Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.1214.2025.2.KAK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący opodatkowania przez Sprzedającą podatkiem VAT czynności sprzedaży działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, sposobu udokumentowania ww. dostawy oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującą w związku z nabyciem ww. działek.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie 28 stycznia 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowana będąca stroną postępowania: X

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana … (dalej jako: „Sprzedająca”), oraz … (dalej jako: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zlokalizowanej w … i opisanej szczegółowo poniżej. Sprzedająca oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce oraz prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Sprzedająca posiada rumuńskie oraz ukraińskie obywatelstwo i prowadzi na terytorium Polski jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są:

1) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (PKD: 41.00.A)

2) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD: 68.11.Z).

Działalność ta ma charakter faktyczny, tj. Sprzedająca aktywnie prowadzi obrót nieruchomościami oraz podejmuje szereg czynności zmierzających do przygotowania gruntów do sprzedaży, co obejmuje ich zakup, analizę możliwości inwestycyjnych, podejmowanie działań administracyjnych i projektowych, a następnie sprzedaż z zyskiem.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedająca na dzień składania niniejszego wniosku są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającej w rozumieniu art. 11a ustawy o CIT lub art. 23m ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającą nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

Od listopada 2023 r. Sprzedającej przysługuje prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 o łącznym obszarze … ha, położonej w mieście …, województwie …, obręb numer … …, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą …(dalej jako: „Nieruchomość”). Nieruchomość ta jest niezabudowana, uzbrojona w media takie jak woda i kanalizacja. Jest ona położona jest na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego i dla którego gmina nie podjęła uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co wynika zarówno z deklarowanego zakresu PKD (obrót nieruchomościami), jak również z celu, w jakim dokonano zakupu towar. Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą nie była wówczas objęta podatkiem VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do działalności rolniczej ani do celów prywatnych. Nie była przedmiotem dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Od momentu nabycia stanowiła składnik majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość objęta niniejszym wnioskiem nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Sprzedająca nie prowadziła oraz nie prowadzi działalności rolniczej przy jej wykorzystaniu. Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych w wyniku których oddana byłaby w używanie osobom trzecim. Nieruchomość nie była także w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającą dla celów prywatnych.

W związku z podjęciem przez Sprzedającą decyzji o sprzedaży Nieruchomości, w czerwcu 2024 r. Sprzedająca przy udziale ustanowionego pełnomocnika wystąpiła z wnioskiem o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla inwestycji pod nazwą „Trzy zespoły budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, w tym jeden składający się z 7 budynków, drugi składający się z 4 budynków oraz trzeci składający się z 4 budynków, wraz z drogą wewnętrzną, zjazdem i urządzeniami budowlanymi”.

Celem tych działań było zwiększenie atrakcyjności rynkowej oraz wartości handlowej Nieruchomości przed jej sprzedażą. Sprzedająca nie miała zamiaru realizować inwestycji we własnym zakresie. Decyzja zatwierdzająca projekt i udzielająca pozwolenia na budowę została wydana 8 sierpnia 2025 r.

Obecnie Sprzedająca planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Wyjaśniam, iż dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta została wydana w dniu 31 lipca 2023 r. jeszcze przed nabyciem przedmiotowych działek przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania. Decyzja ta została przeniesiona na Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania poprzez wydanie odpowiedniej decyzji z dnia 26 kwietnia 2024 r.

Pytania

1)    Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa terenów budowlanych, którą należy udokumentować fakturą VAT?

2)    W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. przyjęcia, że Sprzedająca przy sprzedaży Nieruchomości będzie występować w charakterze podatnika VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - czy po dokonaniu tej sprzedaży Kupujący, wykorzystujący Nieruchomość do celów prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Mając na uwadze fakt, że Kupujący i Sprzedająca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej wpływa na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za Nieruchomość (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawców, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa terenów budowlanych, którą należy udokumentować fakturą VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawców, zważywszy na to, że przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie występować w charakterze podatnika VAT, a transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca nabywając tę Nieruchomość oraz wykorzystując ją do celów prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Ad 1.

Transakcja jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Dalej wskazać należy, że zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast jak wskazuje art. 2 pkt 22 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust.1 ustawy). Działalność gospodarcza obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·         po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·         po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowanej transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającej niezabudowane działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 o łącznym obszarze 0,1996 ha. Sprzedająca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Jest ona zarejestrowana oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Sprzedająca dokonała zakupu nieruchomości w dniu 24 listopada 2023 r., a nabycie przez nią Nieruchomości było związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.

Należy przy tym podkreślić, że Sprzedająca wystąpiła o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno–budowlanego oraz o udzielenie pozwolenia na budowę wyłącznie w celu zwiększenia atrakcyjności i wartości Nieruchomości przed jej sprzedażą, a nie w celu realizacji inwestycji na własne potrzeby. Działania te nie tylko wykraczają poza zwykłe, pasywne wykonywanie prawa własności, lecz mają charakter aktywnego, zorganizowanego i celowego działania ukierunkowanego na przygotowanie gruntu do profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Sprzedająca podjęła szereg czynności charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami – w szczególności poniosła nakłady inwestycyjne na opracowanie dokumentacji projektowej, doprowadziła do uzyskania decyzji administracyjnych zwiększających potencjał inwestycyjny gruntu oraz przygotowała Nieruchomość do natychmiastowej realizacji przedsięwzięcia budowlanego przez nabywcę. Tego rodzaju aktywność stanowi klasyczny przejaw działalności handlowej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, której celem jest osiągnięcie zysku poprzez odpłatne zbycie towaru o zwiększonej wartości rynkowej.

Mając zatem na uwadze wskazane powyżej przepisy oraz całościowy opis stanu sprawy, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zarówno charakter działań podjętych przez Sprzedającą, ich zakres, jak i ich cel, tj. zwiększenie atrakcyjności i wartości handlowej Nieruchomości w celu jej odsprzedaży, jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nie następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jest to transakcja wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a więc podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Brak zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości

W dalszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że w ich ocenie - z uwagi na to, że na moment sprzedaży Nieruchomość będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - transakcja ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów tej ustawy.

Uzasadniając swoje stanowisko w tym zakresie Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Artykuł 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 i 2 wskazanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Reasumując, co do zasady opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku Sprzedająca w dniu 8 sierpnia 2025 r. otrzymała od Prezydenta Miasta … decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz pozwolenie na budowę Inwestycji na Nieruchomości. Tym samym w ocenie Wnioskodawców, na dzień sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu Wnioskodawcy wskazują, iż w ich ocenie nie zachodzą także przesłanki do zwolnienia Transakcji w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według wskazanego powyżej przepisu, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa powyżej, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wskazano powyżej, Sprzedająca nabyła Nieruchomość w związku z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą (działalność dewelopersko-budowlana i obrót nieruchomościami). Zatem od momentu nabycia służy wyłącznie do działalności opodatkowanej, co wyklucza zastosowanie zwolnienia.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego Przechodząc do kwestii prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji, Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (…). Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 tej ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

·         nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Reasumując, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy zatem dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W tym miejscu Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie trzech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, w tym jednego składającego się z 7 budynków, drugiego składającego się z 4 budynków oraz trzeciego składającego się z 4 budynków, wraz z drogą wewnętrzną, zjazdem i urządzeniami budowlanymi.

Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza bowiem dokonać sprzedaży wybudowanych nieruchomości w stanie deweloperskim. Czynności te, podlegać będą co do zasady opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak już wskazano w niniejszym wniosku, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję dostawy Nieruchomości oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.