Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT bezumownego użytkowania nieruchomości. Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu bezumownego użytkowania nieruchomości.
Powiat, będący czynnym podatnikiem VAT, wynajmuje/dzierżawi nieruchomości Skarbu Państwa. W sprawie chodzi o dzierżawę części nieruchomości (1 m2) na czas określony od 1.05.2022 do 30.04.2025. Po wygaśnięciu umowy dzierżawca nadal korzystał z nieruchomości (okres bezumowny od 1.05.2025 do 19.01.2026) za zgodą Skarbu Państwa, który oczekiwał…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:
- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT bezumownego użytkowania nieruchomości,
- momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu bezumownego użytkowania nieruchomości.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – dwoma pismami z 10 marca 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Powiat … jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne, m.in. z zakresu administracji rządowej, w tym sprawy dotyczące Skarbu Państwa. Zadania te są realizowane przez Starostwo Powiatowe jako zadania zlecone. Starosta reprezentuje Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami, które stanowią własność państwa.
Powiat … w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się wynajmem/dzierżawą nieruchomości, gruntów zarówno przedsiębiorcom jak i osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na podstawie umów cywilno-prawnych zawartych z zainteresowanymi.
Najemcy/dzierżawcy nieruchomości wypłacają Powiatowi należności określone w umowach, w terminach w nich zawartych na podstawie wystawionych faktur. Może się również zdarzyć sytuacja, w której przedsiębiorca/osoba fizyczna, korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego i dochodzi wtedy do tzw. bezumownego korzystania z nieruchomości.
Skarb Państwa jako właściciel nieruchomości zawarł umowę dzierżawy z dzierżawcą na czas określony. Termin obowiązywania umowy upłynął. Dotychczasowy dzierżawca złożył wniosek o zawarcie kolejnej umowy na ten sam przedmiot dzierżawy. Skarb Państwa zezwala na dalsze korzystanie z nieruchomości, a okres bezumownego korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę jest okresem wypełniania procedur niezbędnych do zawarcia kolejnej umowy. Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy, gdyż dzierżawca wycofał wniosek o dzierżawę opuszczając nieruchomość. Skarb Państwa naliczył opłatę z tytułu bezumownego korzystania uwzględniając podatek VAT za okres od zakończenia umowy do chwili wydania nieruchomości właścicielowi.
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:
Umowa dzierżawy na część nieruchomości o powierzchni 1 m2 obowiązywała w okresie 1.05.2022 r. -30.04.2025 r. Natomiast w okresie 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. Dzierżawca korzystał z nieruchomości bez umowy. Dzierżawca złożył wniosek o zawarcie kolejnej umowy na tę część nieruchomości dopiero 10.10.2025 r. i wtedy wszczęta została procedura do uzyskania zgody na zawarcie kolejnej umowy dzierżawy z tym samym podmiotem, po czym Dzierżawca wniosek wycofał pismem z dnia 19.01.2026 r.
Umowa nie przewidywała możliwości obciążania Dzierżawcy opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeśli Dzierżawca nie opuści nieruchomości na czas po jej zakończeniu. W umowie figurował zapis, iż w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.
Za okres bezumownego korzystania, tj. 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. została wystawiona faktura VAT w jednej łącznej kwocie.
W umowie dzierżawy ustalono, iż czynsz dzierżawny płatny jest w terminie do 20 - każdego miesiąca na podstawie wystawionej faktury VAT. W fakturze z tego tytułu zastosowano 14 – dniowy termin płatności, przy czym termin wystawienia faktury to 28.01.2026 r.
Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku
1. Czy w opisanej sytuacji bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
2. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy odnoszący się do opisanej sytuacji we wniosku ORD-IN?
Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku
Dot. zapytania nr 1
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym, bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.
Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat, zgodny z zamiarem umawiających się stron.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Biorąc pod uwagę art. 8 ust. 1 pkt 2 Powiat …-Skarb Państwa zezwala na dalsze korzystanie z nieruchomości, a okres bezumownego korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę jest okresem wypełniania procedur niezbędnych do zawarcia kolejnej umowy. Ostatecznie do zawarcia umowy nie doszło, dzierżawca wycofał wniosek i opuścił nieruchomość. Opłata z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości została naliczona, uwzględniając podatek VAT za okres od zakończenia umowy do chwili opuszczenia nieruchomości przez dzierżawcę i wydania nieruchomości właścicielowi.
Z uwagi na powyższe, Powiat … stoi na stanowisku, iż korzystanie z nieruchomości bezumownie do chwili jej opuszczenia, spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Dot. zapytania nr 2
Obowiązek podatkowy w powyższej sytuacji powstaje na zasadach określonych w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, czyli z chwilą wystawienia faktury. Jednakże na podstawie art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4 ustawy o VAT, a w przypadku, gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy:
Czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.
Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu.
Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.
Szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego:
Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.
Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.
Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów czy świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Przepis ten stwierdza, że wykorzystywanie własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych w sposób ciągły, należy w szczególności uznać za działalność gospodarczą.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Z powołanych przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego nie są podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Podmioty te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter podmiotowo-przedmiotowy.
W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwoistym charakterze:
- podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz
- podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.
Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zauważyć należy również, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania, zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.
Na gruncie prawa cywilnego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy.
Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.
Przepisy Kodeksu cywilnego regulują również kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy.
Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Na podstawie art. 224 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
W oparciu natomiast o art. 225 cyt. Kodeksu cywilnego:
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.
Stosownie do art. 336 Kodeksu cywilnego:
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
W myśl art. 659 § 1 cytowanego powyżej Kodeksu cywilnego:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz
Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Art. 694 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.
O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.
Zauważyć należy, że z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.
Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą.
Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.
W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.
Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu.
W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.
Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.
Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu „bezumownego” korzystania z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne.
Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu lub dzierżawy bądź na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.
Zatem stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.
Z opisu sprawy wynika, że Skarb Państwa jako właściciel nieruchomości zawarł umowę dzierżawy z dzierżawcą na czas określony. Umowa dzierżawy obowiązywała w okresie 1.05.2022 r. -30.04.2025 r. Termin obowiązywania umowy upłynął. W okresie 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. Dzierżawca korzystał z nieruchomości bez umowy. Skarb Państwa zezwalał na dalsze korzystanie z nieruchomości, a okres bezumownego korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę jest okresem wypełniania procedur niezbędnych do zawarcia kolejnej umowy. Dzierżawca złożył wniosek o zawarcie kolejnej umowy na tę część nieruchomości dopiero 10.10.2025 r. i wtedy wszczęta została procedura do uzyskania zgody na zawarcie kolejnej umowy dzierżawy z tym samym podmiotem, po czym Dzierżawca wniosek wycofał pismem z dnia 19.01.2026 r. Skarb Państwa naliczył opłatę z tytułu bezumownego korzystania uwzględniając podatek VAT za okres od zakończenia umowy do chwili wydania nieruchomości właścicielowi. Umowa nie przewidywała możliwości obciążania Dzierżawcy opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeśli Dzierżawca nie opuści nieruchomości na czas po jej zakończeniu. W umowie figurował zapis, iż w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego. Za okres bezumownego korzystania, tj. 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. została wystawiona faktura VAT w jednej łącznej kwocie. W fakturze z tego tytułu zastosowano 14 – dniowy termin płatności, przy czym termin wystawienia faktury to 28.01.2026 r.
Państwa wątpliwości dotyczą uznania czy czynność bezumownego korzystania z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy zatem ustalić, czy w zaistniałej sytuacji wyrażali Państwo zgodę (również dorozumianą) na korzystanie z nieruchomości stanowiącej Państwa własność oraz czy podjęli Państwo jakiekolwiek kroki celem odzyskania tegoż gruntu, w przypadku braku takiej zgody (umowy).
Natomiast jeżeli takie kroki nie zostały podjęte przez podatnika należy uznać, że wynajmujący przyzwala na dalsze korzystanie z nieruchomości na zasadzie milczącego przedłużenia umowy najmu (dzierżawy), świadcząc tym samym usługę najmu, ponieważ, jak wynika z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, to należy uznać, że najem został przedłużony na czas nieokreślony.
W okolicznościach rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że użytkowanie nieruchomości – jak wynika z opisu sprawy - odbywało się za Państwa zgodą. Z opisu sprawy wynika, że w okresie użytkowania nieruchomości od 1 maja 2025 r. do 19 stycznia 2026 r. mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości za Państwa zgodą. Za okres bezumownego korzystania, tj. 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. została wystawiona faktura VAT.
Tym samym, świadczyli Państwo usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, świadczenie pieniężne, które Państwo otrzymali od dotychczasowego dzierżawcy jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za świadczoną przez Państwa usługę, dającą wypłacającemu je wyraźne i bezpośrednie korzyści w postaci możliwości korzystania w oznaczonym zakresie z przedmiotowej nieruchomości.
W analizowanym przypadku związek między żądaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dotychczasowego dzierżawcy ma charakter na tyle bezpośredni i wyraźny, że można stwierdzić, że żądana płatność następuje w zamian za to świadczenie, tj. za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.
Tym samym, należy stwierdzić, że powyższa sytuacja wyczerpuje zapisy art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
W odniesieniu natomiast do kwestii powstania obowiązku podatkowego, należy zaznaczyć, że zasady te reguluje art. 19a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.
Wskazana powyżej regulacja jest zgodna z art. 63 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym:
Zdarzenie powodujące powstanie obowiązku podatkowego ma miejsce, a VAT staje się wymagalny w momencie dostarczenia towarów lub wykonania usług.
Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.
Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:
a) dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
b) świadczenia usług:
- telekomunikacyjnych,
- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,
- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
- stałej obsługi prawnej i biurowej,
- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.
Natomiast art. 19a ust. 7 ustawy stanowi, że:
W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności.
Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
W myśl art. 106i ust. 1 ustawy:
Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.
Stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy:
Fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.
Właściwe wskazanie momentu powstania obowiązku podatkowego wymaga od wykonawcy danej usługi prawidłowego określenia momentu jej wykonania. Ustawa o VAT nie definiuje tego momentu, ani w żaden sposób nie precyzuje, jakimi kryteriami należy posługiwać się dla jego określenia. Należy jednak wskazać, że o faktycznym wykonaniu usługi decyduje jej charakter. Z kolei o charakterze i o dacie wykonania tej usługi decydują strony umowy cywilnoprawnej, chyba że moment ten jest określany przez obowiązujący przepis prawa regulujący zasady wykonywania danego rodzaju usług.
W odniesieniu do Państwa wątpliwości w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego dla czynności bezumownego użytkowania gruntu, należy wskazać, że w analizowanym przypadku co do którego rozstrzygnięto, że mamy do czynienia ze świadczeniem usług, strony transakcji łączy dorozumiany stosunek zobowiązaniowy o charakterze umowy dzierżawy. Tym samym, usługi te dla celów ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego i terminu wystawienia faktury należy traktować na zasadach analogicznych do usług dzierżawy.
Analiza przywołanych powyżej przepisów prawnych prowadzi do wniosku, że obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi dzierżawy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Natomiast w sytuacji, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje nie później niż z chwilą upływu terminu płatności. Innymi słowy, o tym, kiedy ma być rozliczony podatek należny z tytułu świadczenia usługi dzierżawy decyduje moment wystawienia faktury, jednak nieprzekraczalnym momentem jest termin płatności ustalony pomiędzy stronami.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w przypadku dokumentowania przez Państwa czynności bezumownego korzystania z przedmiotowych gruntów, termin wystawienia takiej faktury wynika z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy – tj. nie później niż z upływem terminu płatności.
Obowiązek podatkowy w takim przypadku należy rozpoznać stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, tj. w momencie wystawienia faktury. Jednak w sytuacji, gdy faktura nie została wystawiona lub została wystawiona po umownym terminie płatności, obowiązek podatkowy powstaje na zasadach szczególnych wynikających z art. 19a ust. 5 pkt 4 i ust. 7 ustawy, tj. z chwilą upływu terminu płatności określonego w umowie.
Jak wynika z opisu sprawy, umowa dzierżawy na część nieruchomości obowiązywała w okresie 1.05.2022 r. -30.04.2025 r. Natomiast w okresie 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. Dzierżawca korzystał z nieruchomości bez umowy. Skarb Państwa naliczył opłatę z tytułu bezumownego korzystania uwzględniając podatek VAT za okres od zakończenia umowy do chwili wydania nieruchomości właścicielowi. Umowa dzierżawy nie przewidywała możliwości obciążania Dzierżawcy opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeśli Dzierżawca nie opuści nieruchomości na czas po jej zakończeniu. W umowie figurował zapis, iż w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego. W umowie dzierżawy ustalono, iż czynsz dzierżawny płatny jest w terminie do 20 - każdego miesiąca na podstawie wystawionej faktury VAT. Wskazali Państwo, że za okres bezumownego korzystania, tj. 1.05.2025 r. – 19.01.2026 r. została wystawiona faktura VAT w jednej łącznej kwocie, termin wystawienia faktury to 28.01.2026 r.
Zatem w sytuacji, gdy faktura została wystawiona z opóźnieniem, obowiązek podatkowy na podstawie art. 19a ust. 7 ustawy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, określonych w art. 106i ust. 3 ustawy, tj. nie później niż z upływem terminu płatności.
Wobec powyższego stwierdzam, że w przedmiotowej sprawie w sytuacji, gdy faktura została wystawiona po umownym terminie płatności, obowiązek podatkowy należy rozpoznać stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy, tj. z chwilą upływu terminu płatności.
Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo