Wnioskodawca, osoba fizyczna będąca rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z VAT, jest współwłaścicielem działki odziedziczonej po rodzinie, użytkowanej od dziesięcioleci wyłącznie rolniczo. Działka, pierwotnie rolna, została w 2020 roku przekształcona w działkę usługową w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło niezależnie od woli właścicieli na wniosek GDDKiA. Część działki zostanie wywłaszczona pod budowę drogi, a z pozostałej…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne
2 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału w działce nr Y. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lutego 2026 r. (data wpływu 19 lutego 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Zdarzenie przyszłe miałoby polegać na sprzedaży działki oznaczonej w MPZP jako działka usługowa. Działka leży w województwie …, powiecie …, gminie …, obręb …, dz. nr X. Część tej działki (około 1 ha) będzie wywłaszczona pod budowę drogi … (… – …). Po tej operacji zostaną nadane nowe numery działek. Pozostała (niewywłaszczona) działka będzie miała numer Y i miałaby ona być sprzedana. Działka ta należy do rodu od ponad 50 lat. Została kupiona przez Pana dziadka i babcię w latach 70-tych XX wieku od Skarbu Państwa. Później należała do Pana taty, a po jego śmierci należy do Pana, Pana brata i Pana mamy. Są Państwo jej współwłaścicielami. Działka od początku jej posiadania przez Pana ród była użytkowana rolniczo i obecnie też jest tak użytkowana. Po uchwaleniu pierwszego MPZP na tym terenie w 2007 r. działka została ustanowiona działką rolną. W roku 2020 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego się zmienił i działka stała się działką usługową, jednakże dalej była użytkowana rolniczo. Przez działkę przebiega sieć wodociągowa i gazowa, jednakże są to sieci typowo przesyłowe (tranzytowe) o dużych średnicach. Nie występowali Państwo o ich poprowadzenie przez Pastwa działkę. To podmioty zewnętrzne występowały z taką prośbą. Działka nigdy nie była dzielona przez Państwa na mniejsze w celu zyskania na wartości i ewentualnej sprzedaży. Jedyne podziały działki zachodziły przy rozbudowie drogi …. Działka nigdy nie była wystawiona na żadnym portalu ogłoszeniowym ani nie była na nią zawarta nigdy żadna umowa z pośrednikiem do sprzedaży nieruchomości.
W odpowiedzi na pytania:
1. Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?
2. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?
3. Kiedy i w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan działkę nr X, z podziału której powstanie działka nr Y? W szczególności:
a. Czy korzystał Pan z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał lub korzysta?
b. Czy korzystał lub korzysta Pan z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych. Jeśli tak, proszę wskazać konkretnie w jaki sposób i do jakich konkretnie celów prywatnych służy/służyła Panu ww. działka od momentu jej nabycia?
4. Czy prowadzi/prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)?
5. Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?
6. Czy dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i czy z tytułu prowadzonej działalności rolniczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?
7. Czy działka nr X, z której podziału powstanie działka nr Y, była/jest wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej i czy działka ta wchodziła/wchodzi w skład gospodarstwa rolnego?
8. Czy z działki nr X, z podziału której powstanie działka nr Y, dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?
9. Czy w stosunku do działki X oraz działki nr Y podejmował/będzie Pan podejmował działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania i kiedy je Pan podejmował/będzie podejmował?
10. Czy udostępniał Pan działkę nr X, z podziału której powstanie działka nr Y, osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:
a. w jakim okresie (kiedy) działka była udostępniana osobom trzecim?
b. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka była udostępniana osobom trzecim?
c. czy udostępnienie działki było czynnością odpłatną czy bezpłatną?
11. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
a. kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
c. w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
d. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
e. ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
f. czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
g. na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?
12. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?
13. Czyją własnością są sieci wodociągowa i gazowa przebiegające przez działkę nr X zakresem wniosku? Czy sieci te przebiegają również przez teren, z którego zostanie wydzielona działka nr Y?
14. Z czyjej inicjatywy nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2020 roku?
Udzielił Pan następujących odpowiedzi:
1. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
2. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani usług o zbliżonym charakterze.
3. Nie korzystał ani nie korzysta Pan z działki nr X w sposób dla prowadzenia działalności gospodarczej. Działkę nr X wykorzystywał Pan oraz korzysta nadal, wyłącznie w celach rolnych, tj. uprawa zbóż, ziemniaków, kapusty.
4. Tak, prowadził/prowadzi Pan działalność rolniczą.
5. Tak, jest Pan rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
6. Nie dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku od towarów i usług. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
7. Działka nr X była i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Działka ta wchodziła i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.
8. Płody rolne (zboże, ziemniaki, kapusta) z działki nr X pochodzące z działalności rolniczej zawsze były sprzedawane w oparciu o fakturę VAT RR, którą wystawia podmiot skupujący.
9. Nigdy nie były podejmowane przez Pana działania w stosunku do działki nr X takie jak: uzbrojenie terenu, wyposażanie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, ogrodzenie terenu, urządzanie dróg dojazdowych.
10. Nie udostępniał Pan działki nr X osobom trzecim.
11. Nie dokonywał Pan już wcześniej żadnych sprzedaży nieruchomości.
12. Nie posiada Pan działek, które w przyszłości zamierza sprzedać.
13. Sieć wodociągowa jest własnością .... Sp. z o.o. w …. Sieć gazociągowa jest własnością .... Sp. z o.o.
14. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2020 odbywała się w procesie Obwieszczenia Gminy o projektowanej zmianie planu na wniosek GDDKiA, która chciała „zarezerwować” tereny pod przyszłą budowę drogi .... w tym węzła drogowego….
Pytanie
Czy od sprzedaży działki Y obręb …, gmina …, powiat …, województwo … będzie trzeba zapłacić podatek od towarów i usług (VAT)?
Pana stanowisko w sprawie
Według Pana oceny prawnej nie powinni Państwo płacić podatku od towarów i usług (VAT) od sprzedaży działki Y obręb …, gmina …, powiat ...., województwo … ponieważ zgodnie z art. 15 ustawy o VAT nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej ani czynność sprzedaży działki nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Wskazuje Pana na to, że nabyli Państwo działkę w drodze spadkobrania, nie udostępniali Państwo nigdy ani też nie udostępniają obecnie nikomu gruntów w drodze dzierżawy, użyczenia czy najmu, nie osiągają Państwo z tego tytułu żadnych przychodów. Nie ponosili Państwo również żadnych nakładów na przygotowanie działki do sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowa działka należy do Pana, Pana brata i Pana mamy. Otrzymali ja Państwo po śmierci Pana taty.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:
W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.
W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.
Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o produktach rolnych – rozumie się przez to towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368 i 620).
Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:
Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:
W przypadku osób fizycznych, o których mowa w art. 15 ust. 4 i 5, zgłoszenie rejestracyjne może być dokonane wyłącznie przez jedną z osób, na które będą wystawiane faktury przy zakupie towarów i usług i które będą wystawiały faktury przy sprzedaży produktów rolnych.
Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :
Naczelnik urzędu skarbowego, po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym, rejestruje podatnika jako:
1) „podatnika VAT czynnego”,
2) „podatnika VAT zwolnionego” – w przypadku podatnika, o którym mowa w:
a) ust. 3 i 3c,
b) art. 113a ust. 1, jeżeli złożył zawiadomienie w celu rejestracji jako podatnik VAT UE
– i na jego wniosek potwierdza to zarejestrowanie.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:
Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.
Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, jest Pan rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Nie dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku od towarów i usług. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
Zauważyć należy, że sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach, które będą przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach z tego gruntu wydzielonych. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
W ty miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).
Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął/podejmie Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziału w przedmiotowej działce należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, działka nr X po śmierci Pana taty należy do Pana, Pana brata i Pana mamy. Działka będzie wywłaszczona pod budowę drogi. Po tej operacji zostaną nadane nowe numery działek. Pozostała (niewywłaszczona) działka będzie miała numer Y i będzie sprzedana. Działka od początku jej posiadania była użytkowana rolniczo i obecnie też jest tak użytkowana. Po uchwaleniu pierwszego MPZP na tym terenie w 2007 r. działka została ustanowiona działką rolną. W roku 2020 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego się zmienił i działka stała się działką usługową, jednakże dalej była użytkowana rolniczo. Działka nigdy nie była dzielona przez Państwa na mniejsze w celu zyskania na wartości i ewentualnej sprzedaży. Jedyne podziały działki zachodziły przy rozbudowie drogi …. Działka nigdy nie była wystawiona na żadnym portalu ogłoszeniowym ani nie była na nią zawarta nigdy żadna umowa z pośrednikiem do sprzedaży nieruchomości. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani usług o zbliżonym charakterze. Nie korzystał ani nie korzysta Pan z działki nr X w sposób dla prowadzenia działalności gospodarczej. Działkę nr X wykorzystywał Pan oraz korzysta nadal, wyłącznie w celach rolnych. Prowadził/prowadzi Pan działalność rolniczą. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Działka nr X była i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Działka ta wchodziła i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Płody rolne z działki nr X pochodzące z działalności rolniczej zawsze były sprzedawane w oparciu o fakturę VAT RR, którą wystawia podmiot skupujący. Nigdy nie były podejmowane przez Pana działania w stosunku do działki nr X takie jak: uzbrojenie terenu, wyposażanie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, ogrodzenie terenu, urządzanie dróg dojazdowych. Nie udostępniał Pan działki nr X osobom trzecim. Nie dokonywał Pan już wcześniej żadnych sprzedaży nieruchomości. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2020 odbywała się w procesie Obwieszczenia Gminy o projektowanej zmianie planu na wniosek GDDKiA, która chciała „zarezerwować” tereny pod przyszłą budowę drogi ….
W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w działce będącej przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które przesądzą, że sprzedaż udziału w działce wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. W świetle wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Zatem, w związku ze sprzedażą udziału w działce nr Y, powstałej w wyniku podziału działki nr X, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Pana udziału w działce nr Y, powstałej w wyniku podziału działki nr X, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z jej sprzedażą nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.
Wobec powyższego, sprzedaż udziałów w działce objętej zakresem wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a tym samym nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki nr Y.
Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób, tj. Pana brata i Pana mamy.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo