Podatnik, prowadzący działalność gospodarczą, nabył lokal mieszkalny na rynku wtórnym w 2024 roku, przy czym transakcja nabycia była zwolniona z VAT. Lokal był wcześniej użytkowany mieszkalnie przez osoby trzecie, więc pierwsze zasiedlenie miało miejsce dawno temu. Podatnik traktuje lokal jako towar handlowy w ewidencji zapasów, nie jest on środkiem trwałym i nie jest używany operacyjnie. Po nabyciu lokal jest remontowany, a koszty remontu sięgają…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnili go Państwo pismem z 11 marca 2026 r. (data wpływu) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny położony w ... Lokal znajduje się w budynku mieszkalnym wzniesionym około 1900 r., wpisanym do ewidencji zabytków.
Lokal został nabyty w dniu 15 marca 2024 r. od Urzędu Miasta … w trybie przetargu nieograniczonego. Transakcja nabycia była objęta zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, co zostało wskazane w akcie notarialnym.
W momencie nabycia lokal znajdował się w bardzo złym stanie technicznym. Lokal nie posiadał wydzielonej łazienki, a istniejąca instalacja kanalizacyjna miała charakter szczątkowy i nie umożliwiała korzystania z urządzeń sanitarnych. W konsekwencji lokal nie spełniał standardów pozwalających na jego faktyczne użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem mieszkalnym.
Budynek, w którym znajduje się lokal, był przez wiele lat wykorzystywany do celów mieszkalnych, a lokal był w przeszłości faktycznie użytkowany do celów mieszkaniowych przez osoby trzecie. Tym samym pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło na długo przed jego nabyciem przez Wnioskodawcę, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata.
Od momentu nabycia lokal był i pozostaje przeznaczony wyłącznie do dalszej odsprzedaży. Lokal od momentu nabycia ujmowany jest w ewidencji zapasów jako towar handlowy i nie spełnia definicji środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności nie został przyjęty do używania, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz nie podlega amortyzacji.
Lokal nie jest i nie będzie wykorzystywany operacyjnie przez Wnioskodawcę, w szczególności nie będzie wynajmowany ani oddany do używania osobom trzecim. Po zakończeniu prac remontowych lokal nie zostanie oddany do użytkowania ani Wnioskodawcy, ani osobom trzecim przed jego sprzedażą.
Po nabyciu lokalu Wnioskodawca realizuje prace remontowe obejmujące w szczególności wykonanie nowych instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, wykonanie nowych podłóg, wyrównanie ścian i sufitów, wykonanie łazienki oraz kuchni, a także inne prace odtworzeniowe i modernizacyjne mające na celu przywrócenie pełnej funkcjonalności lokalu. Prace te nie wymagają i nie będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia przebudowy, a ich zakres nie powoduje zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na inne.
Łączna wartość poniesionych i planowanych nakładów remontowych wyniesie około 100% ceny nabycia lokalu (cena zakupu: 83 000 zł). Wydatki remontowe są dokumentowane fakturami VAT.
Wnioskodawca nie odlicza i nie zamierza odliczać podatku VAT naliczonego od tych wydatków.
Po zakończeniu remontu lokal zostanie sprzedany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza zastosować zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i nie zamierza składać oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w ramach działalności gospodarczej, ujętego jako towar handlowy, po upływie ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pomimo poniesienia nakładów remontowych przekraczających 30% wartości jego nabycia?
Czy w związku z tym, że sprzedaż lokalu będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont tego lokalu?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Lokal stanowi towar handlowy przeznaczony wyłącznie do dalszej odsprzedaży i nie jest środkiem trwałym Wnioskodawcy.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pojęcie „ulepszenia” odnosi się do ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które dotyczy wyłącznie środków trwałych. Nakłady ponoszone na towar handlowy nie mogą być uznane za ulepszenie w rozumieniu tych przepisów, niezależnie od ich wysokości.
W konsekwencji poniesienie nakładów remontowych przekraczających 30% wartości nabycia lokalu nie powoduje powstania nowego pierwszego zasiedlenia. W analizowanym przypadku nie dojdzie do ponownego pierwszego zasiedlenia, ponieważ lokal nie zostanie oddany do użytkowania po zakończeniu remontu, lecz zostanie niezwłocznie sprzedany. Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych przyjmują, że w przypadku lokali stanowiących towary handlowe poniesione nakłady, nawet przekraczające 30% ceny nabycia, nie skutkują nowym pierwszym zasiedleniem, o ile lokal nie jest środkiem trwałym i nie został oddany do użytkowania po remoncie.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym pojęcie „ulepszenia” odnosi się wyłącznie do składników majątku stanowiących środki trwałe, a nie do towarów handlowych przeznaczonych do dalszej odsprzedaży.
Ponadto, zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16), dla uznania, że doszło do ulepszenia skutkującego nowym pierwszym zasiedleniem, konieczne jest spełnienie nie tylko kryterium ilościowego (wysokości nakładów), lecz także kryterium jakościowego, polegającego na istotnej zmianie funkcji lub warunków użytkowania obiektu. Należy zauważyć, że obowiązujące brzmienie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, definiujące „pierwsze zasiedlenie”, zostało dostosowane do powyższego wyroku TSUE, co dodatkowo potwierdza zasadność prezentowanego stanowiska. W analizowanym przypadku prace remontowe mają charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie podstawową funkcjonalność lokalu, bez zmiany jego przeznaczenia ani takiej poprawy standardu, która wykraczałaby istotnie poza ramy zwykłego użytkowania, a nie do jego ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Ponieważ pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło na długo przed jego nabyciem przez Wnioskodawcę, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata, spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W związku z tym, że sprzedaż lokalu będzie czynnością zwolnioną z podatku VAT, poniesione wydatki remontowe są bezpośrednio związane z planowaną sprzedażą lokalu korzystającą ze zwolnienia z VAT. Tym samym brak jest związku tych wydatków z czynnościami opodatkowanymi w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących te wydatki nie podlega odliczeniu.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że:
Powyższe stanowisko Wnioskodawcy pozostaje aktualne przy założeniu, że lokal do momentu sprzedaży pozostanie towarem handlowym, nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz nie zostanie oddany do użytkowania po zakończeniu remontu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W świetle art. 2 ust. 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, lokale spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.
Zatem nieruchomości (np. lokale), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Należy również zauważyć, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Natomiast z przepisu art. 43 ust. 11 ustawy wynika, że:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z opisu sprawy wynika, nabyli Państwo w ramach w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lokal mieszkalny. Transakcja nabycia była objęta zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek, w którym znajduje się lokal, był przez wiele lat wykorzystywany do celów mieszkalnych, a lokal był w przeszłości faktycznie użytkowany do celów mieszkaniowych przez osoby trzecie. Tym samym pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło na długo przed jego nabyciem przez Wnioskodawcę, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Od momentu nabycia lokal był i pozostaje przeznaczony wyłącznie do dalszej odsprzedaży. Lokal od momentu nabycia ujmowany jest w ewidencji zapasów jako towar handlowy i nie spełnia definicji środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności nie został przyjęty do używania, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz nie podlega amortyzacji. Lokal nie jest i nie będzie wykorzystywany operacyjnie przez Państwa, w szczególności nie będzie wynajmowany ani oddany do używania osobom trzecim. Po zakończeniu prac remontowych lokal nie zostanie oddany do użytkowania ani Państwu, ani osobom trzecim przed jego sprzedażą. Łączna wartość poniesionych i planowanych nakładów remontowych wyniesie około 100% ceny nabycia lokalu. Wydatki remontowe są dokumentowane fakturami VAT. Nie odliczają i nie zamierzają Państwo odliczać podatku VAT naliczonego od tych wydatków. Nie zamierzają Państwo składać oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. lokalu miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
We wniosku wskazali Państwo, że w odniesieniu do lokalu mieszkalnego pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 2 lata przed nabyciem przez Państwa. Po nabyciu lokalu realizują Państwo prace remontowe, których wartość wyniesie około 100% ceny nabycia lokalu.
Należy jednak zauważyć, że ponoszone przez Państwa nakłady nie będą miały wpływu na kwestię pierwszego zasiedlenia przedmiotowego lokalu, gdyż ten lokal stanowić będzie towar handlowy, co oznacza, że nie może on ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Jak wcześniej wskazano pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.
Zatem, skoro dostawa lokalu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia do dnia przyszłej transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat, spełnione będą przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Podsumowując, sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy (niebędący środkiem trwałym), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego w wniosku nr 1 jest prawidłowe.
W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będzie przysługiwać Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego towar handlowy, przeznaczonego do dalszej odsprzedaży.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
W zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT.
Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.
W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto wskazali Państwo, że nie zamierzają składać oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.
W konsekwencji, nie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Państwa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego, stanowiącego towar handlowy, przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, gdyż sprzedaż tego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić czynności opodatkowanej podatkiem VAT.
Podsumowując stwierdzić należy, że nie będzie Państwu przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego towar handlowy, przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, w sytuacji gdy sprzedaż tego lokalu będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) – zwanej dalej: „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo