Skutki podatkowe darowizny lokalu.
Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i sprzedaży nieruchomości oraz robót budowlanych, w 2003 r. nabył niezabudowaną działkę, a w 2021 r. uzyskał pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych. Budowę zakończono na początku 2026 r. Wnioskodawca odliczył VAT od wydatków budowlanych, pierwotnie planując sprzedaż nieruchomości. Ze względu na pogorszenie koniunktury…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
- opodatkowania podatkiem VAT darowizny nieruchomości na rzecz syna,
- korekty wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków poniesionych na budowę nieruchomości.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 czerwca 2026 r. (data wpływu).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą od 7 maja 2019 roku. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi (PKD 68.20.Z), kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), robotami budowlanymi związanymi ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (PKD 41.20.Z) oraz realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.20.Z). Wnioskodawca prowadzi Księgę Przychodów i Rozchodów. W 2026 roku Wnioskodawca rozlicza się za pomocą skali podatkowej.
Z dniem 1 lutego 2024 roku Wnioskodawca zawiesił prowadzoną działalność gospodarczą. Wnioskodawca w 2003 roku zakupił niezabudowaną działkę budowlaną, w związku z zakupem której nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT. W dniu 24 marca 2021 roku wydane zostało dla Wnioskodawcy pozwolenie na budowę na ww. działce dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Budowę budynków Wnioskodawca zakończył na początku 2026 roku. W zakresie wydatków ponoszonych na budowę ww. budynków, w szczególności na zakup materiałów budowlanych, Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT. W trakcie trwania budowy ww. budynków Wnioskodawca zamierzał przeznaczyć je na sprzedaż, o czym poinformował również właściwy urząd skarbowy w toku ubiegania się o zwrot nadwyżki naliczonego podatku VAT.
W ostatnim jednak czasie, w związku z pogorszeniem się koniunktury na rynku nieruchomości, Wnioskodawca podjął decyzję o rezygnacji ze sprzedaży i zadecydował o przekazaniu własności nieruchomości dwóm swoim synom, w drodze darowizn. Przedmiotem każdej z darowizn dokonywanych na rzecz jednego lub drugiego syna Wnioskodawcy będzie albo lokal mieszkalny stanowiący część budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej albo budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Na dzień wystosowywania niniejszego wniosku nie zostało jeszcze przesądzone, czy przedmiotem darowizn będą cztery lokale mieszkalne (po dwa w każdym budynku), czy dwa budynki mieszkalne jednorodzinne, czy też wariant mieszany – dwa lokale mieszkalne oraz jeden budynek mieszkalny jednorodzinny. Zarówno w przypadku darowizny ww. lokalu mieszkalnego, jak i darowizny ww. budynku jednorodzinnego przedmiot darowizny stanowić będzie obiekt budowlany lub jego część zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12 pkt 1) w zw. z art. 41 ust. 12a u.p.t.u. Nie znajdą ponadto zastosowania przesłanki negatywne z art. 41 ust. 12b u.p.t.u., tj. powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie przekroczy 150 m2, a powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie przekroczy 300 m2. Przed dokonaniem darowizn nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10) u.p.t.u. Nieruchomości przed dokonaniem darowizn nie będą użytkowane przez Wnioskodawcę oraz nie zostaną oddane w najem bądź dzierżawę.
W uzupełnieniu wniosku wskazano:
Ad. 1. Tak, darowizna nieruchomości nastąpi wraz z udziałem w prawie własności działki. Numer ewidencyjny działki: ...
Ad. 2 Nieruchomości stanowią towar handlowy.
Pytania (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
1. Czy darowizna opisanego lokalu mieszkalnego stanowiącego część lokalu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub darowizna opisanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz syna będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 2 pkt 2 u.p.t.u.?
2. Czy Wnioskodawca zobowiązany będzie do dokonania korekty wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków poniesionych na budowę opisanych nieruchomości?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Wnioskodawcy: Darowizna opisanego lokalu mieszkalnego stanowiącego część lokalu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub darowizna opisanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz syna będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 2 pkt 2 u.p.t.u.
Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonania korekty wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków poniesionych na budowę opisanych nieruchomości.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:
1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, budynek i grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Artykuł 7 ust. 2 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
1. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2. wszelkie inne darowizny - jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Darowizna nieruchomości nastąpi wraz z udziałem w prawie własności działki, przy czym zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, wobec czego grunt dzieli los podatkowy budynku (lokalu).
Nie znajdą ponadto zastosowania żadne zwolnienia z podatku VAT. Skoro opisana darowizna będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, to zachowane zostanie prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę nieruchomości i nie wystąpi obowiązek dokonania korekty tego podatku. W związku z dokonaniem darowizn nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek dokonania korekty podatku VAT odliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na budowę rzeczonych nieruchomości. Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy potwierdzono w stosunku do zdarzeń przyszłych analogicznych do przedmiotowego (z tą różnicą, iż dotyczyły one przekazania nieruchomości na cele osobiste wnioskodawców, a więc drugiego przypadku z art. 7 ust. 2 u.p.t.u.) m.in. w piśmie Dyrektora KIS z dnia 16 maja 2018 r., 0113-KDIPT1-3.4012.123.2018.3.OS oraz piśmie dyrektora KIS z dnia 10 lipca 2017 r., 0112-KDIL2-3.4012.138.2017.2.ZD.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W świetle powyższego nieruchomości (grunty, budynki, budowle, a także ich części - lokale) spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie. Ustawodawca jednakże przewidział od powyższej reguły wyjątki, które zostały zawarte – w przypadku dostawy towarów – w art. 7 ust. 2 ustawy.
I tak, w myśl art. 7 ust. 2 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2) wszelkie inne darowizny
- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Jak wynika z powyższych uregulowań, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, a także wszelkie inne darowizny, z którymi wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.
Zatem, aby nieodpłatne przekazanie towarów – w świetle powołanego art. 7 ust. 2 ustawy – podlegało opodatkowaniu VAT, konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków:
- nieodpłatne przekazanie dokonywane jest przez podatnika podatku VAT,
- przekazane przez podatnika towary należą do jego przedsiębiorstwa,
- przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru lub jego części składowych.
Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie (w tym także darowizna) tych towarów pozostaje poza zakresem opodatkowania (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania), bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).
Analizując treść art. 7 ust. 2 ustawy, warto odwołać się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który wielokrotnie wypowiadał się w kwestii opodatkowania nieodpłatnych świadczeń. W wyroku z 27 czerwca 1989 r. w sprawie C-50/88 (Heinz Küchne) Trybunał stwierdził, że:
Ze wspólnym systemem podatku od wartości dodanej spójne jest nieopodatkowanie amortyzacji aktywów przedsiębiorstwa w odniesieniu do ich prywatnego użytku w przypadku, gdy VAT od tych towarów nie podlegał odliczeniu, przy jednoczesnym opodatkowaniu wydatków ponoszonych na utrzymanie i używanie towarów, w odniesieniu do których podatnik jest uprawniony do odliczenia podatku. Rozwiązanie to pozwala zarówno uniknąć podwójnego opodatkowania samych towarów, jak i braku opodatkowania ostatecznej konsumpcji.
Również w orzeczeniu z 25 maja 1993 r. w sprawie C-193/91 (Gerhard Mohsche) oraz w orzeczeniu z 17 maja 2001 r. w połączonych sprawach C-322/99 (Hans- Georg Fisher) i C-323/99 (Klaus Brandenstein) Trybunał wskazał, że nieodpłatne świadczenia mogą być opodatkowane wyłącznie w takim zakresie, w jakim podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego.
Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu VAT, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany, co do zasady, za podatnika podatku od towarów i usług.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Stosownie do art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Z powołanego powyżej przepisu prawa cywilnego wynika zatem, że umowa darowizny należy do umów cywilnoprawnych przenoszących prawo własności na nabywcę określonych towarów (rzeczy).
Umowa darowizny jest czynnością prawną, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do jednostronnego bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku na rzecz obdarowanego, przy równoczesnym braku nałożenia na niego obowiązku świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Korzyść osiągana przez jedną stronę umowy nie znajduje odpowiednika po drugiej stronie. Świadczenie na rzecz obdarowanego polega na dokonaniu przysporzenia majątkowego, może w szczególności polegać na przeniesieniu określonych praw z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego (np. prawa własności).
Z wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W 2003 roku zakupił Pan niezabudowaną działkę budowlaną, w związku z zakupem której nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT. W dniu 24 marca 2021 roku wydane zostało dla Pana pozwolenie na budowę na ww. działce dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Budowę budynków zakończył Pan na początku 2026 roku. W zakresie wydatków ponoszonych na budowę ww. budynków, w szczególności na zakup materiałów budowlanych, korzystał Pan z prawa do odliczenia podatku VAT. W trakcie trwania budowy ww. budynków zamierzał Pan przeznaczyć nieruchomości na sprzedaż, o czym poinformował również właściwy urząd skarbowy w toku ubiegania się o zwrot nadwyżki naliczonego podatku VAT. W ostatnim jednak czasie, w związku z pogorszeniem się koniunktury na rynku nieruchomości, podjął Pan decyzję o rezygnacji ze sprzedaży i zadecydował o przekazaniu własności nieruchomości dwóm swoim synom, w drodze darowizn. Przedmiotem każdej z darowizn dokonywanych na rzecz jednego lub drugiego Pana syna będzie albo lokal mieszkalny stanowiący część budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej albo budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Darowizna nieruchomości nastąpi wraz z udziałem w prawie własności działki. Nieruchomości stanowią towar handlowy. Nieruchomości przed dokonaniem darowizn nie będą użytkowane przez Pana oraz nie zostaną oddane w najem bądź dzierżawę.
W pierwszej kolejności ma Pan wątpliwości, czy przekazanie w drodze darowizny nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jak wskazano wyżej, nieodpłatne przekazanie towarów (np. darowiznę) uznaje się za odpłatną dostawę towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem lub wytworzeniem tych towarów lub ich części składowych. Niespełnienie powyższego warunku jest podstawą do traktowania darowizny – w świetle brzmienia art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – jako czynności wyłączonej spod zakresu działania ustawy o podatku od towarów i usług, bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).
Jak wskazał Pan we wniosku, od wydatków ponoszonych na budowę przedmiotowych budynków, w szczególności na zakup materiałów budowlanych, korzystał Pan z prawa do odliczenia podatku VAT. W związku z powyższym, w odniesieniu do nieruchomości, które zamierza Pan przekazać synowi/synom w formie darowizny, dostawa ta będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał w odniesieniu do tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a lub pkt 2 tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.
Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybudował Pan budynki mieszkalne. Budowa zakończyła się na początku 2026 roku. Nieruchomości stanowią towar handlowy. Nieruchomości te zostaną przekazane w formie darowizny na rzecz syna/synów.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że przekazanie w formie darowizny nieruchomości na rzecz Pana syna/synów będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak wskazał Pan we wniosku, zakończenie budowy nastąpiło na początku 2026 r. Przed dokonaniem darowizn nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nieruchomości przed dokonaniem darowizn nie będą użytkowane przez Pana oraz nie zostaną oddane w najem bądź dzierżawę. Zatem nie zostały spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a tym samym, przekazanie w drodze darowizny nieruchomości na rzecz Pana syna/synów nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na jego podstawie.
Z uwagi na fakt, że przekazanie w drodze darowizny lokali na rzecz Pana syna/synów nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT darowizny ww. nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
W opisie sprawy wskazał Pan, że od wydatków ponoszonych na budowę ww. budynków, w szczególności na zakup materiałów budowlanych, korzystał Pan z prawa do odliczenia podatku VAT, zatem z uwagi na niespełnienie już jednego z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, opisana darowizna nieruchomości na rzecz Pana syna/synów nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie tego przepisu.
Przekazanie opisanych nieruchomości nie będzie korzystało ze zwolnienia również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie warunków zawartych w tym przepisie - gdyż przy budowie (wytworzeniu) ww. nieruchomości przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz nie będzie Pan wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej.
W związku powyższym, przekazanie w drodze darowizny nieruchomości na rzecz Pana syna/synów nie będzie podlegało zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy, a więc będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.
Pana wątpliwości dotyczą również kwestii, czy w związku z darowizną opisanych nieruchomości powinien Pan dokonać korekty odliczonego podatku od towarów i usług naliczonego od kosztów budowy zgodnie z art. 91 ustawy.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Stosownie do cytowanych wyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego zostały określone w art. 91 ustawy.
Stosownie do treści art. 91 ust. 1 ustawy:
Po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2–10a lub 10c–10g, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2–6, 10, 10a lub 10c–10g lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.
W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:
W przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.
Na mocy art. 91 ust. 3 ustawy:
Korekty, o której mowa w ust. 1 i 2, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej - w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy.
Stosownie do art. 91 ust. 4 ustawy:
W przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.
Jak stanowi ust. 5 powołanego artykułu:
W przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy.
W myśl art. 91 ust. 6 cyt. ustawy:
W przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:
1) opodatkowane – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
2) zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.
Zgodnie z brzmieniem art. 91 ust. 7 ustawy:
Przepisy ust. 1–6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.
Na podstawie art. 91 ust. 7a ustawy:
W przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2 zdanie pierwsze i drugie oraz ust. 3. Korekty tej dokonuje się przy każdej kolejnej zmianie prawa do odliczeń, jeżeli zmiana ta następuje w okresie korekty.
W oparciu o art. 91 ust. 7b ustawy:
W przypadku towarów i usług innych niż wymienione w ust. 7a, wykorzystywanych przez podatnika do działalności gospodarczej, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 1, ust. 2 zdanie trzecie i ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 7c.
Jak stanowi art. 91 ust. 7c ustawy:
Jeżeli zmiana prawa do obniżenia podatku należnego wynika z przeznaczenia towarów lub usług, o których mowa w ust. 7b, wyłącznie do wykonywania czynności, w stosunku do których nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego, lub wyłącznie do czynności, w stosunku do których takie prawo przysługuje – korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym wystąpiła ta zmiana. Korekty tej nie dokonuje się, jeżeli od końca okresu rozliczeniowego, w którym wydano towary lub usługi do użytkowania, upłynęło 12 miesięcy.
Według art. 91 ust. 7d ustawy:
W przypadku zmiany prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od towarów i usług, innych niż wymienione w ust. 7a i 7b, w szczególności towarów handlowych lub surowców i materiałów, nabytych z zamiarem wykorzystania ich do czynności, w stosunku do których przysługuje pełne prawo do obniżenia podatku należnego lub do czynności, w stosunku do których prawo do obniżenia podatku należnego nie przysługuje, i niewykorzystanych zgodnie z takim zamiarem do dnia tej zmiany, korekty podatku naliczonego dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okresy rozliczeniowe, w których wystąpiła ta zmiana.
Z powyższych przepisów wynika, że podatnik jest zobowiązany do rozpoznania prawa do odliczenia podatku naliczonego w momencie nabycia towarów i usług oraz dokonania ewentualnej korekty tego odliczonego bądź nieodliczonego podatku w przypadku późniejszej zmiany przeznaczenia nabytych towarów i usług lub zmiany sposobu wykorzystania.
Przepisy art. 91 ustawy wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony). Wprowadzenie procedury korekty związane jest z tym, że w systemie VAT obowiązuje zasada odliczenia niezwłocznego, tzn. w momencie nabycia. W tym momencie związek towaru z danym rodzajem czynności (opodatkowane, zwolnione, mieszane) ma zazwyczaj charakter planowany. Do czasu faktycznego wykorzystania nabytego towaru lub usługi faktyczny związek z danym rodzajem czynności może się zmienić, przekreślając prawo do odliczenia albo uzasadniając dokonanie odliczenia.
Analiza powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że w przypadku zmiany przeznaczenia towarów i usług, tj. zarówno w sytuacji, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, jak również w sytuacji, gdy nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi, podatnik dokonuje korekty podatku.
Jak wynika z przedstawionych przez Pana informacji, budynki zostały przez Pana wybudowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości stanowią towar handlowy. W trakcie trwania budowy ww. budynków zamierzał Pan przeznaczyć je na sprzedaż i w zakresie wydatków ponoszonych na budowę ww. budynków, w szczególności na zakup materiałów budowlanych, korzystał Pan z prawa do odliczenia podatku VAT. Tym samym, budynki zostały przez Pana wybudowane z zamiarem wykorzystania ich do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Jak ustalono powyżej, przekazanie nieruchomości Pana synowi/synom w drodze darowizny będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 tej ustawy. Tym samym, dokonane darowizny nieruchomości będą stanowiły czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. W konsekwencji nie będzie miał Pan obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego odliczonego w związku z budową budynków, gdyż nie nastąpi w tym przypadku zmiana ich przeznaczenia.
Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczam się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo