Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.179.2026.2.JP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wydzielonych działek, które powstały z podziału gruntu rolnego wykorzystywanego w gospodarstwie rolnym. Uzupełnił go Pan pismem z 26 marca 2026 r. (data wpływu) w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne od 2011 roku. Do listopada 2024 roku korzystał Pan ze statusu rolnika ryczałtowego. Od grudnia 2024 roku zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

W skład Pana gospodarstwa rolnego wchodzi działka rolna o powierzchni … ha nabyta w 2011 roku w drodze aktu notarialnego wyłącznie na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej. Działka ta nie była nabyta w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej.

W 2024 roku zgłosił się nabywca zainteresowany zakupem części tej działki. Jest on zainteresowany zakupem ok. 1 ha działki. Aby umożliwić sprzedaż, konieczne było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Po ich uzyskaniu działka została podzielona na 7 mniejszych działek, zgodnie z wydaną decyzją, z wydzieleniem drogi wewnętrznej nieutwardzonej. Każda z wydzielonych działek otrzymała decyzję o warunkach zabudowy. Działki nie są uzbrojone, nie posiadają także urządzeń i sieci wodociągowej, nie posiadają kanalizacji sanitarnej ani szamba, jak i nie posiadają przyłączy energetycznych. Działki nie są ogrodzone. Droga wewnętrzna jest widoczna tylko na mapie. Działki nie są zabudowane i w momencie sprzedaży także nie będą zabudowane. Podział miał charakter techniczny i został dokonany wyłącznie w celu umożliwienia sprzedaży części gruntu.

Nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej ani handlu nieruchomościami. Nie podejmował Pan działań marketingowych. Nie uzbrajał Pan terenu, nie budował Pan infrastruktury, nie prowadził Pan działań inwestycyjnych mających na celu zwiększenie wartości działki.

Działka od momentu nabycia w 2011 roku nie była przedmiotem żadnych nakładów inwestycyjnych. Ziemia stanowiła zaplecze majątku osobistego, a jej planowana sprzedaż stanowić będzie wycofanie kapitału z majątku prywatnego. Ponadto środki uzyskane ze sprzedaży zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan odpowiedzi na pytania:

1.    Proszę wskazać numery działek, w zakresie których oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej (które są objęte postawionym we wniosku pytaniem).

Odpowiedź: Pierwotnie działka o numerze 1 została podzielona na następujące działki:

•      nr 2

•      nr 3

•      nr 4

•      nr 5

•      nr 6 - droga

•      nr 7

•      nr 8

•      nr 9

•      nr 10 - pozostałość po podziale, pozostawiona do dalszej działalności rolnej.

2.    Czy nabycie działki rolnej o powierzchni … ha nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nabycie działki rolnej o numerze 1 nastąpiło w ramach czynności zwolnionej z podatku VAT.

3.    Czy nabycie działki rolnej o powierzchni … ha zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

Odpowiedź: Nabycie wymienionej działki nie zostało udokumentowane fakturą. Została ona nabyta w formie aktu notarialnego … od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem VAT.

4.    Czy z tytułu nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni … ha przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Z tytułu nabycia nieruchomości rolnej nr 1 nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ działka została zakupiona na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. A sama transakcja ziemi rolnej korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

5.    Do jakich konkretnie czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT):

a.  działka rolna o powierzchni … ha była przez Pana wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili podziału na inne działki, i przez jaki okres wykorzystywał Pan ww. działkę?

b.  działki, które zostały wydzielone z działki rolnej o powierzchni … ha były/są wykorzystywane przez Pana od chwili wyodrębnienia z działki o powierzchni … ha, i przez jaki okres wykorzystywał Pan te działki?

Odpowiedź:

a) Działka rolna nr 1 przez 13 lat, tj. od momentu nabycia do … była wykorzystywana do działalności zwolnionej, gdyż jako rolnik ryczałtowy był Pan zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Następnie, tj. od … do chwili podziału działka również była wykorzystywana przez Pana rolniczo, lecz od grudnia 2024 zrezygnował Pan ze statusu rolnika ryczałtowego i zarejestrował się Pan jako czynny podatnik VAT.

b) Działki wydzielone z działki rolnej nr 1 są aktualnie nadal wykorzystywane rolniczo.

6.    W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

Proszę wskazać czy i kiedy wycofał Pan działki do majątku prywatnego? Które działki wycofał Pan do majątku prywatnego?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan wycofania działek do majątku prywatnego. Działki nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, nie sporządzał Pan żadnych dokumentów wycofania i nie podejmował Pan czynności prawnych w tym zakresie. Były wykorzystywane wyłącznie w działalności rolniczej, a ich sprzedaż stanowić będzie zbycie składnika majątku osobistego, który nie był nabyty w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej.

7.    Czy przedmioty sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajał Pan i w jakim okresie?

Odpowiedź: Działki były wykorzystywane wyłącznie rolniczo, na potrzeby gospodarstwa rolnego. Nie były wykorzystywane do innych celów.

8.    Z czyjej inicjatywy działka rolna o powierzchni … ha została podzielona na 7 innych działek?

Odpowiedź: Działka rolna nr 1 została podzielona na Pana wniosek po tym jak pojawił się potencjalny nabywca w celu umożliwienia sprzedaży części działki.

9.    Kiedy została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży? Proszę podać informacje dla każdej działki oddzielnie.

Odpowiedź: Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane przez Wójta Gminy dla:

•      działki nr 2 - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 3 - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 4 - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 5 - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 6 - droga - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 7 - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 8 - decyzja nr … wydana …

•      działki nr 9 - decyzja nr … wydana …

10.  Proszę wskazać, jakie przeznaczenie dla działek powstałych w wyniku podziału działki rolnej o powierzchni … ha wynika z tej decyzji. Proszę podać informacje dla każdej działki oddzielnie.

Odpowiedź:

•      działka nr 2 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego,

•      działka nr 3 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego,

•      działka nr 4 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego,

•      działka nr 5 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego,

•      działka nr 6 - droga - decyzja nr … wydana … budowa drogi wewnętrznej,

•      działka nr 7 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego,

•      działka nr 8 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego,

•      działka nr 9 - decyzja nr … wydana … budowa budynku jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego.

11.  Jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek o których mowa we wniosku – oraz z czyjej inicjatywy nastąpi ich wydanie?

Odpowiedź: Nie zostały oraz nie zostaną wydane żadne inne pozwolenia bądź decyzje przed sprzedażą działek.

12.  W opisie sprawy wskazał Pan, że:

W związku z powyższym proszę wskazać:

a.  kiedy została wydzielona droga wewnętrzna;

b.  nr działki/działek, które są przeznaczone na drogę dojazdową/drogę wewnętrzną;

c.   jakie czynności Pan podejmował, jakie nakłady ponosił w stosunku do działek przeznaczonych na drogi;

d.  czy w każdym przypadku sprzeda Pan działki wraz z odpowiednim udziałem w działce stanowiącej drogę wewnętrzną/dojazdową, proszę wskazać nr działki dojazdowej/wewnętrznej, której udział będzie podlegał sprzedaży wraz z daną działką objętą zakresem wniosku.

Odpowiedź:

a) Droga wewnętrzna została określona na etapie wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy.

b) Po podziale nieruchomości jest to działka o numerze 6.

c) W stosunku do działki przeznaczonej na drogę nie były i nie będą ponoszone nakłady inwestycyjne.

d) Przy sprzedaży działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione służebności (nieodpłatne) zapewniające dostęp do drogi publicznej bądź wraz ze sprzedażą wydzielonych działek gruntu, nastąpi sprzedaż udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Droga - działka nr 6 sprzedaż ewentualnego udziału obejmować będzie działki o numerach: 2, 3, 4, 5 oraz 8.

13.  Czy grunty rolne składające się na działki wydzielone z działki rolnej o powierzchni … ha, będące przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej albo innej działalności gospodarczej (jakiej?) i czy wchodziły/wchodzą w skład gospodarstwa rolnego albo innej działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to czy działki były wykorzystywane przez Pana wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej albo innej działalności gospodarczej (jakiej?)?

Odpowiedź: Grunty rolne składające się na działki wydzielone z działki rolnej będące przedmiotem planowanej sprzedaży były i są wykorzystywane przez Pana tylko do prowadzenia działalności rolniczej. Wchodziły i wchodzą one w skład Pana gospodarstwa rolnego.

14.  Czy z ww. gruntów rolnych dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź: Przed dokonaniem podziału na omawianym gruncie zostały zasiane buraki cukrowe oraz kukurydza, które Pan sprzedał. Sprzedaż została udokumentowana fakturą VAT w miesiącach grudzień 2025 oraz styczeń 2026.

Sprzedaż ta dotyczyła wyłącznie działalności rolniczej i nie miała żadnego związku z przygotowaniem działek do sprzedaży.

15.  Czy od momentu zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem sprzedaży w prowadzonej działalności rolniczej?

Odpowiedź: Tak, od momentu zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem sprzedaży w prowadzonej działalności rolniczej.

16.  W jaki sposób nabyte w 2011 r. nieruchomości - działka przed podziałem oraz działki powstałe w wyniku podziału, które są objęte zakresem wniosku - były/są/będą faktycznie wykorzystywane (użytkowane) przez Pana od momentu nabycia, w szczególności czy ww. nieruchomości były/są/będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej (jeśli tak, to kiedy zawarte zostały umowy)?

Odpowiedź: Od momentu nabycia w 2011 r. działki (przed podziałem oraz po podziale) były/są wykorzystywane w rolnictwie. Nie były oraz nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia.

Pytanie

Czy sprzedaż wydzielonych działek powstałych z podziału gruntu rolnego wykorzystywanego w gospodarstwie rolnym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie działa Pan jako podatnik VAT w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz zbywa Pan majątek prywatny. Sprzedaż ta nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikiem jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą polegającą na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. TSUE w sprawach C‑180/10 i C‑181/10 stwierdził, że osoba fizyczna sprzedająca działki nie staje się podatnikiem VAT, jeśli nie podejmuje aktywnych działań typowych dla handlowców. TSUE w swym orzecznictwie wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zaznaczyć należy, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami czy wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym – wyrok NSA z 6 kwietnia 2022 r., I FSK 7/22.

Z wyrażonego opisu wyraźnie wynika, że:

•      nie nabył Pan gruntu w celu odsprzedaży,

•      nie uzbrajał Pan terenu,

•      nie budował Pan infrastruktury,

•      nie prowadził Pan działań marketingowych,

•      nie angażował Pan się w inwestycje nabywcy,

•      wykorzystywał Pan grunt rolniczo,

To jednoznacznie wskazuje, że sprzedaż ma charakter okazjonalny i dotyczy majątku prywatnego.

Zgodnie z wyrokami NSA (z 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17) podział nieruchomości na mniejsze działki czy wystąpienie o wydanie warunków zabudowy, a nawet utwardzenie dróg wewnętrznych nie przesądza jeszcze o prowadzeniu zawodowej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Takie samo stanowisko zajął WSA w wyroku I SA/Lu 304/25 z 21 listopada 2025 roku twierdząc, że sprzedaż nieruchomości w sposób racjonalny nie oznacza działania jako przedsiębiorca.

Podobne twierdzenie można również znaleźć w piśmie z 5 maja 2025 roku wydanego przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0114-KDIP-3.4012.244.2025.2.KP). Wynika z niego, iż grunt mimo, że spełnia definicje towaru to nie można uznać, że sprzedaż niezabudowanych działek wydzielonych z nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jeżeli nie są wykonywane aktywne działania, które wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej: „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 wydzielonych z gruntu rolnego nr 1, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne od 2011 roku. Do listopada 2024 roku korzystał Pan ze statusu rolnika ryczałtowego. Od grudnia 2024 roku zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej. W skład Pana gospodarstwa rolnego wchodzi działka rolna o powierzchni … ha nabyta … w drodze aktu notarialnego wyłącznie na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej. Z tytułu nabycia nieruchomości rolnej nr 1 nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ działka została zakupiona na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Działka ta nie była nabyta w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności handlowej. Działka rolna nr 1 przez 13 lat, tj. od momentu nabycia do …. była wykorzystywana do działalności zwolnionej, gdyż jako rolnik ryczałtowy był Pan zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Następnie, tj. od … do chwili podziału działka również była wykorzystywana przez Pana rolniczo, lecz od grudnia 2024 roku zrezygnował Pan ze statusu rolnika ryczałtowego i zarejestrował się Pan jako czynny podatnik VAT. Grunty rolne składające się na działki wydzielone z działki rolnej będące przedmiotem planowanej sprzedaży były i są wykorzystywane przez Pana tylko do prowadzenia działalności rolniczej. Wchodziły i wchodzą one w skład Pana gospodarstwa rolnego. Przed dokonaniem podziału na gruncie zostały zasiane buraki cukrowe oraz kukurydza, które Pan sprzedał. Sprzedaż została udokumentowana fakturą VAT w grudniu 2025 roku oraz styczniu 2026 roku.

W 2024 roku zgłosił się nabywca zainteresowany zakupem części tej działki. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy działka została podzielona, z Pana inicjatywy, na 7 mniejszych działek, zgodnie z wydaną decyzją, z wydzieleniem drogi wewnętrznej nieutwardzonej.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych działek w ramach tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tych działek. W niniejszej sprawie przedmiotowe działki, tj. działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, są/były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu prowadzenia której jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, nie były wykorzystywane w celach prywatnych (osobistych). Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem zbycia były/będą działki, które były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej, z tytułu prowadzenia której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest/będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, zbycie przedmiotowych działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem zbycia będą działki wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek, wykorzystywanych w działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem VAT będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dostawa działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Ponowna analiza sprawy wykazała, że Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Nie dotyczy zaś kwestii opodatkowania podatkiem VAT/zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości. Zatem Pana wniosek dotyczy jednego zdarzenia przyszłego, a nie 8 zdarzeń przyszłych.

Opłata należna od wniosku w zakresie podatku od towarów i usług wynosi 40 zł. Dokonał Pan opłaty od wniosku w kwocie 320 zł. Ponieważ rozstrzygnąłem wyłącznie w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy nieruchomości, opłata w kwocie 280 zł jest nienależna.

Zatem kwota 280 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona zgodnie z Pana wskazaniem we wniosku, na rachunek bankowy, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.