Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.308.2026.2.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2 oraz 3 za podlegające opodatkowaniu VAT i uznania Pana za podatnika VAT z tytułu tej dostawy. Wniosek uzupełnił Pan pismem z 4 maja 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1. Wstęp

A (Wnioskodawca) jest rezydentem Polski. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, ale nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości – działek gruntu numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0,0165 ha i numer 3 obszaru 0,0382 ha, objętych księgą wieczystą Numer (...) (dalej zwanych łącznie wszystkie trzy działki: Nieruchomość). Stanowi jego majątek osobisty, albowiem nabył go w dobrej wierze częściowo: w drodze dziedziczenia po swojej babci - (...), zmarłej dnia 09 grudnia 2018 roku w (...), na podstawie skutecznego i niewadliwego tytułu prawnego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonego dnia 23 maja 2019 roku przez (...) – notariusza w (...), Repertorium A numer (...), zarejestrowanego w Rejestrze Spadkowym PL pod numerem (...) oraz na podstawie umowy o dział spadku sporządzonej dnia 21 października 2025 roku przez (...) – notariusza w (...), Repertorium A numer (...).

Wnioskodawca rejestracji do podatku VAT dokonał w związku z transakcją sprzedaży części ww. nieruchomości umową sprzedaży z dnia 08 grudnia 2025 roku, w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza w (...) (...), za numerem Repertorium A (...)pomiędzy (...) (Kupującym) stanowi działka nr 4 /(...)/, identyfikator działki (...), sposób korzystania R – grunty orne i numer 1 /(...)/, identyfikator działki (...), sposób korzystania R – grunty orne, objęta księgą wieczystą Numer (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) dla nieruchomości położonej w miejscowości B, obręb ewidencyjny (...) B, gmina B, powiat (...), województwo (...).

Wnioskodawca w dniu 18 marca 2026 r. otrzymał wspólną interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania ww. transakcji sprzedaży z dnia 8 grudnia 2025 r., z której wynikało, że przedmiotowa sprzedaży nie podlega pod podatek VAT.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

W dniu 23 grudnia 2025 r. Wnioskodawca wraz z przyszłym nabywcą (...) (Kupującym) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działek gruntu numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha objętych księgą wieczystą Numer (...). Każda z tych działek (1, 2 oraz 3) są niezabudowane (dalej: „Nieruchomość”)

Nie ciążą żadne ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia osób trzecich /poza roszczeniem ujawnionym w dziale III księgi wieczystej/, ograniczenia w rozporządzaniu ani obciążenia czy długi, w szczególności nie jest obciążona służebnością drogi koniecznej, służebnością ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub służebnością przesyłu oraz, że nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy ani też nie zostały dokonane jakiekolwiek inne czynności prawne, które mogłyby skutkować obciążeniem tej działki prawami rzeczowymi, prawami osobistymi lub ograniczeniami na rzecz osób trzecich, a także – nie jest ona przedmiotem postępowania sądowego, administracyjnego, czy egzekucyjnego ani przedmiotem praw obligacyjnych.

W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w (...) odpowiednio: działka numer 1 obszaru 0.7233 ha oznaczona jest: w części o obszarze 0.7045 ha symbolem RVI - grunty orne oraz w części o obszarze 0.0188 ha symbolem PsVI - pastwiska trwałe, działka numer 2 obszaru 0.0165 ha oznaczona jest symbolem PsV - pastwiska trwałe, natomiast działka numer 3 obszaru 0.0382 ha oznaczona jest w całości symbolem RVI - grunty orne.

Działki 1, 2 oraz 3:

a) są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego fragmentów wsi B, gmina B – Uchwała Rady Gminy B nr (...) z dnia 30 maja 2018 roku,

b) Nie są położone na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, o których mowa w art. 8 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji.

c) Rada Gminy B nie podjęła uchwały o rewitalizacji terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, ani też teren ten nie znajduje się w granicach Specjalnej Strefy Rewitalizacji,

d) nie są zalesione, nie została dla nich wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani też nie jest ona objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 tej ustawy, w związku z czym nie mają do niej zastosowania jej przepisy,

e) nie są nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego,

f) nie leżą na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego

3. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

Wnioskodawca (dalej: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz każdy ze Sprzedających jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. W dniu zawarcia opisanej wyżej umowy przedwstępne sprzedaży, Sprzedający działał jako podatnik VAT i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). W miesiącu marcu Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży wystawił fakturę VAT na rzecz Nabywcy z tytułu dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości.

Kupujący jest spółką komandytową, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w miejscowości Osie. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie Sprzedający nabył prawo własności (własność) Nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o zniesieniu współwłasności z dnia 18 lutego 1999 roku, sygn. akt (...) oraz aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez (...) notariusza w (...), za numerem Repertorium A (...).

Następnie Wnioskodawca nabył udział wynoszący 100% we współwłasności Nieruchomości na podstawie Umowy o dział spadku, sporządzonej w dniu 21 października 2025 roku, Rep. A. (...), notariusza w (...) (...).

5. Przedwstępna Umowa sprzedaży Nieruchomości

Na podstawie ww. umowy Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawo własności działek gruntu położonych w obrębie geodezyjnym B, gmina B numer 2, 3 1, objętych księgą wieczystą Numer (...).

Wnioskodawca na podstawie ww. umowy przyznał Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością, stanowiącą działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia prawa, o którym mowa w niniejszym ustępie, na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W następstwie przeniesienia prawa, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, osoba lub podmiot realizujący prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej inwestycji będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie, Wnioskodawca udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do: Poniżej opis pełnomocnictw udzielonych w Umowie przedwstępnej.

PEŁNOMOCNICTWA

1. (PEŁNOMOCNICTWO DO ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ) Celem zabezpieczenia wykonania przez Sprzedawcę zobowiązania do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedawca oświadcza, że udziela Kupującemu oraz C, każdemu z osobna, niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu Umowy Przyrzeczonej na warunkach określonych w niniejszej Umowie. W oparciu o udzielone pełnomocnictwo Kupujący może dokonać czynności z samym sobą, ponieważ wobec ustalenia w niniejszym akcie warunków, na jakich zawarta ma być Umowa Przyrzeczona, wyłączona jest możliwość naruszenia interesów Sprzedawcy. Sprzedawca zrzeka się prawa do odwołania niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności związanych z przedmiotem udzielonego mu pełnomocnictwa, w szczególności może składać i odbierać dowolne oświadczenia woli i dokumenty. Fakt udzielenia pełnomocnictwa nie zwalnia Sprzedawcy z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy. Kupujący nie jest zobowiązany do podjęcia czynności, o których mowa w pełnomocnictwie. Kupujący jako pełnomocnik, może ustanawiać dalszych pełnomocników. Kupujący będzie miał prawo skorzystać z pełnomocnictwa w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania przez Sprzedawcę jego zobowiązania/zobowiązań do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

2. (ZGODA NA UJAWNIENIE ROSZCZENIA O ZAWARCIE UMOWY PRZYRZECZONEJ)

Sprzedawca oświadcza, że udziela niniejszym Kupującemu nieodwołalnej i niewygasającej zgody na ujawnienie w dziale III Księgi Wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości stanowiącej działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, na podstawie wniosku wieczystoksięgowego złożonego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego przez notariusza czyniącego niniejszy akt notarialny na żądanie stron aktu notarialnego sporządzonego dnia 21 października 2025 roku Repertorium A numer (...), w której to księdze A zostanie wpisany jako właściciel, na rzecz Kupującego praw i roszczeń o zawarcie Umowy Przyrzeczonej, wynikających z objętej tym aktem Umowy.

W przypadku niezłożenia przez Kupującego żądania zawarcia Umowy Przyrzeczonej w terminie wskazanym w § 3 ust. 1 niniejszej Umowy, Kupujący zobowiązuje się w terminie do dnia 31 stycznia 2027 roku do złożenia w przepisanej formie wniosku o wykreślenie praw i roszczeń wpisanych na jego rzecz w wymienionej wyżej księdze wieczystej.

3. (PEŁNOMOCNICTWO DO REPREZENTACJI W POSTĘPOWANIACH ADMINISTRACYJNYCH) Sprzedawca oświadcza, że niniejszym udziela (...), C, każdemu z osobna, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawcy oraz nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentacji we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości, stanowiącej działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, w tym w postępowaniach dotyczących uzyskania: (…)

Pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pełnomocnicy uprawnieni są również do przeglądania akt księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, jak również do występowania o wydanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów.

W wypadku, gdy wszczęcie i prowadzenie postępowań administracyjnych, o których mowa w niniejszym ustępie, wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedawcy, Sprzedawca zobowiązuje się te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na każde żądanie. Fakt udzielenia pełnomocnictw nie zwalnia Sprzedawcy z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy. W związku z udzielonymi pełnomocnictwami pełnomocnicy nie będą zobowiązani do podjęcia czynności, o których mowa w pełnomocnictwach. Pełnomocnicy będą mogli ustanawiać dalszych pełnomocników, w szczególności mogą odpowiednio umocować osoby lub podmioty realizujące prace projektowe dotyczące zamierzonej inwestycji. Pełnomocnictwa pozostaną w mocy pomimo wygaśnięcia niniejszej Umowy tak długo, jak będzie to potrzebne do prawidłowego prowadzenia i realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości.

1. (PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE) Sprzedawca przyznaje niniejszym Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością, stanowiącą działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia prawa, o którym mowa w niniejszym ustępie, na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W następstwie przeniesienia prawa, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, osoba lub podmiot realizujący prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej inwestycji będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Kupujący jest uprawniony do wystąpienia na swoją rzecz o wydanie decyzji – pozwolenie/pozwoleń na budowę.

Kupujący nie jest uprawniony do rozpoczęcia i prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

2. W celu wykonywania prawa, o którym mowa wyżej w ustępie 4 niniejszego paragrafu, Sprzedawca oddaje Kupującemu w dzierżawę Nieruchomość stanowiącą działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B na czas określony do dnia 31 stycznia 2027 roku, z czynszem dzierżawnym wynoszącym (...) (...), który zostanie powiększony o podatek VAT, płatnym do dnia 31 stycznia 2027 roku, a Kupująca Nieruchomość tę w dzierżawę bierze.

4. (PEŁNOMOCNICTWO DO UZYSKANIA ZAŚWIADCZEŃ) Sprzedawca oświadcza, że udziela niniejszym (...) oraz C, każdemu z osobna, pełnomocnictwa niegasnącego z chwilą śmierci mocodawcy, którego zobowiązuje się nie odwoływać w całym okresie związania Stron niniejszą Umową upoważniającego do występowania do właściwych: Urzędu Skarbowego (US) oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz innych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach.

5. Pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

1)  Proszę by doprecyzował Pan opis stanu faktycznego, tj. wskazał:

a)  we wniosku:

·      w opisie sprawy wskazał Pan:

·      we własnym stanowisku również odnosi się Pan do „sprzedających”

Proszę o doprecyzowanie opisu sprawy i stanowiska tak by odnosił się Pan do Pana indywidualnej sprawy.

b)  we wniosku wskazał Pan:

oraz

Wnioskodawca rejestracji do podatku VAT dokonał w związku z transakcją sprzedaży części ww. nieruchomości umową sprzedaży z dnia 08 grudnia 2025 roku, 

w związku z powyższym proszę wskazać:

Jaka działka/działki jest/są przedmiotem Pana wniosku? Proszę podać nr działki/działek, która/które została/zostały sprzedana i która/które jest/są przedmiotem wniosku.

a)  Kiedy, na jakiej podstawie i w jakim celu nabył Pan działkę/działki będącą/będące przedmiotem wniosku? Czy w związku z nabyciem ww. działki/działek była wystawiona faktura z wykazaną kwotą podatku VAT? Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. działki/działek? Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu prawo do odliczenia podatku nie przysługiwało? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

b)  W związku ze wskazaniem:

Od kiedy/w jakim okresie i z jakiego tytułu jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT?

c)  W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży w całym okresie jej posiadania? Co się z nią działo w tym czasie, jakim czynnościom służyła? Czy ww. Nieruchomość była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie jej posiadania?

c)  Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania zmierzające do zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży (np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenia działki, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej itp.)? Jeśli tak, proszę wskazać jakie konkretnie i względem której działki/których działek? Czy nastąpiło to Pana z inicjatywy, czy np. na zlecenie innego podmiotu – jakiego i w jakim celu? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

d)  Czy podejmował Pan w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku jakiekolwiek działania marketingowe, czy zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, czy podejmował inne działania marketingowe, itp.? Jeśli tak, proszę wskazać jakie? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

d)  Czy ww. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim (poza Kupującym) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

·      jaka to była umowa i na jaki okres została zawarta,

·      czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało/ma charakter nieodpłatny czy odpłatny,

·      czy czynsz z tytułu oddania działki był/jest dokumentowany fakturami – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę?

e)  Czy udzielił Pan pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie innej niż Nabywca Nieruchomości do działania w Jego imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym do jakich konkretnie czynności upoważniony był podmiot działający jako pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, inne - jakie?).

f)   Czy posiada Pan inne nieruchomości, poza wskazanymi we wniosku, przeznaczone do sprzedaży (jakie)?

g)  Czy na moment sprzedaży działki/działek obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Czy plan ten w przeznaczeniu podstawowym lub uzupełniającym dopuszczał jakąkolwiek zabudowę? Jeśli tak, proszę wskazać, jaka zabudowa była możliwa na tym terenie? Czy wystąpił/wystąpi Pan o objęcie ww. działki tym planem, a jeśli tak, w jakim celu? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

h)  Czy na moment sprzedaży, dla działki/działek była wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Czy wystąpił Pan o wydanie tych decyzji, a jeśli tak – dlaczego i w jakim celu? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

Udzielił Pan odpowiedzi:

Ad. 1a

W załączniku przesyłał Pan poprawiony stan faktyczny, stanowisko w sprawie tj. z pkt 1 lit a). Wnioskodawca wszędzie tam, gdzie wskazano go jako Sprzedających działa on sam jako Sprzedający.

Ad. 1b

Zgodnie z opisem stanu faktycznego Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki o nr 4 w dniu 8 grudnia 2025 r. – nie jest to działka będącej przedmiotem Sprzedaży.

Działki do sprzedaży to 1, 2 oraz 3 (odpowiednio: 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha) i są one przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji podatkowej jako Nieruchomości.

Ad. a)

Sprzedający (wnioskodawca) nabył udział we współwłasności nieruchomości, z której później wydzielono Nieruchomość na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o zniesieniu współwłasności z dnia 18 lutego 1999 roku, sygn. akt (...) oraz aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez (...) notariusza w (...), za numerem Repertorium A (...).

Następnie Sprzedający nabył udział wynoszący 100% Nieruchomości na podstawie Umowy o dział spadku, sporządzonej w dniu 21 października 2025 roku, Rep. A. (...), notariusza w (...) (...).

W związku z opisanym wyżej nabyciem nie były wystawione faktury VAT z wykazaną kwotą podatku VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości. Nie przysługiwało prawo do odliczenia z uwagi na brak jego naliczenia, gdyż nie były te czynności związane z czynnościami opodatkowanymi.

Ad. b)

Sprzedający zarejestrował się jako czynny podatki podatku VAT w listopadzie 2025 roku dla celów przeprowadzenia transakcji sprzedaży, której dokonał w dniu 8 grudnia 2025 r. W związku z otrzymaniem w lutym 2026 r. interpretacji podatkowej, że sprzedaż z dnia 8 grudnia 2025 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedający dokonał korekty faktury VAT sprzedaży i aktualnie oczekuje na zwrot środków pieniężnych.

Niezależnie od powyższego Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży w dniu 23 grudnia 2025 r. na drugą cześć nieruchomości składających się z działek będących przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji podatkowej.

Ad. c)

Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży w całym okresie jej posiadania. Nieruchomość leżała odłogiem. Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 23 grudnia 2025 r. zawarto również umowę dzierżawy dla celów uzyskania niezbędnych pozwoleń i zezwoleń przez przyszłego Nabywcę. Nieruchomość nie była wykorzystywana.

Ad. c) – z pisma organu podatkowego drugie c)

Wnioskodawca nie dokonywał jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości/uatrakcyjnienie Nieruchomości. Podział działek wynikał z konieczności wydzielenia 1ha działki nr 4, która stanowiła przedmiot sprzedaży umowy z dnia 8 grudnia 2025 r.

Ad. d)

Wnioskodawca nie podejmował w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku jakiekolwiek działania marketingowe, nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Kupujący sam się zgłosił. Nabywca sam podjął decyzję – wcześniej zakupił sąsiednią nieruchomość tj. działkę 4 w dniu 8 grudnia 2025 r.

Ad. d) z pisma organu podatkowego drugie d)

Ww. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia nie była udostępniana osobom trzecim (poza Kupującym) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Umowa przedwstępna zabrania podejmowania takich działań.

Ad. e)

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie innej niż Nabywca Nieruchomości do działania w Jego imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Ad. f)

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

Ad. g)

Działki 1, 2 oraz 3: są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego fragmentów wsi B, gmina B – Uchwała Rady Gminy B nr (...) z dnia 30 maja 2018 roku.

Zatem na moment zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w dniu 23 grudnia 2025 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zapewne ten sam status będą posiadać Nieruchomości na dzień sprzedaży nieruchomości – umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca nie występował o uchwalenie czy zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek 1, 2 oraz 3.

Zaświadczenie wydane w formie elektronicznej dnia 17 lipca 2025 roku z upoważnienia Wójta Gminy B za numerem (...) na podstawie art. 217 §2 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku -Kodeks postepowania administracyjnego z którego wynika, że zgodnie z uchwałą Nr (...) Rady Gminy B z dnia 30 maja 2018 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B, gmina B odpowiednio

(…)

Plan dopuszcza zabudowę. Zgodnie z ww. zaświadczeniem zabudowa mieszkaniowo-usługowo. Wnioskodawca nie występował o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad. h)

Wnioskodawca na dzień zawarcia umowy przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy do ew. pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej jak również na dzień złożenia uzupełnienia brak jest wydania przedmiotowej decyzji.

Wnioskodawca osobiście nie będzie występował o decyzję o warunkach zabudowy dla działek 1, 2 oraz 3.

Poprawiony opis zgodnie z pkt 1 lit a)

Opis zaistniałego stanu faktycznego

1. Wstęp

A (Wnioskodawca) jest rezydentem Polski. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, ale nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości – działek gruntu numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, objętych księgą wieczystą Numer (...) (dalej zwanych łącznie wszystkie trzy działki: Nieruchomość) stanowi jego majątek osobisty, albowiem nabył go w dobrej wierze częściowo: w drodze dziedziczenia po swojej babci - (...), zmarłej dnia 09 grudnia 2018 roku w (...), na podstawie skutecznego i niewadliwego tytułu prawnego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonego dnia 23 maja 2019 roku przez (...) – notariusza w (...), Repertorium A numer (...), zarejestrowanego w Rejestrze Spadkowym PL pod numerem (...) oraz na podstawie umowy o dział spadku sporządzonej dnia 21 października 2025 roku przez (...) – notariusza w (...), Repertorium A numer (...).

Wnioskodawca rejestracji do podatku VAT dokonał w związku z transakcją sprzedaży części ww. nieruchomości umową sprzedaży z dnia 08 grudnia 2025 roku, w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza w (...) (...), za numerem Repertorium A (...)pomiędzy (...) (Kupującym) stanowi działka nr 4 /(...)/, identyfikator działki (...), sposób korzystania R – grunty orne i numer 1 /(...)/, identyfikator działki (...), sposób korzystania R – grunty orne, objęta księgą wieczystą Numer (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) dla nieruchomości położonej w miejscowości B, obręb ewidencyjny (...) B, gmina B, powiat (...), województwo (...).

Wnioskodawca w dniu 18 marca 2026 r. otrzymał wspólną interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania ww. transakcji sprzedaży z dnia 8 grudnia 2025 r., z której wynikało, że przedmiotowa sprzedaż nie podlega pod podatek VAT.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

W dniu 23 grudnia 2025 r. Wnioskodawca wraz z przyszłym nabywcą (...) (Kupującym) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działek gruntu numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha objętych księgą wieczystą Numer (...). Każda z tych działek (1, 2 oraz 3) są niezabudowane (dalej: „Nieruchomość”)

Nie ciążą żadne ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia osób trzecich /poza roszczeniem ujawnionym w dziale III księgi wieczystej/, ograniczenia w rozporządzaniu ani obciążenia czy długi, w szczególności nie jest obciążona służebnością drogi koniecznej, służebnością ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub służebnością przesyłu oraz, że nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy ani też nie zostały dokonane jakiekolwiek inne czynności prawne, które mogłyby skutkować obciążeniem tej działki prawami rzeczowymi, prawami osobistymi lub ograniczeniami na rzecz osób trzecich, a także – nie jest ona przedmiotem postępowania sądowego, administracyjnego, czy egzekucyjnego ani przedmiotem praw obligacyjnych.

W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w (...) odpowiednio: działka numer 1 obszaru 0.7233 ha oznaczona jest: w części o obszarze 0.7045 ha symbolem RVI - grunty orne oraz w części o obszarze 0.0188 ha symbolem PsVI - pastwiska trwałe, działka numer 2 obszaru 0.0165 ha oznaczona jest symbolem PsV - pastwiska trwałe, natomiast działka numer 3 obszaru 0.0382 ha oznaczona jest w całości symbolem RVI - grunty orne.

Działki 1, 2 oraz 3:

a) są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego fragmentów wsi B, gmina B – Uchwała Rady Gminy B nr (...) z dnia 30 maja 2018 roku,

b) Nie są położone na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, o których mowa w art. 8 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji,

c) Rada Gminy B nie podjęła uchwały o rewitalizacji terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, ani też teren ten nie znajduje się w granicach Specjalnej Strefy Rewitalizacji,

d) nie są zalesione, nie została dla nich wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani też nie jest ona objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 tej ustawy, w związku z czym nie mają do niej zastosowania jej przepisy,

e) nie są nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego,

f) nie leżą na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Wnioskodawca (dalej: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. W dniu zawarcia opisanej wyżej umowy przedwstępnej sprzedaży, Sprzedający działał jako podatnik VAT i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). W miesiącu marcu Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży wystawił fakturę VAT na rzecz Nabywcy z tytułu dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości.

Kupujący jest spółką komandytową, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w miejscowości Osie. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie Sprzedający nabył prawo własności (własność) Nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o zniesieniu współwłasności z dnia 18 lutego 1999 roku, sygn. akt (...) oraz aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez (...) notariusza w (...), za numerem Repertorium A (...).

Następnie Wnioskodawca nabył udział wynoszący 100% we współwłasności Nieruchomości na podstawie Umowy o dział spadku, sporządzonej w dniu 21 października 2025 roku, Rep. A. (...), notariusza w (...) (...).

5. Przedwstępna Umowa sprzedaży Nieruchomości

Na podstawie ww. umowy Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawo własności działek gruntu położonych w obrębie geodezyjnym B, gmina B numer 2, 3 1, objętych księgą wieczystą Numer (...).

Wnioskodawca na podstawie ww. umowy przyznał Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością, stanowiącą działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia prawa, o którym mowa w niniejszym ustępie, na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W następstwie przeniesienia prawa, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, osoba lub podmiot realizujący prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej inwestycji będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie, Wnioskodawca udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do: Poniżej opis pełnomocnictw udzielonych w Umowie przedwstępnej. PEŁNOMOCNICTWA

1. (PEŁNOMOCNICTWO DO ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ) Celem zabezpieczenia wykonania przez Sprzedawcę zobowiązania do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedawca oświadcza, że udziela Kupującemu oraz C, każdemu z osobna, niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu Umowy Przyrzeczonej na warunkach określonych w niniejszej Umowie. W oparciu o udzielone pełnomocnictwo Kupujący może dokonać czynności z samym sobą, ponieważ wobec ustalenia w niniejszym akcie warunków, na jakich zawarta ma być Umowa Przyrzeczona, wyłączona jest możliwość naruszenia interesów Sprzedawcy. Sprzedawca zrzeka się prawa do odwołania niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności związanych z przedmiotem udzielonego mu pełnomocnictwa, w szczególności może składać i odbierać dowolne oświadczenia woli i dokumenty. Fakt udzielenia pełnomocnictwa nie zwalnia Sprzedawcy z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy. Kupujący nie jest zobowiązany do podjęcia czynności, o których mowa w pełnomocnictwie. Kupujący jako pełnomocnik, może ustanawiać dalszych pełnomocników. Kupujący będzie miał prawo skorzystać z pełnomocnictwa w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania przez Sprzedawcę jego zobowiązania/zobowiązań do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

2. (ZGODA NA UJAWNIENIE ROSZCZENIA O ZAWARCIE UMOWY PRZYRZECZONEJ) Sprzedawca oświadcza, że udziela niniejszym Kupującemu nieodwołalnej i niewygasającej zgody na ujawnienie w dziale III Księgi Wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości stanowiącej działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, na podstawie wniosku wieczystoksięgowego złożonego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego przez notariusza czyniącego niniejszy akt notarialny na żądanie stron aktu notarialnego sporządzonego dnia 21 października 2025 roku Repertorium A numer (...), w której to księdze A zostanie wpisany jako właściciel, na rzecz Kupującego praw i roszczeń o zawarcie Umowy Przyrzeczonej, wynikających z objętej tym aktem Umowy.

W przypadku niezłożenia przez Kupującego żądania zawarcia Umowy Przyrzeczonej w terminie wskazanym w § 3 ust. 1 niniejszej Umowy, Kupujący zobowiązuje się w terminie do dnia 31 stycznia 2027 roku do złożenia w przepisanej formie wniosku o wykreślenie praw i roszczeń wpisanych na jego rzecz w wymienionej wyżej księdze wieczystej.

3. (PEŁNOMOCNICTWO DO REPREZENTACJI W POSTĘPOWANIACH ADMINISTRACYJNYCH) Sprzedawca oświadcza, że niniejszym udziela (...), C, każdemu z osobna, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawcy oraz nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentacji we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości, stanowiącej działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, w tym w postępowaniach dotyczących uzyskania: (…)

Pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pełnomocnicy uprawnieni są również do przeglądania akt księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, jak również do występowania o wydanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów. W wypadku, gdy wszczęcie i prowadzenie postępowań administracyjnych, o których mowa w niniejszym ustępie, wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedawcy, Sprzedawca zobowiązuje się te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na każde żądanie. Fakt udzielenia pełnomocnictw nie zwalnia Sprzedawcy z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy. W związku z udzielonymi pełnomocnictwami pełnomocnicy nie będą zobowiązani do podjęcia czynności, o których mowa w pełnomocnictwach. Pełnomocnicy będą mogli ustanawiać dalszych pełnomocników, w szczególności mogą odpowiednio umocować osoby lub podmioty realizujące prace projektowe dotyczące zamierzonej inwestycji. Pełnomocnictwa pozostaną w mocy pomimo wygaśnięcia niniejszej Umowy tak długo, jak będzie to potrzebne do prawidłowego prowadzenia i realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości.

1. (PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE) Sprzedawca przyznaje niniejszym Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością, stanowiącą działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia prawa, o którym mowa w niniejszym ustępie, na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W następstwie przeniesienia prawa, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, osoba lub podmiot realizujący prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej inwestycji będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Kupujący jest uprawniony do wystąpienia na swoją rzecz o wydanie decyzji – pozwolenie/pozwoleń na budowę.

Kupujący nie jest uprawniony do rozpoczęcia i prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

2. W celu wykonywania prawa, o którym mowa wyżej w ustępie 4 niniejszego paragrafu, Sprzedawca oddaje Kupującemu w dzierżawę Nieruchomość stanowiącą działki: numer 1 obszaru 0.7233 ha, numer 2 obszaru 0.0165 ha i numer 3 obszaru 0.0382 ha, w obrębie geodezyjnym B, gmina B na czas określony do dnia 31 stycznia 2027 roku, z czynszem dzierżawnym wynoszącym (...) (...), który zostanie powiększony o podatek VAT, płatnym do dnia 31 stycznia 2027 roku, a Kupująca Nieruchomość tę w dzierżawę bierze.

4. (PEŁNOMOCNICTWO DO UZYSKANIA ZAŚWIADCZEŃ)

Sprzedawca oświadcza, że udziela niniejszym (...) oraz C, każdemu z osobna, pełnomocnictwa niegasnącego z chwilą śmierci mocodawcy, którego zobowiązuje się nie odwoływać w całym okresie związania Stron niniejszą Umową upoważniającego do występowania do właściwych: Urzędu Skarbowego (US) oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz innych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach.

5. Pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pytania

Czy Wnioskodawca w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż własności Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT i powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług i opodatkować transakcję podatkiem VAT.

Uzasadnienie Pana stanowiska ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o VAT definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, najem lub dzierżawa nieruchomości oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, w tym zatrudnienie profesjonalnego pośrednika sprzedaży stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Strony, w ramach Umowy przedwstępnej ustaliły między innymi, że Kupujący jest uprawniony do wystąpienia na swoją rzecz o wydanie decyzji – pozwolenie/pozwoleń na budowę na Nieruchomości.

Ponadto Strony ustaliły, że zobowiązują się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji przedsięwzięcia. Oznacza to w szczególności, że Strony zobowiązują się względem siebie do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwe najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do realizacji i użytkowania inwestycji.

Wnioskodawca w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia prawa, o którym mowa w niniejszym ustępie, na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W następstwie przeniesienia prawa, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, osoba lub podmiot realizujący prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej inwestycji będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie, Wnioskodawca udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa o treści jak w stanie faktycznym opisanym powyżej.

Końcowo Wnioskodawca zobowiązał się, że w okresie związania Umową przedwstępną, nie dokona zbycia własności Nieruchomości, ani jej części osobom trzecim, nie podejmą żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkujących jakimkolwiek obciążeniem na rzecz osób trzecich, albo jej zanieczyszczeniem w rozumieniu przepisów ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, ani też nie przyjmą zadatków lub zaliczek od osób trzecich na poczet ceny sprzedaży.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedająca będzie podejmować pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca podejmuje pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawcy uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający udzielając pełnomocnictwa w ramach Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji podejmuje pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, wskazuje na kompleksowe i profesjonalne prowadzenie prac mających na celu przygotowanie terenu do realizacji inwestycji, które wykracza poza zwykłą sprzedaż nieruchomości.

Co więcej, jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wyroku sygn. C-213/24 (Grzera): art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. Tym samym, osoba fizyczna która dokonuje sprzedaży gruntu stanowiącego część jej majątku prywatnego, w przypadku, gdy działa poprzez profesjonalnego przedsiębiorcę, sama może zostać uznana za podatnika VAT, co potwierdza stanowisko Wnioskodawców.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedająca dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpi w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzieliła Kupującemu praw do korzystania z Nieruchomości w tym również na cele budowlane, pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej oraz podjęcie już na moment złożenia Wniosku, szeroko zakrojonych działań na podstawie uzyskanych pełnomocnictw, wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

·      Interpretacja z dnia 7 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG;

·      Interpretacja z dnia 7 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.254.2025.2.PRM;

·      Interpretacja z dnia 5 maja 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.224.2025.2.WL;

·      Interpretacja z dnia 14 stycznia 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.923.2024.2.JSZ;

·      Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ;

·      Interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;

·      Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

·      Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

·      Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

·      Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

·      Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

·      Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

·      Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

·      Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

·      Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

·      Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2 oraz 3, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, ale nie prowadzi Pan działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. Rejestracji do podatku VAT dokonał Pan w związku z transakcją sprzedaży części nieruchomości umową sprzedaży z 8 grudnia 2025 roku. 18 marca 2026 r. otrzymał Pan wspólną interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania ww. transakcji sprzedaży z 8 grudnia 2025 r., z której wynika, że przedmiotowa sprzedaż nie podlega pod podatek VAT.

Przedmiotem tego wniosku jest sprzedaż działek nr 1, 2 oraz 3. Nabył Pan je na podstawie wyroku o zniesieniu współwłasności z 18 lutego 1999 roku, sygn. akt (...) oraz aktu poświadczenia dziedziczenia. Następnie nabył Pan udział wynoszący 100% Nieruchomości na podstawie Umowy o dział spadku, sporządzonej 21 października 2025 roku.

W związku z nabyciem nie były wystawione faktury VAT z wykazaną kwotą podatku VAT. Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości. Nie wykorzystywał Pan Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży w całym okresie jej posiadania. Nieruchomość leżała odłogiem. Nie dokonywał Pan jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia Nieruchomości. Podział działek wynikał z konieczności wydzielenia 1ha działki nr 4, która stanowiła przedmiot sprzedaży umowy z 8 grudnia 2025 r. Nie podejmował Pan w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku jakiekolwiek działań marketingowych, nie zamieszczał Pan – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Kupujący sam się zgłosił. Nabywca sam podjął decyzję – 8 grudnia 2025 r. zakupił sąsiednią nieruchomość tj. działkę 4. Podpisał Pan umowę przedwstępną z Nabywcą. Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży z 23 grudnia 2025 r. zawarto również umowę dzierżawy dla celów uzyskania niezbędnych pozwoleń i zezwoleń przez przyszłego Nabywcę.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że na podstawie umowy przedwstępnej przyznał Pan Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży z 23 grudnia 2025 r. zawarł Pan również umowę dzierżawy dla celów uzyskania niezbędnych pozwoleń i zezwoleń przez przyszłego Nabywcę. Udzielił Pan pełnomocnictwa Kupującej do reprezentacji w postępowaniach administracyjnych, w tym w postępowaniach dotyczących uzyskania: (…). Wskazał Pan, że pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Nie podejmował Pan w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku jakiekolwiek działań marketingowych, nie zamieszczał Pan – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Kupujący sam się zgłosił.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2 oraz 3 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2 oraz 3 korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.