Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.348.2025.2.MWJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa własności działki nr 1 na rzecz obecnego użytkownika wieczystego oraz otrzymanego wynagrodzenia z tytułu ww. sprzedaży. Uzupełnili go Państwo– w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 30 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Gmina przygotowuje się do postępowania przetargowego w zakresie sprzedaży nieruchomości gminnej. Będzie to sprzedaż w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 32 ugn na rzecz użytkownika wieczystego. Jest to nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste. Pierwsze użytkowanie wieczyste zostało ustanowione 26 lutego 2004 r. Następne 20 października 2016 r. i jest to obecny użytkownik wieczysty. Wartość nieruchomości według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę wynosi ... zł.

Poniżej dane z operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego:

Stan prawny określono na podstawie badania księgi wieczystej i uproszczonego wypisu z rejestru gruntów. Stwierdzono zgodność zapisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości odnośnie oznaczenia i własności nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego trwa do dnia 26.02.2103 r. W dziale III niniejszej księgi wieczystej brak jest wpisów dotyczących praw, roszczeń lub ograniczeń związanych z własnością.

Zgodnie z § 34 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości pomija się hipotekę. Pragną Państwo podkreślić, że wartość nieruchomości określona w niniejszej wycenie nie uwzględnia hipotek, którymi nieruchomość jest lub może być obciążona. Założenie takie przyjęto z uwagi na fakt, iż hipoteki mogą mieć wpływ na cenę sprzedaży, lecz nie mają wpływu na wartość nieruchomości.

Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość;

DZIAŁ I-0 – „Oznaczenie nieruchomości”

Położenie: (...);

Ulica: ...;

Numer działki: 1;

Identyfikator działki: ...,

Obręb ewidencyjny: ...;

Sposób korzystania: B — grunty rolne zabudowane; Obszar całej nieruchomości: 0,3128 ha;

Budynki:

Położenie: (...); przeznaczenie budynku: budynek restauracji; powierzchnia użytkowa budynku: 730,00 m²; odrębność: tak;

Położenie: (...); przeznaczenie budynku: budynek magazynowy, odrębność: tak;

DZIAŁ 1-SP — „Spis praw związanych z własnością”

1. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej. Na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr 1 służebność przejazdu i przechodu przez działkę nr 2 pasem gruntu szerokości 4 metrów od strony północno - wschodniej (od strony pawilonu handlowego) do drogi publicznej. Księga powiązana.

2. Prawo użytkowania wieczystego. Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu zabudowana stanowiącymi odrębną od gruntu przedmiotem własności budynkami. Okres użytkowania: 26.02.2103.

DZIAŁ II- „Własność”

Właściciel, udział 1/1: Gmina;

Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, udział 1/1: Pan;

DZIAŁ III - „Prawa, roszczenia i ograniczenia” Brak wpisów.

DZIAŁ IV- „Hipoteka” Brak wpisów.

Opis przedmiotu wyceny

Przedmiotem wyceny jest zabudowana działka numer 1 o powierzchni 3128 m², położona przy (...). Na działce znajduje się budynek handlowo-usługowy (dawna restauracja) i budynek gospodarczy (magazynowy) stanowiące odrębną nieruchomość.

Przedmiotowy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczony pod zabudowę usługową oraz w znikomym stopniu pod drogi publiczne klasy lokalnej. Nie został okazany akt notarialny - umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste. Księga wieczysta nie wskazuje celu na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie. Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej działka była zabudowa budynkiem restauracji, która spełniała funkcję handlowo- usługową. Przyjęto, że cel oddania w użytkowania wieczyste jest tożsamy z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to znaczy oddana została do użytkowania wieczystego dla celów handlowo-usługowych lub usługowych.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej z dwóch stron, realizowany przez działki numer 3 od strony północnej według katastru nieruchomości stanowiąca własność Powiatu i numer 4 od strony wschodniej według katastru nieruchomości stanowiąca własność Skarbu Państwa. Obie działki są oznaczone jako drogi, utwardzone masą bitumiczną, z utwardzonymi chodnikami.

Kształt działki jest regularny, przybliżony do kwadratu. Nieruchomość posiada dobre warunki do zabudowy. W pasie drogowym lub w pobliżu przebiegają następujące urządzenia infrastruktury technicznej: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, telekomunikacyjna. Wszystkie te sieci przechodzą również przez przedmiotową działkę. Posiada położenie narożne.

Nieruchomość posiada bardzo atrakcyjne położenie, w centralnej części miejscowości gminnej. Najbliższe sąsiedztwo stanowi park, punkty handlowo-usługowe, Urząd Gminy, apteka, bank i wiele innych. W bardzo bliskiej odległości znajduje się również zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna. W bliskiej odległości znajduje się wiele punktów handlowo-usługowych i przemysłowo-składowych. Do centrum miasta powiatowego jest około 18 km.

Określenie wartości rynkowej prawa własności:

Na podstawie Art. 151. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości podejście, jakie należy zastosować na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Ze względu na bardzo ograniczoną ilość transakcji podobnych, to znaczy poniżej co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, możliwe było jedynie zastosowanie metody porównywania parami.

Wyceny zostały przyjęte do porównań, które spełniają warunek nieruchomości podobnych. Trzeba zaznaczyć, określenie porównywalny nie oznacza tożsamy, a jedynie na tyle zbliżony do innego, aby można go było z nim porównać. Tak też ocenił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w swoim wyroku z dnia 19 lipca 2011 roku (IISA/Łd 583/11), stwierdzając, że „warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną (...) jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamość”. Należy zauważyć, że podobieństwo rozumiane potocznie nie jest równoznaczne z podobieństwem nieruchomości zdefiniowanym ustawowo.

Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Art. 67.1. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i analizę rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej, zastosowano podejście porównawcze, które zgodnie z Art. 153. ust. 1 uogn: polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Sprzedaż nieruchomości użytkownikowi wieczystemu opisana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami:

Art. 32.

1. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Art. 69.

Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a stosuje się odpowiednio.

Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Art. 198g.

1. Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

Art. 198h.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Art. 198j

1. Jeżeli w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego, do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowane/opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości stanowi m. in.:

§ 4 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

§ 7 W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

§ 42

1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, z uwzględnieniem § 30 ust. 4 i 5.

Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, z zastrzeżeniem 29 ust. 2 i 3 oraz 30 ust. 4 i 5.

Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.

Wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1-3, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu stosuje się przepisy ust. 1-4.

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Lokalny rynek nieruchomości podobnych, tj. nieruchomości porównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość między styczniem 2023 roku styczniem 2025 roku jest bardzo mocno ograniczony.

Do porównań przyjęto grunt o podobnym przeznaczeniu, tj. przeznaczony pod zabudowę usługową. Ze względu na bardzo ograniczoną ilość transakcji podobnych teren badanego rynku rozszerzono o gminy lub w pobliżu głównych tras komunikacyjnych. Przyjęto możliwie najkrótszy okres badania rynku. Zbadano rynek lokalny, na który składa się powiat.

Na podstawie przeprowadzonej analizy aktów notarialnych na badanym rynku w badanym okresie czasu, można stwierdzić, że istnieje bardzo ograniczony obrót podobnymi niezabudowanymi gruntami jako przedmiotem prawa własności przeznaczonymi pod zabudowę usługową. W toku analizy odrzucono transakcje, w których znajdowały się obciążenia, roszczenia oraz które były zabudowane. Na terenie regionalnym odbyły się transakcje podobnymi nieruchomościami niezabudowanymi, których jednostkowe ceny transakcyjne głównie zawierały się w podanych przedziale ... zł/m² do ... zł/m².

Nieznaczna ilość sprzedaży nieruchomości, sprawia trudności w znalezieniu podobnych nieruchomości pod względem prawa do niego przysługującego, położenia czy innych cech. Dlatego też przy określaniu wartości zastosowano atrybuty korygujące.

Określenie wartości rynkowej w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami

W wyniku analizy gruntowej rynku nieruchomości zebrano następujące dane o transakcjach działek porównawczych, dla próbki reprezentatywnej przyjętej w metodzie porównywania parami z nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży położonych na terenie regionalnym.

W procesie wyceny otrzymano wartość jednego 1 m² powierzchni gruntów na poziomie ... zł/m². Otrzymany wynik mieści się w przedziale cen wynikających z analizy szczegółowej rynku przedstawionej w rozdziale dotyczącym charakterystyki i analizy nieruchomości. Określona w podejściu porównawczym wartość rynkowa prawa własności nieruchomości niezabudowanej według stanu i cen na dzień oględzin wynosi ... zł i jest wartością rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania. Przeanalizowano rynek powiatu. Okres monitorowania rynku od stycznia 2023 r. do stycznia 2025 r.

Wartość prawa jako przedmiotu prawa własności określono według stanu i cen na dzień 23.01.2025 r.

Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, nie jest zwiększona o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. Wartości nie zawierają podatku VAT. Wartość ta abstrahuje od wszelkich kosztów sprzedaży nieruchomości oraz podatków związanych z nieruchomością. Wartość rynkowa bazuje na cenach sprzedaży netto.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

1. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało zbyte w dniu 20 października 2016 roku przez obecnych użytkowników tj. Państwa na rzecz kolejnego użytkownika, tj. Pana.

2. Obecny użytkownik wieczysty, tj. Pan, stał się właścicielem prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 w wyniku zawarcia umowy sprzedaży – akt notarialny Rep. A nr ...

3. W wyniku zawartej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr ...) 20 października 2016 r. został ustanowiony nowy użytkownik wieczysty działki nr 1, tj. Pan.

4. Pierwsze użytkowanie wieczyste zostało ustanowione 26 lutego 2004 r. Prawo to nabyła Gminna spółdzielnia „(...)”. W dniu 10 marca 2011 roku prawo użytkowania wieczystego zostało zbyte na podstawie umowy sprzedaży na rzecz Państwa. W dniu 20 października 2016 r. nastąpiło zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 ustanowionego dnia 10 marca 2011 roku na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, tj. Pana.

Pytanie (ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż przez Gminę w trybie określonym art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy wynagrodzenie płatne Gminie z tego tytułu:

a) nie podlega opodatkowaniu VAT co do użytkowania wieczystego ustanowionego do dnia 30 kwietnia 2004 r.

b) podlega opodatkowaniu VAT co do użytkowania wieczystego ustanowionego w dniu 25.10.2016 według stawki VAT właściwej w dniu ustanowienia użytkowania wieczystego lub korzysta ze zwolnienia z VAT, co do ustanowienia użytkowania wieczystego korzystającego ze zwolnienia z VAT w przypadku, gdy zbycie praw działki nr 1 następuje na rzecz ówczesnego użytkownika i jest to trzeci w kolejności użytkownik wieczysty?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw.

W ocenie Gminy, sprzedaż tego samego gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może stanowić ponownej dostawy tego samego towaru. Tym samym, sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi ponownej dostawy tego samego towaru, bowiem nie spełnia dyspozycji art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, zbycie nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi odpłatnej dostawy towar w, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że związku z doprecyzowaniem opisu sprawy informują Państwo, że stanowisko własne w sprawie oceny prawnej opisu sprawy odnośnie sformułowanego we wniosku pytania a) nie uległo zmianie.

Z kolei do postawionego pytania b) według oceny tut. organu zbycie praw użytkowania wieczystego na rzecz obecnego użytkownika, który został ustawiony w dniu 20.10.2016 r. i jest to trzeci w kolejności użytkownik nie podlega opodatkowaniu, ponieważ nie stanowi to ponownej dostawy tego samego towaru o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Aby określić możliwość zastosowania art. 15 ust. 6 ustawy, który wyłącza organy władzy publicznej z grona podatników podatku od towarów i usług, konieczne jest określenie, czy zadania realizowane przez te organy są zadaniami, dla których zostały powołane w ramach reżimu publicznoprawnego, czy też są to czynności wykonywane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Oznacza to, że decydującą przesłanką przesądzającą o uznaniu, bądź nieuznaniu organu władzy publicznej za podatnika tego podatku jest zachowanie się tego organu jako organu władzy publicznej, bądź jako podatnika w stosunku do określonych świadczeń.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatników ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego.

Aby to wyłączenie miało miejsce, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

1. podmiotem jest wyłącznie organ władzy publicznej lub urząd obsługujący ten organ,

2. wykonywane są czynności, które związane są wyłącznie z realizacją zadań nałożonych na ten podmiot przepisami prawa, do realizacji których został on powołany.

Innymi słowy, organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach – gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań (co wynika z pierwszej części art. 15 ust. 6 ustawy) oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych. Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa, obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia zasady konkurencji.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Jak stanowi art. 233 Kodeksu cywilnego:

Przepis ten, a także następne Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i §2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Przepis art. 235 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

W myśl art. 237 ww. Kodeksu cywilnego:

W świetle ww. przepisów użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków, które sam wzniósł albo nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):

Przepis art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że:

Na mocy art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Według art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1 – ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj. od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W świetle art. 198g ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak stanowi art. 198g ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Według art. 198g ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 198i ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 198j ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym podkreślenia wymaga, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Potwierdza to m.in. treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06, w której uznano, iż:

W wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób, w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Na gruncie przepisów ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT może podlegać czynność (dostawa towarów lub świadczenie usług), a nie kwota należna z tytułu dokonania tej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że:

• planują Państwo sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, tj. Pana;

• pierwsze użytkowanie wieczyste zostało ustanowione 26 lutego 2004 r. Prawo to nabyła Gminna spółdzielnia „(...)”;

• 10 marca 2011 r. prawo użytkowania wieczystego zostało zbyte na podstawie umowy sprzedaży na rzecz Państwa;

• 20 października 2016 r. nastąpiło zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, tj. Pana;

• obecny użytkownik wieczysty, tj. Pan, stał się właścicielem prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 w wyniku zawarcia umowy sprzedaży – akt notarialny Rep. A nr ...

W Państwa sprawie, w odniesieniu do działki nr 1, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości dla pierwotnego użytkownika wieczystego, tj. Gminnej spółdzielni „(...)” 26 lutego 2004 r.– z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

Skoro zatem prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do działki nr 1, ustanowiono 26 lutego 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

W odniesieniu do działki nr 1, użytkownik wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania tą nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. 26 lutego 2004 r.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w odniesieniu do ww. nieruchomości nastąpiło w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa wieczystego użytkowania tej nieruchomości, tj. 26 lutego 2004 r.

Jak już wcześniej wspomniano, czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani jako żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej (działki nr 1) na rzecz użytkownika wieczystego, tj. Pana nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego.

Planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej (działki nr 1) na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał przed 1 maja 2004 r. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, tj. Pana, nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Stwierdzam, że sprzedaż przez Państwa prawa własności nieruchomości gruntowej (działki nr 1) na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego, tj. Pana, które to prawo użytkowania wieczystego ustanowione zostało przed 1 maja 2004 r., nie będzie stanowić dostawy towarów i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe powoduje, że również otrzymane przez Państwa wynagrodzenie z tytułu sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej (prawa użytkowania wieczystego - działki nr 1 - ustanowionego do dnia 30 kwietnia 2004 r.) na rzecz jej aktualnego użytkownika wieczystego, tj. Pana nie będzie podlegało opodatkowaniu tym podatkiem.

Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.