Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.443.2026.2.EG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału ½ w działce o nr AA oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:AA

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:BB

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca AA (PESEL ..) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Posiada małżeńską wspólność majątkową.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 01.09.1994 r. pod nazwą XX AA, NIP …, jest również czynnym podatnikiem VAT.

Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych z wyłączeniem motocykli (PKD 45.31.Z.)

Wnioskodawczyni BB (PESEL ..) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Posiada małżeńską wspólność majątkową.

Wnioskodawczyni jest zatrudniona na umowę o pracę w Ośrodku Pomocy Społecznej w … jako opiekunka domowa. Od 1.01.2025 r. posiada zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą nieruchomości BB NIP ….. Podstawowym przedmiotem działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z.).

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT. Działalność jest prowadzona wyłącznie w formie spółki cywilnej (NIP …), w której posiada 2% udziałów w s.c. (NIP ..) Spółka nie osiągała obrotów z tytułu sprzedaży i planowane jest zamknięcie działalności.

W dniu 12 lipca 2011 r. Wnioskodawcy nabyli na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty udział ½ części we współwłasności nieruchomości gruntowej (grunty orne RIVa) oznaczone jako działka nr AA w … gmina…, województwo … od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w … na podstawie umowy sprzedaży Rep. ….

Nabycie udziału w nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie aktu notarialnego, nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcom prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nieruchomość została zakupiona bez podatku VAT i nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nie byli rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W księdze wieczystej KW nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest na rzecz AA i BB małżonków, udział ½ części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w łącznym udziale AA części we współwłasności nieruchomości o obszarze 2,1402 ha.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Wnioskodawców działalności, a była wyłącznie wspólnym majątkiem osobistym. Udział  w nieruchomości został nabyty w związku z przyszłymi planami budowy domu przez dzieci. Grunty nie były wykorzystywane w działalności rolniczej ponieważ były to nieużytki, Wnioskodawcy nie posiadali gospodarstwa rolnego. Nieużytki rolne nie były zabudowane.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać udział ½ części powyższej nieruchomości. W związku z czym  w dniu 6 września 2023 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego Rep…, w którym Wnioskodawcy oraz pozostali właściciele dokonają sprzedaży na rzecz kupującej spółki CC z siedzibą w …(KRS …) nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym AA o obszarze 2,1402 ha. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30.06.2026 r. (aneks).

Spółka CC kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)    uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie  z planami kupującej Spółki;

b)    uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki.

c)    uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu;

d)    niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

e)    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na w/w nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

f)     uzyskania przez kupującą Spółkę pozytywnego badania „due diligence” nieruchomości.

Zgodnie z zawartą umową Spółce kupującej przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z przedstawionych powyżej warunków i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Wnioskodawcy wyrazili zgodę na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych, oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy. Po podpisaniu umowy przedwstępnej zostały wydane decyzje  o warunkach zabudowy i nastąpił podział na 3 mniejsze działki. Wydanie pozwoleń nastąpiło z inicjatywy inwestora, wynikało to z warunków zawartych w przedwstępnej umowie. Poza zgodą udzieloną Spółce do działania w imieniu Wnioskodawców nie były udzielone inne zgody i pełnomocnictwa osobom trzecim.

Wnioskodawcy zobowiązali się złożyć oświadczenie o przeniesieniu na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości.

Wnioskodawcy nabyli udział w tej nieruchomości w 2011 r. jako wspólny majątek osobisty na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Nieruchomości Rolnych. Nie użytkowali tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywali na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Nieruchomość nie była dzierżawiona, była nieużytkiem rolnym i nie była użytkowana jako grunty orne. Wnioskodawcy nie prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nie byli rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych ponieważ nie uprawiali działki i nie byli aktywnymi rolnikami. W całym okresie posiadania nieruchomość jako nieużytki rolne nie była wykorzystywana do żadnej działalności.

Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży działki. Do momentu sprzedaży Wnioskodawcy nie będą podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w imieniu Wnioskodawców o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dokonano również niezbędnych podziałów nieruchomości działka o nr ew. AA została podzielona na trzy działki:

‒     działka nr ew. BB o pow. 0,3705 ha,

‒     działka nr ew. CC o pow. 0,8418 ha,

‒     działka nr ew. DD o pow. 0,9278 ha.

Podział geodezyjny był konieczny do otrzymania właściwych decyzji budowlanych.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży została podpisana ze Spółką umowa na dzierżawę na 3 miesiące, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawcy posiadają jeszcze jako majątek osobisty na zasadach wspólności ustawowej działkę zabudowaną domem w … oraz działkę o pow. 10 arów przylegającą do zabudowanej nieruchomości, nabytą 20 lat temu, mieszkanie dwupokojowe w … zakupione w 2022 r., garaże w … oraz działkę o pow. 10 arów przylegającą do garaży, zakupione ponad 20 lat temu, działkę budowlaną o pow. 10 arów w …również zakupioną 20 lat temu. Przez ostatnie 7 lat Wnioskodawcy nie dokonywali obrotu nieruchomościami.

Pytanie oznaczone we wniosku nr 2

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawcy, sprzedając udział ½ części nieruchomości, będą rozporządzali majątkiem prywatnym, a tym samym nie będą działali w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania wspólnym majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w związku z tym sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być opodatkowana VAT wg stawki 23%. Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność zostanie opodatkowana podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza zgodnie z tą definicją obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem kluczowe dla uznania, że sprzedaż nieruchomości gruntowych nastąpiła w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem jest ustalenie na podstawie stanu faktycznego, czy dana czynność nie podlega definicji prowadzenia działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku gdy dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W wyroku z 27.06.2024 r. I SA/Ke 219/24 WSA orzekł, że „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego -stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

W orzecznictwie sądów przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Wnioskodawcy podjętych działań w zakresie podziału działek i wystąpienia o PNB i WZ po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży nie można uznać jako porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, co oznacza że sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności handlowej a jako wyprzedaż majątku osobistego.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta aktem notarialnym w 2011 r. były to grunty orne, grunty te nie były wprowadzone do działalności gospodarczej, nie były dzierżawione, nie były na nich dokonywane żadne nakłady inwestycyjne, jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, oświetlenie. Przy zamiarze sprzedaży nie były podejmowane czynności marketingowe występujące w profesjonalnej działalności handlowej.

Odnosząc się do przepisów prawa materialnego, sądy podkreślają, że warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

W ocenie Wnioskodawcy, czynności przez niego dokonane przy sprzedaży nieruchomości uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem osobistym, nie zaś w ramach działalności handlowej. Podejmowane przez niego działania nie wskazują, że skala jego aktywności w celu zbycia nieruchomości chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Udział w nieruchomości Wnioskodawca posiadał przez 12 lat, na gruntach tych nie były prowadzone żadne ulepszenia, nie było dokonywane uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu. Podział działek czy wystąpienie o decyzje budowlane zostało uwarunkowane zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży i nie miało wpływu na ustaloną już w umowie przedwstępnej warunkowej cenę. Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną a nie jako dostawa towarów w świetle przepisów o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 ww. Dyrektywy:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 01.09.1994 r, jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Pana żona jest zatrudniona na umowę o pracę oraz od 1.01.2025 r. posiada zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą, której podstawowym przedmiotem działalności jest pośrednictwo z obrocie nieruchomościami. Pana żona nie jest czynnym podatnikiem VAT. Działalność jest prowadzona wyłącznie w formie spółki cywilnej, w której posiada 2% udziałów w s.c. Spółka nie osiągała obrotów z tytułu sprzedaży i planowane jest zamknięcie działalności.

W dniu 12 lipca 2011 r. nabyli Państwo na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty udział ½ części we współwłasności nieruchomości gruntowej (grunty orne RIVa) oznaczone jako działka nr AA. Udział w nieruchomości został nabyty w związku z przyszłymi planami budowy domu przez dzieci.

Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Państwa działalności, a była wyłącznie wspólnym majątkiem osobistym. Nie użytkowali Państwo tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywali na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Nieruchomość nie była dzierżawiona, była nieużytkiem rolnym i nie była użytkowana jako grunty orne. Nie prowadzili Państwo działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nie byli rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych ponieważ nie uprawiali działki i nie byli aktywnymi rolnikami. W całym okresie posiadania nieruchomość jako nieużytki rolne nie była wykorzystywana do żadnej działalności.

Zamierzają Państwo sprzedać udział ½ części powyższej nieruchomości. W związku z czym w dniu 6 września 2023 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego, w którym Państwo oraz pozostali właściciele dokonają sprzedaży na rzecz kupującej spółki nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym AA.

Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30.06.2026 r. (aneks).

Spółka kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)    uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami kupującej Spółki;

b)    uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki.

c)    uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu;

d)    niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

e)    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na w/w nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

f)     uzyskania przez kupującą Spółkę pozytywnego badania „due diligence” nieruchomości.

Wyrazili Państwo zgodę na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych, oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy.

Zobowiązali się Państwo złożyć oświadczenie o przeniesieniu na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w Państwa imieniu  o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dokonano również niezbędnych podziałów nieruchomości działka o nr ew. AA została podzielona na trzy działki, działka nr ew. BB o pow. 0,3705 ha, działka nr ew. CC o pow. 0,8418 ha, działka nr ew. DD o pow. 0,9278 ha. Podział geodezyjny był konieczny do otrzymania właściwych decyzji budowlanych. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży została podpisana ze Spółką umowa na dzierżawę na 3 miesiące, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Państwo, sprzedając udział ½ części nieruchomości, będą rozporządzali majątkiem prywatnym, a tym samym nie będą działali w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w Państwa imieniu o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne w celu realizacji procesu inwestycyjnego Kupującej Spółki. Jak wynika z opisu sprawy uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania nabywcy nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Odnosząc się do powyższej kwestii, na podstawie przytoczonego opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że nie będziecie Państwo podejmować działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności udziału ½ w działce o nr AA dla Kupującego.

Z wniosku wynika, że przedwstępna umowy sprzedaży została zawarta wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń. Ponadto z wniosku wynika, że działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego, a wiec umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującego planowanej inwestycji.

Z okoliczności sprawy wynika, że podjęte na rzecz Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Ponadto, nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Państwa działalności, a była wyłącznie wspólnym majątkiem osobistym. Nie użytkowali Państwo tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywali na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży działki. Do momentu sprzedaży nie będą podejmować Państwo jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

A zatem, mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo wyrażenie przez Państwa zgody na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy oraz przeniesienie na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości. nie powoduje, że Sprzedający z tego powodu uznani zostaną za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału  ½ w działce o nr AA, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału ½ wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału ½ w działce o nr AA, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału ½ w działce o nr AA, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału ½ w działce o nr AA, będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału ½ w działce o nr AA, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione przez wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem, nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Wskazuję, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Państwa, nie ma natomiast zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AA (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.