Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.426.2026.3.EG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-     niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości;

-     zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży ww. nieruchomości;

-     podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnili go Państwo pismem z 10 czerwca 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania to osoby fizyczne prowadzące działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o PIT (zwani dalej łącznie: „Zainteresowanymi”). Zainteresowani są rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającymi ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Podkreślenia wymaga fakt, że Zainteresowani nie zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a także nie sprzedawali wcześniej żadnych innych nieruchomości.

W (…) Zainteresowani w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego nabyli do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość rolną, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr A, o łącznej powierzchni (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Nabyte grunty rolne weszły w skład posiadanego przez nich gospodarstwa rolnego o powierzchni (…). W związku z powyższym nabycie przedmiotowej Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

W skład nabytej Nieruchomości wchodzą wyłącznie:

·      użytki rolne: grunty orne (RV), łąki trwałe (ŁIV) oraz grunty pod rowami (W);

·      grunty leśne i zakrzewione: lasy (LsIV) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (LzIV).

Od momentu nabycia, przez kilkanaście lat, opisana Nieruchomość była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej przez Zainteresowanych działalności rolniczej. Jedyną aktywnością, jaką Zainteresowani podjęli w okresie kilkunastu lat posiadania Nieruchomości, wynikającą ze słabych plonów z uwagi na niską klasę bonitacyjną gruntów, było rozważanie budowy biogazowni rolniczej. Inwestycja ta miała służyć stricte potrzebom ich własnego gospodarstwa rolnego, tj. wytwarzania biogazu z własnych produktów rolniczych - kiszonki roślin energetycznych zmieszanych z ziarnem lub zielonką żyta oraz ewentualnie obornikiem bądź gnojowicą.

W ramach przygotowań do tej inwestycji, Zainteresowani doprowadzili do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskali decyzję środowiskową o braku potrzeby oceny oddziaływania na środowisko, a także wystąpili o warunki przyłączenia do sieci gazowej. Ostatecznie jednak realizacja tej inwestycji nie została rozpoczęta, Zainteresowani trwale z niej zrezygnowali, a fizyczne przyłącze gazowe nigdy nie zostało doprowadzone do Nieruchomości.

Wskazać należy, że poza prowadzoną przez Zainteresowanych działalnością rolniczą, przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług ani do czynności opodatkowanych tym podatkiem.

Obecnie, ze względu na konieczność poniesienia znacznych wydatków na prywatne cele rodzinne, Zainteresowani podjęli decyzję o zbyciu Nieruchomości. Środki pieniężne uzyskane z tej transakcji zamierzają przeznaczyć w całości na zaspokojenie potrzeb osobistych swojej rodziny.

Na ten moment Zainteresowani nie mają jeszcze wybranego nabywcy. Ich głównym celem i preferencją jest sprzedaż Nieruchomości w całości na rzecz jednego podmiotu. Niemniej jednak, z uwagi na potrzebę pozyskania środków na pokrycie wydatków prywatnych, jeśli znalezienie nabywcy na tak duży areał okaże się niemożliwe, Zainteresowani nie wykluczają, że będą zmuszeni dokonać geodezyjnego podziału Nieruchomości na mniejsze działki, aby umożliwić jej zbycie.

Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności rynkowej Nieruchomości. Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą (niezależnie od tego, czy nastąpi ona w całości, czy po ewentualnym przymusowym podziale), Zainteresowani nie zamierzają ponosić jakichkolwiek wydatków na uzbrojenie terenu w przyłącza do istniejącej sieci wodnej, gazowej i elektrycznej czy też kosztów budowy ogrodzenia i wewnętrznych dróg.

Zainteresowani nie podejmowali również żadnych działań marketingowych mających przyczynić się do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie korzystali z usług agencji nieruchomości, pośredników oraz portali ogłoszeniowych, mających na celu uzewnętrznienie chęci sprzedaży. Niemniej jednak, Zainteresowani nie wykluczają, że w przyszłości, w celu znalezienia nabywcy i sfinalizowania transakcji, będą zmuszeni zamieścić standardowe ogłoszenia o sprzedaży (np. na portalach internetowych) lub skorzystać z pomocy biura obrotu nieruchomościami, co stanowi powszechnie przyjętą praktykę przy zbywaniu majątku osobistego.

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo następujących odpowiedzi na postawione pytania:

‒    zakresie podatku od towarów i usług:

Wskazuję, że przedmiotowa działka nr A do momentu sprzedaży, przez cały okres jej posiadania, była i będzie wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej działalności rolniczej i w żadnym momencie nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

‒    w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.  Wnioskodawca w okresie od 13 marca 2017 roku do 31 grudnia 2022 roku prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w oparciu o wpis do CEIDG, której przeważającym przedmiotem działalności był transport drogowy towarów (PKD 49.41.Z). Aktualnie Wnioskodawca posiada status wspólnika spółki z o.o. oraz pełni funkcję prezesa zarządu w spółce, (…). Z kolei Zainteresowana niebędąca stroną postępowania w przeszłości nie prowadziła, jak również obecnie nie prowadzi żadnej pozarolniczej działalności gospodarczej.

2.  W odniesieniu do przedmiotowej działki, z inicjatywy Zainteresowanych, wydano dotychczas jedynie decyzję stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, a także uzyskano warunki przyłączenia do sieci gazowej. Jednocześnie Zainteresowani nie zamierzają przed dokonaniem planowanego zbycia ubiegać się o wydanie jakichkolwiek dodatkowych decyzji ani pozwoleń.

3.  Przez cały okres posiadania działki nr A Zainteresowani nie udostępniali jej osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej, w tym m.in. na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia, jak również nie zamierzają udostępniać jej w przyszłości. Od momentu nabycia przedmiotowa nieruchomość jest nieprzerwanie i wyłącznie wykorzystywana na potrzeby własnej działalności rolniczej Zainteresowanych.

4.  Poza działką nr A objętą przedmiotowym wnioskiem, Zainteresowani posiadają następujące nieruchomości:

Działki ewidencyjne (…).

·      Data i sposób nabycia: Nabyte w (…) na podstawie umów darowizny oraz dożywocia, które zostały zawarte z członkami rodziny.

·      Cel nabycia: Prowadzenie działalności rolniczej.

·      Sposób wykorzystywania: Od momentu nabycia są wykorzystywane nieprzerwanie i wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej oraz realizacji własnych celów mieszkaniowych.

·      Charakter nieruchomości: Działki rolne, z których część jest częściowo zabudowana (znajduje się na niej dom oraz budynki gospodarcze).

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują ich sprzedaży.

Działka ewidencyjna nr (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyta w (…) na podstawie umowy sprzedaży (zakup od rolnika).

·      Cel nabycia: Prowadzenie działalności rolniczej.

·      Sposób wykorzystywania: Od momentu nabycia przez cały czas wykorzystywana wyłącznie rolniczo.

·      Charakter nieruchomości: Działka rolna.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują jej sprzedaży.

Działka ewidencyjna nr (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyta w (…) na podstawie umowy sprzedaży (zakup od rolnika).

·      Cel nabycia: Prowadzenie działalności rolniczej.

·      Sposób wykorzystywania: Od momentu nabycia przez cały czas wykorzystywana wyłącznie rolniczo.

·      Charakter nieruchomości: Działka rolna.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują jej sprzedaży.

Działka ewidencyjna nr (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyta w (…) na podstawie umowy sprzedaży (zakup od rolnika).

·      Cel nabycia: Prowadzenie działalności rolniczej.

·      Sposób wykorzystywania: Od momentu nabycia przez cały czas wykorzystywana wyłącznie rolniczo.

·      Charakter nieruchomości: Działka rolna.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują jej sprzedaży.

Działka ewidencyjna nr (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyta w (…) na podstawie umowy sprzedaży (zakup od rolnika).

·      Cel nabycia: Prowadzenie działalności rolniczej.

·      Sposób wykorzystywania: Od momentu nabycia przez cały czas wykorzystywana wyłącznie rolniczo.

·      Charakter nieruchomości: Działka rolna.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują jej sprzedaży.

Działka ewidencyjna nr (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyta w (…) na podstawie umowy sprzedaży.

·      Cel nabycia: Pozyskiwanie drewna na własne, prywatne cele.

·      Sposób wykorzystywania: Wykorzystywana do pozyskiwania drewna (opału) na osobiste potrzeby Zainteresowanych.

·      Charakter nieruchomości: Działka leśna.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują jej sprzedaży.

Działka ewidencyjna nr (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyta w (…) na podstawie umowy sprzedaży.

·      Cel nabycia: Cele mieszkaniowe (zaspokojenie własnych, rodzinnych potrzeb mieszkaniowych).

·      Sposób wykorzystywania: Wykorzystywana wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

·      Charakter nieruchomości: Działka budowlana, zabudowana.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują jej sprzedaży.

Lokal mieszkalny przy ul. (…)

·      Data i sposób nabycia: Nabyty w (…) na podstawie umowy sprzedaży.

·      Cel nabycia: Cele mieszkaniowe (zaspokojenie własnych, rodzinnych potrzeb mieszkaniowych).

·      Sposób wykorzystywania: Wykorzystywany wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

·      Charakter nieruchomości: Lokal mieszkalny.

·      Zamiar sprzedaży: Zainteresowani nie planują sprzedaży.

5.  Zainteresowani, na dzień udzielania odpowiedzi na niniejsze wezwanie, nie planują dokonywać zakupu innych nieruchomości, działek bądź też lokali. Niemniej jednak, z uwagi na trudną do przewidzenia przyszłość, nie wykluczają takiej możliwości, przy czym ewentualne nabycie nastąpiłoby wyłącznie na cele osobiste lub potrzeby prowadzonej działalności rolniczej, a nie w celu dalszej odsprzedaży.

6.  Zainteresowani, na dzień udzielania odpowiedzi na niniejsze wezwanie, nie mają potencjalnego nabywcy przedmiotowej nieruchomości, dlatego też nie są w stanie wskazać dokładnie, kiedy nastąpi sprzedaż. Zakładają jednak, że jej sprzedaż zostanie sfinalizowana w perspektywie kilku najbliższych lat.

Pytania (w zakresie podatku od towarów)

1)  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż przez Zainteresowanych przedmiotowej Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych należy uznać za podatników VAT z tytułu tej transakcji?

2)  W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że Zainteresowani będą działać w charakterze podatników podatku VAT, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Zainteresowanych przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie (w zakresie podatku od towarów i usług)

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Natomiast nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak słusznie wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 listopada 2025 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.869.2025.2.MKA „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.”

Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z przywołanych przepisów wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za podatnika VAT musi dokonać czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z kolei warunkiem uznania działalności podmiotu za działalność gospodarczą jest wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1241/15, wskazał, że „(...) pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, ma charakter bardzo szeroki. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r). Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

Przekładając powyższe na kanwę niniejszej sprawy podkreślić należy, że wszelkie działania podejmowane przez Zainteresowanych względem przedmiotowej Nieruchomości nie nosiły znamion działalności gospodarczej. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wystąpienie o wydanie decyzji środowiskowej oraz warunków przyłączeniowych do sieci gazowej były podyktowane wyłącznie zamiarem przygotowania do realizacji własnej inwestycji polegającej na budowie biogazowni rolniczej ściśle powiązanej z prowadzoną przez Zainteresowanych działalnością rolniczą. Działania te nie miały na celu przygotowania gruntu do profesjonalnej odsprzedaży i podniesienia jego wartości rynkowej, lecz rozwój prowadzonej działalności rolniczej, z którego ostatecznie zrezygnowano.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Zainteresowani nie ponosili i nie zamierzają ponosić żadnych nakładów celowych zmierzających do uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Nie uzbrajali terenu w fizyczne przyłącza do sieci wodnej, gazowej czy elektrycznej, nie budowali ogrodzenia ani nie wytyczali dróg wewnętrznych. Jedyną czynnością, do której Zainteresowani mogą zostać zmuszeni okolicznościami życiowymi (trudność w znalezieniu nabywcy na tak duży areał), jest ewentualny geodezyjny podział Nieruchomości na mniejsze działki. Jak jednak wskazuje się w orzecznictwie (w tym w powołanym niżej wyroku TSUE), sam podział gruntu nie kreuje statusu podatnika VAT, jeśli nie towarzyszą mu inne aktywne działania handlowe.

Dotychczas Zainteresowani nie podejmowali także żadnych działań marketingowych mających przyczynić się do zbycia Nieruchomości. Nawet jeśli w przyszłości, w celu znalezienia nabywcy, Zainteresowani zamieszczą standardowe ogłoszenia w Internecie lub skorzystają z usług pośrednika (agencji nieruchomości), działania te nie przekroczą ram zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podkreślenia wymaga, że korzystanie ze standardowych form ogłoszeniowych czy usług biura nieruchomości jest powszechną praktyką wśród osób wyzbywających się majątku osobistego i nie kreuje statusu podatnika VAT.

Działaniom Zainteresowanych w żadnym wypadku nie można przypisać zorganizowania ani ciągłości. Sprzedaż Nieruchomości (w całości lub ewentualnie w częściach) po zaprzestaniu planów polegających na budowie biogazowni rolniczej będzie czynnością jednorazową, stanowiącą wyłącznie element racjonalnego zarządu majątkiem osobistym, nabytym pierwotnie w (…) w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

Sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowani będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. W zakresie obrotu nieruchomościami Zainteresowani nie posiadają żadnego doświadczenia, co może zostać potwierdzone przez podejmowane przez nich działania w celu sprzedaży, a właściwie brak takich działań.

Podkreślić należy, iż podatnikiem podatku VAT, w świetle wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnej z dnia 17 czerwca 2025 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.295.2025.3.JM, nie jest ten, kto „(...) jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”

W niniejszej sprawie, Zainteresowani będą jedynie rozporządzać majątkiem prywatnym, a jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32).” Trybunał również stwierdził, że „(...) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania ustawy o VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.”

Zainteresowani na gruncie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz orzecznictwa - z naciskiem na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej - wskazują, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży Nieruchomości za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej. Nie można zatem uznać Zainteresowanych za podatników podatku VAT w stosunku do tych transakcji. Byłoby to niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz wyrażonym w przywołanym wyroku w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10 stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Zainteresowani w stosunku do planowanych transakcji nie dokonywali żadnych czynności wpisujących się w definicję działalności gospodarczej. Potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani znajdują w interpretacjach wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. interpretacji indywidulanej z dnia 30 czerwca 2025 r. nr 0112-KDIL1- 3.4012.172.2025.2.MG oraz interpretacji z dnia 23 marca 2026 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.32.2026.3.MSU.

Mając powyższe na względzie, w ocenie Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników VAT z tytułu tej transakcji.

Ad. 2

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że Zainteresowani będą działać w charakterze podatników podatku VAT, w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Zainteresowanych przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, a mianowicie:

·      towary od momentu ich nabycia aż do momentu zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej od podatku VAT (nie można w żadnym momencie zmienić ich przeznaczenia);

·      przy nabyciu tych towarów dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, grunty wchodzące w skład Nieruchomości od momentu ich nabycia (…) były i nadal są wykorzystywane przez Zainteresowanych wyłącznie w prowadzonej przez nich działalności rolniczej. Z uwagi na fakt, iż Zainteresowani są rolnikami ryczałtowymi, ich działalność rolnicza, polegająca na dostawie produktów rolnych i świadczeniu usług rolniczych, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że przeznaczenie i sposób wykorzystania Nieruchomości nigdy nie uległy zmianie, nie służyła ona w żadnym momencie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym spełniona jest pierwsza przesłanka warunkująca zastosowanie zwolnienia, albowiem Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie, co zostało przedstawione w opisie stanu faktycznego, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Zainteresowani nie dysponowali prawem do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, co pozwala uznać drugą przesłankę z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy za spełnioną. Tym samym spełniony został również drugi warunek niezbędny do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na względzie, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że Zainteresowani będą działać w charakterze podatników podatku VAT, w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Zainteresowanych przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. 2025 r., poz. 1344 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazali Państwo, że są rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającymi ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Jednocześnie sam fakt prowadzenia przez Państwa działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruncie, który będzie przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki bądź działek z tego gruntu wydzielonych. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności uznania, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości będziecie Pastwo działać w charakterze podatników podatku VAT, następnie w przypadku uznania, że będziecie Pastwo działać w charakterze podatników podatku VAT, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Państwa przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości – wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy są Państwo rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającymi ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie zajmują się Państwo profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a także nie sprzedawali wcześniej żadnych innych nieruchomości.

W (...) w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego nabyli Państwo do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość rolną, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr A. Nabyte grunty rolne weszły w skład posiadanego przez nich gospodarstwa rolnego.

Od momentu nabycia, przez kilkanaście lat, opisana Nieruchomość była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej przez Państwa działalności rolniczej. Jedyną aktywnością, jaką Państwo podjęli w okresie kilkunastu lat posiadania Nieruchomości, wynikającą ze słabych plonów z uwagi na niską klasę bonitacyjną gruntów, było rozważanie budowy biogazowni rolniczej. Inwestycja ta miała służyć stricte potrzebom ich własnego gospodarstwa rolnego, tj. wytwarzania biogazu z własnych produktów rolniczych - kiszonki roślin energetycznych zmieszanych z ziarnem lub zielonką żyta oraz ewentualnie obornikiem bądź gnojowicą. Ostatecznie jednak realizacja tej inwestycji nie została rozpoczęta, Zainteresowani trwale z niej zrezygnowali, a fizyczne przyłącze gazowe nigdy nie zostało doprowadzone do Nieruchomości.

Obecnie, ze względu na konieczność poniesienia znacznych wydatków na prywatne cele rodzinne, podjęli Państwo decyzję o zbyciu Nieruchomości. Środki pieniężne uzyskane z tej transakcji zamierzają przeznaczyć w całości na zaspokojenie potrzeb osobistych swojej rodziny.

Na ten moment nie mają Państwo jeszcze wybranego nabywcy. Nie wykluczają Państwo, że będą zmuszeni dokonać geodezyjnego podziału Nieruchomości na mniejsze działki, aby umożliwić jej zbycie.

Nie ponosili Państwo żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności rynkowej Nieruchomości. Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą (niezależnie od tego, czy nastąpi ona w całości, czy po ewentualnym przymusowym podziale), nie zamierzają Państwo ponosić jakichkolwiek wydatków na uzbrojenie terenu w przyłącza do istniejącej sieci wodnej, gazowej i elektrycznej czy też kosztów budowy ogrodzenia i wewnętrznych dróg.

Nie podejmowali Państwo również żadnych działań marketingowych mających przyczynić się do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie korzystali z usług agencji nieruchomości, pośredników oraz portali ogłoszeniowych, mających na celu uzewnętrznienie chęci sprzedaży. Niemniej jednak, nie wykluczają Państwo, że w przyszłości, w celu znalezienia nabywcy i sfinalizowania transakcji, będą zmuszeni zamieścić standardowe ogłoszenia o sprzedaży (np. na portalach internetowych) lub skorzystać z pomocy biura obrotu nieruchomościami, co stanowi powszechnie przyjętą praktykę przy zbywaniu majątku osobistego.

Przez cały okres posiadania działki nr A nie udostępniali Państwo jej osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej, w tym m.in. na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia, jak również nie zamierzają udostępniać jej w przyszłości. Od momentu nabycia przedmiotowa nieruchomość jest nieprzerwanie i wyłącznie wykorzystywana na potrzeby Państwa własnej działalności rolniczej.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Państwa działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowali Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowali Państwo szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, nie będą Państwo działać w charakterze podatników podatku VAT, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W związku z tym, że dokonując sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, nie będą Państwo działać w charakterze podatników podatku VAT, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i tym samym czynność sprzedaży działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to brak jest podstaw, by rozstrzygać kwestię zastosowania zwolnienia od podatku dla ww. dostawy. Zatem nie udzielam odpowiedzi na postawione warunkowo pytanie nr 2 (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 3).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione przez wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem, nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości ewentualnie mniejszych działek wydzielonych z przedmiotowej Nieruchomości, nie będą Państwo działali w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmą Państwo żadnych dodatkowych działań w stosunku do działek, będących przedmiotem wniosku, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.