Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.35.2026.1.JM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 24 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy najmu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym od 2008 roku działalność gospodarczą przede wszystkim w zakresie realizacji inwestycji deweloperskich i sprzedaży budynków oraz lokali mieszkalnych, sklasyfikowaną według Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) pod symbolem 68.12.A - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

W czerwcu 2023 roku Wnioskodawca nabył nieruchomość niezabudowaną składającą się z dwóch działek, oznaczonych numerami ewidencyjnymi: A/43 i A/47. Nieruchomość została zakupiona z zamiarem realizacji kolejnego przedsięwzięcia deweloperskiego: budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym Wnioskodawca nie dokonał odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości. Następnie decyzją z dnia 13 lutego 2024 roku Prezydent zatwierdził przedłożony przez Wnioskodawcę projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę. Prace budowlane prowadzone były do połowy 2025 roku, dnia 13 czerwca Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przyjął zawiadomienie o zakończeniu budowy i nie zgłosił sprzeciwu w sprawie zamiaru przystąpienia do użytkowania budynków.

Powierzchnia użytkowa każdego z realizowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie przekracza 300 m². W związku z powyższym budynki mieszczą się w definicji obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod numerem 1110. Każdy budynek posadowiony jest na odrębnej działce.

W związku z ponoszonymi przez Wnioskodawcę wydatkami na zakup towarów oraz usług związanych z realizacją opisywanej inwestycji deweloperskiej, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z zasadami ogólnymi, wskazanymi w art. 86 ust. 1 i następnymi ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Z uwagi na charakter wydatków, zasadniczo możliwe jest przypisanie nabycia określonych towarów i usług, a przez to kwot podatku naliczonego, do konkretnych budynków wznoszonych w ramach inwestycji.

Żaden z tych budynków nie został uznany za środek trwały i wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca od początku realizacji inwestycji po dziś dzień traktuje je jako towar handlowy. Jednak z uwagi na pogarszającą się koniunkturę na rynku nieruchomości, na moment sporządzania niniejszego wniosku udało się sprzedać tylko jeden budynek. Na czas poszukiwania nabywcy drugiego budynku, Wnioskodawca oddał go w najem. Obiekt został wynajęty przez przedsiębiorcę na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Umowa najmu została zawarta dnia 30 września 2025 roku na czas nieokreślony za wynagrodzeniem w postaci czynszu najmu, uiszczanego w cyklach miesięcznych w oparciu o wystawianą przez Wnioskodawcę fakturę VAT (z naliczonym podatkiem VAT według stawki 23%). Przedmiotem najmu jest zarówno budynek, jak i działka na której jest on posadowiony.

Wnioskodawca równolegle prowadzi aktywne działania zmierzające do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, przy czym przewiduje, że sprzedaż może nastąpić w dłuższej perspektywie czasowej, nawet po upływie kilku lat. W tym okresie Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na ulepszenie budynku. Wartość ewentualnych prac modernizacyjnych nie przekroczy 30% wartości obiektu.

Pytanie

Czy sprzedaż budynku oraz związanego z nim gruntu po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy najmu korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż budynku oraz związanego z nim gruntu po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy najmu korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.  wybudowaniu lub

b.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie, Dyrektywą, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „(...) definicja ((pierwszego zasiedlenia (zajęcia))) zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji ‹‹pierwszego zasiedlenia›› wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako ((pierwsze zajęcie budynku, używanie)). Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT warunku ((w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu)).

Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem, a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego, „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy - musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353(1) Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać zatem należy, że wykonując cywilną umowę najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi, w rozumieniu przepisów ustawy. W wykonaniu umowy najmu wynajmujący dokonuje bowiem na rzecz najemcy świadczeń niebędących dostawą towarów. Majątek (nieruchomość mieszkalna) pozostanie jego własnością i wynajmowany będzie za odpłatnością (czynsz). W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W ocenie organów podatkowych sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” użyte w art. 2 pkt 14 ustawy wskazywało, że chodzi o sytuacje, gdy np. wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności podlegają opodatkowaniu VAT. Czynnościami opodatkowanymi, zgodnie z przepisami ustawy o VAT, jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Trzeba w tym miejscu podnieść, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe, co wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem domu jednorodzinnego, który będzie wynajmował przedsiębiorcy na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Nie ma zatem wątpliwości, że w tym przypadku oddanie w najem mieście się w ramach definicyjnych pojęcia „wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu”. Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia - w rozumieniu nadanym przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz orzecznictwem TSUE - należy stwierdzić, że najdalej z chwilą zawarcia umowy najmu nastąpiło pierwsze zasiedlenie przedmiotowego budynku. Ponadto, od pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego do jego dostawy, upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Co istotne, Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na ulepszenie budynku tylko na modernizację, a wartość robót nie stanowiła 30% wartości obiektu. W świetle powyższego, sprzedaż przedmiotowego budynku mieszkalnego spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy - również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym od 2008 roku działalność gospodarczą przede wszystkim w zakresie realizacji inwestycji deweloperskich i sprzedaży budynków oraz lokali mieszkalnych, sklasyfikowaną według Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) pod symbolem 68.12.A. W czerwcu 2023 roku nabył Pan nieruchomość niezabudowaną składającą się z dwóch działek, oznaczonych numerami ewidencyjnymi: A/43 i A/47. Nieruchomość została zakupiona z zamiarem realizacji kolejnego przedsięwzięcia deweloperskiego: budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nie dokonał Pan odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości. Następnie decyzją z 13 lutego 2024 roku Prezydent zatwierdził przedłożony przez Pana projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę. Prace budowlane prowadzone były do połowy 2025 roku, dnia 13 czerwca Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przyjął zawiadomienie o zakończeniu budowy i nie zgłosił sprzeciwu w sprawie zamiaru przystąpienia do użytkowania budynków. Budynki mieszczą się w definicji obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod numerem 1110. Każdy budynek posadowiony jest na odrębnej działce. W związku z ponoszonymi wydatkami na zakup towarów oraz usług związanych z realizacją opisywanej inwestycji deweloperskiej, przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na moment sporządzania niniejszego wniosku udało się sprzedać tylko jeden budynek. Na czas poszukiwania nabywcy drugiego budynku, oddał Pan go w najem. Obiekt został wynajęty przez przedsiębiorcę na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Umowa najmu została zawarta dnia 30 września 2025 roku na czas nieokreślony za wynagrodzeniem w postaci czynszu najmu, uiszczanego w cyklach miesięcznych w oparciu o wystawianą przez Pana fakturę VAT (z naliczonym podatkiem VAT według stawki 23%). Przedmiotem najmu jest zarówno budynek, jak i działka na której jest on posadowiony. Równolegle prowadzi Pan aktywne działania zmierzające do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, przy czym przewiduje, że sprzedaż może nastąpić w dłuższej perspektywie czasowej, nawet po upływie kilku lat. W tym okresie nie zamierza Pan ponosić nakładów na ulepszenie budynku. Wartość ewentualnych prac modernizacyjnych nie przekroczy 30% wartości obiektu.

Pana wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy najmu.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa uznać należy, że dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy najmu będzie spełniać przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wskazał Pan, że – obiekt został wynajęty przez przedsiębiorcę na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, a umowa najmu została zawarta dnia 30 września 2025 roku. Zatem w rozpatrywanej sprawie pierwsze zasiedlenie miało miejsce w dniu oddania ww. budynku w najem, a Pan zamierza sprzedać ten budynek po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy najmu. Jednocześnie nie zamierza Pan ponosić nakładów na ulepszenie budynku. Wartość ewentualnych prac modernizacyjnych nie przekroczy 30% wartości obiektu.

Zatem, skoro dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlania do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione będą przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, dostawa ww. budynku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa ww. budynku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony (zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy).

Oceniając Pana stanowisko uznałem je za prawidłowe, ponieważ wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny, pomimo oparcia własnego stanowiska o nieaktualną treść przepisu art. 2 pkt 14 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo wskazuję, że cytowana przez Pana treść art. 2 pkt 14 ustawy obowiązywała do 31 sierpnia 2019 r. Aktualne brzmienie ww. przepisu, które zostało powołane w uzasadnieniu interpretacji zostało wprowadzone do ustawy na podstawie art. 1 pkt 1 ustawy ustawa z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. poz. 1520 ze zm.) i weszło w życie 1 września 2019 r. na podstawie art. 28 ww. ustawy nowelizującej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.