Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.1092.2025.1.JM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku naliczenia podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr A/5, A/11 i A/18. Uzupełnił go Pan pismem z 5 grudnia 2025 r. (wpływ 5 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadził Pan działalność gospodarczą (jest nieprzerwanie zawieszona od lipca 2023), w której między innymi prowadził Pan działalność związaną z budową domów i ich sprzedażą ze środków własnych. Zakupił Pan w tym celu grunty na których zdążył wybudować 3 domy, które w ww. działalności sprzedał Pan wystawiając faktury i opłacając podatki. Po kilku latach z uwagi na pogarszający się Pana stan zdrowia zrezygnował Pan z dalszego prowadzenia przedsięwzięcia i postanowił sprzedać pozostałe grunty, które zostały zakupione przez Pana w drodze umowy sprzedaży od osoby fizycznej w 2018 i 2019 roku. Obecnie nie prowadzi Pan działalności gospodarczej od lipca 2023 r. a działki od tego czasu są w takim samym stanie - nie zostały dokonane żadne podziały po zawieszeniu działalności a cel sprzedaży to jedynie odzyskanie zainwestowanego w ww. cel pozostałego kapitału.

Doprecyzował Pan opis sprawy:

a)  Proszę wskazać przedmiot oraz zakres prowadzonej działalności gospodarczej oraz od kiedy (w jakim okresie) prowadził Pan działalność?

Data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej 2010-07. Data zawieszenia wykonywania indywidualnej działalności 2023-07. Obecnie przeważające PKD zawieszonej działalności to 25.11.Z jednak wcześniej było więcej PKD a działalności wykonywał Pan kilka jednocześnie. W temacie wniosku to działalność związana ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i ich sprzedażą „w stanie deweloperskim”.

b)  Czy był/jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy (w jakim okresie) i z jakiego tytułu?

Tak był Pan przez cały okres prowadzenia działalności czynnym podatnikiem podatku VAT z wyboru w Pana działalności gospodarczej.

c)  W jakim celu nabył Pan działki objęte zakresem wniosku, mające być przedmiotem sprzedaży, tj. czy w celach inwestycyjnych, sprzedaży, osobistych – jeśli tak to jakie cele osobiste miały zaspokajać/zaspokajały nabyte działki i w jaki sposób?

Kupił Pan te planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej jednak przedmiotowa działka we wniosku nie doczekała żadnych ruchów związanych z tymi planami, ponieważ zaniechał Pan przedsięwzięcia na wczesnym etapie z uwagi na utratę zdrowia. Przedmiotowa główna działka była jedynie planem na daleką przyszłość, ponieważ pierwsze domy (zaledwie 3 szt.) zostały wybudowane i sprzedane na innej działce. Ta, o której mowa nawet nie doczekała się wniosku o warunki zabudowy, ponieważ jak Pan wspomniał miała dać możliwość budowy większej ilości domów jeśli Pan by miał zdrowie prowadzić to przedsięwzięcie dłuższy okres lub w celach prywatnych jeśli zaszłaby taka potrzeba – tak się jednak nie stało.

d)  Czy działki objęte zakresem wniosku zostały przez Pana zaliczone do środków trwałych na podstawie przepisów o podatku dochodowym?

Ciężko Panu odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ biuro rachunkowe, które prowadziło Pana księgowość twierdzi, że nie ma Pana danych już w bazie, a po kilku latach zmienił Pan biuro na inne. Jednak wie Pan, że podczas sprzedaży Pana pierwszych 3 domów na działce sąsiedniej do kosztów były zaliczane jedynie fragmenty ziemi sprzedawanych wtedy budynków dopiero w momencie ich sprzedaży. Nie wie Pan czy do środków trwałych była zaliczona działka z wniosku, ale na pewno nie dała ona Panu nigdy żadnych kosztów.

e)  W jaki dokładnie sposób nieruchomości (działki) objęte zakresem wniosku, mające być przedmiotem sprzedaży, były/są przez Pana wykorzystywane od momentu nabycia do chwili planowanej sprzedaży?

Główna działka A/5 – m² nie była nigdy wykorzystana w żaden sposób, była kupiona jak wyżej Pan wspomniał na dalekosiężne plany. Natomiast działki A/11 i A/18 to „skrawki” pozostałe po podziałach działki, na której rozpoczął Pan inwestycje polegającą na budowie tych domów. Skrawki te miały posłużyć jedynie na powiększenie działki A/5 w przyszłości bo nie było konieczne wykorzystanie całej powierzchni pierwszej działki na której rozpoczął Pan budowy. Ziemie te „leżały odłogiem” i czekały na ewentualne plany przyszłościowe.

f)   Czy udostępniał Pan przedmiotowe nieruchomości osobom trzecim? Jeśli tak, to należy wskazać:

-     w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

Tak, ale tylko 2023 r. w momencie podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z firmą w celu umożliwienia im sprawnego sprawdzenia możliwości przyłączeniowych do tych działek.

-     na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

To była umowa dzierżawy za symboliczną kwotę miesięcznie na okres 3 miesięcy w ww. celu.

-     czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Jak wyżej symboliczne zł/miesiąc jednak chyba nawet tej kwoty Pan nie otrzymał – musiałby Pan sprawdzić, ale nie pamięta Pan, żeby Panu za to zapłacili.

g)  Czy w stosunku do działek (przed podziałem, po podziale) objętych zakresem wniosku podejmował Pan działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były działania i kiedy je Pan podejmował?

Nie podejmował Pan żadnych z wymienionych powyżej działań w stosunku do działek we wniosku. Ziemia ta do chwili obecnej jest tylko nieogrodzonym terenem - polem.

h)  Proszę wskazać jakie czynności, działania podejmował/będzie Pan podejmował w stosunku do działek po ich nabyciu, m.in.:

-     jakie decyzje, pozwolenia zostały wydane w stosunku do działek oraz z czyjej inicjatywy nastąpiło ich wydanie,

Jak wspomniał Pan wyżej główna działka A/5 – m² nie była przez Pana ruszona w żaden sposób nawet nie złożył Pan wniosku o warunki zabudowy przez wszystkie lata od zakupu, natomiast dwie pozostałe to łącznie ok. m² i to pozostałości po podziałach z działki na której rozpoczął Pan inwestycje i budowy domów – do tej działki zostały wydane warunki zabudowy i pozwolenie na budowę z Pana inicjatywy w celu rozpoczęcia wspomnianego przedsięwzięcia.

-     kiedy dokonał Pan podziału działek, ile działek powstało w wyniku podziału oraz proszę wskazać nr działek po podziale?

Działka A/5 - m² nie była nigdy dzielona natomiast dwie pozostałe powstały z podziału innej działki o numerze A/3 - A/11 m² i A/18 były to tereny zbędne i zostawił je Pan do ewentualnego wykorzystania w przyszłości (okalały teren który podzielił Pan wtedy na budynki przeznaczone na sprzedaż o numerach A/12, A/13, A/14). Podziały były realizowane od 2019 roku co roku mniej więcej 1 działka była wydzielana po wybudowaniu każdego z segmentu – podziały nie były dokonywane od razu tylko po 1 domu mniej więcej 1 dom co roku był oddzielany z dużej działki po ukończeniu budowy. Natomiast dwie przedmiotowe „niepotrzebne działki” A/11 i A/18 były wydzielone już na samym początku i nie były użytkowane.

i)    Czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

-     komu udzielił/udzieli Pan takich pełnomocnictw (zgód, upoważnień)?

X we wspomnianej umowie dzierżawy.

-     do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu?

Tylko jak wyżej nikomu więcej.

-     jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży można/będzie można dokonać w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

Żadnych bo to był okres 3 miesięcy od 2023 r.

j)    Czy działki objęte zakresem Pana wniosku są objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Nie.

k)  Czy dla działek (przed podziałem, po podziale) zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i kto występował o wydanie takich decyzji i kiedy decyzje były/będą wydane?

Na działkę A/5 - m² nie był nigdy przez Pana złożony wniosek o warunki zabudowy, a natomiast dwie pozostałe A/11 i A/18 powstały z podziału działki o numerze A/3, na którą otrzymał Pan warunki zabudowy.

Natomiast obecnie wniosek o interpretacje składa, ponieważ działki te zamierza Pan sprzedać firmie i to oni w umowie przedwstępnej zawarli warunek że musi Pan otrzymać indywidualną interpretacje na temat o jaki złożył wniosek. Wspomniana firma złożyła wniosek o warunki zabudowy na budowę sklepu spożywczego i jest możliwe, że je otrzyma jeszcze w tym roku. Warunki zostały wydane w roku ubiegłym, ale jeszcze nie są prawomocne. O warunki te wystąpiła firma.

l)    Do jakich czynności wykorzystywał Pan działki?

Do żadnych.

m) Czy działki były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww. działki, Pan wykonywał – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Nie były wykorzystywane.

n)  Kiedy dokonywał Pan sprzedaży posiadanych działek oraz jakich – czy były to działki zabudowane wybudowanymi przez Pana domami, działki niezabudowane?

         działka z domem A/12 - 08.05.2020,

         działka z domem A/13 - 28.10.2021,

         działka z domem A/14 i A/19 sama działka na poszerzenie terenu - 30.06.2023,

         działki bez zabudowy A/20, A/16 i A/17 - 30.01.2024 r.

Wszystkie wyżej wymienione plus dwie z tego wniosku (A/11 i A/18) to działki powstałe po podziale z jednej dużej A/3, którą Pan kupił w celu rozpoczęcia działalności polegającej na budowie domów i ich sprzedaży. Po zakupie działki A/3 dokupił Pan sąsiadującą A/5 (na przyszłość) – która jest przedmiotem tego wniosku.

Pytanie

Prosi Pan o odpowiedź czy powinien naliczyć podatek vat przy sprzedaży tych nieruchomości czy nie?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że nie powinien naliczać podatku vat przy tych transakcjach.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nakładają na podatników, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, którzy wykonują czynności podlegające opodatkowaniu – szereg obowiązków.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w tym te dotyczące rejestracji i składania deklaracji VAT.

W świetle powyższego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w danych okolicznościach podmiot będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Powyższe potwierdzone zostało w orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 str. 1 ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomocne mogą być również tezy wynikające z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W przypadku zatem sprzedaży działek przez osoby fizyczne koniecznym staje się ustalenie, czy z okoliczności mających związek ze sprzedażą wynika, że sprzedawca w celu sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkować koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że prowadził Pan działalność gospodarczą (jest nieprzerwanie zawieszona od lipca 2023), w której między innymi prowadził Pan działalność związaną z budową domów i ich sprzedażą ze środków własnych. Zakupił Pan w tym celu grunty, na których zdążył wybudować 3 domy, które w ww. działalności sprzedał Pan wystawiając faktury i opłacając podatki. Data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej 2010-07. Data zawieszenia wykonywania indywidualnej działalności 2023-07. Działki objęte zakresem wniosku Kupił Pan planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej. Główna działka była planem na daleką przyszłość, ponieważ pierwsze domy (zaledwie 3 szt.) zostały wybudowane i sprzedane na innej działce. Ta, o której mowa nie doczekała się wniosku o warunki zabudowy, ponieważ jak Pan wspomniał miała dać możliwość budowy większej ilości domów. Główna działka A/5 nie była nigdy wykorzystana w żaden sposób, była kupiona jak wyżej Pan wspomniał na dalekosiężne plany. Natomiast działki A/11 i A/18 to „skrawki” pozostałe po podziałach działki, na której rozpoczął Pan inwestycje polegającą na budowie tych domów. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na działkę A/5 nie był nigdy przez Pana złożony wniosek o warunki zabudowy, a natomiast dwie pozostałe A/11 i A/18 powstały z podziału działki o numerze A/3, na którą otrzymał Pan warunki zabudowy. Natomiast obecnie składa Pan wniosek o interpretacje, ponieważ działki te zamierza Pan sprzedać firmie i to oni w umowie przedwstępnej zawarli warunek, że musi Pan otrzymać indywidualną interpretację na temat o jaki złożył wniosek. Wspomniana firma złożyła wniosek o warunki zabudowy na budowę sklepu spożywczego i jest możliwe, że je otrzyma jeszcze w tym roku. Warunki zostały wydane w roku ubiegłym, ale jeszcze nie są prawomocne. O warunki te wystąpiła firma. Działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Udostępniał Pan przedmiotowe nieruchomości, 07.2023 r. w momencie podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z firmą w celu umożliwienia im sprawnego sprawdzenia możliwości przyłączeniowych do tych działek. To była umowa dzierżawy za kwotę miesięcznie na okres 3 miesięcy.

Pana wątpliwości dotyczą braku obowiązku naliczenia podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr A/5, A/11 i A/18.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują że sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wskazałem wcześniej, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

W rozpatrywanej sprawie nie wskazał Pan żadnego celu prywatnego, jakiemu miałby służyć zakup działek. Jak wynika z opisu sprawy działki objęte zakresem wniosku kupił Pan planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej.

Zatem nie cele osobiste (w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym) a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania. Wobec czego czynność zbycia działek nie będzie stanowiła zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, dokonał Pan zakupu działek planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej. Był Pan przez cały okres prowadzenia działalności czynnym podatnikiem podatku VAT. Data zawieszenia wykonywania indywidualnej działalności 2023-07.

Zatem skoro dokonał Pan zakupu ww. nieruchomości w celach inwestycyjnych/zarobkowych, to mimo, zawieszenia działalności gospodarczej sprzedaż tych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym dostawa działek nr A/5, A/11 i A/18, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z wniosku wynika, że na działkę A/5 nie był przez Pana złożony wniosek o warunki zabudowy, a natomiast dwie pozostałe A/11 i A/18 powstały z podziału działki o numerze A/3, na którą otrzymał Pan warunki zabudowy. Działki te zamierza Pan sprzedać firmie, której udzielił Pan pełnomocnictw w umowie dzierżawy. Wspomniana firma złożyła wniosek o warunki zabudowy na budowę sklepu spożywczego i jest możliwe, że je otrzyma jeszcze w tym roku. Warunki zostały wydane w roku ubiegłym, ale jeszcze nie są prawomocne. O warunki te wystąpiła firma.

Zatem, z okoliczności sprawy wynika, że działki nr A/5, A/11 i A/18 będą stanowiły tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jak wcześniej wskazałem o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem planistycznym, którego przedmiotem jest określenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jest to akt odnoszący się do przyszłego stanu danego terenu. W wydawanej decyzji określa się uwarunkowania prawne realizacji zmian zabudowy i zagospodarowania terenu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala przeznaczenie terenu, natomiast decyzja takiego przeznaczenia nie ustala. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może odbywać się tylko w zgodzie z istniejącym przeznaczeniem terenu. Zatem decyzja o warunkach zabudowy sankcjonuje jedynie - zgodnie z ogólnym przeznaczeniem danego terenu - możliwe bądź nie zagospodarowanie terenu i sposób jego zabudowy.

W tym miejscu należy wskazać, że w sytuacji, gdy nie będzie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, ale będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazane tereny stanowić będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Bez znaczenia dla klasyfikacji danych terenów pozostaje okoliczność, że wydana decyzja nie ma jeszcze waloru ostateczności, gdyż jak wyjaśniłem wyżej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdza możliwe lub nie zagospodarowanie terenu i sposób jego zabudowy, nie zmienia jego przeznaczenia. Zatem w odniesieniu do omawianej sytuacji, wydana decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, że dane tereny są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż działek nr A/5, A/11 i A/18 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie wskazał Pan, że działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, dla dostawy działek nr A/5, A/11 i A/18 nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa przez Pana działek nr A/5, A/11 i A/18, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dostawa działek nr A/5, A/11 i A/18 zakupionych przez Pana w celach inwestycyjnych, w tym budowy domów i ich sprzedaży, w tym zakresie prowadził Pan działalność i był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Wobec powyższego, będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT od sprzedaży przedmiotowych działek.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.