości, wpisana na rzecz … Spółka Akcyjna z siedzibą w …,
§1 C. Jak wynika z dwóch wypisów z rejestru gruntów, wydanych przez Prezydenta Miasta … w dniu 19 maja 2023 roku, za nr …:
§2. Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oraz reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczyli, że:
§3. Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oraz reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczyli, że zawierają Ugodę w wyżej opisanym przedmiocie, w ten sposób, że:
1) Miasto, biorąc pod uwagę dobrą wiarę Spółki z chwili nabycia nieruchomości zrzeka się wszelkich roszczeń związanych z nabyciem opisanych wyżej nieruchomości przez Spółkę, w szczególności roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wobec opisanej w §1 A nieruchomości,
2) wskutek zawarcia niniejszej Ugody i poczynionych w niej oświadczeń o zrzeczeniu się roszczeń oraz mając na uwadze rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomość objęta księgą wieczystą … została skutecznie nabyta przez Spółkę na podstawie przeniesienia własności nieruchomości w drodze aportu, przez Skarb Państwa, w zamian za objęcie udziałów w Spółce przez Skarb Państwa, aktem notarialnym z dnia 7 października 2003 roku, rep. A …, sporządzonym przed notariuszem … prowadzącym Kancelarię Notarialną w …, i Spółka do dzisiaj pozostaje jej właścicielem,
3) Gmina zobowiązuje się, że nie będzie podważała tytułu własności Spółki do nieruchomości opisanej w §1 A,
4) Spółka w zamian za zrzeczenie się przez Miasto wszelkich roszczeń co do opisanej w §1 A nieruchomości oraz w związku ze wszelkimi uzgodnieniami zawartymi w niniejszej Ugodzie, w celu uchylenia niepewności co do stanu prawnego nieruchomości opisanej w §1B, przenosi własność nieruchomości opisanej w §1B, stanowiącej działkę nr …, objętą księgą wieczystą nr …, w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich (za wyjątkiem ujawnionych w niniejszej Ugodzie lub aktualnie wpisanymi w księdze wieczystej) na rzecz Miasta, a Miasto powyższe nabywa,
5) w związku z powyższym przeniesieniem własności nieruchomości opisanej w §1 B Spółka zrzeka się wszelkich roszczeń co do tej nieruchomości, w tym ewentualnych roszczeń o nakłady lub innych roszczeń wynikających z jej nabycia oraz posiadania jej w dobrej wierze, w tym ewentualnego roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w stosunku do nieruchomości opisanej §1B powyżej,
6) w zamian za zrzeczenie się przez Spółkę roszczeń do nieruchomości opisanej w §1 B oraz w związku z powyższym przeniesieniem własności tej nieruchomości Miasto zobowiązuje się do zapłaty na podstawie niniejszej Ugody na rzecz Spółki kwoty w wysokości … zł (…), przelewem na rachunek bankowy nr …, w terminie do dnia 29 maja 2023 roku.
§4. Strony oświadczyły, że powyższa Ugoda wyczerpuje wszelkie wzajemne roszczenia między Miastem i Spółką związane z powyższymi nieruchomościami i nie będą w przyszłości podnosić żadnych innych roszczeń w zakresie spraw objętych niniejszą Ugodą.
§5. Strony oświadczyły, że wydanie nieruchomości opisanej w §1 B na rzecz Miasta nastąpi nie wcześniej niż w dniu 31 lipca 2023 roku oraz nie później niż do dnia 31 sierpnia 2023 roku; koszty i ciężary związane z nieruchomością strona nabywająca ponosić będzie od chwili wydania, zaś pożytki i inne dochody związane z nieruchomością opisaną w §1 B strona nabywająca będzie pobierać od dnia następnego po dniu wydania.
§6.1. Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oświadczył, iż odnośnie do powyższego obowiązku zapłaty zgodnie z powyższą Ugodą na rzecz Spółki kwoty … zł poddaje Miasto wprost z aktu niniejszego egzekucji na rzecz Spółki w trybie art. 777 §1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty … zł, przy czym zdarzeniem, od którego uzależnione jest wykonanie tego obowiązku jest upływ terminu zapłaty.
Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oświadczył, że Spółka może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r.
2. Reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczył, iż co do opisanego wyżej obowiązku wydania zabudowanej nieruchomości opisanej w §1 B we wskazanym wyżej terminie poddaje reprezentowaną przez siebie Spółkę egzekucji na rzecz Miasta wprost z tego aktu na podstawie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
§7.1. Miasto zobowiązuje się odstąpić od złożenia skarg kasacyjnych od wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, sygn. akt: … oraz sygn. akt: ...
2. Na wypadek oddalenia przez sąd wieczystoksięgowy wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej … Miasta jako właściciela lub wniosku o wykreślenie ostrzeżeń aktualnie wpisanych w księgach wieczystych … i …, Strony zobowiązują się współdziałać przy wytoczeniu powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej w tym zakresie, w celu doprowadzenia do ujawnienia w księdze wieczystej … prawa własności nieruchomości Miasta oraz do wykreślenia opisanych wyżej ostrzeżeń z przedmiotowych ksiąg wieczystych.
3. Realizując postanowienia niniejszej Ugody, Strony dołożą wszelkich starań w celu wypełnienia jej postanowień, a także dążyć będą do unikania nieporozumień. W razie potrzeby, Strony podejmą niezwłoczne konsultacje w celu zwiększenia prawidłowości wykonywania postanowień niniejszej Ugody.
4. Strony oświadczyły, że niniejsza Ugoda wyczerpuje wszelkie wzajemne roszczenia między Miastem i Spółką związane z powyższymi nieruchomościami objętymi księgami wieczystymi nr … i … oraz nie będą w przyszłości podnosić żadnych innych roszczeń w zakresie spraw objętych niniejszą Ugodą.
§8. Strony zażądały, aby czyniący notariusz na podstawie oświadczeń objętych tym aktem dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego następujące żądania:
§9. Notariusz poinformował Strony o:
- zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 roku o fakcie, okresie i zasadach przetwarzania oraz przechowywania danych osobowych przez administratora danych osobowych, to jest notariuszy prowadzących tutejszą Kancelarię Notarialną i informacje te Stawający przyjmują do wiadomości.
§10. Koszty tego aktu ponosi Miasto i Spółka po połowie. Wypisy tego aktu wydawać Stronom i ich następcom prawnym w dowolnych ilościach.
§11. Niniejsza czynność nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, stosownie do art. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o tymże podatku (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r., Nr 101, poz.649 z późn.zm.).
Ponadto z Aktu Notarialnego wynika, że:
Miasto, w celu nabycia nieruchomości opisanej w §1 B Aktu Notarialnego, z zgodnie ze zobowiązaniem wynikającym z zawartej Aktem Notarialnym Ugody (§3 pkt 6 Aktu Notarialnego), dokonało zapłaty na rzecz Spółki kwoty w wysokości … zł. Miasto dokonało zapłaty w dniu 26 maja 2023 r.
Następnie, zgodnie z postanowieniami zawartej Aktem Notarialnym Ugody (§5 Aktu Notarialnego), Spółka wydała nieruchomość położoną przy ul. … (nieruchomość opisana w §1B Aktu Notarialnego) na rzecz Miasta. Do wydania tej nieruchomości przez Spółkę na rzecz Miasta doszło w dniu 31 sierpnia 2023 r.
Zgodnie zaś ze zobowiązaniem wynikającym z zawartej Aktem Notarialnym Ugody (§7.1. Aktu Notarialnego), Miasto nie wniosło w ustawowym terminie skarg kasacyjnych od wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt: … oraz sygn. akt: …, a termin na złożenie skarg kasacyjnych już upłynął. W efekcie, powołane wyroki posiadają status orzeczeń prawomocnych.
Z prawomocnego wyroku WSA w … z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt … wynika, że Sąd ten uchylił decyzję Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej z dnia 15 maja 2020 r. nr … w przedmiocie stwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości znajdującej się przy ul. … z mocy prawa przez Miasto.
Z prawomocnego wyroku WSA w … z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt … wynika, że Sąd ten uchylił decyzję Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej z dnia 5 czerwca 2020 r. nr … w przedmiocie stwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości znajdującej się przy ul. … z mocy prawa przez Miasto.
Zgodnie z postanowieniami §8 Aktu Notarialnego, notariusz na podstawie oświadczeń objętych Aktem Notarialnym dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego następujące żądania:
Powyższy wniosek wieczystoksięgowy złożony przez notariusza w dniu 23.05.2025 r. zainicjował postępowania wieczystoksięgowe, w efekcie których Referendarz Sądowy oddalił w całości wniosek wieczystoksięgowy złożony przez notariusza w zakresie wpisów w obu powyższych księgach wieczystych.
Postanowienia Referendarza Sądowego zostały skarżone do Sądu Rejonowego. Sąd Rejonowy uwzględnił skargi na postanowienia Referendarza Sądowego w zakresie odmowy wykreślenia ostrzeżeń o tym, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd Rejonowy zgodnie z wnioskiem wieczystoksięgowym oraz na podstawie przedstawionych temu Sądowi prawomocnych wyroków WSA w … z 12 października 2018 r. sygn. akt I… oraz sygn. akt … uchylających decyzje z dnia 19 stycznia 2015 r. … i … (decyzje te stanowiły podstawę wpisu w dziale III ksiąg wieczystych w zakresie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym) wydał zarządzenia o wykreśleniu z działu III księgi wieczystej nr … oraz z działu III księgi wieczystej nr … – ostrzeżeń dotyczących niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd Rejonowy nie uwzględnił natomiast skargi na postanowienie Referendarza Sądowego w zakresie wpisania Miasta jako właściciela w dziale II księgi wieczystej nr … prowadzonej dla nieruchomości przy ul. ….
Postanowienie Sądu Rejonowego zostało zaskarżone i ostatecznie wyrokiem z dnia 9 czerwca 2025 r. wydanym przez Sąd Okręgowy w … II Wydział Cywilny (Sygnatura akt …) uzgodniona została treść księgi wieczystej nr …. Miasto zostało ujawnione w dziale II jako właściciel nieruchomości położonej przy ul. … (nieruchomość opisana w § 1B Aktu Notarialnego).
Skargi do Sądu Rejonowego oraz do Sądu Okręgowego były składane zarówno przez Miasto jak i przez Spółkę – każdy składał swoje skargi na postanowienia Referendarza Sądowego i na postanowienia Sądu Rejonowego.
Obecnie z ksiąg wieczystych wynika, że:
Miasto zamierza przeznaczyć zakupioną od Spółki nieruchomość opisaną w §1 B Aktu Notarialnego na sprzedaż. Zamiar taki przyświecał już Miastu przy podpisywaniu Ugody.
Z uwagi natomiast na przeciągający się proces ujawnienia Miasta jako właściciela w księdze wieczystej Miasto nie podejmowało działań sprzedażowych. Obecnie (tj. od 31 sierpnia 2023 r. jako dzień wydania nieruchomości przez Spółkę) Miasto jako właściciel nieruchomości kontynuuje wykonanie przejętych od Spółki umów najmu lokali użytkowych mieszczących się nieruchomości przy ul. ….
Miasto nie dysponowało nigdy władztwem ekonomicznym wobec nieruchomości przy ul. … opisanej w §1 A Aktu Notarialnego. Spółka władała tą nieruchomością od momentu wniesienia jej przez Skarb Państwa aportem do Spółki w 2003 r.
W zakresie nieruchomości przy ul. … (opisanej w §1B Aktu Notarialnego) jak wskazano wyżej nieruchomość ta została wydana Miastu przez Spółkę w dniu 31 sierpnia 2023 r. Przed tym dniem Miasto nie dysponowało nigdy władztwem ekonomicznym wobec tej nieruchomości. Spółka władała tą nieruchomością od momentu wniesienia jej przez Skarb Państwa aportem do Spółki w 2003 r. do dnia wydania jej Miastu.
Nieruchomości opisane w §1 A i §1 B Aktu Notarialnego są to nieruchomości zabudowane, w szczególności starymi budynkami fabrycznymi, magazynowymi, biurowymi.
Z ostrożności w deklaracji JPK_VAT(7) składanej za miesiąc 05/2023 r., na podstawie dokumentu wewnętrznego Miasto wykazało podatek VAT należny w kwocie … zł.
Z ostrożności jako podstawę opodatkowania Miasto przyjęło wynikającą z operatu szacunkowego wartość nieruchomości, o której mowa w §1 A Aktu Notarialnego. Miasto nie wyceniało natomiast wartości ewentualnych świadczeń Miasta, ponieważ w ocenie Miasta nie było to konieczne.
Miasto chciałoby mieć pewność, że w związku z zawarciem Aktem Notarialnym Ugody ze Spółką, a co za tym idzie wypełnieniem przez Miasto jego zobowiązań i złożeniem oświadczeń wynikających z zawartej Ugody Miasto nie wykonało czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w efekcie, że Miasto nie było zobowiązane do rozliczenia należnego podatku VAT.
Po uzyskaniu od tutejszego Organu potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy, Miasto zamierza skorygować rozliczenie VAT za miesiąc maj 2023 r. i wystąpić o zwrot nadpłaconego podatku.
Pytanie
Czy w związku z zawartą Ugodą i co za tym idzie wypełnieniem przez Miasto jego zobowiązań wynikających z zawartej Ugody i złożeniem oświadczeń wynikających z zawartej Ugody Miasto wykonało czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu których powinno rozliczyć podatek należny?
Państwa stanowisko w sprawie
Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy: Zdaniem Miasta w związku z zawartą Ugodą i co za tym idzie wypełnieniem przez Miasto jego zobowiązań wynikających z zawartej Ugody i złożeniem oświadczeń wynikających z zawartej Ugody Miasto nie wykonało żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W efekcie, Miasto nie powinno rozliczyć należnego podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: podatek VAT) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Definicja pojęcia „świadczenia usług” zawarta w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, ma charakter negatywny. Świadczeniem usług zgodnie z tym przepisem jest bowiem każde świadczenie niebędące dostawą towaru. Nie jest jednak tak, że każde świadczenie (inne niż dostawa towarów) będzie w każdym przypadku spełniać ustawową definicję „świadczenia usług”.
Aby dane świadczenie mogło zostać uznane w rozumieniu ustawy o VAT za „świadczenie usług” muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
(i) musi zostać zidentyfikowane konkretne świadczenie,
(ii) które jest wykonywane na rzecz konkretnego, zindywidualizowanego nabywcy będącego jego beneficjentem,
(iii) za odpłatnością (z wyjątkami określonymi w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT).
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie. Ustawodawca przewidział jednakże od powyższej reguły wyjątki, które zostały zawarte w art. 7 ust. 2 ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, a w przypadku świadczenia usług w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT.
Jak wskazuje art. 7 ust. 2 ustawy o VAT: przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2) wszelkie inne darowizny
- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:
1) użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych;
2) nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.
Należy także wskazać, że konstrukcja podatku VAT wymaga, że aby dane świadczenie stanowiące na gruncie podatku VAT „dostawę towarów” czy też „świadczenie usług” (zarówno odpłatne jak i nieodpłatne) stanowiło w ogóle czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, musi ono zostać dokonane przez „podatnika”.
Pojęcie „podatnika” definiuje art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Artykuł 15 ust. 6 ustawy o VAT wskazuje natomiast, że nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Gospodarowanie nieruchomościami jako jeden z przejawów prowadzonej przez Miasto działalności gospodarczej.
Przenosząc powyższe przepisy ustawy o VAT na grunt stanu faktycznego opisanego przez Wnioskodawcę we wniosku, w ocenie Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że gospodarowanie nieruchomościami jest jednym z przejawów prowadzonej przez Miasto – jako podatnika VAT – działalności gospodarczej. Stanowisko Miasta znajduje potwierdzenie w wydanych na jego rzecz interpretacjach indywidualnych (Interpretacja z 2014 r. i Interpretacja z 2022 r.), z których wynika, że transakcje nieruchomościowe Miasta stanowią jeden z elementów działalności realizowanej przez Miasto jako podatnika VAT. Tak wskazał Dyrektor KIS w Interpretacji z 2022 r.: „(…) przedmiotowe czynności – sprzedaż nieruchomości/aport nieruchomości do spółki, o których mowa w opisie sprawy – dokonywane przez Państwa Miasto mają charakter nieprzypadkowy. Stanowi więc składową podstawowej działalności Miasta, wobec czego należy stwierdzić, że transakcje których przedmiotem będzie sprzedaż nieruchomości/aport nieruchomości do spółki stanowi jeden z elementów działalności realizowanej przez Państwa Miasto jako podatnika VAT”.
Jednostki samorządu terytorialnego uznawane są także za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie nieruchomości przez sądy administracyjne. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. I FSK 2416/18 z 04.03.2020 r. wskazał: „Gmina działająca na rynku, poprzez szerokie kompetencje w zakresie gospodarki gruntami oraz gospodarki komunalnym zasobem mieszkaniowym, może kształtować i wpływać na rynek nieruchomości; ma także istotny wpływ na kształtowanie polityki przestrzennej. Gmina oddziałuje na lokalny rynek nieruchomości zarówno od strony popytowej, jak i podażowej.
Występuje na rynku w roli właściciela i zarządcy nieruchomości, zbywcy bądź nabywcy praw do nieruchomości (dotyczy to również praw najmu i dzierżawy) oraz zleceniodawcy usług dla podmiotów działających na rynku. Przy odpowiednim poziomie aktywności może w widoczny sposób wpływać na kształtowanie się cen na rynku lokalnym.
Powyższe pozwala uznać, że gmina na rynku obrotu nieruchomościami ma pozycję taką jak przedsiębiorca, który z tego tytułu uzyskuje stałe dochody.
(…)
Rekapitulując, brak jest podstaw do stwierdzenia, że sprzedaż taka stanowi jedynie zarządzanie majątkiem prywatnym, gdyż mienie gminne nie ma charakteru prywatnego, a publiczny, a jego zbywanie – jako realizacja strategii gospodarczej gminy – nie służy realizacji celów prywatnych, lecz publicznych, oddziałując przy tym istotnie na lokalny rynek nieruchomości poprzez kształtowanie polityki przestrzennej, jak również od strony popytowej i podażowej, wpływając tym samym zasadniczo na kształtowanie się cen na rynku lokalnym.
Gmina zatem w tym zakresie powinna być traktowana jako podatnik VAT prowadzący działalność handlową spornymi gruntami, będącą formą gospodarowania zasobami gminnymi”.
Z perspektywy definiowania dla celów podatku VAT pojęcia „działalność gospodarcza” istotne jest także określenie, ile i jakie czynności mogą składać się na działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o podatku VAT. Jak wskazuje Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej [dalej: Trybunał lub TSUE], wyrażenie „wszelka działalność”, zawarte w definicji działalności gospodarczej, oznacza, że działalność gospodarcza może składać się z kilku czynności następujących po sobie oraz że nie musi to być jedna czynność (zob.: pkt 20 i 21 wyroku TSUE w sprawie C-32/03, Fini H; pkt 22 wyroku TSUE w sprawie C-268/83, Rompelman). Za czynności składające się na działalność gospodarczą należy uznać także czynności przygotowawcze (zob.: pkt 23 wyroku TSUE w sprawie C-268/83, Rompelman), jak również czynności wykonywane w celu zakończenia wykonywanej działalności gospodarczej (zob.: pkt 22–24 wyroku TSUE w sprawie C-32/03, Fini H).
Z powyższego wynika, że na działalność gospodarczą podatnika VAT składają się wielorakie czynności, spośród, których tylko niektóre stanowią sprzedaż zdefiniowaną w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT jako „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”. Gro czynności składających się na działalność gospodarczą podatnika polega na działalności przygotowawczej, reklamowej, marketingowej, zakupowej, zatrudnianiu pracowników lub zleceniobiorców, utrzymywaniu i zabezpieczaniu zasobów, itp.
Odnosząc powyższe do sytuacji Miasta, nie można więc stwierdzić, że jedynym przejawem prowadzonej przez Miasto działalności gospodarczej w zakresie nieruchomości będzie ich sprzedaż, wynajem bądź dzierżawa. Na działalność gospodarczą Miasta w zakresie nieruchomości będzie składać się także wiele innych czynności, np. remonty nieruchomości oddanych w najem lub części wspólnych budynków, w których znajdują się wynajmowane pomieszczenia, wyceny nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, ogłaszanie przetargów na sprzedaż nieruchomości, pozyskiwanie nowych nieruchomości, zatrudnianie wykwalifikowanych pracowników, itd.
Zobowiązania i oświadczenia Miasta w zakresie Ugody zawartej przez Miasto ze Spółką.
W zakresie Ugody zawartej przez Miasto ze Spółką, Miasto złożyło szereg oświadczeń oraz zobowiązało się do wykonania szeregu czynności.
W Akcie Notarialnym pierwsze oświadczenia Miasta, które Pełnomocnik Miasta złożył razem z Reprezentantem Spółki znajdują się w §2 Aktu Notarialnego. Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oraz reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczyli, m.in. że:
Z § 3 Aktu Notarialnego wynika, że Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oraz Reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczyli, że zawierają Ugodę w wyżej opisanym przedmiocie, w ten sposób, że:
1) Miasto, biorąc pod uwagę dobrą wiarę Spółki z chwili nabycia nieruchomości zrzeka się wszelkich roszczeń związanych z nabyciem opisanych wyżej nieruchomości przez Spółkę, w szczególności roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wobec opisanej w §1 A nieruchomości,
2) wskutek zawarcia niniejszej Ugody i poczynionych w niej oświadczeń o zrzeczeniu się roszczeń oraz mając na uwadze rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomość objęta księgą wieczystą … została skutecznie nabyta przez Spółkę na podstawie przeniesienia własności nieruchomości w drodze aportu, przez Skarb Państwa, w zamian za objęcie udziałów w Spółce przez Skarb Państwa, aktem notarialnym z dnia 7 października 2003 roku, rep. A …, sporządzonym przed notariuszem … prowadzącym Kancelarię Notarialną w …, i Spółka do dzisiaj pozostaje jej właścicielem,
3) Miasto zobowiązuje się, że nie będzie podważała tytułu własności Spółki do nieruchomości opisanej w §1A,
4) Spółka w zamian za zrzeczenie się przez Miasto wszelkich roszczeń co do opisanej w §1A nieruchomości oraz w związku ze wszelkimi uzgodnieniami zawartymi w niniejszej Ugodzie, w celu uchylenia niepewności co do stanu prawnego nieruchomości opisanej w §1B, przenosi własność nieruchomości opisanej w §1B, stanowiącej działkę nr …, objętą księgą wieczystą nr …, w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich (za wyjątkiem ujawnionych w niniejszej Ugodzie lub aktualnie wpisanymi w księdze wieczystej) na rzecz Miasta, a Miasto powyższe nabywa,
5) w związku z powyższym przeniesieniem własności nieruchomości opisanej w §1B Spółka zrzeka się wszelkich roszczeń co do tej nieruchomości, w tym ewentualnych roszczeń o nakłady lub innych roszczeń wynikających z jej nabycia oraz posiadania jej w dobrej wierze, w tym ewentualnego roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w stosunku do nieruchomości opisanej §1B powyżej,
6) w zamian za zrzeczenie się przez Spółkę roszczeń do nieruchomości opisanej w §1 B oraz w związku z powyższym przeniesieniem własności tej nieruchomości Miasto zobowiązuje się do zapłaty na podstawie niniejszej Ugody na rzecz Spółki kwoty w wysokości … zł (…), przelewem na rachunek bankowy nr …, w terminie do dnia 29 maja 2023 roku.
W § 4 Aktu Notarialnego Strony (Miasto i Spółka) oświadczyły, że powyższa Ugoda wyczerpuje wszelkie wzajemne roszczenia między Miastem i Spółką związane z powyższymi nieruchomościami i nie będą z w przyszłości podnosić żadnych innych roszczeń w zakresie spraw objętych niniejszą Ugodą.
W § 5 Aktu Notarialnego Strony (Miasto i Spółka) oświadczyły, że wydanie nieruchomości opisanej w §1 B na rzecz Miasta nastąpi nie wcześniej niż w dniu 31 lipca 2023 roku oraz nie później niż do dnia 31 sierpnia 2023 roku; koszty i ciężary związane z nieruchomością strona nabywająca ponosić będzie od chwili wydania, zaś pożytki i inne dochody związane z nieruchomością opisaną w §1B strona nabywająca będzie pobierać od dnia następnego po dniu wydania.
W § 6.1. Aktu Notarialnego Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oświadczył, iż odnośnie do powyższego obowiązku zapłaty zgodnie z powyższą Ugodą na rzecz Spółki kwoty … zł poddaje Miasto wprost z aktu niniejszego egzekucji na rzecz Spółki w trybie art. 777 §1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty … zł, przy czym zdarzeniem, od którego uzależnione jest wykonanie tego obowiązku jest upływ terminu zapłaty.
Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oświadczył, że Spółka może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r.
§6.2. Aktu Notarialnego dotyczył zaś oświadczenia Spółki. Reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczył, iż co do opisanego wyżej obowiązku wydania zabudowanej nieruchomości opisanej w §1B we wskazanym wyżej terminie poddaje reprezentowaną przez siebie Spółkę egzekucji na rzecz Miasta wprost z tego aktu na podstawie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
W §7.1. Aktu Notarialnego Miasto zobowiązuje się zaś odstąpić od złożenia skarg kasacyjnych od wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, sygn. akt: … oraz sygn. akt: I ...
W §7.2. Aktu Notarialnego Strony zawarły natomiast ustalenia na wypadek oddalenia przez sąd wieczystoksięgowy wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej … Miasta jako właściciela lub wniosku o wykreślenie ostrzeżeń aktualnie wpisanych w księgach wieczystych … i …. I zobowiązały się współdziałać przy wytoczeniu powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej w tym zakresie, w celu doprowadzenia do ujawnienia w księdze wieczystej … prawa własności nieruchomości Miasta oraz do wykreślenia opisanych wyżej ostrzeżeń z przedmiotowych ksiąg wieczystych.
§7.3. Aktu Notarialnego wskazuje, że realizując postanowienia niniejszej Ugody, Strony dołożą wszelkich starań w celu wypełnienia jej postanowień, a także dążyć będą do unikania nieporozumień. W razie potrzeby, Strony podejmą niezwłoczne konsultacje w celu zwiększenia prawidłowości wykonywania postanowień niniejszej Ugody.
W §7.4. Aktu Notarialnego Strony oświadczyły, że niniejsza Ugoda wyczerpuje wszelkie wzajemne roszczenia między Miastem i Spółką związane z powyższymi nieruchomościami objętymi księgami wieczystymi nr … i … oraz nie będą w przyszłości podnosić żadnych innych roszczeń w zakresie spraw objętych niniejszą Ugodą.
W §8. Aktu Notarialnego Strony zażądały, aby czyniący notariusz na podstawie oświadczeń objętych tym aktem dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego następujące żądania:
Z §10. Aktu Notarialnego wynika, że Koszty tego aktu ponosi Miasto i Spółka po połowie. Mając na uwadze oświadczenia i zobowiązania Miasta wynikające z Aktu Notarialnego, w ocenie Miasta wykonało ono dwa rodzaje czynności:
(i) czynności polegające na poniesieniu kosztów finansowych, a mianowicie kosztu w kwocie … zł za nabycie od Spółki nieruchomości opisanej w §1 B Aktu Notarialnego oraz poniesieniu połowy kosztów Aktu Notarialnego;
(ii) pozostałe czynności.
W zakresie czynności (i) w ocenie Miasta nie dokonało ono żadnej z czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W tym przypadku to bowiem Miasto było beneficjentem czynności - dostawa towarów i świadczenie usług - dokonanych odpowiednio przez Spółkę (dostawa towaru – nieruchomości opisanej w §1 B Aktu Notarialnego) i przez notariusza (usługi notarialne związane z Ugodą zawartą w formie aktu notarialnego) na rzecz Miasta za wspomnianym wynagrodzeniem.
W zakresie czynności (ii) w ocenie Miasta nie dokonało ono również żadnej z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W szczególności Miasto nie wykonało podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT świadczenia usług – ani odpłatnego ani nieodpłatnego. W zakresie czynności (ii) zdaniem Miasta zobowiązania i oświadczenia przypisane Miastu nie stanowiły „świadczenia usług” w rozumieniu ustawy o VAT, ponieważ zarówno oświadczenia jak i zobowiązania zostały odpowiednio złożone oraz powzięte i następnie wypełnione przez Miasto w interesie Miasta w związku z wypełnianiem obowiązków Miasta jakie nakłada na Miasto ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego do zadań realizowanych przez Wnioskodawcę należy m.in. gospodarowanie nieruchomościami, zarówno tymi należącymi do Miasta, jak i stanowiącymi własność Skarbu Państwa.
Zasady gospodarowania nieruchomościami zostały określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami w dziale II tej ustawy - Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność skarbu państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego. - który obejmuje art. 10-91 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organy, o których mowa w art. 11 tej ustawy, działające za jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.
Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.
Na podstawie art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1 ustawy, a ponadto na sporządzaniu planów wykorzystania zasobu, przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.
Stosownie do 25 ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości polega na wykonywaniu czynności takich jak:
1) ewidencjonowanie nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości;
2) zapewnianie wyceny nieruchomości;
3) zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;
4) czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności;
5) współpraca z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego;
6) zbywanie oraz nabywanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu;
7) wydzierżawianie, wynajem, użyczenie oraz oddanie w użytkowanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu;
8) podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie;
9) składanie wniosków o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości oraz o wpis w księdze wieczystej.
Stosownie zaś do art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.
Jak wynika z opisanego stanu faktycznego w stosunku do nieruchomości opisanych w §1 A i §1 B Aktu Notarialnego zachodziła niepewność co do stanu prawnego tych nieruchomości.
Z jednej bowiem strony z decyzji … wynikało, że nieruchomości te zostały nabyte przez Miasto z mocy prawa. Z drugiej jednak strony zostały wniesione przez Skarb Państwa aporem do Spółki. Przez co w księgach wieczystych na dzień zawarcia Ugody jako właściciel ujawniona była Spółka, ale równocześnie księgi te zawierały ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym. W sprawie nieruchomości toczyły się także postępowania przed WSA w … w sprawie uchylenia pozytywnych dla Miasta decyzji …, przy czym na dzień złożenia niniejszego wniosku wiadomym jest, że Miasto odstąpiło od złożenia skarg kasacyjnych na negatywne dla niego wyroki WSA w …, a przewidziany prawem termin na złożenie skarg kasacyjnych upłynął.
Jak Strony wskazały w Ugodzie, niepewność co do stanu prawnego tych nieruchomości wyłączała możliwość gospodarowania nimi oraz plany inwestycyjne, co bezpośrednio przekładało się na postępującą degradację i niszczenie tych nieruchomości.
Zawarta Aktem Notarialnym Ugoda stanowiła więc w ocenie Miasta przejaw działań Wnioskodawcy zgodnych z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego, organy, o których mowa w art. 11, działające za jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Doktryna rozwija zaś pojęcie „zasady prawidłowej gospodarki” i wyjaśnia, iż chodzi tu „o osiąganie maksymalnych korzyści ekonomicznych z punktu widzenia oceny właściciela, przy największej użyteczności społecznej (por. J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami. Przepisy i komentarz, Warszawa 2002, s. 57). Jednoczesne spełnienie przesłanek zawartych w obu członach tej definicji jest w praktyce trudne do zrealizowania. Dlatego też ocena konkretnego stanu faktycznego musi mieć zawsze charakter indywidualny. Nie oznacza to jednak uznaniowości, bowiem ustawodawca może, poprzez wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, wyeliminować sytuacje, które mogą prowadzić do niegospodarności lub marnotrawstwa (por. I. Szymczak, Samorząd terytorialny w zintegrowanej Europie, Zeszyty Naukowe Nr 401, Uniwersytet Szczeciński, Szczecin 2005, s. 708).” [źródło: D. Pęchorzewski (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2014].
Do podobnych wniosków prowadzi także orzecznictwo sądów. Przykładowo w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 kwietnia 2023 r. II CSKP 507/22 - Sąd Najwyższy zauważył, że „W judykaturze przyjęto również, że działalność gminy polegająca na gospodarowaniu gminnym zasobem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 2011 r., III CSK 72/10 i z dnia 6 czerwca 2014 r., III CSK 235/13), podobnie jak administrowanie lokalami wchodzącymi w skład zasobu gminnego oraz zakładanie i utrzymywanie trawników oraz parków (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1992 r., III CZP 134/92, OSNC 1993, nr 5, poz. 79, z dnia 9 marca 1993 r., III CZP 156/92, OSNC 1993, nr 9, poz. 152 i z dnia 6 sierpnia 1996 r., III CZP 84/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 150 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2006 r., V CZ 37/06). Stanowisko to należy podzielić, znajduje ono bowiem wsparcie w charakterystyce czynności składających się na gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości, określonych w art. 25 ust. 2 i 2a w związku z art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. Nr 1899, dalej - „GospNierU”). Analiza tych przepisów prowadzi do wniosku, że czynności te mają charakter zorganizowany i powtarzalny, oparty o sporządzane cyklicznie plany, obejmujące m.in. prognozy co do udostępniania nieruchomości należących do gminnego zasobu i związanego z tym poziomu wydatków i wpływów. Czynności te wiążą się niewątpliwie z funkcjonowaniem w obrocie gospodarczym (np. art. 23 ust. 1 pkt 4, 5, 7 i 7a w związku z art. 25 ust. 2 GospNierU) i powinny być realizowane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 12 GospNierU), co odpowiada formułowanemu w orzecznictwie i piśmiennictwie kryterium poddania działalności zasadzie racjonalnego gospodarowania.”
W ocenie Miasta, bez zawartej Ugody Miasto nie byłoby w stanie sprostać „zasadzie prawidłowej gospodarki” gminnym zasobem nieruchomości, nie osiągnęłoby tym samym ani maksymalnych korzyści ekonomicznych z punktu widzenia właściciela ani też żadnej użyteczności społecznej.
Dlatego też zdaniem Miasta zawarcie przedmiotowej Ugody i złożenie w związku z Ugodą szeregu oświadczeń i zobowiązań (oraz ich wypełnienie) stanowiło przejaw działania Miasta w jego własnym interesie, a nie na rzecz Spółki. W analizowanej sprawie, w ocenie Miasta po jego stronie nie wystąpiło więc świadczenie usług ponieważ brak było tu beneficjenta usługi - konsumenta.
Kwestia braku beneficjenta w kontekście potwierdzenia, czy dane świadczenie stanowi świadczenie usług była wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa TSUE. Przykładowo, w wyroku z 18.12.1997 r. w sprawie C-384/95 Landboden Agrardienste GmbH & Co., TSUE podkreślił, że: „świadczenie usług nie może mieć (…) miejsca bez ustalenia konsumenta, tj. podmiotu będącego beneficjentem danej usługi.” Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyrokach w sprawach C-102/86 Apple and Pear Development Council oraz C-16/93 Tolsma.
W analizowanej sprawie, brak jest także odpłatności za oświadczenia/zobowiązania Miasta poczynione w Ugodzie. Jedyne zapisy o odpłatności jakie zawiera Ugoda dotyczą obowiązków Miasta i zawierają się w czynnościach wyszczególnionych wyżej jako czynności
(i). W tym miejscu Wnioskodawca pragnie ponownie wskazać, że aby dane świadczenie mogło zostać uznane za „świadczenie usług” podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
(i) musi zostać zidentyfikowane konkretne świadczenie,
(ii) które jest wykonywane na rzecz konkretnego, zindywidualizowanego nabywcy będącego jego beneficjentem/konsumentem,
(iii) za odpłatnością (z wyjątkami określonymi w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT), a
(iv) wykonawcą takiego świadczenia jest podatnik podatku VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sprawie niespełnione są aż dwa warunki spośród wskazanych wyżej (i) – (iv), a mianowicie:
Gdyby natomiast tut. Organ uznał, że beneficjentem/konsumentem wszystkich lub niektórych oświadczeń, zobowiązań Miasta wynikających z Ugody jest Spółka, wówczas w ocenie Miasta, po stronie Wnioskodawcy również nie wystąpi świadczenie usług, które należy opodatkować dla celów podatku VAT. A to dlatego, że w takim przypadku zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania na podstawie art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ zawarcie Ugody przez Miasto wpisuje się w cel prowadzonej działalności gospodarczej Miasta jako podatnika podatku VAT.
Analizując treść powołanego art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT, zauważyć bowiem należy, że dla ustalenia czy konkretne nieodpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu na mocy tego przepisu istotne jest ustalenie celu takiego świadczenia. Jeżeli nieodpłatne świadczenie wpisywało się będzie w cel prowadzonej działalności gospodarczej, wtedy przesłanka uznania takiej nieodpłatnej czynności za odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu nie zostanie spełniona. Aby nieodpłatne świadczenie usług podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, świadczenie tych usług musi się bowiem odbyć bez związku z potrzebami prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.
Jak wskazano wyżej, w odniesieniu do Miasta, w świetle posiadanych przez Miasto interpretacji indywidualnych (Interpretacja z 2014 r. i Interpretacja z 2022 r.) oraz w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych, nie ulega wątpliwości, że w zakresie gospodarowania nieruchomościami Miasto posiada status podatnika podatku VAT. Wszelkie czynności, które dokonuje Miasto w związku z gospodarowaniem zasobem nieruchomości, w związku z pozyskaniem nowych nieruchomości, czy też w związku z regulowaniem sytuacji nieruchomości o niepewnym stanie prawnym - są wykonywane dla celów działalności gospodarczej podatnika. A w tym miejscu warto także zaznaczyć, że nieruchomość opisana w §1 B Aktu Notarialnego, którą Miasto nabyło od Spółki, była już w momencie podpisania Ugody przeznaczona przez Miasto do sprzedaży.
Wszystko to wskazuje więc na nierozerwalny związek oświadczeń i zobowiązań Miasta z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT. W efekcie, zdaniem Miasta nie wystąpiły w analizowanej sytuacji przesłanki aby po stronie Miasta można było stwierdzić, że świadczyło ono nieodpłatne usługi na cele inne niż jego działalność gospodarcza. W ocenie Wnioskodawcy, nie można także stwierdzić, że Miasto dokonało dostawy nieruchomości w opisanym stanie faktycznym. Miasto nie władało bowiem wcześniej nieruchomościami opisanymi w Akcie Notarialnym (§1 A i §1 B) jak właściciel. Jak wynika ze stanu faktycznego od dnia aportu przez Skarb Państwa do Spółki nieruchomości te znajdowały się we władaniu Spółki. Dopiero z dniem 31 sierpnia 2023 r. nieruchomość znajdująca się przy ul. … (opisana w §1 B Aktu Notarialnego) została wydana przez Spółkę na rzecz Miasta.
Konsekwentnie, w ocenie Miasta nie było ono także zobowiązane do rozliczenia należnego podatku VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Stosownie do art. 8 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Należy wskazać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jak stanowi art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter podmiotowo-przedmiotowy.
W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:
Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem, jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo ugodę w formie aktu notarialnego z … Spółka z o.o., dotyczącą nieruchomości opisanych we wniosku jako nieruchomość w § 1A i nieruchomość w §1B. Jak wynika z opisu sprawy miedzy stronami trwał spór dotyczący własności opisanych działek. Z uwagi na trwający proces komunalizacyjny zachodziła niepewność co do stanu prawnego opisanych nieruchomości, wyłączająca możliwość gospodarowania nimi oraz plany inwestycyjne, co bezpośrednio przekłada się na postępującą degradację i niszczenie tych nieruchomości. Zgodnie z zawartą ugodą Pełnomocnik Miasta w imieniu i na rzecz Miasta oraz reprezentant Spółki w imieniu i na rzecz Spółki oświadczyli, że zawierają Ugodę, w ten sposób, że:
W wyniku podejmowanych przez Strony czynności obecnie z ksiąg wieczystych wynika, że:
Zauważyć należy, iż pojęcie usługi w prawie polskim zostało zdefiniowane bardzo szeroko. Ponadto, pomocniczo należy przywołać art. 25 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11.12.2006 str. 1 ze zm.), zgodnie z którym:
Świadczeniem usług jest każde zachowanie się podmiotu w wykonaniu stosunku zobowiązaniowego, które niekoniecznie polega na fizycznym wykonaniu jakiekolwiek czynności lub podjęcia działania. Dyrektywa obejmuje definicją świadczenia usług również zobowiązanie do zaniechania działania bądź do tolerowania czynności lub sytuacji.
Wobec tego, każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania lub sytuacji stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
Oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Przy czym z treści powołanego przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (np. wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise), przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Co istotne, na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.
Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.
Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
W wyroku C-16/93 z 3 marca 1994 r. pomiędzy R. J. Tolsma v. Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, Trybunał zauważył, że czynność
„podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.
W opinii Rzecznika Generalnego w sprawie C‑295/17 w pkt 34 czytamy:
„Nie ma jednak znaczenia, w jaki sposób prawo krajowe traktuje opłatę wyrównawczą. Jak podkreśliły również Komisja i Portugalia podczas rozprawy, z punktu widzenia przepisów o VAT nie ma znaczenia, czy jest to roszczenie o odszkodowanie z tytułu deliktu czy kara umowna, ani czy jest to określane jako odszkodowanie, rekompensata czy wynagrodzenie. Ocena, czy płatność jest dokonywana w zamian za dostawę lub usługę, jest kwestią z zakresu prawa Unii, która musi być rozstrzygana odrębnie od oceny dokonywanej na mocy prawa krajowego”.
Zaś w pkt 56 Rzecznik wskazał:
„Artykuł 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że zapłata kwoty ustalonej z góry w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od wartości dodanej, jeżeli należy ją uznać za wynagrodzenie za już wykonane usługi i nie ogranicza się do naprawienia poniesionej szkody majątkowej.”
Opodatkowaniu podlegają tylko takie transakcje, w ramach których występuje możliwy do zidentyfikowania konsument towarów lub usług. W związku z powyższym zaniechanie działania lub tolerowanie czynności lub sytuacji podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta usługi.
Nadmienić należy, że w świetle art. 353 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”,
Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu, polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.
Zatem za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być takie sytuacje, w których:
Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.
Jak wskazano wyżej, świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.
Świadczenie Państwa na rzecz Spółki w postaci zaniechania dochodzenia swoich praw do nieruchomości w §1A i zrzeczenie się wszelkich roszczeń związanych z nabyciem nieruchomości przez Spółkę, odstąpienie od podważania tytułu własności do nieruchomości, należy traktować jako świadczenie za wynagrodzeniem podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż istnieje związek miedzy wymienionymi ww. czynnościami a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Jak bowiem wynika z opisu sprawy Spółka w zamian za zrzeczenie się przez Miasto wszelkich roszczeń co do opisanej w §1 A nieruchomości oraz w związku ze wszelkimi uzgodnieniami zawartymi w niniejszej Ugodzie, zrzeka się wszelkich roszczeń co do nieruchomości w §1B, w tym ewentualnych roszczeń o nakłady lub innych roszczeń wynikających z jej nabycia oraz posiadania jej w dobrej wierze, oraz w celu uchylenia niepewności co do stanu prawnego nieruchomości opisanej w §1B przenosi własność nieruchomości opisanej w §1B, na rzecz Miasta, a Miasto powyższe nabywa. Przedmiotowa transakcja ma charakter ekwiwalentny – świadczenie jednej strony stosunku zobowiązaniowego następuje w zamian za odpowiadające mu określone świadczenie drugiej strony. Tym samym w opisanej sprawie wystąpi element wzajemności, konieczny aby uznać, że zaniechanie dochodzenia swoich praw do nieruchomości i odstąpienie od wszelkich roszczeń oraz uznanie własności prawnej do danej nieruchomości stanowi świadczoną usługę.
Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, iż w rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczenie w zamian za wzajemne ustępstwa i niedochodzenie wszelkich roszczeń oraz uznaniu własności prawnej nieruchomości. Jak stwierdzono wyżej, świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.
W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym mamy do czynienia ze świadczeniem usług przez Państwa, gdyż w zamian za zaniechanie dochodzenia swoich praw do nieruchomości w § 1A i zrzeczenie się wszelkich roszczeń związanych z nabyciem opisanej nieruchomości przez Spółkę, Spółka uzyskuje bezpieczeństwo prawne w odniesieniu do przysługujących jej praw do nieruchomości w związku z zwartą ugodą. W analizowanej sprawie istnieje związek prawny między Państwem i Spółką, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne.
W konsekwencji, zrzeczenie się przez Państwa wszelkich roszczeń związanych z nabyciem nieruchomości przez Spółkę oraz uznaniu własności prawnej nieruchomości, należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W analizowanej sprawie spełniona jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wykonywanymi przez Państwa czynnościami a świadczeniem wzajemnym ze Strony Spółki, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wykonane przez Państwa czynności w związku z zawartą ugodą, stanowią czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym przedstawione w opisie sprawy czynności dokonane w związku z zawartą ugodą, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k – 14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k – 14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo