Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.1106.2025.2.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·      prawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku ze sprzedażą działki niezabudowanej nr 1,

·      nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych nr 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 17 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych. Wniosek uzupełniła Pani pismem z 15 grudnia 2025 r. (data wpływu 18 grudnia 2025 r.) Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Od 1978 r. pozostaje Pani w związku małżeńskim. Do kwietnia 2025 r. między Panią a mężem istniała ustawowa wspólność majątkowa. W kwietniu 2025 r. ustanowili Państwo rozdzielność majątkową.

W 1987 r. rodzice Pani męża dokonali na Pani i Pani męża rzecz - do majątku wspólnego - darowizny gospodarstwa rolnego o powierzchni 9 ha, obejmującego budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze oraz grunty rolne, w tym działkę nr 10.

W 2024 r. wspólnie z mężem podjęła Pani decyzję o podziale działki nr 10 na 9 mniejszych działek. Decyzja o podziale wynikała głównie z licznych wizyt i zapytań ze strony mieszkańców Pani dzielnicy oraz ich dzieci, zainteresowanych zakupem działki i budową domu właśnie w tej lokalizacji.

Po ustanowieniu w kwietniu 2025 r. rozdzielności majątkowej wszystkie 9 wydzielonych działek z dawnej działki nr 10 weszło do Pani majątku osobistego.

W czerwcu 2025 r. sprzedała Pani jedną z tych działek. Dwie kolejne mają pozostać w rodzinie. Do ewentualnej sprzedaży pozostaje więc 6 działek. Pani sytuacja finansowa nie wymusza sprzedaży tych gruntów, jednak ze względu na zainteresowanie okolicznych mieszkańców jest Pani otwarta na sprzedaż części lub wszystkich pozostałych działek.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, nie zajmuje się Pani zawodowo sprzedażą działek ani inwestycjami deweloperskimi. Nie podejmowała Pani również działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (np. uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy dróg wewnętrznych, reklamy komercyjnej itp).

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

1)  Czy jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli, tak, to z jakiego tytułu.

2)  Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą, jeśli tak proszę podać czym się Pani zajmuje.

3)  W jaki sposób Pani szuka/będzie Pani szukała nabywców działek? Jakie działania podejmowała Pani/ będzie Pani podejmowała by sprzedać działki.

4)  Czy działka, z której wydzieliła Pani 9 działek lub wydzielone działki była/jest udostępniane osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

5)  Proszę wskazać czy działka nr 10 przed podziałem była zabudowana, jeśli tak to jakie budynki, budowle się na niej znajdowały?

6)  Proszę podać numery działek wydzielonych, które są/będą przedmiotem sprzedaży.

7)  W jaki sposób wykorzystywała Pani działkę, z której wydzieliła Pani 9 działek, w całym okresie posiadania? Czy działka, w całym okresie posiadania wykorzystywana jest/była przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana jest działka, z której wydzieliła Pani 9 działek– należy podać podstawę prawną zwolnienia.

8)  Czy wydzielone działki, o których mowa we wniosku, są działkami niezabudowanymi czy zabudowanymi. Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek wydzielonych odrębnie.

9)  Czy działka, z której wydzieliła Pani 9 działek i /lub działki wydzielone, o których mowa we wniosku, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jakie są zapisy w tym planie dla działki/działek objętych wnioskiem? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek wydzielonych niezabudowanych odrębnie.

10)  Czy dla działki, z której wydzieliła Pani 9 działek lub dla już wydzielonych działek, o których mowa we wniosku, zostały wydane/będą wydane przed sprzedażą decyzje o warunkach zabudowy? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie.

11)  Czy przed sprzedażą działek zostanie wydane pozwolenie na budowę? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie.

12)  Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;

c)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f)   czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R;

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek.

13)  Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać?

Jeśli któraś z działek, która jest przedmiotem wniosku jest/są zabudowana proszę udzielić odpowiedzi na pytania od nr 14 do nr 20.

14)  Jakie budynki, budowle znajdują się na działkach zabudowanych będących przedmiotem wniosku? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek zabudowanych odrębnie.

15)  Czy budynki, budowle są trwale związane z gruntem? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki, na której się znajdują.

16)  Czy budynki, budowle znajdujące się na działkach będą stanowiły na moment sprzedaży budynki lub budowle lub ich część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeżeli nie, to należy wskazać czym są zgodnie z Prawem budowlanym? Jeżeli ww. obiekty stanowią urządzenia budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać z którym obiektem budowlanym jest związane, zapewniając tym samym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem?

Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki, na której się znajdują.

17)  Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki na której się znajdują.

18)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki, na której się znajdują.

19)  Czy budynki, budowle były/są wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (należy wskazać przepis na podstawie którego działalność korzystała ze zwolnienia)? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki, na której się znajdują.

20)  Czy do momentu planowanej dostawy ponosi/będzie Pani ponosiła nakłady na ulepszenie budynków i budowli, rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% tych budowli? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku/ budowli przysługiwało/będzie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;

b)  kiedy ponosiła Pani/będzie Pani ponosiła wydatki na budynek/budowlę; (proszę podać dzień, miesiąc i rok);

c)  czy i kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynku/budowli po ulepszeniu;

d)  czy po zakończonym ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku/ budowli; jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok;

e)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku/budowli a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki, na której się znajdują.

Udzieliła Pani odpowiedzi:

Ad. 1) Nigdy nie była i nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ad. 2) Nigdy nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Ad. 3) Nie prowadziła Pani żadnych działań w celu znalezienia nabywców. Chętni do zakupu jednej z tych 9 działek zgłosili się do Pani sami, są mieszkańcami dzielnicy (…), w której mieszka Pani i na terenie której znajdują się działki.

Jeżeli zajdzie potrzeba sprzedaży 6 działek, które pozostały, da Pani ogłoszenia na lokalnym portalu. Jest Pani osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym, mąż Pani również. Może się okazać, że sprzedaż będzie konieczna, by pokryć koszty rehabilitacji i by nie być ciężarem dla Państwa dzieci.

Ad. 4) Działka 10 zarówno przed podziałem jak i po podziale nie była udostępniana osobom trzecim. To grunt orny, który był uprawiany przez Pani męża w ramach Państwa gospodarstwa rolnego. Poza tą jedną sprzedaną działką pozostałe 8 jest nadal wykorzystywane do działalności rolniczej. W kwietniu 2025 gospodarstwo (w tym część gruntów) aktem darowizny przejęła Pani córka (…), działki których dotyczy wniosek nie zostały przekazane Pani córce, ale najprawdopodobniej w 2026 r. wydzierżawi je Pani córce za symboliczną kwotę, by mogła na nich kontynuować działalność rolniczą.

Ad. 5) Działka 10 przed podziałem nie była zabudowana - to grunt orny, na którym była i jest prowadzona uprawa rolna.

Ad. 6) Numery wydzielonych działek, które będą ewentualnie przedmiotem sprzedaży - wszystkie to Obręb (...) I ((...)) AM 10: 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Ad. 7) Przez cały okres od momentu otrzymania działki 10 od teściów (…) działka była i teraz po podziale jest wykorzystywana wyłącznie do działalności rolnej, która jest zwolniona od podatku od towarów i usług - podstawa zwolnienia: Art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Ad. 8) Wszystkie 9 działek wydzielonych z działki 10 są niezabudowane, tj.

8 - działka niezabudowana

9 - działka niezabudowana

2 - działka niezabudowana

3 - działka niezabudowana

4 - działka niezabudowana

5 - działka niezabudowana

6 - działka niezabudowana

7 - działka niezabudowana

Działka nr 1, która została sprzedana w czerwcu 2025 r. jest nadal niezabudowana, nowi właściciele jedynie ją samodzielnie wygrodzili.

Ad. 9) Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

8 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

9 - MN 1 8 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

2 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

3 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

4 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

5 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

6-M N 1 8 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

7 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i ZL 26 – las

Ad. 10) Dla żadnej z działek, o których mowa we wniosku nie zostały wydane warunki zabudowy, ani nie ubiegała się Pani ani mąż się o warunki zabudowy dla żadnej z tych działek. Z tego co Pani wie, to o warunki zabudowy należy ubiegać się dla działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ww. wszystkie są (Ad 9):

8 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się zabudowy

9 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się zabudowy

2 - dla działki nie zostały wydane warunki! zabudowy oraz nie ubiegamy się zabudowy

3 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się zabudowy

4 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się zabudowy

5 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się o zabudowy

6 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się o zabudowy

7 - dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiegamy się o warunki zabudowy

Ad. 11)

8 - działka nie będzie sprzedana, najprawdopodobniej zostanie przekazana synowi aktem darowizny

9 - działka nie będzie sprzedana, najprawdopodobniej zostanie przekazana synowi aktem darowizny

2 - przed sprzedażą działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę

3 - przed sprzedażą działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę

4 - przed sprzedażą działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę

5 - przed sprzedażą działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę

6 - przed sprzedażą działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę

7 - przed sprzedażą działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę

Ad. 12) Dokonała Pani sprzedaży jednej działki (działka nr 1, AM 10, obręb (...) I (...)) powstałej wyniku podziału działki 10, o czym już poinformowała Pani we wniosku:

Ad a) Od 1978 r. pozostaje Pani w związku małżeńskim. Do kwietnia 2025 r. między Pani a mężem istniała ustawowa wspólność majątkowa. W kwietniu 2025 r. ustanowiła Pani z mężem rozdzielność majątkową.

W 1987 r. rodzice Pani męża dokonali na Państwa rzecz - do majątku wspólnego - darowizny gospodarstwa rolnego o powierzchni 9 ha, obejmującego budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze oraz grunty rolne, w tym działkę nr 10.

Ad. b, c) Ww. nieruchomości były i są do dnia dzisiejszego wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Ad. d) W 2024 r. wspólnie z mężem podjęła Pani decyzję o podziale działki nr 10 na 9 mniejszych działek. Decyzja o podziale i ewentualnej sprzedaży wynikała głównie z licznych wizyt i zapytań ze strony mieszkańców Pani dzielnicy oraz ich dzieci, zainteresowanych zakupem działki i budową domu właśnie w tej lokalizacji.

Po ustanowieniu w kwietniu 2025 r. rozdzielności majątkowej wszystkie 9 wydzielonych działek z dawnej działki nr 10 weszło do Pani majątku osobistego.

W czerwcu 2025 r. działka nr 1 (AM 10, obręb (...) I (...)) została sprzedana młodemu małżeństwu, które pochodzi z (…) i tu mieszkają ich rodzice, zależało im na zakupie działki w tej dzielnicy, by zamieszkać blisko rodziny. Chęć pomocy im była głównym powodem sprzedaży tej działki.

Ad. e) Została sprzedana jedna działka ( 1), niezabudowana, która do dnia sprzedaży była użytkowana jako grunt rolny, ale w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Ad. f) Z tytułu sprzedaży nie odprowadziła Pani podatku VAT, nie złożyła Pani deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Ad. g) Część środków ze sprzedaży działki 1 została przeznaczona na remont tarasu i balkonu w domu, w którym Pani mieszka, a reszta znajduje się na koncie oszczędnościowym.

Ad. 13) Tak posiada Pani inne działki, które być może będzie musiała Pani sprzedać w przyszłości. To ich dotyczy wniosek. Zostały wymienione we wcześniejszych punktach.

Pytania 14 - 20 - nie dotyczą Pani - działki są niezabudowane.

Pytanie postawione w uzupełnieniu wniosku

Prosi Pani o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie stanu faktycznego i zdarzeń przyszłych - czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 10 - dokonana obecnie (działka 1) i ewentualnie w przyszłości (działki 2, 3, 4, 5, 6, 7 Obręb (...) I (...) AM 10) sprawi, że zostanie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

Pani stanowisko w sprawie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Pani zdaniem sprzedaż przedmiotowych działek nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż:

1)  działki stanowią majątek prywatny, a nie związany z działalnością gospodarczą;

2)  zarówno działka sprzedana w czerwcu 2025 r. ( 1) jak i pozostałe działki były i są użytkowane jako grunty orne - dopiero teraz nowi właściciele działki 1 ubiegają się ojej „odrolnienie” i samodzielnie wygrodzili jej teren;

3)  działki nie zostały uzbrojone;

4)  nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadnej innej;

5)  podział nieruchomości był podyktowany względami prywatnymi oraz zainteresowaniem ze strony mieszkańców lokalnej społeczności, a nie celem prowadzenia działalności o charakterze handlowym;

6)  nie prowadziła Pani i nie prowadzi żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek;

7)  pieniądze ze sprzedaży działki 1 zostały przeznaczone na cele prywatne;

8)  nie podejmowała Pani działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, sprzedaż gruntu powinna więc zostać uznana jako sprzedaż okazjonalną w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112, a w konsekwencji nie objęta systemem podatku od wartości dodanej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

•      prawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku ze sprzedażą działki niezabudowanej nr 1,

•      nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych nr 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych numer

·      1 - już sprzedanej,

·      2, 3, 4, 5,6, 7 – które zamierza Pani sprzedać w przyszłości

istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania tej sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedała Pani niezabudowaną działkę nr 1 i zamierza sprzedać w przyszłości działki niezabudowane nr 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Ww. działki zostały wydzielone z działki nr 10, którą otrzymała Pani z mężem w 1987 r. w darowiźnie do majątku wspólnego. Do kwietnia 2025 r. między Panią a mężem istniała ustawowa wspólność majątkowa. W kwietniu 2025 r. ustanowili Państwo rozdzielność majątkową. W 2024 r. wspólnie z mężem podjęła Pani decyzje o podziale działki nr 10 na 9 mniejszych działek. Po ustanowieniu w kwietniu 2025 r. rozdzielności majątkowej wszystkie 9 wydzielonych działek z dawnej działki nr 10 weszło do Pani majątku osobistego.

Nigdy nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, nie zajmuje się Pani zawodowo sprzedażą działek ani inwestycjami deweloperskimi. Nie podejmowała Pani również działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (np. uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy dróg wewnętrznych, reklamy komercyjnej itp). Nigdy nie była i nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przez cały okres od momentu otrzymania działki 10 działka była i teraz po podziale jest wykorzystywana wyłącznie do działalności rolnej, która jest zwolniona od podatku od towarów i usług - podstawa zwolnienia: art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Działka 10 zarówno przed podziałem jak i po podziale nie była udostępniana osobom trzecim. To grunt orny, który był uprawiany przez Pani męża w ramach Państwa gospodarstwa rolnego.

Nie prowadziła Pani żadnych działań w celu znalezienia nabywców.

W czerwcu 2025 r. sprzedała Pani jedną z tych działek nr 1. Z tytułu sprzedaży nie odprowadziła Pani podatku VAT, nie złożyła Pani deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Część środków ze sprzedaży działki 1 została przeznaczona na remont tarasu i balkonu w domu, w którym Pani mieszka, a reszta znajduje się na koncie oszczędnościowym.

W kwietniu 2025 gospodarstwo (w tym część gruntów) aktem darowizny przejęła Pani córka, działki których dotyczy wniosek, a których jeszcze Pani nie sprzedała, tj. działki niezabudowane nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 nie zostały przekazane Pani córce, ale najprawdopodobniej w 2026 r. wydzierżawi je Pani córce za symboliczną kwotę, by mogła na nich kontynuować działalność rolniczą. Jeżeli zajdzie potrzeba sprzedaży 6 działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, które pozostały, umieści Pani ogłoszenia na lokalnym portalu.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług. W tym zakresie odniosę się odrębnie do podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działki nr 1 sprzedanej w czerwcu 2025 i odrębnie do działek, które planuje Pani sprzedać nr 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Sprzedaż działki niezabudowanej nr 1 – czerwiec 2025 r.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż w czerwcu 2025 r. działki nr 1, nie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że nie podejmowała Pani ciągu działań, które mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży działki niezabudowanej nr 1, jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jedyną czynnością jaką Pani podjęła było podzielenie działki 10 na mniejsze. Nie podejmowała Pani działań w związku ze sprzedażą działki niezabudowanej nr 1, które stanowiłyby ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Panią ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W zakresie sprzedaży w czerwcu 2025 r. działki niezabudowanej nr 1 brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki niezabudowanej nr 1, wystąpiła Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu sprzedaży w czerwcu 2025 r. działki niezabudowanej nr 1 korzysta Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Skoro w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż w czerwcu 2025 r. działki niezabudowanej nr 1, nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko, iż w zakresie sprzedaży w czerwcu 2025 r. działki niezabudowanej nr 1, nie wystąpiła Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, uznałem za prawidłowe.

Planowana sprzedaż działek niezabudowanych nr 2, 3, 4, 5, 6, 7

W opisie sprawy wskazała Pani, że w działki niezabudowane, które są przedmiotem wniosku: nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 najprawdopodobniej w 2026 r. wydzierżawi Pani córce za symboliczną kwotę, by mogła na nich kontynuować działalność rolniczą.

Problematyka dzierżawy została uregulowana w art. 693-709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Natomiast z § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Zaś w art. 708 Kodeksu cywilnego wskazane jest, że:

Jak wskazałem wyżej, dzierżawa nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, oddanie w dzierżawę Nieruchomości przez Panią spowoduje, że utraci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych Nieruchomości spowoduje, że będzie ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach Pani majątku osobistego.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zatem w planowanej sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, tj. działek niezabudowanych nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, będzie Pani podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym planowana w przyszłości sprzedaż działek niezabudowanych nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, które są objęte Pani wnioskiem, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko, iż w zakresie planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, nie będzie Pani występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.