Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.402.2026.2.JM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za działalność gospodarczą i niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek objętych małżeńską wspólnością majątkową. Uzupełnili go Państwo pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 27 maja 2026 r.) i pismem z 28 maja 2026 r. (wpływ 28 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowanym, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przysługuje wspólnie prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości, gminie, powiecie, województwie, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr. Zgodnie z wpisem w księdze wieczystej łączna powierzchnia nieruchomości wynosi ha.

Małżonkowie nabyli tę nieruchomość w 2009 r. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości (przeniesienie własności nastąpiło 15 maja 2009 r.). Nabycia dokonali pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a nabycia dokonali do majątku wspólnego. W tymże majątku nieruchomość pozostaje. Nieruchomość była i jest niezabudowana i od czasu nabycia nie była wykorzystywana przez zainteresowanych. Służyła im w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe - lokata kapitału. W momencie nabycia nieruchomość stanowiła działkę ewidencyjną nr A/1.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniach 30 lipca 2024 r. oraz 06 lutego 2025 r. dla terenu nieruchomości Burmistrz wydał decyzje o warunkach zabudowy (odpowiednio nr oraz), na podstawie których w 2025 r. zainteresowani dokonali podziału działki nr A/1 na trzydzieści jeden działek o numerach od A/2 do A/32, z czego działka nr A/2 stanowi drogę wewnętrzną. Podział nieruchomości został ujawniony w księdze wieczystej na podstawie złożonego do akt wypisu z rejestru gruntów z 2025 r.

W 2026 r. zainteresowani uzyskali decyzje o warunkach zabudowy dla poszczególnych nowopowstałych w wyniku podziału działek (zabudowa jednorodzinna). Do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy do dwóch z nowopowstałych działek niezbędne było wykonanie dwóch studni, co zainteresowani uczynili. Zainteresowani nie dokonywali innych nakładów na nieruchomości, w szczególności nie wykonywali uzbrojenia działek, utwardzenia drogi wewnętrznej lub wykonania ogrodzenia poszczególnych działek.

Zainteresowani zamierzają dokonać sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału (łącznie 31 działek, z czego jedna z nich stanowi drogę wewnętrzną). Dopuszczają przy tym możliwość darowania jednej z działek członkowi swojej rodziny i dokonania sprzedaży pozostałych. Dopuszczają również możliwość pozostawienia sobie jednej z nowopowstałych działek i wybudowanie własnego domu. W celu sprzedaży planują zamieszczać ogłoszenia na internetowych portalach ogłoszeniowych, a w razie potrzeby skorzystać z usług agencji/pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dopuszczają możliwość sprzedaży działek jednemu lub wielu nabywcom, w zależności od woli potencjalnych nabywców.

Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, nie wykorzystują przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Na pytanie:

a)  „W jakim celu nabyli Państwo działkę nr A/1?”, odpowiedzieli Państwo, że działka została nabyta w celu budowy domu w przyszłości.

Na pytanie:

b)  „W jaki dokładnie sposób działka nr A/1 i działki wydzielone z ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Państwa w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu nabycia/podziału do momentu planowanej dostawy?”, odpowiedzieli Państwo, że działka nr A/1 po jej nabyciu aż do chwili obecnej nie była przez Państwa w ogóle wykorzystywana. W przyszłości na jednej z wydzielonych działek zamierzają Państwo wybudować dom. Pozostałe działki zamierzają Państwo sprzedać.

Na pytanie:

c)  „Czy działka nr A/1 i działki wydzielone z ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Państwa przez cały okres ich posiadania na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Państwo zaspokajali i w jakim okresie?”, odpowiedzieli Państwo, że działki przez cały okres w ogóle nie były wykorzystywane. We wniosku już wskazano, że Nieruchomość [...] od czasu nabycia nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych. Służyła im w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe - lokata kapitału.

Na pytanie:

d)  „W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

proszę jednoznacznie wskazać:

-     na których działkach wydzielonych z działki A/1 znajdują się studnie?

-     kiedy (proszę podać miesiąc i rok) zostały wykonane studnie?

-     w jakim celu zostały wykonane studnie?

-     z czyjej inicjatywy zostały wykonane studnie

-     kto wystąpił z wnioskiem o wykonanie studni?

-     kto poniósł nakłady na wykonanie studni?

-     czy do dnia planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr A/1 podejmowali/podejmą Państwo inne działania niż wskazane w opisie sprawy, które zmierzają do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności ww. działek? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/są/będą działania oraz kiedy i w jakim celu zostały podjęte?”,

odpowiedzieli Państwo, że:

-     Studnie znajdują się na działkach nr A/31 oraz A/4.

-     Zostały wykonane w październiku 2025 r.

-     Studnie zostały wykonane w celu uzyskania na działkach warunków zabudowy - przed wydaniem decyzji Gmina wymagała wykazania, że na działkach znajduje się woda zdatna do picia. Hydrogeolog, który miał sporządzić takową opinię przedstawił studnie jako jedyną opcję weryfikacji zdatności wody. Opinia hydrogeologa była niezbędna do uzyskania warunków zabudowy.

-     Z wnioskiem o wykonanie studni wystąpiła w imieniu właścicieli siostra Wnioskodawczyni.

-     Koszty ponieśli właściciele - Zainteresowani.

-     Do dnia planowanej sprzedaży zainteresowani nie podejmowali/nie podejmą innych działań, które zmierzają do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności ww. działek.

-     W okresie od nabycia działki przez zainteresowanych była ona wykorzystywana przez znajomego rolnika z sąsiedniej wsi. W zamian za możliwość korzystania z działki na potrzeby własnych upraw, korzystający utrzymywał działkę w należytym stanie. Zainteresowani nie mieszkają w pobliżu swojej działki i nie mieli na działkę konkretnych planów poza budową domu w bliżej nieokreślonej przyszłości, więc nie chcieli, by działka zarosła lub została przekształcona przez okolicznych mieszkańców w „wysypisko śmieci”. Działka była udostępniona bez umowy, nieodpłatnie.

Na pytanie:

e)  „Czy udostępniali Państwo działkę nr A/1 oraz działki wydzielone z ww. działki osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać z uwzględnieniem numeru działki:

-     w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

-     na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

-     czy działki były udostępniane odpłatnie czy bezpłatnie?”,

odpowiedzieli Państwo, że Wnioskodawcy w krótkim okresie po nabyciu działki (roku lub dwóch od nabycia działki, które nastąpiło w 2009 r.) wystąpili o przyłączenie działki do sieci energetycznej. Przy granicy działki zlokalizowano skrzynkę energetyczną. Przyłączenie było w stanie zasilić wyłącznie jeden dom, zostało wykonane z myślą o budowie domu przez Wnioskodawców. Skrzynka nie będzie mogła zostać wykorzystana do zasilenia w prąd pozostałych działek (jest przeznaczona tylko pod zabudowę jednego domu jednorodzinnego). Wnioskodawcy nie podejmowali innych działań.

Na pytanie:

f)   „Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku podejmowali/będą podejmowali Państwo jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia ich wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania?”, odpowiedzieli Państwo, że żadne.

Na pytanie:

g)  „Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. (poza decyzją o podziale i decyzjami o warunkach zabudowy) były/będą wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?”, odpowiedzieli Państwo, że pełnomocnictwo zostało udzielone siostrze właścicielki, dotyczy ono wszystkiego co jest związane z podziałem i sprzedażą ziemi i wszystkich czynności, które w tym zakresie musiały być wykonane. Wnioskodawcy mieszkają obecnie w Wielkiej Brytanii - z tego powodu siostra Wnioskodawczyni pomaga jej w formalnościach związanych z nieruchomością.

Na pytanie:

h)  „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, udzielali/będą Państwo udzielali pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy podać:

-     komu udzielili/udzielą Państwo pełnomocnictw (zgód, upoważnień),

-     przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

-     jakie konkretnie czynności pełnomocnik dokonywał/będzie dokonywał w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem)?”,

odpowiedzieli Państwo, że nie.

Na pytanie:

i)    „Czy Pani albo Pani mąż jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?”, odpowiedzieli Państwo, że działka była wykorzystywana przez rolnika (zob. ad. 1e powyżej). Nie mają Państwo wiedzy na temat tego co było tam siane (czy cokolwiek) i na jakiej zasadzie lub gdzie on to sprzedawał. Żadne płody rolne z tej działki nie były wykorzystane na Państwa potrzeby i nie mają Państwo o nich wiedzy.

Na pytanie:

j)    „Czy dokonywane były/są z działki/działek zbiory i dostawa (sprzedaż) płodów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż miała miejsce)? Czy płody rolne były wykorzystywane przez Państwa na własne potrzeby?”, odpowiedzieli Państwo, że do tej pory nie wykorzystywali tej działki do żadnych czynności, planują wybudować dom, w którym będą mieszkać, a pozostałe działki sprzedać, żeby pokryć koszt budowy domu.

Na pytanie:

k)  „Do jakich czynności wykorzystywali/będą wykorzystywali Państwo działkę nr A/1 oraz działki wydzielone z ww. działki:

-     opodatkowanych podatkiem VAT,

-     zwolnionych od podatku VAT,

-     niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?”,

odpowiedzieli Państwo, że nie dokonywali wcześniej żadnych sprzedaży nieruchomości.

Na pytanie:

l)    „Czy dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:

-     kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

-     w jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwa nabyte?

-     jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

-     w jaki sposób działki były wykorzystane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

-     kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

-     ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

-     na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

-     czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości byli Państwo obowiązani do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedzieli Państwo, że Wnioskodawcy mają dom jednorodzinny w Wielkiej Brytanii, kupiony na kredyt mieszkaniowy w 2017 r., nabyty na potrzeby mieszkaniowe, na czas zamieszkiwania w Wielkiej Brytanii. Dom ten jest i będzie Państwa miejscem zamieszkania, dopóki nie wrócą do Polski. Obecnie Wnioskodawcy nie planują sprzedaży tej nieruchomości.

Na pytanie:

m)„Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

-     kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

-     w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości?

-     w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

-     jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?”,

odpowiedzieli Państwo, że wskazują dodatkowo (odp. na pytanie pkt 1 lit. m wezwania), że Wnioskodawcy posiadają jeszcze sąsiednią do przedmiotowej nieruchomość gruntową nr ewid. B/1, przy czym w chwili obecnej nie planują jej sprzedaży. Nieruchomość stanowi ewidencyjny nieużytek i również nie jest przez Wnioskodawców w jakikolwiek sposób wykorzystywana.

Pytanie

Czy sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek należących do majątku wspólnego Zainteresowanych będzie stanowić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek należących prywatnego majątku wspólnego małżonków nie będzie stanowić działalności gospodarczej polegającej na opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powinna się zatem cechować ciągłością lub powtarzalnością. Jej zasadniczym celem jest osiągnięcie zysku. Powinna być wykonywana w sposób zorganizowany i profesjonalny.

Zdaniem Wnioskodawców czynności zainteresowanych stanowią zwykłe zarządzanie osobistym majątkiem. Zainteresowani nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie angażowali i nie będą angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych deweloperów. Nieruchomość, której zbycie planują zainteresowani nie została nabyta w celu jej ulepszenia skutkującego wzrostem wartości i dalszej sprzedaży. Nieruchomość ta została nabyta w celu zabezpieczenia posiadanego majątku - jako lokata kapitału. Zbycie części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży nie można uznać za sprzedaż w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej. Zdaniem Wnioskodawcy podatnikiem podatku VAT nie będzie osoba fizyczna (tutaj dwie osoby fizyczne), która dokonuje okazjonalnej sprzedaży realizowanej poza prowadzoną działalnością gospodarczą.

W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, ECLI:EU:C:2011:589. TSUE stwierdził w powołanym powyżej wyroku, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Zdaniem Zainteresowanych dokonane przez nich czynności oraz czynności, które są planowane oraz zaangażowane do tego środki, nie przypominają czynności lub środków, które angażowałyby podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca podziela stanowisko przedstawione w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. (sygn. I SA/Ke 219/24): Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania.

W judykaturze wskazuje się, że elementami wyróżniającymi działalność handlową mogłyby być dokonywanie ulepszeń sprzedawanej rzeczy, prowadzenie aktywnego marketingu czy angażowanie dodatkowych środków w celu pozyskania kontrahenta. W opinii Wnioskodawcy, żadnej z wymienionych cech nie da się przypisać planowanej sprzedaży opisanej we wniosku. Nawet w przypadku gdyby w toku sprzedaży skorzystano z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, to nie świadczy to o profesjonalnym sposobie działania Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy dokonane dotychczas czynności (tj. dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze - łatwiejsze do zbycia - działki oraz uzyskanie dla poszczególnych działek warunków zabudowy) nie wykraczają poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji nie stanowią działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z dnia 09 października 2014 r., sygn. I FSK 2145/13). Dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji dokonanie sprzedaży nieruchomości w sposób opisany we wniosku nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Zgodnie art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przysługuje Państwu wspólnie prawo własności nieruchomości gruntowej. Nabyli Państwo tę nieruchomość w 2009 r. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości (przeniesienie własności nastąpiło 15 maja 2009 r.). Nieruchomość była i jest niezabudowana. W momencie nabycia nieruchomość stanowiła działkę ewidencyjną nr A/1. Działka została nabyta w celu budowy domu w przyszłości. W dniach 30 lipca 2024 r. oraz 06 lutego 2025 r. dla terenu nieruchomości Burmistrz wydał decyzje o warunkach zabudowy, na podstawie których w 2025 r. zainteresowani dokonali podziału działki nr A/1 na trzydzieści jeden działek o numerach od A/2 do A/32, z czego działka nr A/2 stanowi drogę wewnętrzną. Do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy do dwóch z nowopowstałych działek niezbędne było wykonanie dwóch studni, co zainteresowani uczynili. Studnie znajdują się na działkach nr A/31 oraz A/4. Zostały wykonane w październiku 2025 r. Studnie zostały wykonane w celu uzyskania na działkach warunków zabudowy - przed wydaniem decyzji Gmina wymagała wykazania, że na działkach znajduje się woda zdatna do picia. Hydrogeolog, który miał sporządzić takową opinię przedstawił studnie jako jedyną opcję weryfikacji zdatności wody. Opinia hydrogeologa była niezbędna do uzyskania warunków zabudowy. Z wnioskiem o wykonanie studni wystąpiła w imieniu właścicieli Pani siostra. Koszty ponieśli Państwo. W krótkim okresie po nabyciu działki (roku lub dwóch od nabycia działki, które nastąpiło w 2009 r.) wystąpili Państwo o przyłączenie działki do sieci energetycznej. Przy granicy działki zlokalizowano skrzynkę energetyczną. Przyłączenie było w stanie zasilić wyłącznie jeden dom, zostało wykonane z myślą o budowie domu przez Państwa. Skrzynka nie będzie mogła zostać wykorzystana do zasilenia w prąd pozostałych działek (jest przeznaczona tylko pod zabudowę jednego domu jednorodzinnego). Zainteresowani nie dokonywali innych nakładów na nieruchomości, w szczególności nie wykonywali uzbrojenia działek, utwardzenia drogi wewnętrznej lub wykonania ogrodzenia poszczególnych działek. W celu sprzedaży planują zamieszczać ogłoszenia na internetowych portalach ogłoszeniowych, a w razie potrzeby skorzystać z usług agencji/pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie wykorzystywali Państwo działki do żadnych czynności, planują wybudować dom, w którym będą mieszkać, a pozostałe działki sprzedać, żeby pokryć koszt budowy domu. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, nie są zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, nie wykorzystują przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. W okresie od nabycia działki przez Państwa była ona wykorzystywana przez znajomego rolnika. W zamian za możliwość korzystania z działki na potrzeby własnych upraw, korzystający utrzymywał działkę w należytym stanie. Nie mieli Państwo na działkę konkretnych planów poza budową domu w bliżej nieokreślonej przyszłości, więc nie chcieli, by działka zarosła lub została przekształcona przez okolicznych mieszkańców w „wysypisko śmieci”. Działka była udostępniona nieodpłatnie. Pełnomocnictwo zostało udzielone Pani siostrze, dotyczy ono wszystkiego co jest związane z podziałem i sprzedażą ziemi i wszystkich czynności, które w tym zakresie musiały być wykonane. Mieszkają Państwo obecnie w Wielkiej Brytanii - z tego powodu siostra pomaga Pani w formalnościach związanych z nieruchomością.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Państwa działek objętych małżeńską wspólnością majątkową nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia opisanych działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa działek objętych małżeńską wspólnością majątkową będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będą podejmować Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jak wynika z opisu sprawy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku nie podejmowali/nie będą podejmowali Państwo żadnych działań dotyczących zwiększenia ich wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych). Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem w sprawach połączonych TSUE C-180/10, C-181/10.

Konsekwentnie, w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą działek objętych małżeńską wspólnością majątkową wystąpią Państwo w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Państwa należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek objętych małżeńską wspólnością majątkową nie będą Państwo działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.