Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.204.2026.2.EG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych. Uzupełnił go Pan pismem z 9 kwietnia 2026 r. (wpływ).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, który nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, prowadzi działalność rolniczą i jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest właścicielem gruntu rolnego położonego w miejscowości (…).

Nieruchomość gruntowa została nabyta przez Wnioskodawcę na Współwłasność z małżonką (…) w 2001 r., w drodze kupna od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT a Wnioskodawca nie posiadał prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Należy nadmienić, że w/w grunty rolne od momentu kupna aż do 2024 roku były użytkowane rolniczo i certyfikowane jako użytki ekologiczne (załącznik nr 1).

W 2019 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali pierwszego podziału działki nr X na dz. nr X/2 i na tej działce w 2019 r. zbudowali dom, który jest budynkiem mieszkalnym i jednocześnie budynkiem gospodarczym dla gospodarstwa rolnego (Wnioskodawca jest posiadaczem innych gruntów rolnych w (…)).

W 2022 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali podziału części swojej nieruchomości rolnej i następnie w dniu 27.07.2022 r. dokonali sprzedaży 2 działek o numerach X/13 oraz X/8. Dla wskazanych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz dla obszaru nie sporządzono planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym działki zostały sprzedane jako działki rolne korzystające ze zwolnienia z podatku od towarów i usług za łączną kwotę (…) zł.

Następnie w 2025 r. Wnioskodawca dokonał dalszego podziału swojego gruntu i dokonał sprzedaży 3 kolejnych działek o numerach X/9, X/27 oraz X/28. Dla wskazanych działek nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz dla obszaru nie sporządzono planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym działki zostały sprzedane jako działki rolne korzystające ze zwolnienia z podatku od towarów i usług za kwotę łączną (…) tys. zł.

Wnioskodawca zanosi się z zamiarem sprzedaży kolejnych działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27 i te działki są przedmiotem niniejszego wniosku jednakże działki te zostały zgłoszone do Planu Ogólnego Gminy zagospodarowania przestrzennego. Plan zagospodarowania przestrzennego pod postacią Planu Ogólnego Gminy planowany jest do zatwierdzenia przez odpowiednie organy. Z aktualnych informacji od gminy termin uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nie jest dokładnie znany. W projekcie działki te zostały zakwalifikowane jako tereny rolne pod zabudowę mieszkaniową - jednorodzinną.

Nieruchomości nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Dla przedmiotowych działek Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O decyzję o warunkach dla 2 spośród wskazanych wyżej działek wystąpił Wnioskodawca a dla pozostałych działek o wydanie decyzji będą występować przyszli kupujący. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach dla 2 działek - X/24 (wydana w dniu (…).) oraz X/11 (jeszcze niewydana decyzja).

Działki stanowiły część gospodarstwa rolnego do 2024 r. Obecnie nie są związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Gospodarstwo rolne prowadzone było przez Wnioskodawcę i jego małżonkę. Do 2017 r. produkty rolne z przedmiotowych działek były wykorzystywane na potrzeby własne dla działalności hodowlanej. Po 2017 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zaprzestali hodowli zwierząt a płody rolne w postaci żyta, owsa, soczewicy, gryki, łubinu, lnu i trawy były sprzedawane do podmiotów trzecich. Sprzedaż następowała w ramach procedury przewidzianej dla rolników ryczałtowych.

Działkę nr X nabyto w 2001 r. celem prowadzenia działalności rolniczej.

Nieruchomości nie zostały zaopatrzone w media - wodę, kanalizację energię elektryczną. Wnioskodawca poniósł nakłady doprowadzenia wody pod drogą gminną, ale przyłącze do samych działek nie zostało dokonane. Wnioskodawca nie planuje ponosić dodatkowych nakładów.

Wnioskodawca poniósł wyłącznie nakłady na doprowadzenie sieci wodociągowej wzdłuż drogi dojazdowej.

Wnioskodawca planuje zbyć wszystkie wskazane wyżej niezabudowane działki. W tym celu zamierza jedynie złożyć oferty sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości. Nie przewiduje udzielania pełnomocnictw ani podejmowania czynności w celu uzyskania dodatkowych zgód, pozwoleń czy decyzji administracyjnych. Poza opisanymi transakcjami Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości.

Biuro pośrednictwa nieruchomości wykonuje w szczególności następujące czynności związane z transakcją sprzedaży nieruchomości: pozyskanie oferty sprzedaży oraz zawarcie umowy pośrednictwa, weryfikację stanu prawnego nieruchomości (w tym księgi wieczystej), przygotowanie oferty sprzedaży i dokumentacji informacyjnej, prowadzenie działań marketingowych i prezentację nieruchomości potencjalnym nabywcom, pośrednictwo w negocjacjach warunków transakcji, kompletowanie dokumentów do zawarcia umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, współpracę z notariuszem oraz koordynację czynności związanych z finalizacją transakcji, w tym przekazaniem nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy sprzedaż przedmiotowych działek w 2026 r. i latach następnych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy ewentualne przekroczenie w 2026 r. kwoty 240.000 zł przychodu ze sprzedaży spowoduje uznanie go za podatnika VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

1.  Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

2.  (…) Czy prowadzi/prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 u.p.t.u.

3.  Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Odpowiedź: Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.t.u.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż niezabudowanych działek przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika VAT, w szczególności w sytuacji, gdy wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczy 240.000 zł?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działek opisanych we wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dokonując ich sprzedaży nie występuje on w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 u.p.t.u. opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Grunt stanowi towar, a jego sprzedaż jest dostawą towaru. Jednakże opodatkowaniu podlega wyłącznie dostawa towarów dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, tj. wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Choć zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. grunty objęte decyzją o warunkach zabudowy stanowią tereny budowlane, fakt ten nie przesądza jeszcze o uznaniu Wnioskodawcy za podatnika VAT. Kluczowe jest bowiem ustalenie, czy sprzedaż działek ma charakter zawodowy, profesjonalny i czy Wnioskodawca podejmował aktywne, zaplanowane działania typowe dla podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie takie przesłanki nie występują. Wnioskodawca:

·      nie prowadzi działalności gospodarczej,

·      nie wykorzystywał nieruchomości do celów zarobkowych,

·      nie podejmował działań o charakterze zawodowym ani zorganizowanym (np. uzbrojenia terenu, marketingu, inwestycji infrastrukturalnych),

jedyną aktywnością był podział działek oraz zamiar skorzystania z usług pośrednika nieruchomości.

Sprzedaż kilku działek powstałych z majątku prywatnego, nabytego nieodpłatnie i niewykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i nie nosi cech działalności gospodarczej. Tym samym Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

W konsekwencji sprzedaż działek pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a więc nie ma znaczenia, czy łączna wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczyłaby kwotę 240.000 zł, o której mowa w art. 113 u.p.t.u. — limit ten dotyczy wyłącznie podatników VAT korzystających ze zwolnienia podmiotowego. Skoro Wnioskodawca nie działa jako podatnik, to sprzedaż działek nie rodzi obowiązku rejestracji dla celów VAT ani naliczania podatku należnego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym i pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

2.  Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

3.  W związku z tym przekroczenie limitu 240.000 zł obrotu nie rodzi żadnych obowiązków na gruncie VAT.

4.  Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT, do naliczenia podatku należnego ani do wykazywania sprzedaży działek w plikach JPK_VAT.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca zwraca się o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej przedstawione stanowisko.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie w odpowiedzi na pytanie czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy wskazał Pan, że jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.t.u. Wskazał Pan również, że nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Jednocześnie sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach, które będą przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach z tego gruntu wydzielonych. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości)dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż niezabudowanych działek przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika VAT, w szczególności w sytuacji, gdy wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczy 240.000 zł.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanych działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków sądów administracyjnych i TSUE prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana dostawa niezabudowanych działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, jest Pan współwłaścicielem nieruchomości gruntowej nabytej w drodze kupna od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT nie posiadał Pan prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Ww. grunty rolne od momentu kupna aż do 2024 roku były użytkowane rolniczo i certyfikowane jako użytki ekologiczne.

Zanosi się Pan z zamiarem sprzedaży działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27 działki te są przedmiotem niniejszego wniosku jednakże działki te zostały zgłoszone do Planu Ogólnego Gminy zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomości nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Dla przedmiotowych działek nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O decyzję o warunkach dla 2 spośród wskazanych wyżej działek - X/24 (wydana ….) oraz X/11 (jeszcze niewydana decyzja) wystąpił Pan a dla pozostałych działek o wydanie decyzji będą występować przyszli kupujący.

Działki stanowiły część gospodarstwa rolnego do 2024 r. Obecnie nie są związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym.

Nieruchomości nie zostały zaopatrzone w media - wodę, kanalizację energię elektryczną. Poniósł Pan nakłady doprowadzenia wody pod drogą gminną, ale przyłącze do samych działek nie zostało dokonane. Nie planuje Pan ponosić dodatkowych nakładów.

Poniósł Pan wyłącznie nakłady na doprowadzenie sieci wodociągowej wzdłuż drogi dojazdowej.

Planuje Pan zbyć wszystkie wskazane wyżej niezabudowane działki. W tym celu zamierza jedynie złożyć oferty sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości. Nie przewiduje Pan udzielania pełnomocnictw ani podejmowania czynności w celu uzyskania dodatkowych zgód, pozwoleń czy decyzji administracyjnych. Poza opisanymi transakcjami nie planuje Pan sprzedaży innych nieruchomości.

Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 u.p.t.u. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.t.u.

Wskazać należy, że znaczenie dla analizowanej sprawy ma więc całokształt działań jakie podejmował Pan i będzie podejmował w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zauważyć należy, że nieruchomość z której zostały wydzielone działki mające być przedmiotem sprzedaży, nie została nabyte przez Pana w celu dalszej odsprzedaży. Grunty rolne od momentu kupna aż do 2024 roku były użytkowane rolniczo i certyfikowane jako użytki ekologiczne. Istotne jest również to, że nieruchomości nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomości nie zostały zaopatrzone w media - wodę, kanalizację energię elektryczną. Poniósł Pan nakłady doprowadzenia wody pod drogą gminną, ale przyłącze do samych działek nie zostało dokonane. Nie planuje Pan ponosić dodatkowych nakładów. Poza wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach dla 2 działek - X/24 (wydana w dniu 5 grudnia 2025 r.) i X/11 (jeszcze niewydana decyzja) oraz złożeniem oferty sprzedaży w biurze pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, w celu dokonania sprzedaży działek, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie planuje Pan udzielać żadnego pełnomocnictwo do działania w jakikolwiek sposób w sprawach związanych ze zbyciem nieruchomości, czy pozyskania jakichkolwiek zgód, pozwoleń lub decyzji.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanych działek nr Y, X/8, X/9, X/11, X/12, X/13, X/14, X/18, X/19, X/20, X/21, X/22, X/23, X/24, X/25, X/26, X/27 będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ich sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Zwolnienie podmiotowe, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług będące przedmiotem Pana pytania może znaleźć zastosowanie jedynie do podatników wykonujących działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. A jak już wyżej wskazano dokonywana przez Pana sprzedaż ww. działek nie będzie odbywała się w warunkach działalności gospodarczej, zatem przepis ten nie znajdzie zastosowania w Pana sytuacji.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla małżonki.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w działkach objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.) – zwanej dalej: „Ordynacją podatkową”. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.), zwanej dalej: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.