Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.354.2026.4.JP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 2, 3, 5 oraz 6 będących we współwłasności małżeńskiej – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 2, 3, 5 oraz 6 będących we współwłasności małżeńskiej,
• możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, w sytuacji gdy sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT

oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan pismem z 18 maja 2026 r. (data wpływu: 21 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan wraz z żoną współwłaścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1 o pow. … ha w miejscowości …, gmina ... Działka jest wykorzystywana przez Państwa rolniczo (grunty orne). Jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wspomnianą nieruchomość nabyli Państwo w ... przez zasiedzenie (postanowienie Sądu z ..., sygn. akt …) na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Pozostają Państwo nadal w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój majątkowy małżeński, nie zmieniany żadną umową. Ponadto każdy z Państwa uzyskuje dochody z tytułu umowy o pracę. Dla wspomnianej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego wystąpili Państwo o warunki zabudowy dla części powyższej działki. ... uzyskali Państwo warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę 4 budynków mieszkalnych wraz z drogą dojazdową. Dokonali Państwo podziału powyższej działki nr 1 zgodnie z powyższą decyzją o warunkach zabudowy i tym samym powstały działki nr 2 o pow. … ha, 3 o pow. … ha, 4 o pow. … ha, 5 o pow. … ha, 6 o pow. … ha, 7 o pow. … ha. Cała przedmiotowa nieruchomość nie jest uzbrojona i nadal wykorzystywana jest przez Państwa na cele rolnicze. Nie dokonywali Państwo sprzedaży żadnej działki. Nie nabywali Państwo działek w celu ich odsprzedaży. Nie zawarli Państwo ani nie zamierzają zawierać żadnej umowy z biurem obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży działek. W celu przyszłej ewentualnej sprzedaży nie zrobią Państwo nic ponad zwykłe ogłoszenie w postaci baneru na nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na postawione pytania:

1.    Czy nabycie działki rolnej nr 1 nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nabycie działki rolnej nr 1 nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniem podatkiem VAT, tj. zasiedzenie ( art. 172 kodeksu cywilnego).

2.    Czy nabycie działki rolnej nr 1 zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

Odpowiedź: Nabycie działki rolnej nr 1 nastąpiło w wyniku zasiedzenia, a zatem zapytanie dotyczące faktury nie dotyczy tej sytuacji.

3.    Czy z tytułu nabycia nieruchomości rolnej nr 1 przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Nie. Nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło w drodze zasiedzenia nieobjętego VAT.

4.    Czy przedmioty sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajał Pan i w jakim okresie?

Odpowiedź: Tak. Przedmiotowe działki od momentu wejścia w ich posiadanie i nadal wykorzystuje Pan w celach rolniczych, tj. uprawa rolna.

5.    Z czyjej inicjatywy działka rolna nr 1 została podzielona na działki nr 2 o pow. … ha, nr 3 o pow. … ha, nr 4 o pow. … ha, nr 5 o pow. … ha, nr 6 o pow. … ha, nr 7 o pow. … ha?

Odpowiedź: Działka rolna nr 1 została podzielona z inicjatywy Pana i Pana małżonki.

6.    Dla których działek (proszę podać numery) została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Proszę podać informacje dla każdej działki odrębnie.

Odpowiedź: Decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla działki nr 1 i na jej podstawie dokonany został podział na działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7. Dla działek nr 2, 3, 5, 6, 7 zostały złożone odrębne wnioski o wydanie odrębnych decyzji o warunki zabudowy w stosunku do każdej działki z osobna.

7.    Jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek o których mowa we wniosku – oraz z czyjej inicjatywy nastąpi ich wydanie?

Odpowiedź: Dla przedmiotowych działek nie będą wydawane inne pozwolenia, decyzje inne niż wymienione w punkcie powyżej.

8.    Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku podejmował/będzie Pan podejmował czynności zmierzające do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek, np.: uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne? Jeżeli tak, to jakie były/będą to działania i kiedy je Pan podejmował/będzie podejmował?

Odpowiedź: Przed sprzedażą działek nie będzie Pan podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek.

9.    W opisie sprawy wskazał Pan, że:

W związku z powyższym proszę wskazać:

a.  kiedy została wydzielona droga wewnętrzna;

b.  nr działki/działek, które są przeznaczone na drogę dojazdową/drogę wewnętrzną;

c.   jakie czynności Pan podejmował, jakie nakłady ponosił w stosunku do działek przeznaczonych na drogi;

d.  czy w każdym przypadku sprzeda Pan działki wraz z odpowiednim udziałem w działce stanowiącej drogę wewnętrzną/dojazdową, proszę wskazać nr działki dojazdowej/wewnętrznej, której udział będzie podlegał sprzedaży wraz z daną działką objętą zakresem wniosku.

Odpowiedź:

a.  Nie wydzielono drogi wewnętrznej. Na podstawie decyzji z ... dokonano jedynie podziału działki nr 1 m.in. na działkę nr 4, której przeznaczenie nie zmieniło się, tj. pozostaje ona nadal działką rolną. Działka nr 4 stanowić będzie dostęp do drogi publicznej dla działek o nr 3, 6 i 7.

b.  Działka nr 4 jako działka rolna stanowić będzie jedynie dostęp do drogi publicznej wymaganej w ramach procedury uzyskania warunków zabudowy.

c.   Nie podejmował Pan żadnych czynności i nakładów.

d.  Działka nr 3 i 6 będą sprzedawane z udziałem w działce nr 4 stanowiącej dostęp do powyższych działek do drogi publicznej.

10.    W jaki sposób nabyta nieruchomość - działka przed podziałem oraz działki powstałe w wyniku podziału, które są objęte zakresem wniosku - były/są/będą faktycznie wykorzystywane (użytkowane) przez Pana od momentu nabycia, w szczególności czy ww. nieruchomości były/są/będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej (jeśli tak, to kiedy zawarte zostały umowy)?

Odpowiedź: Działka nr 1 jak i działki powstałe w wyniku podziału, które są objęte zakresem wniosku, były/są/będą faktycznie użytkowane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie w celach rolniczych, tj. uprawa rolna.

11.    Kiedy uprawomocniło się postanowienie Sądu z ..., sygn. akt … i jaka data nabycia nieruchomości została wskazana w tym postanowieniu?

Odpowiedź: Postanowienie z … sygn. akt … uprawomocniło się z dniem ... Data nabycia nieruchomości wskazana w postanowieniu to ...

12.    Kiedy (proszę wskazać rok) zamierza Pan dokonać sprzedaży działek?

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie potrafi Pan wskazać daty sprzedaży działek.

13.    Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (np. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi) – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana, w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.    Czy sprzedaż wspomnianych powyżej działek nr 2, 3, 5, 6 (razem bądź każdej z osobna), dla których uzyskane zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT?

2.    Czy w sytuacji, gdy powyższa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT w dwóch następujących po sobie latach podatkowych w sytuacji nieprzekroczenia wskazanej w powyższym przepisie kwoty?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, tym samym uważa Pan, że nie podlega opodatkowaniu VAT, a sprzedaż niewyodrębnionych działek lub jednej wyodrębnionej działki nie jest związane z działalnością gospodarczą. Doliczenie do ceny przedmiotowych działek kwoty podatku VAT powoduje ich nieatrakcyjność ze względu na cenę. Natomiast obniżenie pozyskanej kwoty ze sprzedażny o należny VAT spowoduje nieopłacalność transakcji dla Pana.

Ad. 2

W sytuacji uznania przez organ podatkowy, że w przedmiotowej sytuacji należy jest podatek VAT, uważa Pan, że przysługuje Panu zwolnienie, o którym stanowi art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w sytuacji nie przekroczenia w transakcji kwoty wskazanej w powyższym przepisie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 2, 3, 5 oraz 6 będących we współwłasności małżeńskiej jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t.j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazuję, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Zauważam, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że posiada Pan status rolnika ryczałtowego. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Działki będące przedmiotem sprzedaży są wykorzystywane przez Pana w celach rolniczych. Zauważam, że sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej na gruntach, które będą przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach z tego gruntu wydzielonych. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu zaznaczam również, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślam również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek będących we współwłasności małżeńskiej istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek będących we współwłasności małżeńskiej – wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniłem, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jest Pan wraz z żoną współwłaścicielem nieruchomości gruntowej nr 1 o pow. … ha. Nieruchomość nabył Pan wspólnie z żoną ... przez zasiedzenie na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Dla wspomnianej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego wystąpił Pan z żoną o warunki zabudowy dla części powyższej działki. ... uzyskał Pan wspólnie z żoną warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę 4 budynków mieszkalnych wraz z drogą dojazdową. Dokonał Pan wspólnie z żoną podziału powyższej działki nr 1 zgodnie z powyższą decyzją o warunkach zabudowy i tym samym powstały działki nr 2 o pow. … ha, 3 o pow. … ha, 4 o pow. … ha, 5 o pow. … ha, 6 o pow. … ha, 7 o pow. … ha. Podział nieruchomości nastąpił z inicjatywy Pana i Pana żony. Przed sprzedażą nieruchomości nie będą wydane dla nich inne decyzje ani pozwolenia. Cała przedmiotowa nieruchomość nie jest uzbrojona i nadal wykorzystywana jest przez Pana i Pana żonę na cele rolnicze. W całym okresie posiadania nieruchomości wykorzystywał ją Pan w celach rolniczych, tj. do uprawy rolnej. Przed sprzedażą działek nie będzie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek. Nie dokonywał Pan sprzedaży żadnej działki. Nie nabywał Pan działek w celu ich odsprzedaży. Nie zawarł Pan ani nie zamierza Pan zawierać żadnej umowy z biurem obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży działek. W celu przyszłej ewentualnej sprzedaży nie zrobi Pan nic ponad zwykłe ogłoszenie w postaci baneru na nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek będących we współwłasności małżeńskiej objętych zakresem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działek będących we współwłasności małżeńskiej wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą działek nr 2, 3, 5 oraz 6 będących we współwłasności małżeńskiej, powstałych w wyniku podziału działki nr 1, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a jej dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Pana działek nr 2, 3, 5 oraz 6 będących we współwłasności małżeńskiej powstałych w wyniku podziału działki nr 1, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z ich sprzedażą nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana ww. działek będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec tego Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem za prawidłowe.

W związku z tym, że czynność sprzedaży przez Pana działek nr 2, 3, 5 oraz 6 będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie udzielam odpowiedzi na postawione warunkowo pytanie nr 2 w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem oczekiwał Pan na nie odpowiedzi, w sytuacji gdy sprzedaż przez Pana ww. działek będących we współwłasności małżeńskiej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, stwierdzam, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych wobec Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.