Nieuznanie za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych.
Podatniczka jest właścicielką sześciu niezabudowanych działek powstałych z podziału większej nieruchomości otrzymanej w darowiźnie w 1987 r. Działki stanowią jej majątek osobisty po ustanowieniu rozdzielności majątkowej. Były wykorzystywane wyłącznie jako grunty rolne, nie były uzbrajane ani przygotowywane pod inwestycje. Podatniczka nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami. Planuje nieodpłatnie…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 12 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6. Wniosek uzupełniła Pani pismem z 28 kwietnia 2026 r. (data wpływu 5 maja 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca.
Opis zdarzenia przyszłego
W nawiązaniu do interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 lutego 2026 r., nr (…), zwróciła się Pani z wnioskiem o wydanie interpretacji w odniesieniu do zmodyfikowanego opisu zdarzenia przyszłego.
Jest Pani właścicielką działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 położonych w obrębie (...) I w ... Działki te powstały w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej wcześniej numerem 7, którą otrzymała Pani wraz z mężem w drodze darowizny w 1987 r. do majątku wspólnego małżeńskiego.
W kwietniu 2025 r. pomiędzy Panią a Pani mężem została ustanowiona rozdzielność majątkowa, a wskazane działki weszły do Pani majątku osobistego.
Działki te stanowią Pani majątek prywatny. Nigdy nie prowadziła Pani i nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie jest Pani i nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nieruchomość przed podziałem była wykorzystywana jako grunt rolny i była uprawiana w ramach gospodarstwa rolnego. Działki nie zostały uzbrojone, nie były przygotowywane pod inwestycję, nie występowała Pani o wydanie warunków zabudowy ani o pozwolenie na budowę.
Nie podejmowała Pani i nie zamierza Pani podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe czy inwestycyjne zwiększające wartość działek.
Rozważa Pani możliwość przekazania tych działek córce do korzystania na podstawie umowy użyczenia. Użyczenie miałoby charakter całkowicie nieodpłatny i służyłoby wyłącznie temu, aby córka mogła prowadzić na tych gruntach uprawy rolne oraz aby ziemia nie pozostawała odłogiem. Z tytułu użyczenia nie byłoby pobierane jakiekolwiek wynagrodzenie ani inne świadczenie.
Nie planuje Pani zawierania umowy dzierżawy ani żadnej innej odpłatnej umowy dotyczącej tych nieruchomości.
W przyszłości możliwa jest sprzedaż części lub wszystkich wskazanych działek, jeżeli pojawią się zainteresowani nabywcy. Sprzedaż ta miałaby charakter okazjonalny i wynikałaby wyłącznie z zarządu Pani majątkiem prywatnym.
Na pytania postawione w wezwaniu o treści:
1) Czy przedmiotem wniosku jest sprzedaż działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6? Jeśli nie, proszę wskazać sprzedaż jakich działek jest przedmiotem wniosku.
2) W jaki sposób Pani szuka/będzie Pani szukała nabywców działek? Jakie działania podejmowała Pani/ będzie Pani podejmowała, aby sprzedać działki.
3) Czy działka, z której wydzieliła Pani działki lub wydzielone działki była/jest udostępniane osobom trzecim w ramach umowy dzierżawy lub najmu np. Pani Córce? Jeżeli tak, to należy wskazać, czy była/ jest to czynność odpłatna i na jaki czas umowa była/jest zawarta.
4) Proszę wskazać czy działka nr 7 przed podziałem była zabudowana, jeśli tak to jakie budynki, budowle się na niej znajdowały?
5) W jaki sposób wykorzystywała Pani działkę, z której wydzieliła Pani działki, w całym okresie posiadania? Czy działka, w całym okresie posiadania wykorzystywana jest/była przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana jest działka, z której wydzieliła Pani działki – należy podać podstawę prawną zwolnienia.
6) Czy działka, z której wydzieliła Pani działki i /lub działki wydzielone, o których mowa we wniosku, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jakie są zapisy w tym planie dla działki/działek objętych wnioskiem? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek wydzielonych niezabudowanych odrębnie.
7) Czy dla działki, z której wydzieliła Pani działki lub dla już wydzielonych działek, o których mowa we wniosku, będą wydane przed sprzedażą decyzje o warunkach zabudowy? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie.
8) Czy przed sprzedażą działek zostanie wydane pozwolenie na budowę? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie.
9) Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;
b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;
c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;
d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;
e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);
f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R;
g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek.
10) Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać?
Udzieliła Pani odpowiedzi:
Ad 1) Przedmiotem wniosku są działki nr:
1 - działka niezabudowana
2 - działka niezabudowana
3 - działka niezabudowana
4 - działka niezabudowana
5 - działka niezabudowana
6 - działka niezabudowana
Wszystkie wskazane działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym - zgodnie z obowiązującymi przepisami - nie zachodzi konieczność ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ad. 2) Nie będzie Pani podejmować żadnych działań, aby te działki sprzedać. Sprzedaż odbędzie się wówczas, gdy chętny sam się zgłosi i zaakceptuje Pani cenę.
Ad. 3) Ani działka przed podziałem, czyli 7 ani teraz działki po podziale nie są przedmiotem umowy czy najmu. Udostępnia je Pani nieodpłatnie córce B, która przejęła od Pani gospodarstwo rolne w celu ich uprawy.
Ad. 4) Działka 7 przed podziałem nie była zabudowana, to grunt orny.
Ad. 5) W całym okresie posiadania działka 7 przed podziałem i po podziale była wykorzystywana wyłącznie jako grunt orny przeznaczony do prowadzenia działalności rolniczej, polegającej na uprawie roślin. Działka nie była wykorzystywana do żadnej innej działalności, w szczególności działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Wskazana działalność rolnicza korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jako działalność rolnika ryczałtowego obejmująca dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.
Ad. 6) Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
1 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
2 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
3 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
4 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
5-M N 1 8 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
6 - MN 18 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i ZL 26 - las
Ad. 7) Dla żadnej z działek objętych wnioskiem nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Jednocześnie nie występowano i nie planuje się występowania o wydanie takich decyzji, wobec czego warunki zabudowy nie będą wydane przed ewentualną sprzedażą przedmiotowych działek.
Wszystkie wskazane działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym - zgodnie z obowiązującymi przepisami - nie zachodzi konieczność ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 - nie zostały wydane warunki zabudowy oraz nie ubiega się Pani o warunki zabudowy.
Ad. 8
Dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 przed sprzedażą nie będzie wydane pozwolenie na budowę.
Ad. 9) Dokonała Pani sprzedaży jednej działki (działka nr 8, …, obręb (...) I (...)) powstałej w wyniku podziału działki 7.
Ad a) Od 1978 r. pozostaje Pani w związku małżeńskim. Do kwietnia 2025 r. między Panią a mężem istniała ustawowa wspólność majątkowa. W kwietniu 2025 r. została ustanowiona rozdzielność majątkowa.
W 1987 r. rodzice Pani męża dokonali na Pani i męża rzecz - do majątku wspólnego - darowizny gospodarstwa rolnego o powierzchni 9 ha, obejmującego budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze oraz grunty rolne, w tym działkę nr 7.
Ad. b, c) Ww. nieruchomości były i są do dnia dzisiejszego wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Ad. d) W 2024 r. wspólnie z mężem podjęła Pani decyzję o podziale działki nr 7 na 9 mniejszych działek. Decyzja o podziale i ewentualnej sprzedaży wynikała głównie z licznych wizyt i zapytań ze strony mieszkańców Pani dzielnicy oraz ich dzieci, zainteresowanych zakupem działki i budową domu właśnie w tej lokalizacji.
Po ustanowieniu w kwietniu 2025 r. rozdzielności majątkowej wszystkie 9 wydzielonych działek z dawnej działki nr 7 weszło do Pani majątku osobistego.
W czerwcu 2025 r. działka nr 8 (…, obręb (...) I (...)) została sprzedana młodemu małżeństwu, które pochodzi z (…) i tu mieszkają ich rodzice, zależało im na zakupie działki w tej dzielnicy, by zamieszkać blisko rodziny. Chęć pomocy im była głównym powodem sprzedaży tej działki.
Ad. e) Została sprzedana jedna działka (8), niezabudowana, która do dnia sprzedaży była użytkowana jako grunt rolny, ale w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Ad. f) Z tytułu sprzedaży nie odprowadziła Pani podatku VAT, nie złożyła Pani deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.
Ad. g) Część środków ze sprzedaży działki 8 została przeznaczona na remont tarasu i balkonu w domu, w którym Państwo mieszkacie, a reszta znajduje się na koncie oszczędnościowym. Jest Pani osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym, jest Pani pacjentem onkologicznym. Tydzień temu dowiedziała się Pani o kolejnej wznowie guza mózgu. Czeka Pani na decyzję konsylium o dalszym leczeniu, nie wie Pani, czy nie będą konieczne środki finansowe na kontynuację leczenia, wówczas na pewno wykorzysta Pani na to w pierwszej kolejności pieniądze, które pozostały ze sprzedaży tej działki.
Ad. 10) Tak posiada Pani inne działki, które być może będzie Pani mogła sprzedać w przyszłości. To ich dotyczy wniosek. Zostały wymienione we wcześniejszych punktach.
Pytanie
Czy w przypadku, gdy wskazane działki stanowią Pani majątek prywatny, nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej, a jedynie mogą zostać oddane Pani córce w nieodpłatne użyczenie w celu prowadzenia upraw rolnych, ich ewentualna przyszła sprzedaż będzie stanowiła czynność wykonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem sprzedaż wskazanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ będzie stanowiła jedynie rozporządzanie majątkiem prywatnym, a nie wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Oddanie działek w nieodpłatne użyczenie nie ma charakteru odpłatnego świadczenia usług i nie prowadzi do uzyskiwania przez Panią jakichkolwiek korzyści majątkowych. Celem użyczenia byłoby wyłącznie umożliwienie prowadzenia upraw rolnych przez Pani córkę oraz utrzymanie gruntów w dobrej kulturze rolnej.
W związku z powyższym ewentualna sprzedaż tych działek powinna być traktowana jako czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym i nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W uzupełnieniu wskazała Pani, że podtrzymuje Pani stanowisko w sprawie.
Pani zdaniem sprzedaż przedmiotowych działek nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż:
1) działki stanowią majątek prywatny, a nie związany z działalnością gospodarczą;
2) pozostałe działki były i są użytkowane jako grunty orne;
3) działki nie zostały uzbrojone;
4) nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani żadnej innej;
5) podział nieruchomości był podyktowany względami prywatnymi oraz zainteresowaniem ze strony mieszkańców lokalnej społeczności, a nie oznacza prowadzenia działalności o charakterze handlowym;
6) nie prowadziła Pani i nie prowadzi żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek;
7) oddanie działek w nieodpłatne użyczenie córce B nie ma charakteru odpłatnego świadczenia usług i nie prowadzi, do uzyskiwania przez Panią jakichkolwiek korzyści majątkowych. Celem użyczenia byłaby wyłącznie umożliwienie prowadzenia upraw rolnych przez Pani córkę oraz utrzymanie gruntów w dobrej kulturze rolnej;
8) nie podejmowała Pani działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, sprzedaż gruntu powinna więc zostać uznana jako sprzedaż okazjonalną w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112, a w konsekwencji nie objęta systemem podatku od wartości dodanej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zasada swobody umów zapisana została w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.
Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:
przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny, użyczenia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Jak wskazała Pani nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, zatem jak wynika z okoliczności sprawy przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Działki nabyła Pani w darowiźnie. Rozważa Pani możliwość przekazania tych działek córce do korzystania na podstawie umowy użyczenia. Użyczenie miałoby charakter całkowicie nieodpłatny i służyłoby wyłącznie temu, aby Pani córka mogła prowadzić na tych gruntach uprawy rolne oraz aby ziemia nie pozostawała odłogiem. Z tytułu użyczenia nie byłoby pobierane jakiekolwiek wynagrodzenie ani inne świadczenie. Nie planuje Pani zawierania umowy dzierżawy ani żadnej innej odpłatnej umowy dotyczącej tych nieruchomości. Ani działka przed podziałem, czyli 7 ani teraz działki po podziale nie są przedmiotem umowy dzierżawy czy najmu.
Zatem w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, uznać należy, że nieodpłatne udostępnienie ww. działek na rzecz córki nastąpi z majątku prywatnego. W odniesieniu do planowanego nieodpłatnego użyczenia ww. działek nie będzie Pani działała w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a nieodpłatne użyczenie nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, lecz w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych numer 1, 2, 3, 4, 5, 6 – które zamierza Pani sprzedać w przyszłości - istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania tej sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać w przyszłości działki niezabudowane nr 1, 2, 3, 4, 5, 6. Ww. działki zostały wydzielone z działki nr 7, którą otrzymała Pani z mężem w 1987 r. w darowiźnie do majątku wspólnego. Do kwietnia 2025 r. między Panią a mężem istniała ustawowa wspólność majątkowa. W kwietniu 2025 r. ustanowili Państwo rozdzielność majątkową. W 2024 r. wspólnie z mężem podjęła Pani decyzje o podziale działki nr 7 na 9 mniejszych działek. Po ustanowieniu w kwietniu 2025 r. rozdzielności majątkowej wszystkie 9 wydzielonych działek z dawnej działki nr 7 weszło do Pani majątku osobistego.
Nigdy nie prowadziła Pani i nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie jest Pani i nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość przed podziałem była wykorzystywana jako grunt rolny i była uprawiana w ramach gospodarstwa rolnego. Wskazana działalność rolnicza korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jako działalność rolnika ryczałtowego obejmująca dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Działki nie zostały uzbrojone, nie były przygotowywane pod inwestycję, nie występowałam o wydanie warunków zabudowy ani o pozwolenie na budowę. Nie podejmowała Pani i nie zamierza Pani podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe czy inwestycyjne zwiększające wartość działek.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
Należy zauważyć, że, jak wskazała Pani we wniosku, nie podejmowała Pani ciągu działań, które mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jedyną czynnością jaką Pani podjęła było podzielenie działki 7 na mniejsze. Nie podejmowała Pani działań w związku ze sprzedażą działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, które stanowiłyby ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Panią ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
W zakresie planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży ww. działek, będzie występowała Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
Skoro w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym Pani stanowisko, iż w zakresie planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, nie będzie występowała Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo