Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.323.2026.1.AKO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 5 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży 10 działek niezabudowanych będących we współwłasności małżeńskiej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od dnia 10.09.2015 w akcie notarialnym (..) - umowa o dożywocie zostało przekazane Pani oraz Pani mężowi jako współwłasność działki o numerze B,A przez Pani wujka. Na działce nr A stoi dom, w którym obecnie Państwo mieszkają. Pole nr B było używane jako grunty rolne pod siew owoców i warzyw. Jego używanie do chwili obecnej nie uległo zmianie. Dom oraz działkę do niego przypisaną nie ma zamiaru Pani sprzedawać. W najbliższym czasie nie zamierza Pani zakupić innej działki celem jej sprzedaży. Działkę o numerze B konsultowała Pani z architektem, który po analizie możliwości technicznych zaproponował podział na 10 działek i drogę dojazdową. W obrębie Pani działki brak miejscowego planu zagospodarowania terenu. Po podziale przez geodetę działka nr B została podzielona na 10 działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11. Dla działki nr 1 zostały wydane warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę drogi wewnętrznej. Dla działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem przez Wójta Gminy. Do wydania decyzji o warunkach zabudowy musiała Pani podpisać umowę z Gminą o rozbudowę sieci wodociągowo-kanalizacyjnej. Bez takiej umowy warunki nie mogą być wydane. Aby móc sprzedawać działki musi Pani rozbudować sieć wodociągowo-kanalizacyjną na działce nr 1 czyli drodze. Na pozostałych działkach nie zamierza Pani przyłączać sieci wodociągowej, kanalizacyjnej ani energetycznej. Nie będzie Pani stawiać ogrodzeń. Nie ma wydanej decyzji o pozwolenie na budowę ani się o nią Pani nie stara. Działki stanowią teren niezabudowany. Do tej pory nie była Pani ani nie jest zarejestrowana jako podatnik od towaru i usług, nie prowadziła ani nie prowadzi działalności gospodarczej, rolniczej, ryczałtowej. Nie dzierżawi Pani ani nie wynajmuje ww. działek. Nie zna Pani przybliżonego terminu sprzedaży działek. Jest ona uzależniona od potencjalnych nabywców. Nabywców poszukuje Pani drogą pantoflową oraz przez platformy sprzedażowe. Nie zamierza Pani podpisywać z klientami umów na dzierżawę ani najem działek. Podpisywanie umów przedwstępnych jest uzależnione od kupujących, którzy chcieliby zarezerwować działkę. Nie zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pani imieniu do spraw dotyczących zakupionej działki, lecz w razie konieczności Pani decyzja może ulec zmianie.

W uzupełnieniu wskazała Pani:

Doprecyzowanie wniosku

1.  Nabycie przez Panią i Pani małżonka domu oraz pola nastąpiło poprzez podpisanie aktu notarialnego umowy o dożywocie z dnia 10.09.2015 Repertorium A nr …, z którego treści wynika, iż został pobrany podatek VAT w wysokości 23% zgodnie z art 41 ust 1 z dn. 11.03.2004 o podatku od towaru i usług w kwocie 437zł.

2.  Dom oraz pole otrzymała Pani z mężem w darowiźnie od Pani wujka, który mieszkał wraz z Państwem. Z domu korzystają Państwo do dziś dnia a pole używali Państwo pod uprawy owoców i warzyw.

3.  Przedmiotem złożonego wniosku są działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11które stanowią zapytanie. Jest jeszcze działka nr 1 która stanowi drogę wewnętrzną. Działka ta będzie sprzedawana jako udział w drodze przyszłym nabywcą.

4.  Dnia 16.05.2025 aktem notarialnym Repertorium … umową zamiany z sąsiadem oddali Państwo 50% udziału w drodze wewnętrznej nr 1 stanowiące grunty orne oraz otrzymali Państwo 50% udziałów w drodze wewnętrznej nr 1, 9 stanowiące grunty orne przeznaczone na drogę wewnętrzną.

W tym samym akcie notarialnym otrzymali Państwo także działkę nr 2 stanowiącą grunty orne, która została przyłączona do działki nr A dla której jest prowadzona księga wieczysta nr ….

Działki nr 1, 9, 2 nie są zabudowane, wydzierżawione, nie znajdują się na nich śródlądowe wody stojące czy płynące. Dla działek nr 1, 9 została podpisana umowa zamiany, aby przyszli nabywcy mieli możliwość swobodnego przejazdu korzystając z drogi wewnętrznej.

Działka nr 2 jest powiększeniem Państwa podwórka używana do celów prywatnych.

Przy umowie zamiany zapłacono podatek PCC w wysokości 2% w kwocie 770 zł oraz podatek VAT w wysokości 23% zgodnie z art 41 ust 1 z dn. 11.03.2004 o podatku od towaru i usług w kwocie 228,85 zł.

5.  Do tej pory nie sprzedali Państwo żadnej nieruchomości.

Pytanie

Czy w wyżej opisanym stanie faktycznym przy sprzedaży działek powstanie obowiązek zapłaty podatku od towaru i usług, czy sprzedaż ta zostanie zwolniona z obowiązku zapłaty podatku?

Pani stanowisko w sprawie

Według Pani opinii sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług. Sprzedaż nie jest związana z zamiarem prowadzenie działalności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek/udziału w działkach) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że otrzymała Pani z mężem w darowiźnie od Pani wujka, działkę niezabudowaną o numerze B oraz działkę o nr A, na której stoi dom. Z domu korzystają Państwo do dziś dnia a pole używali Państwo pod uprawę owoców i warzyw. Użytkowanie do chwili obecnej nie uległo zmianie. W obrębie działki nr B brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr B została podzielona na 11 działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11. Dla działki nr 1 zostały wydane warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę drogi wewnętrznej. Dla pozostałych działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Nie ma wydanej decyzji o pozwolenie na budowę, działki nie są ogrodzone. Działki nie będą uzbrajane. Do momentu sprzedaży, nie będzie Pani ponosiła żadnych nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

Do tej pory nie była Pani i nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik od towaru i usług, nie prowadziła/prowadzi Pani działalności gospodarczej, rolniczej, ryczałtowej. Nie wynajmuje Pani ani nie dzierżawi Pani ww. działki, ani nie ma Pani podpisanych umów na nieruchomość. Działka używana jest jedynie do celów własnych. Przed sprzedażą nie zamierza Pani zawierać umów z nabywcą na dzierżawę ani najem. Nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictwa przyszłym nabywcom działek do występowania w Pani imieniu do spraw dotyczących dziełek, lecz jeśli okaże się to konieczne Pani decyzja może ulec zmianie.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że dokonana przez Panią sprzedaż 10 działek będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych działek będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, z tytułu sprzedaży 10 działek będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem, sprzedaż przez Panią 10 działek o nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11będących we współwłasności małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym uznałem Pani stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla współwłaściciela Nieruchomości.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.