Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.1212.2025.2.KAK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualne

18 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący opodatkowania przez Sprzedającą podatkiem VAT czynności sprzedaży działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, sposobu udokumentowania ww. dostawy oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującą w związku z nabyciem ww. działek.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie 26 stycznia 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowana będąca stroną postępowania: X

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana Pani … (dalej jako: „Sprzedająca”), oraz … (dalej jako: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zlokalizowanej w … i opisanej szczegółowo poniżej. Sprzedająca oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce oraz prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich. Kupujący na dzień składania niniejszego wniosku jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedająca posiada obywatelstwo ukraińskie oraz rumuńskie i planuje założyć na terytorium Polski jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem będzie m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD: 68.11.Z).

Sprzedająca rozliczałaby przychody z tego tytułu w Polsce w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z przepisami ustawy o ryczałcie. Na dzień składania niniejszego wniosku Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającej w rozumieniu art. 11a ustawy o CIT lub art. 23m ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającą nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

W dniu 24 listopada 2023 r. Sprzedająca nabyła prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5 o łącznym obszarze … ha, położonej w mieście …, województwie …, obręb numer …. Sprzedająca dokonała zakupu tych działek jako osoba prywatna, za pieniądze pochodzące z jej majątku osobistego. Wszystkie wskazane działki zostały nabyte w celu lokaty kapitału.

W związku z koniecznością poszerzenia przez Gminę Miasto … dróg dojazdowych (ul. …), w dniu … r. Sprzedająca działając przy udziale pełnomocnika wystąpiła z wnioskiem o podział nieruchomości o numerach ewidencyjnych nr a1, a2. W dniu … r. Prezydent Miasta … zatwierdził ich podział w ten sposób, że:

·         działka nr a podzielona została na nowe działki nr e oraz c;

·         działka nr d podzielona została na nowe działki nr f oraz b;

W dniu 16 czerwca 2025 r. Sprzedająca dokonała zbycia na rzecz Gminy Miasto …. działki nr c, a, b za cenę 3 złotych. Sprzedaż wskazanych nieruchomości gruntowych nastąpiła w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i została nabyta przez Gminę do gminnego zasobu nieruchomości pod poszerzenie ul. ….

Powyższe oznacza, iż na dzień złożenia wniosku Sprzedająca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze … ha, położonej w mieście …, województwie …, obręb numer …, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …. (dalej jako: „Nieruchomość”). Nieruchomość ta jest niezabudowana, uzbrojona w media takie jak woda i kanalizacja i posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej. Jest ona położona jest na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego i dla którego gmina nie podjęła uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego.

Nieruchomość objęta niniejszym wnioskiem nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Sprzedająca nie prowadziła oraz nie prowadzi działalności rolniczej przy jej wykorzystaniu. Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych w wyniku których oddana byłaby w używanie osobom trzecim. Nieruchomość nie była także w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającą dla celów prywatnych.

Dalej Wnioskodawcy wskazują, że po nabyciu Nieruchomości Sprzedająca udzieliła innej osobie fizycznej (dalej jako: „Inwestor”) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Na podstawie udzielonego uprawnienia Inwestor wystąpił z wnioskami o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, a także o udzielenie pozwolenia na budowę. Prezydent Miasta … decyzją z dnia … r. zatwierdził przedłożone projekty oraz udzielił pozwolenia na budowę inwestycji obejmującej „Trzy zespoły budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej: jeden z 7 budynków, drugi z 4 budynków i trzeci z 4 budynków, wraz z drogą wewnętrzną, zjazdem i urządzeniami budowlanymi”.

Podkreślić przy tym należy, że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wcześniejsze przygotowanie dokumentacji projektowej nie miały charakteru przypadkowego, lecz były ukierunkowane na zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości na rynku i stworzenie możliwości szybkiego przystąpienia do realizacji inwestycji. Podejmowane działania służyły więc profesjonalnemu przygotowaniu Nieruchomości do sprzedaży, a tym samym stanowiły element zorganizowanej aktywności Sprzedającej w obrocie nieruchomościami.

Ostatecznie Inwestor, któremu Sprzedająca udzieliła prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, nie przystąpił do realizacji zamierzonej inwestycji.

Obecnie Sprzedająca planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, przy czym nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1.    Czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania przed sprzedażą zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług?

Odp. Tak, Zainteresowana zarejestruje się jako czynny podatnik VAT przed sprzedażą.

2.    Czy nabycie nieruchomości przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania zostało udokumentowane fakturą?

Odp. Nabycie nieruchomości przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania nie zostało udokumentowane fakturą.

3.    W jaki dokładnie sposób działki, o których mowa we wniosku, są/będą przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania wykorzystywane od momentu nabycia do chwili planowanej sprzedaży?

Odp. Działki, o których mowa we wniosku, nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania – za wyjątkiem czynności opisanych we wniosku oraz w niniejszym piśmie. Taki stan rzeczy, w odniesieniu do Zainteresowanej, będzie istniał do dnia planowanej sprzedaży.

4.    Czy przedmiotowe działki wykorzystywała/wykorzystuje Zainteresowana niebędąca stroną postępowania dla swoich celów osobistych? Jeśli tak, to w jaki sposób??

Odp. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane/nie są wykorzystywane przez Sprzedającą dla jej celów osobistych.

5.    W związku z jakimi okolicznościami Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podjęła decyzję o sprzedaży przedmiotowych działek?

Odp. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania z zamiarem podjęcia decyzji o sprzedaży przedmiotowych działek przystąpiła już do ich zakupu w roku 2023. Sprzedająca od samego początku działała w celu osiągnięcia zysku z odsprzedaży – nabyła przedmiotowe działki z zamiarem handlowym. W momencie gdy wartość działek urosła, a ich lokalizacją zainteresował się Inwestor, Sprzedająca podjęła decyzję o sprzedaży, uznając, że to odpowiedni moment, aby zrealizować zakładany cel. Aby uatrakcyjnić przedmiotowe działki „w oczach” Inwestora, Sprzedająca udostępniła mu przed formalnym zakupem możliwość uzyskania pozwolenia na budowę zaplanowanej inwestycji.

6.    Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. poza wskazanymi w opisie sprawy zostały/zostaną wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odp. Aby uatrakcyjnić przedmiotowe działki „w oczach” Inwestora, Sprzedająca udostępniła mu przed formalnym zakupem możliwość uzyskania pozwolenia na budowę zaplanowanej inwestycji.

Oprócz wskazanych we wniosku dokumentów, należy wspomnieć, iż decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, wydana dla Inwestora, który następnie wycofał się z realizacji inwestycji, została przeniesiona na rzecz Kupującego – odpowiednia decyzja została wydana w dniu … r.

7.    Czy były/są/będą podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży działek objętych zakresem pytania, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie oraz przez kogo były podejmowane – jeśli nie były/nie będą podejmowane przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, lecz inne osoby, to na jakiej podstawie (zgody, pełnomocnictwa, umowy, itp.) te osoby wykonywały/będą wykonywały opisane czynności?

Odp. Na obecnym etapie, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji została przeniesiona na Kupującego, dodatkowe działania marketingowe w celu sprzedaży działek nie są wymagane – strony umowy sprzedaży omawiają na tym etapie szczegóły planowanej sprzedaży.

8.    W związku z informacją zawartą w opisie sprawy: Ostatecznie Inwestor, któremu Sprzedająca udzieliła prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, nie przystąpił do realizacji zamierzonej inwestycji. prosimy jednoznacznie wskazać, czy Sprzedająca udzieliła jakiegokolwiek pełnomocnictwa? Jeśli tak to czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzieliła pełnomocnictwa Inwestorowi? Do jakich konkretnie czynności udzielone zostało pełnomocnictwo?

Odp. Sprzedająca udzieliła Inwestorowi standardowego pełnomocnictwa do dysponowania działkami na cele budowlane - na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę zaplanowanej inwestycji. Poprzez to pełnomocnictwo Inwestor został upoważniony do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

9.    Czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania dokonywała już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

a)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

b)    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

c)    kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

d)    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

e)    czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

f)     na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odp. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

10. Czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Odp. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie posiada innych działek.

Pytania

1.    Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa terenów budowlanych, którą należy udokumentować fakturą VAT?

2.    W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. przyjęcia, że Sprzedająca przy sprzedaży Nieruchomości będzie występować w charakterze podatnika VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - czy po dokonaniu tej sprzedaży Kupujący, wykorzystujący Nieruchomość do celów prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Mając na uwadze fakt, że Kupujący i Sprzedająca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej wpływa na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za Nieruchomość (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawców, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa terenów budowlanych, którą należy udokumentować fakturą VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawców, zważywszy na to, że przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie występować w charakterze podatnika VAT, a transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca nabywając tę Nieruchomość oraz wykorzystując ją do celów prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Ad 1.

Transakcja jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Dalej wskazać należy, że zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast jak wskazuje art. 2 pkt 22 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust.1 ustawy). Działalność gospodarcza obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

Powyższe oznacza zatem, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie Wnioskodawcy podkreślają, że nabywając Nieruchomość, Sprzedająca kierowała się zamiarem wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej i dla celów zarobkowych. Tym samym już sam cel nabycia, zgodny z definicją działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy, przesądza, że przyszła sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zwykłego wykonywania prawa własności, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej działalności gospodarczej. Wobec powyższego należy przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości jako czynność związana z prowadzoną działalnością gospodarczą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, a Sprzedająca działa w tym zakresie jako podatnik VAT.

Ponadto dla rozstrzygnięcia sprawy istotne jest również, że Sprzedająca udzieliła Inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (niezależnie od tego, że ostatecznie inwestycja nie została zrealizowana). Choć czynności te wykonywał Inwestor, to ich dokonanie było możliwe wyłącznie za zgodą Sprzedającej jako faktycznego właściciela nieruchomości.

Zatem fakt, że działania te były podejmowane przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Przeciwnie - podjęte za jej zgodą czynności zwiększyły atrakcyjność i wartość Nieruchomości pozostającej jej własnością. Działania te przyczyniły się do podniesienia wartości Nieruchomości jako towaru oferowanego do sprzedaży.

Mając zatem na uwadze wskazane powyżej przepisy oraz całościowy opis stanu sprawy, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, czynność sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Brak zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości

W dalszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że w ich ocenie - z uwagi na to, że na moment sprzedaży Nieruchomość będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - transakcja ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów tej ustawy.

Uzasadniając swoje stanowisko w tym zakresie Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Artykuł 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 i 2 wskazanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Reasumując, co do zasady opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku w dniu … r. Prezydent Miasta …. wydał decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz pozwolenie na budowę inwestycji na Nieruchomości. Tym samym w ocenie Wnioskodawców, na dzień sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu Wnioskodawcy wskazują, iż w ich ocenie nie zachodzą także przesłanki do zwolnienia Transakcji w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według wskazanego powyżej przepisu, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa powyżej, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze kupna od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Sprzedawcy Nieruchomości z tytułu tej transakcji nie byli opodatkowani podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie można zatem uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającej nie przysługiwało.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego

Przechodząc do kwestii prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji, Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (…). Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 tej ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

·         nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Reasumując, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy zatem dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W tym miejscu Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie trzech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, w tym jednego składającego się z 7 budynków, drugiego składającego się z 4 budynków oraz trzeciego składającego się z 4 budynków, wraz z drogą wewnętrzną, zjazdem i urządzeniami budowlanymi.

Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza bowiem dokonać sprzedaży wybudowanych nieruchomości w stanie deweloperskim. Czynności te, podlegać będą co do zasady opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak już wskazano w niniejszym wniosku, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję dostawy Nieruchomości oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.