Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.294.2026.2.EG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z dnia 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży zabudowanych działek nr A i B. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 8 maja 2026 r. (data wpływu) oraz z 4 kwietnia 2026 r. (data wpływu 12 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej działki położonej w miejscowości (…) składającej się z działki ewidencyjnej numer A o powierzchni (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…). Wnioskodawca nabył opisaną nieruchomość od osoby fizycznej na podstawie umowy darowizny zawartej dnia 10 lutego 1999 roku przed notariuszem w (…), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej nie zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu, a obecnie jest wdową.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…) składającej się z działki ewidencyjnej numer B (…), o powierzchni (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…). Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia 10 grudnia 1990 roku przed notariuszem w (…).

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Prezydenta Miasta (…) działki ewidencyjne numer A o powierzchni (…) oraz B o powierzchni (…) położone są w województwie (…) i oznaczone są jako inne tereny komunikacyjne (Ti).

Działki ewidencyjne numer A oraz B są zabudowane budynkiem usługowym oraz wiatami, nadto działka ewidencyjna numer A ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, natomiast działka numer B ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę numer A.

Działki nr A i B nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie są położone na obszarze rewitalizacji, nie znajdują się na nich śródlądowe wody stojące. Działki nr A i B nie są lasem w rozumieniu ustawy z dnia 28.09.1991 roku o lasach, a także nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności działek gruntu nr A (…) oraz nr B (…). Co ważne, działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą.

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na ww. gruncie działek nr A (…) oraz nr B (…) wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym (…) – umowie przedwstępnej – kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

To jest spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działek nr A oraz B obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6.  Otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działek nr A oraz B zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

7.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

8.  Potwierdzenia charakteru nie rolnego nabywanych nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działki nr A (…) oraz nr B (…).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.  W stosunku do tych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4.  Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.  Działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży są zabudowane.

6.  Wnioskodawca obecnie dzierżawi te działki, które mają być przedmiotem sprzedaży spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7.  Działki nr A (…) oraz nr B (…) są zabudowane. Działka nr A posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, natomiast działka nr B ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę nr A.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działkami nr A (…) oraz nr B (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

W odpowiedzi na pytania w uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:

1.  W związku z rozbieżnościami w opisie sprawy, pytaniu oraz stanowisku własnym, proszę jednoznacznie wskazać, co będzie przedmiotem sprzedaży:

a)  czy przedmiotem sprzedaży będą działki zabudowane: nr A, nr B?

b)  czy przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana wydzielona z działek nr A oraz B? Jeśli tak, to należy wskazać, jaki jest numer ewidencyjny wydzielonej działki, która ma być przedmiotem sprzedaży. (…)

Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem sprzedaży będą:

a)  działki zabudowane: nr A oraz nr B. (Zgodnie z § 3 ust. 1 aktu notarialnego, przedmiotem umowy przedwstępnej są całe działki o numerach B oraz A).

2.  Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? (…)

Wnioskodawca oświadcza, że nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

3.  Czy posiada Pani status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

Wnioskodawca oświadcza, że nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

4.  W jakim celu nabyła Pani działki nr A, nr B?

Wnioskodawca oświadcza, że działki zostały nabyte do majątku osobistego z przeznaczeniem na cele prywatne. Mąż przed śmiercią wykorzystywał do działalności gospodarczej.

5.  Czy nabycie działek nr A, nr B przez Panią zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (proszę jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT)?

Wnioskodawca oświadcza, że nabycie nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą VAT.

6.  Czy przy nabyciu zabudowanych działek nr A, nr B przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Wnioskodawca oświadcza, że nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu.

7.  W jaki sposób działki nr A, nr B były przez Panią wykorzystywane przez cały okres ich posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywała Pani ww. działki przez cały okres ich posiadania i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Wnioskodawca oświadcza, że działki były wykorzystywane do celów prywatnych (czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT). Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez zmarłego męża na podstawie umowy użyczenia.

8.  Czy działki nr A, nr B były wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?

Wnioskodawca oświadcza, że działki były wykorzystywane na cele prywatne (osobiste) przez cały okres posiadania.

9.  Czy ww. działki były wykorzystywane przez Panią na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą?

Wnioskodawca oświadcza, że działki nie były wykorzystywane na cele działalności rolniczej.

10.  Czy z ww. działek sprzedawała Pani płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na własne potrzeby?

Wnioskodawca oświadcza, że nie sprzedawała płodów rolnych z tych działek.

11.  W związku z informacją o treści: Wnioskodawca obecnie dzierżawi tę działkę, która ma być przedmiotem sprzedaży spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. Proszę wskazać, która działka jest przedmiotem dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego, działka nr A, czy działka nr B?

Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego są obie działki, tj. B oraz A.

12.  Jeśli przedmiotem dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego jest zarówno działka nr A oraz działka nr B, to proszę także wskazać odrębnie dla każdej działki, czy oprócz dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego, udostępniała Pani ww. działki osobom trzecim? (…)

Wnioskodawca oświadcza, że poza dzierżawą na rzecz obecnego Kupującego, działki nie były udostępniane osobom trzecim. Dzierżawa na rzecz Kupującego nie jest opodatkowana podatkiem VAT przez Wnioskodawcę (Wnioskodawca nie wystawia faktur VAT).

13.  Czy w odniesieniu do działek nr A i nr B do dnia sprzedaży zamierza Pani prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (...)?

Wnioskodawca oświadcza, że nie zamierza prowadzić takich działań. Zgodnie z aktem notarialnym, czynności zmierzające do przygotowania inwestycji (decyzje o warunkach zabudowy, uzgodnienia) podejmuje na własny koszt i ryzyko Kupujący.

14.  Czy budynek usługowy oraz wiaty posadowione na działkach A, B stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Wnioskodawca oświadcza, że budynek usługowy stanowi budynek, a wiaty stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

15.  Czy budynek usługowy oraz wiaty znajdują się na obu działkach będących przedmiotem sprzedaży, czy na każdej z działek znajduje się inny z ww. obiektów? Proszę wskazać które ww. obiekty znajdują się na której działce? Proszę przyporządkować budynek oraz wiaty do numeru działki.

Wnioskodawca oświadcza, że obiekty znajdują się na terenie obu działek (B i A), które funkcjonalnie stanowią jedną całość przeznaczoną do sprzedaży.

16.  Czy w odniesieniu do ww. działek nabyła Pani grunt zabudowany budynkiem usługowym oraz wiatami, czy też wybudowała je Pani sama? (…)

Wnioskodawca oświadcza, że nabyła grunt już zabudowany. Obiekty zostały wybudowane ponad dwa lata temu. Wnioskodawca oświadcza, że nie odliczała podatku VAT od wydatków na budowę (brak faktur).

17.  W jaki sposób i do jakich celów wykorzystywała Pani ww. budynek usługowy oraz wiaty mające być przedmiotem sprzedaży od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży?

Wnioskodawca oświadcza, że budynek i wiaty nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT. Były wykorzystywane na cele prywatne.

18.  Czy budynek usługowy oraz wiaty były/są wykorzystywane przez Panią (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)?

Wnioskodawca oświadcza, że budynek oraz wiaty były wykorzystywane na cele prywatne (osobiste) przez cały okres posiadania.

19.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem obiektów wskazanych we wniosku, tj. budynku usługowego oraz wiat posadowionych na działkach, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Wnioskodawca oświadcza, że od pierwszego zasiedlenia obiektów do momentu ich dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

20.  Czy ponosiła Pani nakłady na ulepszenie ww. budynku usługowego oraz wiat w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? (…)

Wnioskodawca oświadcza, że nie ponosiła nakładów na modernizację przekraczających 30% wartości obiektów.

21.  Czy budynek usługowy oraz wiaty były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? (…)

Wnioskodawca oświadcza, że budynek oraz wiaty są obecnie przedmiotem dzierżawy na rzecz Kupującego. Jest to czynność nieodpłatna w zakresie, w jakim nie generuje obowiązku wystawiania faktur VAT przez Wnioskodawcę. Udostępnienie nastąpiło w związku z planowaną transakcją sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr A o powierzchni (…) i B powierzchni (…) opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·      dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej nie ponosiła Pani nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr A powierzchni (…) i B powierzchni (…) doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując Pani zdaniem w tym przypadku może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer A powierzchni (…) i B (…) z opodatkowania podatkiem. VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży zabudowanych działek nr A i B, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zamierza Pani sprzedać zabudowane działki nr A i B. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W umowie przedwstępnej, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach, m.in. do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działek nr A oraz B obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości, otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działek nr A oraz B zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. W momencie uzyskania przez Kupującego decyzji i pozwoleń zobowiązuje się Pani sprzedać działki nr A oraz nr B. W stosunku do tych działek nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Powyższa działka nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej. Obecnie dzierżawi Pani działkę spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działki zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży zabudowanych działek nr A i B, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży zabudowanych działek nr A i B, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży zabudowanych działek nr A i B, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanych działek nr A i B, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.