Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.201.2026.4.EG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów sprzedaży działki będącej we współwłasności małżeńskiej oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 2 czerwca 2026 r. (data wpływu) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej jako: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną (…) prowadzącą od dnia 1 lipca 2000 roku pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (…). Stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest (…).

Wnioskodawca wykonuje działalność gospodarczą wyłącznie w oparciu o kody PKD ujawnione w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej jako: CEIDG). Przeważającym rodzajem działalności jest sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych - PKD 47.11.Z.

Pozostała, dodatkowa działalność Wnioskodawcy koncentruje się wokół:

·      pozostałej sprzedaży detalicznej prowadzonej w niewyspecjalizowanych sklepach - PKD 47.19.Z,

·      posadzkarstwa: tapetowania i oblicowywania ścian - PKD 43.33.Z,

·      wykonywania pozostałych robót budowlanych wykończeniowych - PKD 43.39.Z.

·      konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli - PKD 45 20.Z,

·      pozostałej działalności usługowej, gdzie indziej niesklasyfikowanej - PKD 96.09 Z.

Jednocześnie, zgodnie z wpisem w CEIDG, Wnioskodawca oświadcza, że zakres prowadzonej przez niego działalności gospodarczej nie obejmuje (w jego ocenie) czynności wskazanych w dziale 68 PKD. tj. nie obejmuje działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości, m.in. nie obejmuje działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości własnych oraz realizacji projektów budowlanych. Wnioskodawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu, sprzedaży ani profesjonalnego handlu nieruchomościami.

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz.U. z 2021 poz. 1128 z późn. zm., (dalej: ustawa o PIT).

W dniu 2 października 2018 roku Wnioskodawca nabył wraz z Małżonką – (…) (współwłasność majątkowa małżeńska) nieruchomość gruntową (dalej jako: Działka), która w chwili nabycia stanowiła użytki oznaczone jako Ł-łąki trwałe.

Działka stanowi nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…). Nieruchomość obejmuje jedną działkę ewidencyjną (…).

Dla wskazanej nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Własność nieruchomości przysługuje Wnioskodawcy w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytej na podstawie aktu notarialnego (…).

W 2020 roku nastąpiła zmiana przeznaczenia Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka ta została przeznaczona pod działalność usługowo-handlową.

Od chwili zakupu do dnia sporządzenia niniejszego wniosku na Działce nie były prowadzone żadne prace budowlane ani żadne inne działania mogące mieć jakikolwiek związek z aktywnością gospodarczą. Wnioskodawca wskazuje również, że do dnia sporządzenia opisu w dokumentach urzędowych Działka widnieje nadal jako Ł-łąki trwałe.

Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań związanych ze zbyciem Działki (nie wystawił ogłoszenia w środkach masowego przekazu, w gazetach, radiu, Internecie, etc.), nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie prowadził działań marketingowych ani promocyjnych mających na celu znalezienie nabywcy, nie dokonywał podziału geodezyjnego. Działki nie uzbrajał w media, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę w związku z planowaną sprzedażą oraz nie ponosił nakładów zwiększających atrakcyjność z perspektywy jej zbycia.

Pierwotnym celem nabycia Działki w 2018 roku było jej przyszłe przeznaczenie pod inwestycję, Wnioskodawca rozważał wybudowanie na niej myjni samoobsługowej, przy czym zamierzenie to nie zostało dotychczas zrealizowane i w okresie posiadania Działki nie podjęto żadnych działań inwestycyjnych.

W trakcie 2024 roku z Wnioskodawcą skontaktował się nabywca (prowadzący działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), deklarując chęć zakupu Działki należącej do Wnioskodawcy.

Po namyśle, Wnioskodawca zdecydował się przystąpić do transakcji, w związku z czym w dniu 10 grudnia 2024 roku została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Działki. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (wykupu Działki) został określony do dnia 30 marca 2026 roku. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie pobrano żadnych zaliczek ani zadatków na poczet ceny sprzedaży. Wnioskodawca wskazuje, że według jego wiedzy przyszły nabywca Działki po zawarciu umowy przedwstępnej wystąpił już o pozwolenie na budowę oraz o wydanie innych decyzji/ pozwoleń towarzyszących ww. pozwoleniu. [KT1.1]

Wnioskodawca planuje doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Działki na warunkach wynikających z zawartej umowy przedwstępnej, w szczególności co do ustalonej ceny oraz terminu finalizacji transakcji, tj. do dnia 30 marca 2026 roku, bez wcześniejszego pobrania zaliczek lub zadatków.

Uzupełnienie wniosku z zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych:

1) (…) Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich bądź innych usług o podobnym charakterze.

2) Kiedy i w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan działkę (…)? W szczegól­ności:

a)  Czy wskazana we wniosku nieruchomość została nabyta z zamiarem wykorzystywania w działalności gospodarczej?

b)  Czy korzystał Pan z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał lub korzysta?

c)  Czy korzystał lub korzysta Pan z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych. Jeśli tak, pro­szę wskazać konkretnie w jaki sposób i do jakich konkretnie celów prywatnych służy/służyła Panu ww. działka od momentu jej nabycia?

Odpowiedź:

a)  Działka (…) została nabyta z zamiarem wybudowania na niej w bliżej nieokreślonej przyszłości samoobsługowej myjni samochodowej. Po przeprowadzeniu analizy rynku Wnioskodawca zrezygnował jednak z realizacji tego przedsięwzięcia.

b)  Od momentu nabycia do chwili obecnej działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w żadnym zakresie.

c)  Wnioskodawca nie wykorzystywał działki również do celów osobistych ani prywatnych.

3) Czy działka (…), była/jest wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej i czy działka ta wchodziła/wchodzi w skład gospodarstwa rolnego?

Odpowiedź: Działka (…) wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, jednak nie była wy­korzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Stanowiła nieużytek rolny.

4)  Czy przed sprzedażą działki objętej zakresem wniosku podjął/podejmie Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia jej wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządze­nia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykracza­jące poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działa­nia?

Odpowiedź: Od momentu zakupu do chwili obecnej Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki, w szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia infrastrukturalne ani działań marketingowych wykra­czających poza zwykłe formy ogłoszenia. Działka pozostaje w takim samym stanie jak w chwili nabycia.

5)  Czy udostępniał Pan działkę (…) osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działka była udostępniana osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka była udostępniana osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie działki było czynnością odpłatną, czy bezpłatną?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że nie udostępniał działki nr (…) osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy, odpłatnie ani nieodpłatnie. Nabywca nie ma prawa do dysponowania działką w żadnej formie.

6)  (…) Proszę wskazać:

a)  jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą ciążyły/będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?

b)  czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/będą ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to jakie?

c)  czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

 i.     do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw na­bywcy ww. działek do występowania w Pana imieniu?

ii.    jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

d)  kto, tj. Pan czy nabywca ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprze­daży?

Odpowiedź:

a)  Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązał się do niezbywania działki na rzecz innych podmiotów przez okres obowiązywania umowy. Kupujący miał na­tomiast prawo odstąpić od umowy przedwstępnej przed upływem jej obowiązywania.

b)  Jedynym warunkiem wynikającym z umowy przedwstępnej było zobowiązanie Wnioskodawcy do niesprzedawania działki innemu podmiotowi przez okres obowiązywania umowy.

c)  Wnioskodawca nie udzielił kupującemu pełnomocnictwa ani upoważnienia do działania w jego imieniu w sprawach dotyczących działki. Kupujący, na podstawie postanowień umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, uzyskał możliwość samodzielnego wystę­powania do właściwych organów administracji publicznej w zakresie uzyskiwania decyzji i po­zwoleń związanych z planowaną przez siebie inwestycją. Kupujący wystąpił o pozwolenie na ustanowienie lokalizacji zjazdu z działki na drogę publiczną do powiatowego rejonu dróg oraz wystąpił do .... o warunki przyłączenia.

d)  Żadna ze stron nie ponosiła ekonomicznego ryzyka niepowodzenia transakcji, ponieważ umowa przedwstępna nie przewidywała wpłaty zaliczki ani zadatku.

7)  Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

c)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabu­dowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)  czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, iż wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa działka jest pierwszą nieruchomością sprzedawaną przez Wnioskodawcę.

a) Działka została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 2 października 2018 roku od Pani (…).

b)  Celem nabycia działki była planowana w przyszłości budowa samoobsługowej myjni samo­chodowej.

c) Od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka nie była przez Wnioskodawcę wykorzysty­wana w żaden sposób i pozostawała w stanie niezmienionym.

d)  Sprzedaż działki nastąpiła w dniu 31 marca 2026 roku. Przyczyną sprzedaży była rezygnacja z planowanej budowy myjni samochodowej.

e)  Sprzedaż dotyczyła wyłącznie jednej niezabudowanej działki, tj. działki nr (…).

f) Na chwilę obecną Wnioskodawca nie płacił VAT z tytułu sprzedaży działki oraz nie składał deklaracji VAT, ani zgłoszenia VAT-R w związku z tą transakcją.

g)  Środki uzyskane ze sprzedaży działki zostały przeznaczone na darowizny dla dzieci Wniosko­dawcy.

8) Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada inne działki, jednak na chwilę obecną nie zamierza ich sprzedawać.

9) Z czyjej inicjatywy nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzen­nego w 2020 r.?

Odpowiedź: Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła w 2020 roku z inicjatywy Wnioskodawcy w związku z planowaną budową samoobsługowej myjni sa­mochodowej.

Uzupełnienie w zakresie podatku od towarów i usług:

1)  Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?

Odpowiedź: Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od dnia 1 lipca 2000 roku.

2) Czy prowadzi/prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

3)  Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzy­stającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

4)  Czy dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i czy z tytułu prowadzonej działalności rolniczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatni­kiem podatku VAT

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi/nie prowadził działalności rolniczej.

5)  Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzy­stającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

6)  Czy dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i czy z tytułu prowadzonej działalności rolniczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatni­kiem podatku VAT?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi/nie prowadził działalności rolniczej.

7)  Czy z działki (…), dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pocho­dzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodat­kowana podatkiem VAT?

Odpowiedź: Z działki (…) nie była prowadzona sprzedaż płodów rolnych.

Pytanie oznaczone we wniosku nr 1

Czy odpłatne zbycie działki opisanej w zdarzeniu przyszłym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: Ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o VAT, również zbycie udziału w nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a.  określone udziały w nieruchomości,

b.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c.   udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli została wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle przepisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, tj. czy sprzedaż działki jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi ona sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska- Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż Działki stanowi wyłącznie rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego, a nie przejaw zorganizowanej aktywności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działka, choć nabyta w 2018 roku z ogólnym zamiarem rozważanej w przyszłości inwestycji (budowy myjni samoobsługowej) nie została w całym okresie posiadania wykorzystana w działalności gospodarczej (nie była nawet składnikiem majątku prowadzonej działalności gospodarczej), nie była też przedmiotem żadnych robót, nakładów ani działań przygotowujących ją do obrotu wykonanych przez Wnioskodawcę.

Kluczowe jest, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami; nie uzbrajał gruntu, nie dokonywał podziału geodezyjnego, nie występował o decyzje administracyjne w celu zmaterializowania korzystnych warunków sprzedaży, nie prowadził marketingu ani nie korzystał z usług pośredników i agentów.

Transakcja ta ma w opinii Wnioskodawcy charakter incydentalny i dotyczy jednej tylko nieruchomości, a kontakt z potencjalnym nabywcą nastąpił z wyłącznej inicjatywy tegoż nabywcy, co dodatkowo potwierdza brak zorganizowanego „wyjścia na rynek” po stronie Wnioskodawcy. Również fakt, że w 2020 roku zmieniono przeznaczenie Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie wynika z aktywności gospodarczej Wnioskodawcy i sam w sobie nie przesądza o prowadzeniu przez niego działalności w zakresie obrotu gruntami.

Co równie istotne, profil działalności Wnioskodawcy ujawniony w CEIDG nie obejmuje działalności w zakresie obrotu nieruchomościami (dział 68 PKD), a zatem brak jest podstaw do uznania, że w odniesieniu do tej sprzedaży Wnioskodawca występuje jako „handlowiec” nieruchomościami.

W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zwykłego wykonania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym (majątkiem wspólnym małżonków), a zatem planowana sprzedaż Działki nie będzie wykonywana w charakterze podatnika VAT i pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonego wyżej przepisu zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabył Pan w dniu 2 października 2018 roku wraz z Małżonką nieruchomość gruntową - działkę ewidencyjną (…).

Pierwotnym celem nabycia Działki w 2018 roku było jej przyszłe przeznaczenie pod inwestycję, rozważał Pan wybudowanie na niej myjni samoobsługowej, przy czym zamierzenie to nie zostało dotychczas zrealizowane i w okresie posiadania Działki nie podjęto żadnych działań inwestycyjnych.

W 2020 roku nastąpiła zmiana przeznaczenia Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka ta została przeznaczona pod działalność usługowo-handlową.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła w 2020 roku z Pana inicjatywy w związku z planowaną budową samoobsługowej myjni sa­mochodowej.

W trakcie 2024 roku skontaktował się z Panem nabywca (prowadzący działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), deklarując chęć zakupu Działki należącej do Pana.

Zdecydował się Pan przystąpić do transakcji, w związku z czym w dniu 10 grudnia 2024 roku została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Działki.

Sprzedaż działki nastąpiła w dniu 31 marca 2026 roku. Przyczyną sprzedaży była rezygnacja z planowanej budowy myjni samochodowej.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki (…), będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działki, która jest przedmiotem sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do działki (…), podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Pana działki, nastąpiło z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej – budowy myjni samoobsługowej. Zgodnie z informacją we wniosku - pierwotnym celem nabycia Działki w 2018 roku było jej przyszłe przeznaczenie pod inwestycję, rozważał Pan wybudowanie na niej myjni samoobsługowej. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, wskazał Pan również, że w 2020 roku nastąpiła zmiana przeznaczenia Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka ta została przeznaczona pod działalność usługowo-handlową. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła w 2020 roku z Pana inicjatywy w związku z planowaną budową samoobsługowej myjni samochodowej.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – pierwotnym celem nabycia Działki w 2018 roku było jej przyszłe przeznaczenie pod inwestycję. Tym samym, zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie działki, zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie jej do działalności gospodarczej.

Zatem, nabycie gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego zakupu. Sprzedaż tego gruntu nie stanowi więc dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej wówczas działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Należy raz jeszcze podkreślić, że skoro nabycia działki, dokonał Pan z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej budowy myjni samoobsługowej, to oznacza, że nie miała ona być wykorzystywana w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości, jak i późniejsze działania podjęte w odniesieniu do tego gruntu związane z zamiarem rozpoczęcia prowadzenia myjni samoobsługowej, miały decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy Pan, dokonując sprzedaży gruntu, będzie działał jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Pana czynności w odniesieniu do posiadanej działki nie był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Pana działki (…), będącej we współwłasności małżeńskiej, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pan zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony jako współwłaściciela działki.

Tą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.